Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 grudnia 2019 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 18 grudnia 2019 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa K. S.

przeciwko J. K. i A. K. (1)

o zobowiązanie do zawarcie umowy przyrzeczonej

I. stwierdza obowiązek złożenia przez pozwanego J. K. powodowi K. S. oświadczenia woli, którego przedmiotem będzie sprzedaż udziału wynoszącego 2/6 części w prawie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości K., obręb (...) K., gmina K., powiat (...), województwo (...), stanowiącej działkę numer (...) o powierzchni 78,5800 ha, objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Miastku nr Kw (...), za cenę w wysokości 160 334, 00 zł (sto sześćdziesiąt trzysta trzydzieści cztery i 00/100 zł), płatną do dnia zawarcia umowy sprzedaży, pod warunkiem prawnym, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie skorzysta z prawa pierwokupu zgodnie z art. 37a ust. 1 ustawy o lasach (tj. Dz.U.2015.2100) oraz pod warunkiem prawnym, że Krajowy Ośrodek (...) nie skorzysta z prawa pierwokupu zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz.U.2016.2052);

II. stwierdza obowiązek złożenia przez pozwanego J. K. powodowi K. S. oświadczenia woli, którego przedmiotem będzie sprzedaż udziału wynoszącego 2/6 części w prawie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości K., obręb (...) K., gmina K., powiat (...), województwo (...), stanowiącej działkę numer (...) o powierzchni 94,5891 ha, objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Miastku nr Kw (...), za cenę w wysokości 499 700, 00 zł (czterysta dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset i 00/100 zł), płatną do dnia zawarcia umowy sprzedaży, pod warunkiem prawnym, że Krajowy Ośrodek (...) nie skorzysta z prawa pierwokupu zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz.U.2016.2052);

III. stwierdza obowiązek złożenia przez pozwanego J. K. powodowi K. S. oświadczenia woli, którego przedmiotem będzie sprzedaż udziału wynoszącego 2/6 części w prawie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości K., obręb (...) K., gmina K., powiat (...), województwo (...), stanowiącej działkę numer (...) o powierzchni 25,3595 ha, objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Miastku nr Kw (...), za cenę w wysokości 40 334, 00 zł (czterdzieści tysięcy trzysta trzydzieści cztery i 00/100 zł), płatną do dnia zawarcia umowy sprzedaży, pod warunkiem prawnym, że Krajowy Ośrodek (...) nie skorzysta z prawa pierwokupu zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz.U.2016.2052);

IV. stwierdza obowiązek złożenia przez pozwaną A. K. (2) powodowi K. S. oświadczenia woli, którego przedmiotem będzie sprzedaż udziału wynoszącego 2/6 części w prawie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości K., obręb (...) K., gmina K., powiat (...), województwo (...), stanowiącej działkę numer (...) o powierzchni 78,5800 ha, objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Miastku nr Kw (...), za cenę w wysokości 160 334, 00 zł (sto sześćdziesiąt trzysta trzydzieści cztery i 00/100 zł), płatną do dnia zawarcia umowy sprzedaży, pod warunkiem prawnym, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie skorzysta z prawa pierwokupu zgodnie z art. 37a ust. 1 ustawy o lasach (tj. Dz.U.2015.2100) oraz pod warunkiem prawnym, że Krajowy Ośrodek (...) nie skorzysta z prawa pierwokupu zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz.U.2016.2052);

V. stwierdza obowiązek złożenia przez pozwaną A. K. (2) powodowi K. S. oświadczenia woli, którego przedmiotem będzie sprzedaż udziału wynoszącego 2/6 części w prawie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości K., obręb (...) K., gmina K., powiat (...), województwo (...), stanowiącej działkę numer (...) o powierzchni 94,5891 ha, objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Miastku nr Kw (...), za cenę w wysokości 499 700, 00 zł (czterysta dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset i 00/100 zł), płatną do dnia zawarcia umowy sprzedaży, pod warunkiem prawnym, że Krajowy Ośrodek (...) nie skorzysta z prawa pierwokupu zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz.U.2016.2052);

VI. stwierdza obowiązek złożenia przez pozwaną A. K. (2) powodowi K. S. oświadczenia woli, którego przedmiotem będzie sprzedaż udziału wynoszącego 2/6 części w prawie współwłasności nieruchomości położonej w miejscowości K., obręb (...) K., gmina K., powiat (...), województwo (...), stanowiącej działkę numer (...) o powierzchni 25,3595 ha, objętej księgą wieczystą, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Miastku nr Kw (...), za cenę w wysokości 40 334, 00 zł (czterdzieści tysięcy trzysta trzydzieści cztery i 00/100 zł), płatną do dnia zawarcia umowy sprzedaży, pod warunkiem prawnym, że Krajowy Ośrodek (...) nie skorzysta z prawa pierwokupu zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz.U.2016.2052);

VII. zasądza od pozwanych J. K. i A. K. (2) na rzecz powoda K. S. po 40 413,50 zł (czterdzieści tysięcy czterysta sto trzynaście i 50/100 zł) kosztów procesu;

VIII. nakazuje ściągnąć od pozwanych J. K. i A. K. (2) na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Słupsku po 254,64 zł (dwieście pięćdziesiąt i 64/100) nieuiszczonych kosztów sądowych.

Na oryginale właściwy podpis

I C 424/17

UZASADNIENIE

Powód (...) pozwem przeciw (...) wniósł o stwierdzenie, że każde z pozwanych ma obowiązek złożyć oświadczenie woli o sprzedaży udziałów w nieruchomościach w wykonaniu umowy przedwstępnej.

Pozwani wniósł o oddalenie powództwa, ewentualnie o stwierdzenie obowiązku w zakresie mniejszym o połowę niż żądał powód z uwzględnieniem także prawa pierwokupu pozwanych jako współwłaścicieli .

1. Ustalenia faktyczne

Pozwani wraz z S. N. i P. N. realizowali różne przedsięwzięcia gospodarcze. M.in. rozważali zakup nieruchomości rolnych w Polsce na rzecz wspólnej spółki. Ostatecznie uzgodnili, że S. N. i P. N. przekażą pozwanym część środków na poczet nieruchomości rolnych, które na własność zakupią pozwani. Z tego tytułu poza zwrotem wyłożonych środków miała być wypłacona gratyfikacja finansowa.

13 grudnia 2010 r. pozwani zawarli z S. N. i P. N. przedwstępną umowę sprzedaży /w formie aktu notarialnego w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem P. J. w Poznanie/ udziałów w nieruchomościach rolnych (częściowo z gruntami leśnymi), których dotyczyły opisywane uzgodnienia – o treści jak na k. 45-53. Pozwani są nadal współwłaścicielami tych nieruchomości, obciążonych hipotekami ustanowionymi dla zaciągniętych przy zakupie kredytów, na prawach rozdzielności majątkowej od 28 sierpnia 2009 r. (ustanowionej wówczas umową w formie aktu notarialnego).

Zawarcie umowy poprzedzał szereg negocjacji pisemnych i ustnych.

Następnie zmienili ją aktem notarialnym z 28 października 2014 r. rozwiązując co do działki nieobjętej pozwem.

Pozwani zdecydowali się wezwać kontrahentów, by 26 czerwca 2017 r. zawarli umowę przyrzeczoną.

W tym czasie wyżej wymieni pozostawali w kontakcie, omawiając inne przedsięwzięcia, ale wezwanie do zawarcia umowy skierowane zostało naadresy zamieszkania kontrahentów w Danii, a nie na adres korespondencji wskazany a akcie notarialnym, który był adresem pozwanych.

S. N. i P. N. nie stawili się na powyższe wezwanie u notariusza. Został więc sporządzony protokół notarialny, na podstawie którego pozwani wnieśli o wykreślenie z ksiąg wieczystych wpisów o roszczeniach ze spornej umowy.

S. N. i P. N. zaprzeczyli, by otrzymali wezwanie. I tym uzasadniali niestawiennictwo.

Pismem z 14 lipca 2017 r. S. N. i P. N. zwrócili się do pozwanych wyrażając gotowość przystąpienia do zawarcia umowy sprzedaży. I 30 sierpnia 2017 r. cesjonowali swoje prawo do nabycia udziałów na powoda, który spełnia warunki ustawowe do nabycia nieruchomości rolnych.

Powód wyznaczył pozwanym 30 listopada 2017 r. godz. 9.00 termin na zawarcie umowy.

Strony stawiły się w Kancelarii Notarialnej, ale do podpisania umowy nie doszło, gdyż pełnomocnik pozwanych nie mógł przybyć w tym terminie, a także pozwani nie zdążyli uzyskać jednego z dokumentów umożliwiających nabycie ze względu na ograniczenia w obrocie tym rodzajem nieruchomości.

fakty przyznane (nadto dokumenty złożone w sprawie, w tym zweryfikowane przez sąd online wydruki i odpisy z ksiąg wieczystych spornych nieruchomości, dokumenty dotyczące uprawnień powoda do nabycia nieruchomości rolnych)

2. Ocena dowodów

Generalnie strony nie kwestionowały faktów niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy wobec wskazanej poniżej podstawy prawnej, jak i złożonych dokumentów. Różnice wynikały z wyciąganych wniosków, co rzutowało na zeznania. W rezultacie należało stwierdzić, że spór sprowadzał się do ustalenia wielkości udziałów, co do których powód miał prawo żądania zawarcia umowy oraz kwestii pierwokupu przez pozwanych jako współwłaścicieli. Sami pozwani bowiem nie wskazywali, by podjęli czynności wobec powoda i jego poprzedników prawnych jako kontrahentów, prowadzące do egzekwowania skutków uchylania się od realizacji. Wniesienie powództwa jest także potwierdzeniem, że powód mimo zdarzeń, które nie doprowadziły do zawarcia umowy, nie zrezygnował z niej. Generalnie aktywność po tej stronie była cały czas. Dlatego zbędna jest dokładna analiza, dlaczego nie doszło do sfinalizowania umowy bez udziału sądu.

Kierując się treścią dokumentów, sąd uznał za wiarygodne zeznania S. N. i P. N. i stwierdził, że zastrzeżono dla nich udziały jak wpisano w żądaniu pozwu. W przygtowaniu treści aktu notarialnego brał udział także pełnomocnik pozwanych oraz obecny był tłumacz. Nic nie wniosły do sprawy zeznania notariusz, gdyż budziły wątpliwości wobec podawanego uzasadnienia prawidłowości podejmowanych czynności (w tym przyczyny sporządzenia korekty i wycofania się z niej). Dlatego sąd oparł się na brzmieniu umowy, z którego wynika, że wobec współwłasności nieruchomości wybrano tę technikę zapisu, by odnosić się do całości nieruchomości, a nie do udziału każdego ze współwłaścicieli. Redakcja ta współgrała także z dokumentacją dotyczącą negocjacji stron odnośnie umowy. Nie przekonywały przy tym sądu zeznania pozwanych, które odbiegały od dokumentów, do których się odnosiły i głównie nawiązywały do rozliczeń stron, a w tym zakresie strony mają możność prowadzenia odrębnych procesów. Sąd nie jest związany innym odczytaniem brzmienia umowy w sprawach, które przytoczyły strony.

Dlatego też odnośnie pierwokupu pozwanych sąd stwierdził, że skoro nie zostało utrwalone poruszanie tej kwestii, a pozwani łącznie działali, to oczywiste było, że akceptują przeniesienie udziałów na kontrahentów (art. 60, 65 kc). Inaczej opisywana transakcja byłaby nielogiczna.

3. Podstawa prawna

Powództwo podlegało uwzględnieniu.

Sąd w całości podziela wywód prawny powództwa, który stanowi jego pełne uzasadnienie.

Stąd pokrótce można wskazać, że powód wobec art. 390 § 2 kc ( i art. 509 kc) skutecznie wystąpił z przedmiotowym żądaniem. Zaznaczyć przy tym należy - mimo nieskonkretyzowania zarzutu pozorności/nieważności umowy - że w oparciu o art. 353 ¹ kc strony mogły zawrzeć rozpatrywaną umowę w związku z podejmowanymi transakcjami. Oczywista w sprawie była kwestia ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi (jak i leśnymi), ale sąd nie stwierdził także, że aktualny może być zarzut obejścia prawa. Nabycie ma nastąpić zgodnie z regułami przewidzianymi dla ochrony gospodarowania tym rodzajem nieruchomości (przy tym regulacje przewiduje weryfikację, gdyby nie były przestrzegane). Ewentualność sporu co do rozliczeń transakcji, czy skutki zwyżki cen nieruchomości lub inne związane z obrotem gospodarczym (w tym wobec cesji) również nie rzutowały na przedmiot sporu, wynikający z realizacji zawartej umowy przyrzeczonej, zwłaszcza, że nie zostały przedstawione w sposób prowadzący do innego toku badania sprawy.

Ze względu na specyfikę zastrzeżono prawo pierwokupu przedstawicielom Skarbu Państwa zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawą o lasach – pozostawiając im decyzję co do pierwszeństwa między nimi. Nie przysługiwało ono pozwanym na podstawie art. 166 § 1 kc z przyczyn powyżej wspomnianych. Redakcja przepisu dodatkowo potwierdza niezasadność wniosku o zastrzeżenie dla nich prawa pierwokupu, gdyż widoczne jest, że zmierza do zapewnienia współwłaścicielami wpływu na nieruchomość, a w tym wypadku oboje współwłaściciele zdecydowali się na odstąpienie swych udziałów.

W konsekwencji wyrok nie mógł zastąpić treści umowy – co także zauważał powód, lecz stwierdzał tylko treść oświadczenia, którego pozwani nie złożyli dobrowolnie (art. 64 kc). Sąd w redakcji oświadczenia nie ujął zapisu o tym, że nieruchomości mają być wolne od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich, gdyż może on mieć tylko znaczenie przy sporządzaniu aktów notarialnych jako dodatkowe zapewnienie strony umowy. Wprowadzenie go do treści orzeczenia mogłoby wywołać nieuzasadnione przeświadczenie o stworzeniu stanu prawnego nieruchomości niezgodnego z rzeczywistością. Do dalszych rozliczeń stron pozostanie doprowadzenie do takiego stanu nieruchomości, jako oczekiwanego.

Nie było także podstaw do poszerzania treści wyroku - jak wnioskowali pozwani - odnośnie zakresu zapłaconej ceny. Kwestia wykonania tego obowiązku może w razie sporu podlegać odrębnemu procesowi. Niniejszy sprowadzał się do orzeczenia o wykonaniu obowiązku zawarcia przyrzeczonej umowy.

4. Koszty

Zgodnie z ogólną zasadą odpowiedzialności za wynik procesu koszty zasądzono na podstawie art. 98 § 1 kpc w zw. z § 2 pkt. 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie / Dz.U. 2015.615 ze zm. / w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, gdyż tymczasowo wydatki w sprawie poniósł Skarb Państwa (117,27 zł, 117 zł – na wynagrodzenie tłumaczy, 275 zł zwrot kosztów dojazdu świadka). Rozdzielono je po połowie, gdyż przedmiotem żądania było roszczenie co do każdego z pozwanych, choć z jednej umowy (art. 105 § 1 kpc).

Koszty powoda to : 70 027 zł opłata od pozwu, 10 800 zł (17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa) koszty zastępstwa prawnego jednego pełnomocnika.