Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 stycznia 2019 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie w XXV Wydziale Cywilnym

w składzie: SSR del. Adam Mitkiewicz

protokolant: sekretarz sądowy Amanda Mioduszewska

po rozpoznaniu w dniu 3 stycznia 2019 roku w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) S.A. w W.

przeciwko (...) W.

o ustalenie

I. ustala, że opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), obręb (...), działka nr. (...) dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie księga wieczysta nr (...) na dzień 1 stycznia 2014r. wynosi 104967,33 (sto cztery tysiące dziewięćset sześćdziesiąt siedem 33/100) złotych, przy czym w roku 2014 użytkownik wieczysty uiszcza opłatę w wysokości 37214,28 (trzydzieści siedem tysięcy dwieście czternaście 28/100) złotych, w roku 2015 użytkownik wieczysty uiszcza opłatę w wysokości 71090,80 (siedemdziesiąt jeden tysięcy dziewięćdziesiąt 80/100) złotych, zaś od roku 2016 opłatę w pełnej wysokości tj. 104967,33 (sto cztery tysiące dziewięćset sześćdziesiąt siedem 33/100) złotych.

II. w pozostałym zakresie powództwo oddala

III. zasądza od powoda (...) S.A. w W. na rzecz pozwanego (...) W. kwotę 8182,49 (osiem tysięcy sto osiemdziesiąt dwa 49/100) złotych tytułem kosztów procesu.

IV. nakazuje pobrać od pozwanego (...) W. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 41,36 (czterdzieści jeden 36/100) złotych tytułem zwrotu części wydatków.

V. nakazuje pobrać od powoda (...) S.A. w W. na rachunek Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 992, 55 (dziewięćset dziewięćdziesiąt dwa 55/100) złote tytułem zwrotu części wydatków.

Sygn. akt XXV C 472/16

UZASADNIENIE

W zastępującym pozew wniosku z dnia 12 września 2013 r. skierowanym
do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., powódka (...) S.A.
z siedzibą w W. wniosła o stwierdzenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność (...)
w W., oznaczonej jako dz. ew. nr (...) w obrębie (...) o powierzchni 1.857 m ^{( 2)} położonej w W. przy ul. (...), dokonana przez Prezydenta (...) W. jest nieuzasadniona i ustalenie opłaty rocznej w wysokości 37.214,28 zł ( wniosek, k. 120 - 121 akt).

Orzeczeniem z dnia 23 września 2015 r. w sprawie o sygn. (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało wypowiedzenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za bezskuteczne i ustaliło, że od dnia 1 stycznia 2014 r. użytkownik wieczysty zobowiązany jest wnosić opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości takiej jak w roku 2013 ( orzeczenie, k. 24 akt).

W sprzeciwie od orzeczenia SKO w W. z dnia 21 października 2015 r. Prezydent (...) W. wniósł o oddalenie wniosku użytkownika wieczystego ( sprzeciw, k. 3 akt). Następnie w odpowiedzi na pozew z dnia 6 grudnia 2016 r. wniósł o oddalenie powództwa, ewentualnie o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości zgodnej z wypowiedzeniem z dnia 2 sierpnia 2013 r., tj. w kwocie 37.214,28 za rok 2014, 72.933,58 zł za rok 2015 i kwocie 108.652,88 zł począwszy od 1 stycznia 2016 r ( odpowiedź na pozew, k. 148 akt).

Na dalszych etapach postępowania strony podtrzymały stanowiska.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

(...) W. jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej
w W. przy ul. (...) stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie
(...) o powierzchni 1.857 m ², dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa
w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...) ( niesporne, a ponadto odpis księgi wieczystej, k. 74 – 78 akt).

Od 2002 r. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego powyższego gruntu wynosiła 18.607,14 zł ( niesporne).

Pismem z dnia 2 sierpnia 2013 r. Prezydent (...) W. wypowiedział powodowi wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz ze skutkiem od 1 stycznia 2014 r., zaoferowano opłatę zaktualizowaną w wysokości 3 % nieruchomości, tj. 108.652,88 zł ( wypowiedzenie, k. 79 – 80 akt).

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie (...) o powierzchni 1.857 m ^{( 2)},
dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...), według stanu i poziomu cen na dzień 1 stycznia 2014 roku wynosi 3.498.911 zł (opinia biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości, k. 254 – 291 akt).

Podstawę ustaleń faktycznych w rozpoznawanej sprawie stanowiły powyżej wskazane dokumenty dotyczące procedury aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zgromadzone w aktach sprawy jako mające istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Dokumentacja ta nie była kwestionowana przez żadną ze stron. Sąd również nie znalazł podstaw do kwestionowania jej zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy, dlatego uznał ją
za wiarygodne źródło dowodowe.

Mając na uwadze przedmiot sporu istotnym dowodem w niniejszej sprawie był dowód z opinii biegłego sądowego mgr K. Ż. z zakresu wyceny nieruchomości,
w oparciu o który Sąd dokonał ustalenia istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności,
to jest ustalenia wartości spornej nieruchomości na dzień 1 stycznia 2014 roku (art. 227 k.p.c.).

Sąd przyjął tę opinię biegłego sądowego za bezstronny i wiarygodny dowód
w sprawie. Z jej treści wynika, iż przedmiotem analizy sporządzającego opinię biegłego były wszystkie czynniki, od których zależy ustalenie prawidłowej wartości spornej nieruchomości. Sposób badań zaprezentowany przez biegłego sądowego wskazuje na prawidłowy tok podejmowania przez niego kolejnych czynności analitycznych. Przedmiotowa opinia jest szczegółowa, logiczna, przekonywująca i wyczerpująca. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł podstaw do jej podważania i przyjął ją w pełni za podstawę do ustalenia stanu faktycznego
w zakresie wskazanych powyżej okoliczności faktycznych, tym bardziej że w ocenie Sądu biegły sądowy na podniesione przez powódkę zarzuty co do opinii, udzielił wyczerpującej odpowiedzi w opinii uzupełniającej z dnia 2 maja 2018 r. oraz w toku przesłuchania na rozprawie w dniu 3 stycznia 2019 r. Zdaniem Sądu zarzuty te nie zdołały podważyć rzetelności i dokładności sporządzonej opinii.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie, ale tylko w niewielkiej części.

W przedmiotowej sprawie strony toczyły spór o ustalenie, czy zasadna jest aktualizacja i nowa wysokość ponoszonej przez powodową spółkę rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Ustalając w wyroku wysokość opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), Sąd wziął pod uwagę stan prawny i faktyczny nieruchomości z dnia 1 stycznia 2014 r.

Stosowanie do art. 238 k.c., w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste,
na wieczystym użytkowniku ciąży obowiązek uiszczania opłaty rocznej przez czas trwania prawa użytkowania wieczystego. Opłata ta stanowi swoisty rodzaj wynagrodzenia
za możliwość korzystania z gruntu Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego.

W myśl przepisu art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 518), właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości.
W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz
o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Z kolei użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej ,,kolegium'', wniosek o ustalenie,
że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy).

Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego
ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust.
1 i 3 ustawy).

Pozwany, który wywodził zasadność aktualizacji opłaty i jej wysokość, wniósł sprzeciw od orzeczenia SKO w ustawowym 14-dniowym terminie od daty doręczenia orzeczenia Kolegium i tym samym otworzył drogę sądową w niniejszej sprawie. Skuteczne wniesienie sprzeciwu wywołuje bowiem skutek materialnoprawny polegający na utracie mocy wiążącej przez orzeczenie Kolegium, natomiast skutkiem procesowym jest przeniesienie sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

W sprawie o ustalenie wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste zapada wyrok o konstytutywnym charakterze. Oznacza to, że uznając, iż wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona (wobec niespełnienia ustawowych przesłanek do aktualizacji opłaty) sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości; jeśli natomiast uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona, to powództwo oddala; jeśli zaś uzna, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala. Podkreślenia wymaga, że oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (por. art. 321 § 1 k.p.c.).

Opłatę ustala się według stawki procentowej od ceny określonej zgodnie z wartością nieruchomości (art. 72 ust. 1 w zw. z art. 67 u.g.n.). Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Art. 72 ust. 3 pkt. 5 u.g.n. stanowi, że dla wszystkich pozostałych nieruchomości gruntowych niż wymienione w art. 72 ust. 3 pkt 1-4a u.g.n. stawka wynosi 3%. Taka stawka obowiązywała także w chwili wypowiedzenia dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości.

Swoim orzeczeniem Sąd zastępuje odpowiednie oświadczenie woli użytkownika wieczystego. W sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 u.g.n., sąd rozpoznaje kwestię aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości przez właściciela nieruchomości i określa wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia (tak: uchwała Sądu Najwyższego z 07 lutego 2014 r., sygn. akt III CZP 111/13, LEX nr 1433730).

Celem ustalenia faktycznej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na dzień 1 stycznia 2014 r., Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości. W oparciu o treść tejże opinii, Sąd ustalił że wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...) na dzień 1 stycznia 2014 roku wynosi 3.498.911 zł. Wskazana wartość prawa własności przedmiotowego gruntu stanowi podstawę do dokonania rozliczeń w niniejszej sprawie, w związku z czym, przy stawce procentowej 3% wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynosi 104.967,33 zł.

Dotychczasowa opłata roczna ponoszona przez wieczystego użytkownika przedmiotowej nieruchomości wynosiła 18.607,14 zł, natomiast zaktualizowana opłata roczna wynosi 104.967,33 zł. Zatem na gruncie niniejszej sprawy znajduje zastosowanie art. 77 ust 2a. u.g.n., zgodnie z którym w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Zgodnie z powyższymi regulacjami opłata z tytułu wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu powinna wynosić:

-

za rok 2014 – 37.214,28,60 zł (2 x 18.607,14 zł);

-

za rok 2015 – 71.090,80 zł (37.214,28 zł + [104.967,33 – 37.214,28]/2 zł);

-

za rok 2016 – 104.967,33 zł.

Z uwagi na powyższe Sąd orzekł, jak w punkcie I. sentencji wyroku z dnia 3 stycznia 2019 roku, w pozostałym zakresie powództwo oddalając w punkcie II. sentencji.

W przedmiocie podniesionego przez powoda zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia poniesionych nakładów, wskazać należy że zarzut ten nie mógł podlegać uwzględnieniu.

Zgodnie z treścią art. 77 ust. 4 u.g.n. przy aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość niezaliczonych nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udziałem środków, o których mowa w art. 143 ust. 1.

Stosownie do art. 77 ust. 6 u.g.n. zasadę, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

W ocenie Sądu nakłady wskazywane przez stronę powodową za pomocą załączonych do akt faktur i rachunków nie stanowią takich nakładów, które mogłyby zostać odliczone od wartości nieruchomości. Finansowane przez powódkę prace były w większości związane utrzymywaniem bieżącej eksploatacji i usprawniania nieruchomości budynkowej (instalacja telefoniczna budynku, modernizacja instalacji wodno-kanalizacyjnej w budynku, wykonanie systemu oddymiania klatek schodowych czy przeróbka okien w budynku), nie zaś gruntowej. Zdaniem Sądu, wydatki związane z konkretnymi inwestycjami nie stanowią wydatków koniecznych, potrzebnych do korzystania zgodnie z umową lub przeznaczeniem
z nieruchomości gruntowej. Co więcej, również z opinii biegłego wynika, że nakłady na które powoływała się strona powodowa, mają znaczenie jedynie dla nieruchomości budynkowej. Nakłady poniesione na nieruchomość gruntową zostały poniesione w okresie poprzedzającym poprzednią aktualizację (w 2000 r. wybudowany został parking i wykona sieć telefoniczna wewnętrzna lub następującym po obecnej- przyłącze sieci ciepłowniczej w 2015 r.).

Biorąc pod uwagę wydatki dokonane przez powódkę na przedmiotowej nieruchomości Sąd uznał, że nie zachodzą przesłanki do zaliczenia poczynionych przez nią nakładów przy ustalaniu opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego bowiem nie stanową ani nakładów uzasadniających ich zaliczenie w myśl art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n.

Orzekając w punkcie III. sentencji wyroku o kosztach postępowania Sąd Okręgowy nałożył na stronę powodową obowiązek zwrotu pozwanemu poniesionych kosztów postępowania. Sąd rozstrzygnął o kosztach procesu i kosztach zastępstwa procesowego
na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., art. 99 k.p.c. i art. 100 k.p.c.

W niniejszej sprawie wartość przedmiotu sporu wynosiła 90.045 zł i stanowiła różnicę pomiędzy kwotą 108.652,88 zł jako zaktualizowaną wypowiedzeniem z dnia 2 sierpnia 2013 roku opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu od dnia 1 stycznia 2014 roku,
a kwotą 18.607,14 zł jako opłatą dotychczasową. W oparciu o wyniki przeprowadzonego
w niniejszej sprawie postępowania dowodowego Sąd Okręgowy ustalił, że zaktualizowana opłata za użytkowanie wieczyste wynosi 104.967,33 zł, a zatem w znacznym stopniu odpowiada wartości 108.652,88 zł, którą w dokonanym wypowiedzeniu z dnia 2 sierpnia 2013 r. zaproponował pozwany (w 96 %). W konsekwencji orzeczeniem Sądu Okręgowego zaproponowana przez stronę pozwaną nowa stawka opłaty z tytułu użytkowania wieczystego uległa obniżeniu zaledwie o kwotę 3.685,55 złotych. Po odjęciu tej kwoty od wartości przedmiotu sporu w wysokości 90.045 zł, o którą to wartość strona powodowa kwestionowała zasadność dokonanego wypowiedzenia, otrzymujemy kwotę 86.359,45 złotych. W efekcie Sąd uwzględnił zasadność powództwa w wysokości jedynie 4 %.

Zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu wynikającą z treści art. 100 k.p.c., strony powinny ponieść jego koszty w takim stopniu, w jakim przegrały sprawę,
a zatem strona powodowa w 96 %, zaś strona pozwana w 4 %.

Koszty procesu po stronie powodowej spółki wyniosły 13.226,72 zł, w tym: opłata od pozwu – 4.503 zł, wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w kwocie 7.217 zł zgodnie z § 6 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, powiększonego o koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, koszt zaliczki na poczet opinii biegłego sądowego – 1.000 zł ( k. 241 akt) oraz opinii uzupełniającej 506.72 zł ( k. 335 akt).

Koszty procesu po stronie pozwanego wyniosły 9.074,55 zł, w tym: wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w kwocie 7.200 zł, koszty zaliczki na poczet opinii biegłego sądowego – 1.000 zł ( k. 240 akt) i 874,55 zł.

Łącznie koszty procesu wyniosły 22.301,27 zł. Stronę pozwaną, zgodnie z podaną zasadą, powinny obciążać koszty w kwocie 892,05 zł (4 % z 22.301,27 zł), skoro jednakże faktycznie strona pozwana poniosła koszty w kwocie 9.074,55 zł, to strona powodowa winna jest zwrócić pozwanemu kwotę 8.182,49 zł stanowiącą różnicę pomiędzy kosztami faktycznie poniesionymi, a kosztami które strona winna była ponieść stosownie do stopnia, w jakim przegrała sprawę.

Stosownie do powyżej wskazanego procentowego wyniku postępowania Sąd w punktach IV. i V. sentencji wyroku nakazał pobrać od stron na rzecz Skarbu Państwa nieuiszczone koszty sporządzenia opinii biegłych sądowych, powołanych w niniejszej sprawie, które w części pokryte zostały tymczasowo na koszt Skarbu Państwa. Ich łączny koszt wyniósł 1033,91 zł (874,55 zł nieuiszczonej przez powoda kwoty na poczet opinii biegłego – k. 317 akt oraz 159,36 zł tytułem przyznanego biegłej wynagrodzenia za przygotowanie i stawiennictwo na rozprawie – k. 376). Powód był zobowiązany do ich poniesienia w 96 %, bo w takim wymiarze przegrał sprawę (992,55 zł), natomiast pozwany był zobowiązany do ich poniesienia w wymiarze 4 %, bo w takim stopniu przegrał sprawę (41,36 zł).