Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 grudnia 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 19 grudnia 2012 r. w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa A. G. i M. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...)

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi

z dnia 16 grudnia 2011r. sygn. akt II C 669/11

1.  oddala apelację,

2.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) na rzecz A. G. i M. P. kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 800/12

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 16 grudnia 2011 r. Sąd Okręgowy w Łodzi w sprawie z powództwa A. G. i M. P. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) o uchylenie uchwał o numerach (...), (...) i (...) podjętych w dniu 28 marca 2011 r. - uchylił uchwałę nr (...)w sprawie „udzielenia absolutorium Zarządowi za rok 2010”; uchylił uchwałę nr 6/2011 w sprawie „odwołania dotychczasowego zarządu”; uchylił uchwałę nr (...)w sprawie „powołania nowego zarządu” oraz zasądził od pozwanej solidarnie na rzecz powódek kwotę 797 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Wyrok ten zapadł na podstawie ustaleń faktycznych, których istotne elementy przedstawiają się następująco:

Powódki są członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), jak również do 28 marca 2011 r. były członkami Zarządu Wspólnoty.

W dniu 28 marca 2011 r., na zebraniu Wspólnoty Nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), zostały podjęte zaskarżone uchwały:

a) nr (...), w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi za rok 2010, na mocy której odmówiono przyjęcia sprawozdania finansowego Wspólnoty za rok 2010 i udzielenia Zarządowi, w składzie: A. G., M. P., I. K. i T. P., absolutorium za działalność prowadzoną w roku 2010; za przyjęciem uchwały głosowało 4/14 osób, przeciw uchwale głosowało 9/14 osób, wstrzymało się od głosu 1/14 osób; na liście do głosowania wskazano sumę udziałów równą (...);

b) nr (...), w sprawie odwołania dotychczasowego zarządu, na mocy której, z dniem 28 marca 2011 r., odwołano dotychczasowy zarząd Wspólnoty w osobach: A. G., M. P., I. K. i T. P.; za przyjęciem uchwały głosowało 9/13 osób, wstrzymało się od głosu 4/13 osób, na liście do głosowania wskazano sumę udziałów równą (...);

c) nr (...), w sprawie powołania nowego zarządu, na mocy której, z dniem 28 marca 201l r., powołano nowy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, w osobach: R. K. (1), J. M. i R. K. (2), za przyjęciem uchwały głosowało 9/14 osób, przeciw uchwale głosowało 3/14 osób, wstrzymało się od głosu 2/14 osób; na liście do głosowania wskazano sumę udziałów równą (...).

Zaskarżone uchwały zostały podjęte według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Przyjęty sposób podejmowania uchwał został poprzedzony wnioskiem, zgłoszonym na zebraniu w dniu 28 marca 2011 r. przez właścicieli posiadających łączne co najmniej 1/5 udziałów, którzy uznali, że suma udziałów w nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) nie jest równa jeden i wynosi (...), podzielając stanowisko wyrażone przez Miasto Ł., w myśl którego przypadający mu udział w nieruchomości wspólnej wynosi (...).

W nieruchomości przy ulicy (...) w Ł. następowało, poczynając od 1976 roku, sukcesywne wyodrębnianie lokali. Pierwsze sprzedawane lokale były zbywane bez pomieszczeń przynależnych. W 1997 roku została przeprowadzona korekta udziałów, która doprowadziła do umownego określenia udziałów w spornej nieruchomości, na skutek której wszystkie pomieszczenia przynależne, w tym piwnice, zostały uznane za części wspólne nieruchomości.

W dniu 29 grudnia 2003 r. Miasto Ł. dokonało zbycia na rzecz A. i J. małżonków A. odrębnej własność lokalu użytkowego o powierzchni 54,06 m.kw. wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej obliczonym w sposób sprzeczny z umową w sprawie wysokości udziałów z 1997 roku, wobec doliczenia, do powierzchni sprzedawanego lokalu, powierzchni piwnicy, jako pomieszczenia przynależnego, podczas gdy powinna ona stanowić część wspólną nieruchomości. Wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Ł.z dnia 3 czerwca 2005 r. w sprawie I ACa 520/05, przedmiotowa umowa sprzedaży została uznana z nieważną.

Do 30 sierpnia 2010 r. udziały właścicieli lokali wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej, wynosiły łącznie (...).

W sierpniu 2010 r. Gmina Ł. dokonała zbycia czterech lokali użytkowych położonych na spornej nieruchomości, o łącznej powierzchni wykupu określonej na 344,67 m.kw., wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej wynoszącymi łącznie (...) części.

W grudniu 2010 r. Gmina Ł. dokonała zbycia czterech lokali mieszkalnych położonych na spornej nieruchomości, wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej wynoszącymi łącznie (...) części.

Dla nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) prowadzona jest księga wieczysta numer (...), założona w formie papierowej w dniu 26 stycznia 1976 r., zapisana w formie elektronicznej w dniu 12 października 2004 r. Wg wpisów w przedmiotowej księdze wieczystej, ujawnionych na dzień 28 marca 2011 r., udziały właścicieli wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, to jest w prawie użytkowania wieczystego gruntu i w częściach wspólnych budynku, wynosiły (...). Udział Gminy Ł. w częściach wspólnych tej nieruchomości wynosił (...), a suma wszystkich udziałów w nieruchomości równa była „1”.

W dacie podjęcia zaskarżonych uchwał nie było sytuacji, w której większość udziałów należałaby do jednego właściciela.

Aktualnie w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości budynkowej udziały właścicieli wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, to jest w prawie użytkowania wieczystego gruntu i w częściach wspólnych budynku, wynoszą (...). Udział Gminy Ł. w częściach wspólnych tej nieruchomości wynosi (...), a suma wszystkich udziałów w nieruchomości równa jest „1”.

Aktualnie nie toczy się, ani nie toczyło się wcześniej, żadne postępowanie w trybie art. 10 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz. U z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: „u.k.w.h.”)

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał powództwo za zasadne. Problematykę związaną z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.). W sposób wyczerpujący określa ona zasady ustanawiania odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli lokali, zarząd nieruchomością wspólną oraz zasady działania wspólnoty mieszkaniowej, jej kompetencje, a także tryb i sposób podejmowania uchwał.

Sąd I instancji podniósł, iż w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione formalne wymogi dla skutecznego wniesienia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty. Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli. Zaskarżone uchwały zostały podjęte na zebraniu w dniu 28 marca 2011 r., a powództwo wniesiono w dniu 5 maja 2011 r., a więc z zachowaniem 6 tygodniowego terminu.

Zdaniem Sądu Okręgowego, przeprowadzone postępowanie dowodowe wykazało natomiast, iż przedmiotowe uchwały zostały podjęte niezgodnie z przepisami dotyczącymi trybu podejmowania uchwał, w szczególności z art. 23 ust. 2a u.w.l., w myśl którego, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 (...), głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jak bowiem ustalono w rozpoznawanej sprawie, suma udziałów w nieruchomości przy ul. (...) jest równa jeden i wynosi (...), a zatem przyjęty sposób podjęcia zaskarżonych uchwał, jako poprzedzony wnioskiem zgłoszonym przez większość właścicieli lokali, dysponujących co najmniej 1/5 udziałów, należało uznać za sprzeczny z art. 23 ust.2 i 2a ustawy. W myśl bowiem ust. 2 art. 23 u.w.l., uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos, podczas, gdy w rozpoznawanej sprawie bezspornym jest, że żadna umowa, ani uchwała podjęta w trybie art. 25 ust. 2 u.w.l., w tym przedmiocie, nie zapadły. W orzecznictwie podnosi się, że dla oceny, czy suma udziałów równa jest jedności, decydujące znaczenie ma treść aktów notarialnych oraz wynikające z nich wpisy w księdze wieczystej, te zaś, bez wątpienia wskazują, że suma tych udziałów wynosi jeden . W rezultacie nie jest w niniejszym postępowaniu dopuszczalne badanie prawidłowości wyliczenia udziałów w celu stwierdzenia, czy nie zaistniały wymienione w art. 23 ust. 2 a u.w.l. przesłanki, czyli czy suma udziałów różna jest od jedności lub czy większość udziałów nie należy w rzeczywistości do jednego tylko właściciela. Strona pozwana, chcąc dowodzić, że stan ujawniony w księdze wieczystej niezgodny jest z rzeczywistym stanem prawnym zawsze może wystąpić, w oparciu o normę art. 24 u.w.l. do sądu o stosowne rozstrzygnięcie w przedmiocie sporządzenia inwentaryzacji lokali i całego budynku i ewentualnego wystąpienia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W rozpoznawanej sprawie bezspornym jest, że wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości nie dokonali, po roku 1997, nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Nie toczyło się również żadne postępowanie w trybie art. 199 k.c., ani z powództwa o uzgodnienie treści stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wytoczone na podstawie art. 10 u.k.w.h., zmierzające do stwierdzenia nieważności aktów notarialnych sprzedaży w części dotyczącej określenia udziałów w prawie użytkowania w częściach wspólnych.

W tym stanie rzeczy, jak wywiódł Sąd Okręgowy, nie istniały opisane w art. 23 ust. 2 a u.w.l. przesłanki do przyjęcia przy głosowaniu nad podejmowanymi uchwałami zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Wobec podjęcia skarżonych uchwał z naruszeniem art. 23 ust. 2 i 2 a ustawy zaistniały przewidziane w art. 25 ust. 1 tejże ustawy przesłanki do ich zaskarżenia i - w konsekwencji - do ich uchylenia.

Z powyższych względów ocena zasadności roszczeń powódek, dokonana przez pryzmat pozostałych, podnoszonych w pozwie, przesłanek z art. 25 ust. 1 ustawy, tj. w świetle ich sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w ich interesów, jako współwłaścicieli, okazała się bezprzedmiotowa.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana, zaskarżając go w całości i zarzucając:

1) błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż udział Gminy Ł. w częściach wspólnych nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) wynosi (...), a suma wszystkich udziałów w tejże nieruchomości jest równa „1”, w sytuacji, gdy w rzeczywistości suma udziałów we wspomnianej nieruchomości nie sumuje się do „1” - wynosi (...), zaś ustalenie udziału Gminy Ł. w przedmiotowej nieruchomości w błędnej wysokości, tj. (...), zamiast (...) - jest następstwem dokonanej w 1997 roku w sposób nieprawidłowy umownej korekty wysokości udziałów poszczególnych współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej - przy czym błąd polegał na określeniu udziału Gminy Ł. w częściach wspólnych przedmiotowej nieruchomości jako różnicy pomiędzy udziałami przysługującymi właścicielom lokali wyodrębnionych, a całością oraz pominięcie okoliczności, iż w miarę wyodrębniania i sprzedaży kolejnych lokali udziały nabywców we współwłasności wyliczane były w sposób nieprecyzyjny;

2) naruszenie art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l. poprzez przyjęcie, iż nie zachodziły przesłanki do głosowania nad podejmowanymi uchwałami zgodnie z zasadą, że na każdego właściciela przypada jeden głos, bowiem w przedmiotowym stanie faktycznym nie zawarto umowy lub nie podjęto uchwały w przedmiocie zmiany sposobu głosowania, a nadto suma udziałów w nieruchomości wspólnej jest równa „1”, podczas gdy z całokształtu materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie jednoznacznie wynika, iż suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa „1”, a co za tym idzie do głosowania w systemie „1 właściciel 1 głos” nie jest wymagana ani umowa, ani stosowana uchwała - warunkiem koniecznym jest jedynie zgłoszone żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

W konkluzji skarżący wniósł o zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów na jego rzecz kosztów postępowania przed Sądami obu instancji.

Powódki wniosły o oddalenie apelacji i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna. Sąd Apelacyjny podzielił i przyjął za własne ustalenia faktyczne Sądu I instancji. Zarzut błędu w tych ustaleniach nie zasługuje na uwzględnienie. Oparty on został na twierdzeniu, że ustalenie udziału Gminy Ł. w przedmiotowej nieruchomości w wysokości (...), zamiast (...) jest następstwem dokonanej w 1997 roku w sposób nieprawidłowy umownej korekty wysokości udziałów poszczególnych współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej. Skarżący nie baczy jednak na kluczową dla podłoża sporu okoliczność, że jak wynika z treści aktów notarialnych oraz wynikających z nich wpisów w księdze wieczystej suma udziałów w przedmiotowej nieruchomości jest bez wątpienia równa jedności. Według bowiem wpisów w prowadzonej dla spornej nieruchomości księdze wieczystej (...), na dzień podjęcia zaskarżonych uchwał, udziały właścicieli wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, to jest w prawie użytkowania wieczystego gruntu i w częściach wspólnych budynku, wynosiły (...), przy czym udział Gminy Ł. w częściach wspólnych tej nieruchomości wynosił (...).

Podnieść należy, iż wpis do księgi wieczystej jest orzeczeniem (art. 626 ⁸ § 6 k.p.c.). Prawomocny wpis, jak każde prawomocne orzeczenie, wiąże inne sądy (art. 365 k.p.c.) i nie może być obalone w innym postępowaniu jako przesłanka rozstrzygnięcia (por. wyrok SN z 4 marca 2011 r., I CSK 340/10, LEX nr 785271).

W rezultacie twierdzenia strony pozwanej i powołane na ich poparcie dowody nie pozwalały na poczynienie ustaleń odmiennych od tych, jakie wynikały z prawomocnych wpisów do księgi wieczystej określających sumę udziałów w nieruchomości przy ul. (...) w Ł..

Strona pozwana nie zakwestionowała ustaleń płynących z wpisów do księgi wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości.

Pozwana nie podnosiła w apelacji, że dysponuje dowodem w postaci prawomocnego orzeczenia sądu stwierdzającego niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. Nie twierdziła nawet, iż z powództwem zmierzającym do tego celu, opartym na art. 10 u.k.w.h., już wystąpiła.

Skoro zatem ustalenia Sądu Okręgowego dotyczące tego, jaka jest suma udziałów w przedmiotowej nieruchomości, nie zostały przez stronę skarżącą skutecznie podważone, nie doszło w konsekwencji do naruszenia prawa materialnego w postaci art. 23 ust. 2 i 2a ustawy o własności lokali. Koniecznym warunkiem głosowania zgodnie z zasadą, że na każdego właściciela przypada jeden głos, jest to aby suma udziałów w nieruchomości nie była równa 1, czego w rozpoznawanej sprawie nie dowiedziono. W rezultacie zaskarżone uchwały podlegały uchyleniu z powodu ich niezgodności z przepisami prawa (art. 25 ust. 1 in principio ustawy o własności lokali).

Z tych względów Sąd Apelacyjny oddalił apelację, na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono wg reguły wynikającej z art. 98 k.p.c. i art. 108 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c., obciążając pozwaną kosztami zastępstwa procesowego powodów ustalonymi w oparciu o § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych … (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).