Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 marca 2019 r.

Sąd Rejonowy w Ciechanowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSR Lidia Grzelak

Protokolant st. sekr. sąd. Jolanta Dziki

po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2019 r. w Ciechanowie

na rozprawie

sprawy z powództwa G. K. (1)

przeciwko S. K. (1)

o zapłatę 20000,00 zł

I zasądza od pozwanego S. K. (1) na rzecz powoda G. K. (1) kwotę 10000,00 zł ( dziesięć tysięcy złotych ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 24 maja 2018 r. do dnia zapłaty;

II w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III zasądza od pozwanego S. K. (1) na rzecz powoda G. K. (1) kwotę 2117,00 zł ( dwa tysiące sto siedemnaście złotych ) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 1817,00 zł ( jeden tysiąc osiemset siedemnaście złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 753/18

UZASADNIENIE

Powód G. K. (1) wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego S. K. (1) kwoty 20000,00 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu tj. od dnia 4 maja 2018 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Pozwany S. K. (1) wnosił o oddalenie powództwa.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 21 stycznia 2019 r. Sąd oddalił wniosek pozwanego S. K. (1) o zwolnienie od kosztów sądowych i ustanowienie pełnomocnika z urzędu.

Sąd ustalił, co następuje:

G. K. (1) i S. K. (1) zawarli w dniu 4 maja 2017 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem umowy była nieruchomość rolna położona we wsi S., stanowiąca własność S. K. (1), składająca się z działek nr (...) o łącznej powierzchni 2,45 ha, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie prowadzi księgę wieczystą KW (...). Cena została przez strony ustalona na 128625,00 zł. G. K. (1) zapłacił gotówką zadatek w wysokości 10000,00 zł na poczet zakupu gruntu. Podpisanie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego miało nastąpić w terminie do 30 września 2017 r., przy czym S. K. (1) zobowiązał się do przedstawienia najpóźniej do dnia zawarcia umowy stanowczej zaświadczenia z banku w G. potwierdzającego spłatę zadłużenia zabezpieczonego hipoteką obciążającą nieruchomość oraz zgodę banku na wykreślenie przedmiotowej hipoteki. Strony uzgodniły ponadto, że w przypadku niewykonania przez S. K. (1) obowiązku w zakresie zwolnienia hipoteki, jak również niewykonania umowy przez niego, zobowiązany będzie do zwrotu G. K. (2) zadatku w potrójnej wysokości ( umowa k. 10 – 11 ).

W dniu 19 maja 2017 r. S. K. (1) zwrócił G. K. (1) zadatek w wysokości 10000,00 zł. S. K. (1) powiedział, że rezygnuje ze sprzedaży z powodów rodzinnych ( umowa k. 10 – 11, zeznania pozwanego S. K. (1) k. 45, 68 ).

W dniu 28 grudnia 2017 r. S. K. (1) sprzedał nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie prowadzi księgę wieczystą KW (...) za cenę 60000,00 zł. S. K. (1) sprzedał nieruchomość innym osobom, uznając, że skoro G. K. (1) przyjął zwrotu zadatku, to nie będzie domagał się jego zwrotu w wyższej wysokości. S. K. (1) i G. K. (1) spotkali się w kancelarii notarialnej bezpośrednio przed sprzedażą nieruchomości przez S. K. (1). G. K. (1) podtrzymał swoją propozycję nabycia nieruchomości ( umowa k. 40 – 43, zeznania powoda G. K. (1) k. 44 – 45, 67, zeznania pozwanego S. K. (1) k. 45, 68 ).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zebranych w sprawie dokumentów, a w szczególności umowy przedwstępnej ( k. 10 - 11 ), wypisu aktu notarialnego ( k. 40 - 43 ), wydruków z księgi wieczystej ( k. 22 - 37 ), oraz zeznań powoda G. K. (1) ( k. 44 – 45, 67 ) oraz częściowo zeznań pozwanego S. K. (1) ( k. 45, 68 ).

Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanego S. K. (1) co do faktu sprzedaży nieruchomości za cenę 90000,00 zł z uwagi na treść umowy z dnia 28 grudnia 2017 r.; okoliczność ta nie ma jednak istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Zeznania świadka S. K. (2) ( k. 55 - 56 ) aczkolwiek wiarygodne, nie mają żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż świadek zna sprawę jedynie z relacji powoda G. K. (1).

Wskazać należy, że brak jest dowodu doręczenia pozwanemu S. K. (1) wezwań do zapłaty z dnia 28 grudnia 2017 r. oraz 19 stycznia 2019 r. ( k. 12 – 17 ).

Sąd dał wiarę zebranym w sprawie dokumentom, z których szczególne znaczenie ma treść umowy przedwstępnej z dnia 4 maja 2017 r. Przepisy nie przewidują żadnej określonej formy zawarcia umowy przedwstępnej. Forma umowy przedwstępnej będzie miała natomiast istotne znaczenie ze względu na jej skutki prawne (art. 390 § 2 kc ).

Sąd zważył, co następuje:

W ocenie Sądu, w świetle ustalonego stanu fatycznego, uznać należy, że w dniu 4 maja 2017 r. G. K. (1) i S. K. (1) zawarli umowę przedwstępną sprzedaży części nieruchomości, położona we wsi S., stanowiąca własność S. K. (1), składającej się z działek nr (...) o łącznej powierzchni 2,45 ha, dla której Sąd Rejonowy w Ciechanowie prowadzi księgę wieczystą KW (...). Strony ustaliły ponadto, że zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego nastąpi do 30 września 2017 r., przy czym S. K. (1) zobowiązany był ponadto do przedstawienia do dnia zawarcia umowy stanowczej zgody banku na wykreślenie hipoteki obciążającej nieruchomość.

Bezspornym jest w niniejszej sprawie, że pozwany S. K. (1) przyjął zadatek w wysokości 10000,00 zł. Bezspornym jest również, że pozwany S. K. (1) zwrócił powodowi G. K. (1) zadatek w dniu 19 maja 2017 r.

Zgodnie z art. 389 § 1 kc, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy ( umowa przedwstępna ), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jak wskazano powyżej, strony zawarły umowę przedwstępną oznaczając dokładnie termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Niewątpliwie, do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z uwagi na stanowisko pozwanego S. K. (1), w którego ocenie, możliwe jest odstąpienie od każdej umowy w terminie 14 dni od jej zawarcia za zwrotem zadatku. Powody, dla których pozwany S. K. (1) nie zostały przez niego sprecyzowane, wskazywał na kwestie podatkowe, sprawy rodzinne czy też wzajemność w stosunku do sąsiadów udzielających mu pomocy. Istotne jest jednak, że żadna z przyczyn, dla których nie doszło do zawarcia umowy stanowczej nie leżała po stronie powoda G. K. (1). Nie zmienia tego okoliczność, że powód G. K. (1) przyjął zwrócony zadatek. Nie oznacza to również, że do zawarcia umowy stanowczej nie doszło za porozumieniem stron, jak też że zrezygnował ze zwrotu zadatku zgodnie z umową. Wskazać należy, że - co do zasady - powód G. K. (1) nie mógł odmówić przyjęcia zwrotu zadatku wobec rezygnacji pozwanego S. K. (1) z przystąpienia do umowy sprzedaży. Zgodnie bowiem z art. 450 kc, wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia częściowego, chociażby cała wierzytelność była już wymagalna, chyba że przyjęcie takiego świadczenia narusza jego uzasadniony interes.

Odnosząc się do stanowiska pozwanego S. K. (1) w zakresie możliwości odstąpienia od umowy w terminie 14 dni, wskazać należy, że – wbrew jego przekonaniu – dopuszczalność odstąpienia od umowy w określonym terminie nie dotyczy każdej umowy, a jedynie umów zawartych w szczególnych okolicznościach np. zawartych w trybie przepisów ustawy z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, musi wynikać wprost z przepisów prawa np. odstąpienie od umowy w przypadku wady rzeczy ( art. 560 kc ) lub wynikać z umowy stron ( art. 395 kc ).

Zgodnie z art. 394 § 1 – 3 kc, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Powszechnie przyjmuje się, że zadatek oznacza pewną sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy. Znaczenie i skutki prawne danego zadatku zależeć będą od tego, jak strony w tym względzie się umówiły, ewentualnie, jakie panują w tym przedmiocie na danym terenie zwyczaje. Jeśli strony nie zawarły żadnych postanowień („odmiennych zastrzeżeń umownych”), brak jest też zwyczaju, który by przywiązywał do zadatku inne znaczenie, wówczas dopiero, niejako „w trzeciej kolejności", w grę wchodzą przepisy art. 394 kc. Inaczej rzecz ujmując: regulacja zadatku i skutków jego przekazania zawarta w art. 394 kc ma charakter dyspozytywny, znajduje więc zastosowanie wtedy, gdy strony w umowie nie postanowią inaczej i brak jest między stronami umowy określonych zwyczajów, związanych z przekazaniem zadatku przy zawarciu umowy. Wysokość zadatku nie została uregulowana w sposób szczególny, a tym samym podlega swobodzie kontraktowej ( art. 353 ¹ kc ). Uważa się, że suma wręczana tytułem zadatku stanowi „pewien ułamek - zwykle niewielki - świadczenia pieniężnego, które jedna ze stron ma spełnić (...) na rzecz strony drugiej” ( J. Gwiazdomorski, glosa do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 10 października 1961 r. w sprawie 3 CO 28/61 ), choć niewątpliwie dopuszczalne jest jednak zastrzeżenie zadatku, którego wartość jest dużo wyższa, na przykład przekracza połowę wartości całego świadczenia ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2005 r. w sprawie V CK 577/04 ). Zadatek „w ścisłym tego słowa znaczeniu” czyli ten, nie poddany modyfikacjom przez strony („odmiennym zastrzeżeniom", o których mowa w art. 394 § 1 kc ) lub zwyczaj jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy – a jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy, potwierdzonej zadatkiem. W wyroku z dnia 18 maja 2000 r. w sprawie III CKN 245/00 Sąd Najwyższy wskazał, że skoro w umowie przedwstępnej strona umowy przyjmując zadatek zobowiązała się do zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie określonego terminu, a w tym czasie nie podjęła żadnych kroków w celu umożliwienia jej zawarcia, to trafny jest wniosek, iż ta zupełna bierność stanowi o zawinieniu, które uzasadnia żądanie drugiej strony zapłaty podwójnego zadatku. W ocenie Sądu, orzeczenie to zachowało swoją aktualność pomimo zmiany treści art. 389 § 1 kc ( ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw ).

Pozwany S. K. (1) nie tylko nie podjął żadnych czynności zmierzających do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, w tym w zakresie uzyskania zgody banku na wykreślenie hipoteki obciążające nieruchomości, ale wprost odmówił zawarcia umowy. Uzasadnia to, zdaniem Sądu, przyjęcie, ta jego bierność stanowi zawinienie, uzasadniające żądanie zwrotu zadatku.

Tym niemniej, w ocenie Sądu, brak jest podstaw do uwzględnienia żądania zwrotu zadatku zgodnie z treścią pozwu. Niewątpliwie, strony zastrzegły w umowie z dnia 4 maja 2017 r. zwrot zadatku przez S. K. (1) w potrójnej wysokości w przypadku niewykonania przez niego umowy. Umowa nie zawiera natomiast jakichkolwiek zapisów w zakresie utraty przez powoda G. K. (1) danego zadatku w przypadku niewykonania umowy przez niego, tym bardziej przekazania dodatkowo sumy odpowiadającej wysokością danemu zadatkowi.

Wskazać należy, że w wyroku z dnia 19 lutego 2014 r. wydanym w sprawie V CSK 187/13 Sąd Najwyższy podkreślił, że charakter wszystkich norm wyrażonych w art. 394 kc jest dyspozytywny. Skutki prawne określone tymi normami mogą wystąpić jedynie w braku odmiennych postanowień umownych lub zwyczaju. Sąd podziela pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2014 r. wydanym w sprawie II CSK 509/13, w którym wskazano, że zadatek w kształcie kodeksowym stanowi konstrukcję symetryczną. Zakłada taki sam zakres odpowiedzialności każdego z kontrahentów w razie, gdy do niewykonania zobowiązania doszło z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność. Zadatek stanowił zabezpieczenie wykonania umowy przez pozwanego, przy czym strony skonkretyzowały obowiązek pozwanego, którego niewykonanie powodowało, że winien był on zapłacić powodowi zadatek w potrójnej wysokości. Stanowiła go odmowa zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. W umowie nie zostały natomiast zamieszczone postanowienia określające przesłanki i zakres ewentualnej odpowiedzialności powoda wobec pozwanego z tytułu ustanowienia zadatku, jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn jego obciążających. Art. 394 § 1 kc ma charakter normy interpretacyjnej, stosowanej, jeżeli nic innego nie wynika z postanowień umownych, ani ze zwyczajów. W niniejszej sprawie strony rygorystycznie określiły jedynie zakres odpowiedzialności pozwanego, przewidując obowiązek zwrotu zadatku w potrójnej wysokości, nie odnosząc się w żaden sposób do obowiązków powoda, w tym nie przewidując przepadku danego zadatku. W ocenie Sądu, takie ukształtowanie obowiązków stron narusza zasady współżycia społecznego, gdyż zadatek określony w umowie z dnia 4 maja 2017 r. stanowi środek oddziaływania sankcjonujący nierzetelność w wykonaniu umowy tylko jednej ze stron. Zgodnie bowiem z art. 5 kc, nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

W związku z powyższym Sąd uwzględnił powództwa jedynie częściowo tj. w zakresie kwoty 10000,00 zł. W ocenie Sądu, w świetle powyższych uwag za zasadne uznać należy żądanie zwrotu danego zadatku w podwójnej, a nie potrójnej wysokości, przy uwzględnieniu, że pozwany S. K. (1) w dniu 19 maja 2017 r. zwrócił otrzymany zadatek. Odsetki ustawowe za opóźnienie Sąd zasądził od dnia tj. doręczenia pozowanemu S. K. (1) odpisu pozwu ( art. 455 kc w zw. z art. 481 kc ), mając na uwadze, że brak jest dowodu doręczenia mu wezwań przedsądowych, których odpisy zostały załączone do pozwu..

O zwrocie kosztów procesu Sąd orzekł stosownie do art. 100 kpc, stosunkowo je rozdzielając. Co do zasady uznać należy, że powództwo zostało uwzględnione w połowie. Sąd zasądził zatem na rzecz powoda zwrot kosztów procesu w wysokości 2117,00 zł, w tym 300,00 zł tytułem opłaty sadowej od pozwu ( opłata stała ) oraz kosztów zastępstwa procesowego od uwzględnionej części powództwa, w tym opłata skarbowa od pełnomocnictwa w łącznej wysokości 1817,00 zł. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego została ustalona stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.