Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 lutego 2019 roku

Sąd Rejonowy w Szczytnie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 lutego 2019 roku w S.

sprawy z powództwa Gminy D.,

przeciwko I. L., D. L.,

o eksmisję

I.  nakazuje pozwanym I. L., D. L., aby opuścili, opróżnili i wydali powódce Gminie D. lokal mieszkalny nr (...) położony w budynku wielorodzinnym nr (...) w T.,

II.  orzeka, że pozwanej I. L. przysługuje prawo do lokalu socjalnego z zasobów Gminy D.,

III.  ustala brak uprawnień pozwanego D. L. do otrzymania lokalu socjalnego,

IV.  wstrzymuje wykonanie opróżnienia nieruchomości zajmowanej przez pozwaną I. L. do czasu złożenia pozwanej przez Gminę D. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego,

V.  zasądza od pozwanego D. L. (1) na rzecz powoda Gminy D. kwotę 220 (dwieście dwadzieścia złotych) tytułem części kosztów procesu

VI.  nie obciąża pozwanej I. L. kosztami procesu

Sygn. akt I C 1647/18

UZASADNIENIE

Powódka Gmina D. w pozwie przeciwko I. L. i D. L. domagała się nakazania pozwanym, aby opróżnili, opuścili i wydali powódce lokal mieszkalny położony w T. (...)/3. Nadto, domagała się wydania orzeczenia, że pozwanym nie przysługuje praw do lokalu socjalnego oraz zasądzenia kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu twierdziła, że jako właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w T. (...) zawarła z pozwaną w dniu 1 sierpnia 2013 roku umowę najmu tego lokalu. Z pozwaną w lokalu tym mieszkał syn – pozwany. W mieszkaniu tym przebywały również liczne psy, które były głośne, agresywne i zanieczyszczały nieruchomość. z mieszkania tego dochodziły hałasy. Z uwagi na zgłoszenia ze strony sąsiadów pozwanych dotyczące naruszania przez pozwanych zasad porządku domowego, powódka po uprzedni upomnieniu pozwanej na piśmie ostatecznie, z uwagi na brak zmiany zachowania, wypowiedziała pozwanej umowę najmu. Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia doręczono pozwanej w dniu 31 sierpnia 2017 roku. W oświadczeniu tym jako przyczynę wypowiedzenia umowy wskazano wykraczanie w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, co czyniło uciążliwym korzystanie z innych lokali. Powódka pomimo wypowiedzenia umowy najmu czyniła starania by zapewnić pozwanej inny lokal mieszkalny. Pismem z dnia 18 września 2018 roku poinformowała pozwaną o ofercie zawarcia umowy najmu na lokal dostoswany do jej potrzeb oraz hodowli psów, a położony w (...)/3. Pozwana odmówiła podpisania umowy najmu tego lokalu i mimo wezwania skierowanego przez powódkę nie opuściła lokalu mieszkalnego położonego w T..

Pozwani I. L. (1) i D. L. (2) na rozprawie w dniu 28 stycznia 2019 roku wnieśli o oddalenie powództwa.

Sąd ustalił, co następuje:

Powódka Gmina D. jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w T., dla której Sąd Rejonowy w Szczytnie prowadzi księgę wieczystą (...). W budynku mieszkalnym wyodrębnione są lokale mieszkalne.

(dowód: odpis zwykły księgi wieczystej k. 22)

W dniu 1 sierpnia 2013 roku Gmina D. jako wynajmujący i I. L. (1) jako najemca zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego n r 3 położonego w T. nr 5. Umowa została zawarta na czas nieokreślony i w § 2 ust. 2 tej umowy przewidziano prawo każdej ze stron do rozwiązania umowy za trzymiesięcznym wypowiedzeniem ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca następujący po miesiącu, w którym strona wypowiadająca umowę doręczyła drugiej stronie umowy wypowiedzenie w formie pisemnej. Forma pisemna oświadczenia o wypowiedzeniu umowy została zastrzeżona pod rygorem nieważności. W razie rozwiązania umowy najmu najemca zobowiązany był do wydania przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym z ostatnim dniem obowiązywania umowy.

(dowód: umowa najmu z dnia 1 sierpnia 2013 roku k. 10-11)

Lokal mieszkalny numer (...) znajduje się w budynku wielorodzinnym, na pierwszym piętrze tego budynku. W lokalu tym obok najemcy – pozwanej I. L. mieszka jej syn D. L. (2). Z wymienionymi w lokalu przebywało 7 psów, które hałasowały, szczekały Sąsiedzi pozwanych telefonicznie i pisemnie informowali powódkę o zakłócaniu porządku przez pozwanych, o krzykach, awanturach dochodzących o różnych porach dnia z mieszkania zajmowanego przez pozwanych, o uciążliwym szczekaniu i wyciu psów. Zwracali również pozwanym uwagę na uciążliwe zachowanie psów i niewłaściwe zachowania pozwanych.

(dowód: zeznania świadka M. C. k. 38v-39 – nagranie 00:06:43-00:26:45, zeznania świadka J. S. k. 39 – nagranie 00:26:45-00:38:10, zeznania świadka J. Z. k. 39-39v – nagranie 00:38:10-00:52:21, pismo świadka J. Z. k. 12, dowód z przesłuchania stron k. 39v-40v – nagranie 00:53:06-01:39:18)

W lipcu 2017 roku powódka zorganizowała w świetlicy wiejskiej w T. spotkanie, podczas którego pozwani zobowiązali się do zmiany swego zachowania i jego dostosowania do obowiązujących zasad współżycia społecznego. Podczas spotkania uzgodniono, że powódka zapewni pozwanej możliwość trzymania psów na zewnątrz budynku mieszkalnego. W tym celu miała wydzielić działkę gruntu, gdzie możliwym byłoby wybudowanie kojca dla psów. Po tym spotkaniu zachowanie pozwanych nie uległo zmianie. Kojec dla psów ostatecznie powstał na działce sąsiadującej z działką, na której mieszkali pozwani w styczniu 2018 roku i w kojcu tym na stałe przebywa 5 psów, dwa psy nadal są w mieszkaniu.

(dowód: pisma z dnia 6 i 27 lipca 2017 roku k. 8, k. 9, zeznania świadka J. S. k. 39 – nagranie 00:26:45-00:38:10, pismo świadka J. S. k. 13, dowód z przesłuchania stron – k. 39v-40v – nagranie 00:53:06-01:39:18)

Powódka w dniu 31 sierpnia 2017 roku złożył pozwanej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu położonego w T. (...)/3 ze skutkiem na koniec miesiąca listopada 2017 roku. Jako przyczynę wypowiedzenia umowy powódka wskazała stałe dopuszczanie się niewłaściwego wykonywania umowy pomimo upomnień ze strony powódki w dniach z dnia 8 maja 2017 roku, 6 i 26 lipca 2017 roku. To niewłaściwe wykonywanie umowy polegało na wykraczaniu w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

(dowód: oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu wraz z potwierdzeniem odbioru k. 14-15)

Dnia 19 września 2018 roku powódka wezwała pozwaną do opuszczenia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w T. (...) do dnia 23 września 2018 roku i jednocześnie złożyła ofertę zawarcia umowy najmu innego lokalu mieszkalnego - położonego w (...)/3. Następnie, pismem z dnia 24 września 2018 roku ponownie wezwała pozwaną do opuszczenia lokalu mieszkalnego w terminie 7 dni od daty odbioru wezwania. Pozwana wezwanie to odebrała 27 września 2018 roku.

(dowód: pismo z dnia 18 września 2018 roku wraz z załącznikiem k. 5 -7, wezwanie do opróżnienia lokalu wraz z dowodem nadania korespondencji k. 18-19, wydruk ze strony (...) k. 20-21 )

Pozwani nadal zajmują lokal mieszkalny nr (...), w którym na stałe przebywają dwa psy. Pozwana jest osoba bezrobotną bez prawa do zasiłku dla bezrobotnych. Pozwany ma 33 lata, jest zdrowy, pracuje i uzyskuje dochód w wysokości 1.650 złotych netto.

(dowód z przesłuchania stron – pozwanych k. 40-40v – nagranie 01:10:03-01:39:18)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy bezspornym jest fakt, że powódkę i pozwaną I. L. łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w T. (...), w którym to lokalu mieszkał również pozwany D. L. (2). Poza sporem pozostawał również fakt, że powódka w dniu 31 sierpnia 2017 roku złożyła pozwanej oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu, zaś pozwani do dnia wydania wyroku zajmowali lokal mieszkalny nr (...).

W myśl przepisu art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W umowie najmu zawartej przez powódkę z pozwaną I. L. strony przewidziały możliwość rozwiązania umowy przez każdą ze stron za trzymiesięcznym wypowiedzeniem. Prawo do wypowiedzenia umowy nie został w żaden sposób uzależnione od zaistnienia szczególnych okoliczności. Jedynym warunkiem jakie strony zastrzegły był warunek złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy w formie pisemnej. Warunek ten został przez powódkę spełniony.

Pozwana I. L. (1) nie kwestionowała skuteczności złożonego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy i tym samym umowa na skutek upływu okresu wypowiedzenia wygasła. Z momentem tym pozwana jako strona umowa utraciła tytuł prawny do lokalu mieszkalnego będącego do tej pory przedmiotem najmu. Jednocześnie też pozwany takie prawo utracił. Nie był on stroną umowy najmu lokalu, ale w lokalu tym zaspokajał swoje potrzemy mieszkaniowej jako syn najemcy.

Zgodnie z art. 222 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Obowiązek zwrotu wynajętej rzeczy po upływie okresu najmu wynajmującemu przez najemcę przewiduje także przepis art. art. 675 § 1 k.c., zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Pozwani do dnia wydania wyroku zajmowali lokal mieszkalny nr (...), przy czym od momentu wygaśnięcia umowy najmu zajmowali go bez tytułu prawnego. M. S. przesłuchana na rozprawie w charakterze strony zeznała, że pozwani po wypowiedzeniu umowy płacą na rzecz gminy odszkodowanie. Powyższe w żadnym razie nie oznacza, że pozwani płacąc odszkodowanie uzyskali tytuł prawny do lokalu, który zajmują. Zgodnie z przepisem art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz.U. 2018r., poz. 1234 ze zm.) osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, którego wysokość odpowiada co do zasady wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Tak więc pozwani po wygaśnięciu umowy najmu utracili tytuł prawny do lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w T. (...). Skutkowało to uwzględnieniem powództwa, którego podstawę stanowił przepis art. 222 § 1 k.c. ,o czym Sąd orzekł w pkt I wyroku.

W dalszej kolejności ustalenia wymagała kwestia istnienia po stronie pozwanych uprawnienia do lokalu socjalnego. Stosownie do przepisu art. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku reguluje ona zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Stosownie do art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Z powyższego wynika, że wprowadzone w ustawie mechanizmy ochronne, w tym odnoszące się do orzekania o lokalu socjalnym w oparciu o unormowania art. 14 ustawy odnoszą się jedynie do osób będących lokatorami w przedstawionym powyżej rozumieniu tego pojęcia. Lokatorem w przytoczonym znaczeniu, zgodnie z jednolitym poglądem judykatury, jest nie tylko najemca lub osoba używająca lokal na podstawie każdego innego tytułu prawnego do lokalu, który nie jest prawem własności, ale także były najemca i osoba, która w przeszłości używała o w oparciu o tytuł prawny nie będący prawem własności ( wyrok SN z dnia 14 października 2002 roku, I CKN 1074/00).

Odnosząc powyższe do okoliczności rozpoznawanej sprawy przypomnieć należy, że Sąd z przytoczonych wcześniej względów, uznał, że pozwanym przysługiwało w przeszłości uprawnienie - inne niż prawo własności - do zajmowania lokalu objętego postępowaniem. Wobec czego Sąd zobligowany był w wyroku nakazującym pozwanym– jako byłym lokatorom – opróżnienie lokalu mieszkalnego stosowanie do przepisu art, 14 ust, 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku orzec o uprawnieniu bądź braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez te osoby z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3 ustawy) i nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec osoby posiadającej status bezrobotnego (art. 14 ust. 4 pkt 5 ustawy)

Pozwana I. L. (2) jest osoba bezrobotną. Przesłuchana w charakterze strony zeznała, że nie przysługuje jej prawo do zasiłku dla bezrobotnych. Z tych względów Sąd orzekł, że pozwanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego z zasobów Gminy D. i zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy wstrzymał wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez Gminę D. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (pkt II i IV wyroku)

Sąd ustalił brak uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego dla pozwanego (pkt III wyroku). D. L. (2) jest osobą młodą, zdrowa, pracuje i uzyskuje stały dochód, który pozwoli mu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie, chociażby przez wynajęcie stancji. Dotychczasowy sposób korzystania przez pozwanego z lokalu mieszkalnego nie daje podstaw do przyznania pozwanemu prawa do lokalu socjalnego. Świadkowie – sąsiedzi pozwanych zeznali, że zwłaszcza zachowanie pozwanego czyniło uciążliwym korzystanie przez nich z ich własnych lokali. Sama pozwana przyznała, że sąsiedzi zwracali jej uwagę na niewłaściwe zachowanie syna. Pozwany też przyznał, że był uczestnikiem kłótni na terenie posesji, na której mieszka, ale umniejszał swoje zawinienie w tym zakresie. Co najmniej już w lipcu 2017 roku, przez wypowiedzeniem umowy najmu, miał on świadomość o zastrzeżeniach sąsiadów co do swojego zachowania. Zachowanie jego nie uległo jednak zmianie. Pozwany twierdził, że jego niewłaściwe zachowanie było reakcją na niewłaściwe zachowanie sąsiada J. S.. Pozwany podważał wiarygodność zeznań tego świadka, ale zwrócić należy uwagę, że zeznania tego świadka korespondują z zeznaniami świadka J. Z. – sąsiadki z sąsiedniego bloku, która zeznała, że często o różnych porach dnia słyszała kłótnie pozwanych, pozwany słuchał głośno w samochodzie pod blokiem. Sąd dał wiarę zeznaniom świadków, którzy w sposób spójny opisywali zachowanie pozwanych. Zwrócić należy w tym miejscu uwagę, że tak powódka, jak i świadkowie podejmowali, niespotykane w takich sytuacjach próby polubownego rozwiązania sytuacji zaistniałej. Powódka po otrzymaniu informacji o niepokojących zachowaniach pozwanych nie wypowiedziała umowy najmu, a zorganizowała spotkanie z udziałem pozwanych i sąsiadów by w sposób polubowny znaleźć rozwiązanie i dać szansę pozwanym na zmianę swego zachowania i pozostanie w dotychczasowym miejscu zamieszkania. Podjęte działania okazały się jednak nieskuteczne.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 102 k.p.c., który przewiduje, że w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Na koszty procesu, które poniosła powódka składały się: opłata od pozwu – 200 złotych, wynagrodzenie pełnomocnika – 240 złotych (§ 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych, j.t. Dz.U. 2018r., poz. 265). Uwzględniając, że pozwana jest osoba bezrobotna bez prawa do zasiłku dla bezrobotnych Sąd nie obciążył pozwanej kosztami procesu na rzecz powódki, zaś pozwanego obciążył połową tych kosztów i zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 220 złotych tytułem części kosztów procesu (pkt V i VI wyroku)

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować w kontrolce uzasadnień,

2.  odpis wyroku z uzasadnienie doręczyć pozwanym wraz z pouczeniem o apelacji

3.  przedłożyć za 14 dni lub z apelacją

S., 21 marca 2019 roku