Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 lutego 2014 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 21 lutego 2014 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...)

przeciwko W. W.

o eksmisję

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie

z dnia 23 lipca 2013 r., sygnatura akt VI C 411/13/S

zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu brzmienie:

„ I. nakazuje pozwanemu W. W., aby opuścił i opróżnił z rzeczy lokal mieszkalny numer (...) położony w S. na osiedlu (...) i aby wydał go stronie powodowej (...)

II. ustala, iż pozwanemu W. W. przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego z zasobów (...);

III. nakazuje wstrzymanie opróżnienia przedmiotowego lokalu do czasu złożenia pozwanemu oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.”.

UZASADNIENIE

Wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 21 lutego 2014 r.

Wyrokiem z dnia 23 lipca 2013 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie oddalił powództwo(...)o eksmisję pozwanego W. W. (pkt I) oraz nie obciążył strony powodowej kosztami postępowania w sprawie (pkt II).

Bezspornym w sprawie był fakt przysługiwania stronie powodowej prawa własności budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr (...) na oś. (...)w S..

Ponadto Sąd ustalił, że pozwany jest osobą w bardzo trudnej sytuacji osobistej i majątkowej, bezrobotną bez prawa do zasiłku. Pozwany jest osoba samotną, po rozwodzie, nie ma żadnego majątku, utrzymuje się z prac dorywczych. Przez ostatnie trzy miesiące nie uzyskiwał żadnego dochodu, aktualnie został przyjęty do pracy na próbę w (...), ma otrzymać także z (...) tzw. stażowe w wysokości około 950 złotych. Pozwany ma dwoje dzieci w wieku 9 i 14 lat, które utrzymuje jego była żona, pozwany nie płaci alimentów na dzieci (750 zł). Pozwany otrzymał od strony powodowej pismo z wezwaniem do zapłaty z 6 czerwca 2011 r..

Oddalając powództwo Sąd Rejonowy wskazał, że strona powoda nie zachowała procedury wypowiedzenia umowy najmu wskazanej w art. art. 11 ust. 2 pkt 2. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, bowiem przepis ten wyraźnie wymaga uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu w razie nie uregulowania zaległości czynszowych, a nie jedynie o uprawnieniu do jego dokonania. Sąd Rejonowy przyjął, że informacja o uprawnieniu nie jest równoznaczna z zamanifestowaniem swojej woli wypowiedzenia umowy najmu, do czego zobowiązuje ustawa, która określa zasady ochrony prawnej lokatorów, dlatego jej postanowienia w tym przedmiocie nie mogą być interpretowane rozszerzająco, a tylko zawężająco. Ponadto w ocenie Sądu I instancji pismo z dnia 6 czerwca 2011 r. jest błędnie sformułowane również dlatego, że strona powodowa manifestuje w nim jedynie zamiar skierowania na drogę sądowa żądania o zapłatę a nie eksmisję przez co sugeruje w nim, że na datę jego sformułowania zależy jej na uregulowaniu zaległości czynszowych, a nie jest w tej dacie zdeterminowana i zdecydowana na wypowiedzenie umowy najmu.

Apelację od tego orzeczenia wniosła strona powodowa, zaskarżając je w całości i zarzucając:

- obrazę prawa materialnego, a to art. 11 ust. 2 pkt 2 uopl poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że do spełnienia warunku powiadomienia lokatora zgodnie z tym przepisem koniecznym jest złożenie jednoznacznego oświadczenia o zamiarze wynajmującego wypowiedzenia stosunku najmu, a nie jest wystarczająca informacja o możliwości dokonania takiego wypowiedzenia. Wskazała, że sens przepisu sprowadza sic do poinformowania lokatora o negatywnych konsekwencjach dalszego nieuregulowania zaległości czynszowych, a więc cel ustawy zostaje spełniony, kiedy wynajmujący poinformuje najemcę, iż w razie nieuregulowania zaległości może zostać rozwiązany stosunek najmu;

- obrazę przepisu art. 316 § 1 kpc poprzez nie oparcie się przez Sąd I instancji na całym stanie rzeczy istniejącym w chwili zamknięcia rozprawy i pominięcie przez Sąd I instancji, iż w wezwaniu z dnia 6 czerwca 2011 r. powódka wskazywała wprost na art. 11 ust. 2 pkt 2 wskazanej ustawy;

- błędne przyjęcie, iż powódka nie wyraziła woli przyszłego rozwiązania przedmiotowej umowy najmu w razie niezrealizowania przez pozwanego obowiązku płacenia czynszu. W ocenie skarżącej nic było w sprawie wątpliwości, iż w razie nie uregulowania należności względem powodowej (...)przez pozwanego, po wezwaniu z czerwca 2011 r. stosunek najmu zostanie rozwiązany.

Strona powodowa wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa i, ostatecznie – na rozprawie w dniu 21 lutego 2014 r., o nie obciążanie pozwanego na rzecz strony powodowej kosztami postępowań za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Nie można zgodzić się z tezą Sądu Rejonowego, że w sprawie mamy do czynienia z wadliwym wypowiedzeniem przedmiotowego stosunku najmu, co ma wynikać z braku oświadczenia woli wynajmującego o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu. Uprzedzenie na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego, o jakim mowa w art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nie jest oświadczeniem woli, ale informacją, że w przyszłości (w razie nie uregulowania zaległości) może zostać dopiero złożone oświadczenie woli (o wypowiedzeniu stosunku prawnego). Istotą oświadczenia woli jest kreowanie czynności prawnej (art. 60 k.c.), natomiast uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawego samo w sobie nie kreuje żadnej czynności prawnej, bo wynik takiego uprzedzenia w sferze prawnej niczego nie zmienia. Jest jedynie informacją, że w przypadku braku zapłaty zaległości w wyznaczonym terminie zostanie złożone oświadczenie woli o wypowiedzeniu stosunku najmu. Zawarta w piśmie z dnia 6 czerwca 2011 r. informacja, że „w przypadku nieuregulowania przedmiotowego zadłużenia w oznaczonym wyżej terminie wierzycielowi przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu” spełnia zatem dyspozycję art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Uprzedza bowiem o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Nadto trzeba mieć na uwadze, że przepis art. 11 ust. 2 pkt. 2 w/w ustawy nie przesądza, jakimi słowami wynajmujący ma uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Użyte we wskazanym wyżej piśmie strony powodowej sformułowania, w zestawieniu z nagłówkiem „ostateczne” i powołaniem wprost konkretnego przepisu ustawy, w którym ustawodawca użył słowo „zamiar”, jest wystarczające do przekazania adresatowi, że konsekwencją braku zapłaty zaległości może być wypowiedzenie stosunku najmu. Zamiar wypowiedzenia umowy jest tu czytelny dla każdego przeciętnego najemcy. O ile w przypadku innych przyczyn wypowiedzenia najmu, przecięty obywatel może nie orientować się w treści obowiązujących norm prawnych, o tyle przy istnieniu zaległości czynszowych w świadomości społecznej oczywistym jest, że brak ich uregulowania w wysokim stopniu prawdopodobieństwa prowadzi do zakończenia stosunku najmu, w drodze wypowiedzenia. Przesądza o tym powszechnie znany fakt, że najem ma charakter odpłatny, a nadto zadłużenie czynszowe to najczęstsza przyczyna utraty prawa najmu. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów tak dalece chronią już prawa najemców, że wykładanie ich w najbardziej rygorystyczny sposób jest nieuzasadnione. Naruszałoby to bowiem usprawiedliwione interesy wynajmujących i zachwiałoby równowagę pomiędzy prawami obu stron. Sens kierowania do najemcy pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu, o jakim mowa w art. 11 ust. 2 pkt. 2 tej ustawy sprowadza się do tego, by dać najemcy czytelny sygnał, że brak uregulowania zadłużenia w wyznaczonym terminie może się skończyć dla niego utratą prawa do lokalu. Czymże innym mógłby być „zamiar wypowiedzenia” jak nie pewną możliwością na przyszłość? Wszak „zamiar” to jeszcze nie decyzja. Zamiar ten jest i musi być warunkowy, bo jego realizacja zależy od zachowania najemcy. Oczywiście wynajmujący także może z realizacji zamiaru tego zrezygnować i to z dowolnych przyczyn. Jest to zatem tylko pewna możliwość. Poinformowanie najemcy, że wynajmującemu przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu w kontekście istniejących zaległości i wezwanie do ich uregulowania w oznaczonym terminie jest wystarczającą manifestacją możliwości skorzystania z owego uprawnienia, a zatem jest manifestacją zamiaru. Nadto trzeba zauważyć, że samo skierowanie takiego pisma jest już znamienne pod kątem celu, jakiemu ma służyć. Wszak możliwość dochodzenia zaległości czynszowych nie musi być poprzedzona żadnym pismem, bo wiąże się z samym faktem niewykonania zobowiązania przez najemcę. Sens kierowania „ostatecznego wezwania do zapłaty”, wyznaczania dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zaległości, wskazanie na prawo do wypowiedzenia stosunku najmu, a nawet konkretny przepis ustawy, może wynikać tylko z zamiaru wypowiedzenia najmu i chęci sprostania przez wynajmującego obowiązkom ustawowym z tym związanym. Absolutnie dostatecznie chroni to prawa najemcy, każąc mu liczyć się z możliwością utraty prawa do lokalu w sytuacji bierności. Inna wykładnia tego sformułowania omawianego pisma wynajmującego, taka, jakiej dokonał Sąd Rejonowy, jest nieuzasadniona i po prostu błędna. Sumując stwierdzić należy, że skoro pozwany był w zwłoce z zapłatą czynszu za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy rozliczeniowe, został uprzedzony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczono mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości, to wypowiedzenie pozwanemu stosunku najmu należy uznać za skuteczne. Pozwany utracił więc tytuł prawny do zajmowania lokalu i strona powodowa mogła skutecznie domagać się jego eksmisji, ponieważ zgodnie z art. 675 § 1 kc po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym. Skoro pozwany nie opuścił przedmiotowego lokalu z własnej woli należało nakazać opróżnienie i opuszczenie go przez niego. W tym stanie rzeczy, apelacja nakierowana na zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa, musiała zostać uwzględniona.

Konsekwencją orzeczenia eksmisji pozwanego była konieczność orzeczenia w przedmiocie jego uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Sąd odwoławczy zważył, że w sprawie spełnione są przesłanki, decydujące o istnieniu po stronie pozwanego tego uprawnienia. Zgodnie z art. 14 ust. 4 pkt 5 uopl sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec osoby posiadającej status bezrobotnego, który to warunek pozwany spełnia. W sprawie nie została też spełniona negatywna przesłanka przyznania lokalu socjalnego w postaci możliwości zamieszkania przez pozwanego w innym lokalu niż dotychczas zajmowany.

Przepis art. 14 ust. 6 uopl przewiduje z kolei, że orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Wobec powyższego, na podstawie art. 386 § 1 kpc Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji.