Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 listopada 2013r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie Wydział VI Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA – Ksenia Sobolewska – Filcek (spr.)

Sędzia SA – Ewa Klimowicz – Przygódzka

Sędzia SO (del) – Krystyna Stawecka

Protokolant: – st.sekr.sąd. Ewelina Murawska

po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2013r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa W. D.

przeciwko miastu (...) W.

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 24 stycznia 2013r.

sygn. akt XX GC 706/12

I oddala apelację;

II zasądza od miasta (...) W. na rzecz W. D. kwotę 2700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 587/13

UZASADNIENIE

Powód – W. D., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (...) w W., w pozwie z dnia 7 maja 2009r. domagał się ustalenia, że umowa (...) zawarta przez niego, jako dzierżawcę, w dniu 6 listopada 2000r. z Gminą W. – C. (poprzednikiem prawnym pozwanego – miasta (...) W.), jako wydzierżawiającym, zmieniona aneksem nr (...) z 17 lipca 2001r., dotycząca nieruchomości o powierzchni 4502 m ^{( 2)} położonej w W. przy ulicy (...), stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...), uległa przedłużeniu na czas nieoznaczony, począwszy od 1 listopada 2003r. i nadal wiąże strony oraz, że istnieje zgoda wydzierżawiającego na wynajem przez dzierżawcę osobom trzecim powierzchni w budynku wzniesionym na nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy.

W uzasadnieniu swego żądania powód wywiódł, że pozwany milcząco wyraził zgodę na używanie przez niego przedmiotu dzierżawy po wygaśnięciu umowy, zatem żądanie znajduje uzasadnienie w treści art. 647 k.c. w zw. z art. 694 k.c. Zaś swój interes prawny w ustaleniu istnienia stosunku dzierżawy uzasadnił tym, że związanie stron stosunkiem dzierżawy wpływa na ich prawa i obowiązki oraz wzajemne rozliczenia. Natomiast istnienia po swej stronie interesu prawnego w ustaleniu istnienia zgody wydzierżawiającego na wynajem budynku powód upatruje w tym, że od zgody pozwanego uzależniona jest możliwość zawarcia przez dzierżawcę odpowiednich umów i czerpania pożytków z budynku. Wieloletnia bierna postawa pozwanego w praktyce uniemożliwia bowiem powodowi odbiór budynku.

Pozwany nie ustosunkował się do żądania powoda w zakreślonym terminie, pomimo doręczenia mu odpisu pozwu z pouczeniem o treści art. 479 ¹⁴ § 2 k.p.c.

Wyrokiem z dnia 5 marca 2010r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo uznając, iż choć dzierżawca po upływie terminu oznaczonego w umowie nadal używał rzeczy, a wydzierżawiający stan ten milcząco akceptował, to jednak powód nie udowodnił istnienia wyraźnej pisemnej zgody pozwanego na przedłużenie dzierżawy. Tymczasem, w ocenie Sądu Okręgowego, taka właśnie zgoda była w tej sprawie niezbędna z uwagi na zastrzeżenie zawarte w § 3 umowy.

Stanowisko to podzielił Sąd Apelacyjny oddalając apelację powoda wyrokiem z 21 grudnia 2010r. i uznając, że po wejściu w życie nowelizacji art. 74 k.c. przedsiębiorcy nie mogą w umowie między sobą zastrzec formy pisemnej dla celów dowodowych, a zatem w stosunkach między nimi nie znajdzie zastosowania art. 76 zd. 2 k.c. Oznacza to, że skoro profesjonaliści zastrzegają dokonanie określonej czynności w formie pisemnej, czynność ta dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu tej formy, nawet gdy rygor taki nie został wyraźnie przewidziany.

Na skutek skargi kasacyjnej powoda, wyrokiem z dnia 20 stycznia 2012r. Sąd Najwyższy uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 21 grudnia 2012r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie stwierdzając, że w sytuacji, gdy umowę dzierżawy zawarto przed zmianą art. 74 k.c., konieczne jest rozważenie, czy przepisy prawa międzyczasowego nakazują ocenę wymogów zachowania formy pisemnej dla zgody pozwanego na przedłużenie umowy w świetle postanowień art. 74 k.c. w poprzednim brzmieniu. W ocenie Sądu Najwyższego nie ma też dostatecznych podstaw do twierdzenia, że eliminacja formy ad probationem w stosunkach między przedsiębiorcami powinna mieć tak zasadniczy wpływ na sposób interpretacji art. 76 zd. 2 k.c. Eliminacja taka oznacza jedynie wyłączenie ograniczeń dotyczących udowodnienia faktu dokonania określonej czynności prawnej. Nadto, z treści § 3 umowy dzierżawy nie wynika, by strony wykluczyły jej przedłużenie po upływie okresu, na jaki została ona zawarta. Zatem sądy meriti przedwcześnie zrezygnowały z potrzeby badania zachowania się obu stron stosunku dzierżawy po dniu 31 października 2003r.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, wyrokiem z dnia 18 kwietnia 2012r. Sąd Apelacyjny uchylił wyrok Sądu Okręgowego z 5 marca 2010r. i przekazał sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania podnosząc, iż Sąd Okręgowy dokonał nieprawidłowej interpretacji zapisów umowy oraz przepisów prawa materialnego, przez co uchylił się od merytorycznej oceny roszczenia zgłoszonego przez powoda, co będzie jednak możliwe dopiero po przeprowadzeniu postępowania dowodowego.

W toku dalszego postępowania przed Sądem Okręgowym powód nadal popierał powództwo, a pozwany domagał się jego oddalenia.

Wyrokiem z dnia 24 stycznia 2013r. Sąd Okręgowy ustalił, że sporna umowa została przedłużona na czas nieoznaczony, począwszy od 1 listopada 2003r. i nadal łączy strony oraz, że istnieje zgoda pozwanego, jako wydzierżawiającego, na wynajem przez powoda, jako dzierżawcę, osobom trzecim powierzchni w budynku wzniesionym na nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy, a także obciążył pozwanego kosztami procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy poprzedził następującymi ustaleniami faktycznymi:

W latach 1995 – 2003 pomiędzy powodem prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (...) w W., jako dzierżawcą, a pozwanym (wówczas Gminą W. – C.), jako wydzierżawiającym, zawierane były kolejne umowy dzierżawy nieruchomości położonej w W. przy ulicy (...). Umowy nr: (...) z 6 czerwca 1995r. i (...) z 3 listopada 1997r. dotyczyły dzierżawy niezabudowanej nieruchomości o powierzchni 2500m ^{( 2)}, przejętej przez powoda na cele działalności handlowej. Umowa nr (...) z 6 listopada 2000r. dotyczyła niezabudowanej nieruchomości o powierzchni 4502m ^{( 2)}, którą powód przejął na cele działalności handlowej oraz na parking. W czasie trwania ww. umów pozwany wyraził na piśmie zgodę na wybudowanie przez powoda na przedmiotowej nieruchomości budynku, a następnie na jego rozbudowę oraz uszczegółowił na piśmie cel umowy (...) w ten sposób, że stwierdził, iż obejmuje on możliwość zrealizowania na dzierżawionej działce zabudowy kubaturowej przeznaczonej na cel handlowo – biurowy.

Na podstawie wydanych pozwoleń powód wzniósł na spornej nieruchomości pięciokondygnacyjny budynek biurowo-handlowy o powierzchni całkowitej 6352,92m ². W ostatnim dniu obowiązywania umowy (...) budynek był w stanie surowym zamkniętym. Wykonano w nim wszystkie elewacje i ściany działowe.

W planach zarządu Dzielnicy M. leżała zabudowa ulicy (...). Do roku 2002 ze strony pozwanego nie było przeciwwskazań, by powód użytkował sporną nieruchomość na podstawie umowy dzierżawy, czy też użytkowania wieczystego. Pozwany nie ograniczał też powoda co do możliwości najmu powierzchni użytkowej budynku. Jeszcze w trakcie trwania umowy (...) powód zwrócił się do pozwanego o wydzierżawienie spornej nieruchomości w trybie bezprzetargowym na 30 lat. Wniosek ten ponawiał w kolejnych latach. Równocześnie uiszczał opłaty z tytułu dzierżawy i podatek od nieruchomości oraz regulował wszelkie należności związane z eksploatacją nieruchomości. Po dniu 31 października 2003r. (termin obowiązywania umowy (...)) pozwany nie domagał się od powoda wydania nieruchomości zgodnie z postanowieniami § 12 i 13 umowy. Dopiero 28 listopada 2005r. wezwał powoda do zapłaty wynagrodzenia z tytułu bezumownego zajmowania nieruchomości. Powód odmówił jednak powołując się na przepis art. 647 k.c. w zw. z art. 694 k.c. oraz na fakt uiszczania czynszu dzierżawnego. W dalszych latach ponawiał propozycje ugodowego rozwiązania sporu i zgodnego ustalenia, iż umowa dzierżawy nr (...) uległa przedłużeniu na czas nieoznaczony, począwszy od 1 listopada 2003r. oraz, że istnieje zgoda pozwanego na wynajem przez dzierżawcę osobom trzecim powierzchni we wzniesionym budynku. Pozwany na wezwania nie odpowiadał.

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo było zasadne.

W pierwszym rzędzie Sąd ten stwierdził, że okoliczności tej sprawy, a w szczególności kwestionowanie przez stronę pozwaną przedłużenia umowy dzierżawy na czas nieoznaczony i w konsekwencji prawa powoda do dalszego zajmowania przedmiotu dzierżawy i uniemożliwianie wynajęcia powierzchni budynku wzniesionego na nieruchomości, przesądzają o istnieniu po stronie powoda interesu prawnego, o którym mowa w art. 189 k.p.c., a który stanowi materialnoprawną przesłankę powództwa o ustalenie. Sąd Okręgowy stwierdził przy tym, że w toku procesu pozwany nie kwestionował istnienia tej przesłanki po stronie powoda oraz, że pomiędzy stronami nie toczy się żadne inne postępowanie sądowe, w toku którego powód mógłby uzyskać ochronę swoich praw, to jest usunąć stan niepewności co do tego, czy przysługują mu wobec nieruchomości prawa wydzierżawiającego.

W bezspornym co do zasady stanie faktycznym tej sprawy za okoliczność wymagającą oceny Sąd Okręgowy uznał to, czy sytuacja powstała po dniu 31 października 2003r. spełnia dyspozycję art. 674 k.c. w zw. z art. 694 k.c., to jest, czy dzierżawa została przedłużona na czas nieoznaczony oraz, czy pomimo zapisu o wymogu pisemnej zgody wydzierżawiającego na przedłużenie umowy możliwe jest ustalenie, że doszło do dorozumianego jej przedłużenia.

Odnosząc się do powyższych kwestii Sąd Okręgowy stwierdził, że w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie ulega wątpliwości, że powód po upływie terminu oznaczonego w umowie dzierżawy nadal używał rzeczy, wyrażał chęć kontynuowania umowy, uiszczał czynsz dzierżawny oraz jeszcze w trakcie jej obowiązywania zgłaszał chęć wydzierżawienia nieruchomości w trybie bezprzetargowym na dalsze 30 lat. Natomiast pozwany prezentował postawę bierną i przez pierwsze 2 lata nie ujawniał woli zmiany istniejącego stanu rzeczy i nie przedsięwziął ustalonych w umowie procedur pozwalających mu na przejęcie spornej nieruchomości w stanie umożliwiającym swobodne nią dysponowanie. Równocześnie akceptował działalność inwestycyjną powoda mając świadomość wielkości poczynionych nakładów oraz przyjmował dalsze opłaty czynszu dzierżawnego i podatku od nieruchomości. Dopiero 28 listopada 2005r. pozwany dał powodowi do zrozumienia, że traktuje go jak osobę korzystającą z gruntu bez tytułu prawnego i zażądał opłat z tego tytułu.

Okoliczności powyższe świadczą, w ocenie Sądu Okręgowego, o istnieniu po stronie pozwanego domniemanej woli przedłużenia umowy dzierżawy z powodem, wyrażonej w sposób wystarczający dla związania stron umową na czas nieoznaczony. Tym bardziej, że pozwany czynił w tym czasie plany zagospodarowania terenu wzdłuż ulicy (...), w tym plany zabudowania ulicy budynkami o charakterze handlowo – biurowym i ukierunkowania działań na zintensyfikowanie inwestycji gospodarczych w tym regionie oraz na pozyskanie dochodów z posiadanych nieruchomości. Natomiast to, że w wewnętrznym systemie księgowym pozwanego wpłaty powoda traktowane były jako należności za bezumowne korzystanie z gruntu, pozostaje bez wpływu na powyższą ocenę, skoro dzierżawca nie dał temu wyrazu „na zewnątrz”, a w szczególności w relacji do powoda.

Zdaniem Sądu Okręgowego dla oceny znaczenia poczynionego przez strony w § 3 umowy (...) zastrzeżenia co do przedłużenia umowy za pisemną zgodą wydzierżawiającego, należy zastosować w oparciu o art. XLIX § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz.U.1964.16.94 ze zm.) art. 74 k.c. w brzmieniu obowiązującym po nowelizacji Kodeksu cywilnego wprowadzonej ustawą z 14 lutego 2003r. albowiem skutki zdarzenia, z którym wiązała się zmiana dotychczasowego zobowiązania miały miejsce już po dniu wejścia w życie przepisów nowelizujących. Przy czym, w myśl art. 74 § 3 k.c. przepisów o formie pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami. Zatem, pomimo zapisu § 3 umowy (...) pomiędzy stronami doszło do dorozumianego przedłużenia dzierżawy. Wymóg formy pisemnej dla zgody wydzierżawiającego został bowiem zastrzeżony bez sankcji na wypadek jej niezachowania. Co zgodnie z art. 76 k.c. powoduje, że czynność prawna doszła do skutku.

Sąd Okręgowy uznał również, że zarówno zgodne zeznania świadków, jak i treść pism pozwanego dotyczących kolejnych zezwoleń na rozbudowę i zmianę przeznaczenia budynku wzniesionego przez powoda, wskazują na to, że pozwany wyraża zgodę na wynajem osobom trzecim powierzchni budynku. Ustaleniu temu nie stoi na przeszkodzie treść § 11 umowy (...), który dotyczy oddania osobie trzeciej przedmiotu dzierżawy, to jest całej nieruchomości. Intencją stron było bowiem umożliwienie powodowi wynajmowania osobom trzecim powierzchni znajdujących się w budynku.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu (opłaty od pozwu, apelacji i skargi kasacyjnej oraz stosowne wynagrodzenie pełnomocnika) Sąd Okręgowy oparł na treści art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

W apelacji od powyższego wyroku, zaskarżając go w części dotyczącej ustalenia, że istnieje zgoda wydzierżawiającego na wynajem osobom trzecim powierzchni w budynku wzniesionym na spornej nieruchomości oraz w zakresie orzeczenia o kosztach procesu, pozwany – miasto (...) W. wniósł o jego zmianę i oddalenie powództwa w tej części oraz zniesienie kosztów procesu w postępowaniu przed Sądem Okręgowym, a także o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym. Zaskarżonemu wyrokowi pozwany zarzucił naruszenie:

- art. 189 k.p.c. poprzez jego błędne zastosowanie do żądania ustalenia istnienia faktu (zgody pozwanego na wynajem osobom trzecim powierzchni w budynku);

- art. 65 w zw. z art. 189 k.p.c. poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że intencją stron było umożliwienie powodowi wynajmowania tych powierzchni osobom trzecim;

- art. 233 k.p.c. poprzez ustalenie z przekroczeniem granic swobodnej oceny dowodów, że świadkowie potwierdzili, jakoby pozwany wyraził zgodę na taki wynajem;

- art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nienależyte wyjaśnienie podstawy prawnej i faktycznej zaskarżonej części wyroku.

W uzasadnieniu powyższych zarzutów skarżący wywiódł, że art. 189 k.p.c. daje podstawę do żądania ustalenia stosunku prawnego lub prawa. Nie można jednak w oparciu o ten przepis domagać się ustalenia stanu faktycznego lub faktu. W sytuacji zaś, gdy zgodnie z § 11 umowy (...) dla podnajmu lub poddzierżawienia całej nieruchomości wymagana jest zgoda pozwanego, ustalenie istnienia takiej zgody jest ustaleniem faktu. Nadto, w zapisach umowy brak jest postanowień mogących świadczyć, iż intencją stron było umożliwienie powodowi wynajmowania osobom trzecim powierzchni w budynku. Przeczy temu marginalizowany przez Sąd Okręgowy zapis o konieczności uzyskania zgody na podnajem przedmiotu dzierżawy. Wskazywana przez świadków okoliczność, że władze dzielnicy wyrażały zgodę na podnajem nieruchomości przez dzierżawców osobom trzecim, nie oznacza, że celem umowy było wydzierżawienie nieruchomości w celu jej dalszego podnajmowania przez dzierżawcę. Wykładnia umowy nie może przy tym prowadzić do stwierdzeń oczywiście sprzecznych z jej zapisaną treścią. Zdaniem skarżącego, to, że pozwany jako organ administracyjny wydawał zezwolenie na budowę, a także wskazane przez świadków plany pozwanego co do zabudowy i aktywizacji gospodarczej okolic ulicy (...), nie uzasadniają stwierdzenia, Jakob y pozwany wyraził konkretną zgodę dla określonego dzierżawcy. Poprawność rozumowania sądu musi też poddawać się kontroli. Tymczasem uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia ogranicza się do ogólnego powołania zeznań świadków i okoliczności sprawy, bez wskazania jakie konkretnie twierdzenia, czy okoliczności pozwoliły sądowi na dokonanie zaskarżonego ustalenia.

Powód – W. D. wniósł o oddalenie apelacji oraz wywiódł, że w sprawie niniejszej nie domagał się ustalenia, iż spełnił wymogi wynikające z § 11 umowy (...). Zapis ten bowiem, zgodnie z wolą i intencją stron nie dotyczył umów najmu powierzchni w budynku. Żądanie pozwu dotyczy zaś ustalenia, że podpisując umowę dzierżawy pozwany wyraził jednocześnie zgodę na wynajem osobom trzecim powierzchni w budynku wzniesionym przez powoda i zgoda ta była następnie podtrzymywana. Przy czym w okolicznościach tej sprawy zgoda pozwanego na wynajem powierzchni w budynku osobom trzecim wynikała z samego celu zawartej umowy dzierżawy.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego nie zasługiwała na uwzględnienie.

W pierwszym rzędzie stwierdzić należy, że zaskarżone rozstrzygnięcie nie narusza art. 189 k.p.c. Żądanie powoda dotyczące ustalenia, że istnieje zgoda wydzierżawiającego na wynajem przez dzierżawcę osobom trzecim powierzchni w budynku wzniesionym na nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy nie dotyczyło dokonania wykładni § 11 umowy z 6 listopada 2000r., ani też ustalenia faktu złożenia przez pozwanego oświadczenia o wyrażeniu zgody na podnajem lub poddzierżawienie przedmiotu dzierżawy. Już z treści pozwu i jego uzasadnienia wynika bowiem, że powód domagał się ustalenia, iż wydzierżawiając powodowi nieruchomość położoną przy ulicy (...) w W. i zgadzając się na wzniesienie na niej budynku o przeznaczeniu handlowo – biurowym pozwany wyraził jednocześnie zgodę na wynajęcie, po jego ukończeniu, osobom trzecim powierzchni w tym budynku i zgoda ta była następnie podtrzymywana. M.in. na te okoliczności powód zgłosił dowody z dokumentów oraz zeznań świadków. Zatem uwzględniając powództwo w tym zakresie Sąd Okręgowy nie uchybił przepisowi art. 189 k.p.c. w sposób zarzucany w apelacji, a w szczególności nie dokonał ustalenia faktu, ani stanu faktycznego. Ustalił zaś, że na tle łączącego strony stosunku prawnego wynikającego z umowy dzierżawy zawartej w sposób przewidziany w art. 674 k.c. w zw. z art. 694 k.c. powodowi służy prawo wynajmowania osobom trzecim powierzchni we wzniesionym przez siebie budynku handlowo – biurowym. Przedmiotem ustalenia było więc prawo podmiotowe powoda.

W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy trafnie uznał też, że w okolicznościach tej sprawy po stronie powoda istniał interes prawny rozstrzygający o dopuszczalności badania i ustalenia prawdziwości twierdzeń powoda o istnieniu prawa określonego w pozwie. Wieloletnie bierne zachowanie pozwanego, który wprawdzie przyjmował opłaty czynszowe i akceptował prowadzoną przez powoda inwestycję oraz potwierdził handlowo – biurowe przeznaczenie wzniesionego budynku, jednak nie reagował na jego starania o jednoznaczne potwierdzenie zarówno trwania umowy dzierżawy, jak i zgody na wynajmowanie powierzchni w budynku, uzasadniało bowiem udzielenie powodowi ochrony sądowej i usunięcie trwającego od lat stanu niepewności i zagrożenia jego prawa.

Wbrew zarzutom apelacji Sąd Okręgowy nie uchybił też przepisom prawa procesowego. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika bowiem przyjęta przez Sąd Okręgowy podstawa faktyczna rozstrzygnięcia, w tym fakty, które sąd uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł, i przyczyny, dla których w nie przeprowadził postępowania dowodowego pozostałym zakresie. Sąd ten wyjaśnił także podstawę prawną wyroku z przytoczeniem przepisów prawa.

Należy też podkreślić, że wbrew zarzutom skarżącego, motywy rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego co do żądania ustalenia prawa powoda do wynajmowania powierzchni w budynku (wynikającego ze zgody pozwanego) nie ograniczają się do jednozdaniowego stwierdzenia przytoczonego w apelacji. Zdanie to stanowi bowiem zwięzłe podsumowanie wcześniejszych ustaleń i rozważań sądu w zakresie obu żądań pozwu. Nie było przy tym przedmiotem powyższych ustaleń to, czy i kiedy świadkowie reprezentujący niegdyś pozwanego w stosunkach z powodem wyrazili zgodę na podnajem lub poddzierżawę przedmiotowej nieruchomości. Stąd, brak wskazania w oparciu o jakie konkretne twierdzenia, czy okoliczności, sąd miałby dokonać takiego ustalenia, nie przesądza o wadliwości wyroku. Powód domagał się bowiem ustalenia, że zgoda pozwanego na wynajmowanie powierzchni w budynku handlowo – biurowym była jednym z założeń i celów przyjętych przez strony przy zawieraniu umowy dzierżawy.

W ocenie Sądu Apelacyjnego w okolicznościach tej sprawy dokonane przez Sąd Okręgowy ustalenie jest prawidłowe i znajduje oparcie w zebranym materiale dowodowym. W pierwszym rzędzie podkreślenia wymaga, że choć prawdziwość twierdzeń powoda uzasadniających jego żądanie winna być przez niego udowodniona stosownie do wymogów art. 6 k.c., to jednak zakres niezbędnego postępowania dowodowego wynikał w sprawie niniejszej z wymogów art. 479 ¹² § 1 k.p.c. oraz art. 479 ¹⁴ § 2 k.p.c. Należy przy tym podkreślić, że pozwany nie sprostał wymogowi złożenia w wyznaczonym terminie odpowiedzi na pozew, co skutkowało utratą przez niego możliwości powoływania w toku dalszego procesu własnych twierdzeń i dowodów. Ustosunkowując się jednak do żądania powoda w zakresie ustalenia istnienia zgody wydzierżawiającego na wynajmowanie powierzchni budynku pozwany zarzucił, jakoby sprowadzało się ono do ustalenia treści umowy sprzecznie z jej literalnym zapisem dotyczącym zastrzeżenia formy pisemnej dla zmiany jej postanowień. Zarzut ten nie jest jednak uzasadniony. Powód nie domaga się bowiem ustalenia treści umowy odmiennej od jej literalnego zapisu. Oceniając jego żądanie nie można abstrahować od specyfiki umowy wiążącej strony. Zgodnie z art. 693 § 1 k.c. przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Zatem pobieranie pożytków z przedmiotu dzierżawy jest podstawową funkcją dzierżawy. W sytuacji zaś, gdy normalnym dochodem ze spornej nieruchomości, z uwagi na jej położenie, przeznaczenie i funkcję, nie były jej płody i inne odłączone od niej części składowe, należy uznać za oczywiste, że intencją stron było zapewnienie powodowi – dzierżawcy pożytków cywilnych (art. 53 § 1 i 2 k.c.). Wprawdzie w samej umowie (...) jako źródło tych pożytków wskazana jest działalność handlowa oraz parking (§2), jednak strony czynią także ustalenia co do zrealizowania przez powoda na dzierżawionym gruncie inwestycji (§4 pkt 2), której rozmiar i przeznaczenie nie były nigdy sporne. Z pisma pozwanego z 10 listopada 2000r. wynika jasno, że cel dzierżawy gruntu obejmuje możliwość zrealizowania na nim zabudowy kubaturowej przeznaczonej na cel handlowo – biurowy. Nie jest też sporne, że taka właśnie zabudowa była przez powoda konsekwentnie realizowana przy akceptacji pozwanego.

W świetle powyższego Sąd Okręgowy wysnuł również prawidłowe wnioski z zeznań świadków, co do intencji stron w zakresie umożliwienia powodowi wynajmowania osobom trzecim powierzchni znajdujących się w budynku. Jak wynika z zeznań B. J., intencją wydzierżawiającego w latach 2000 - 2002 było ściągnięcie na teren dzielnicy jak największej liczby przedsiębiorców i zdobycie środków na jej rozwój, poprawę wyglądu, a także zwiększenie liczby miejsc pracy oraz likwidację miejsc niezagospodarowanych. Zaś umowy zawierane na 3 lata miały być wstępem do dalszej wieloletniej współpracy. Zeznania te pozostają w zgodzie z zeznaniami W. C., który wyjaśnił, że w II połowie lat 90 – tych sposób zagospodarowania spornej nieruchomości na czas regulowania jej stanu prawnego, z opcją zawarcia umowy docelowej w przyszłości, był przedmiotem konkursu, którego zwycięzcą został powód. Wydzierżawiający przyjmował przy tym za rzecz oczywistą, że dzierżawca wynajmuje powierzchnię w budynku i zgadzał się na rozbudowę z intencją zwiększenia dochodów obu stron. Świadek wyjaśnił też, że w tym czasie cała ulica (...) stanowiła centrum handlu materiałami budowlanymi, zabudowane podobnymi budynkami, a wynajmowanie ich powierzchni było rzeczą naturalną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, nie wymagającą osobnego zapisu w umowie.

W tym stanie rzeczy nie sposób uznać za uzasadniony zarzutu apelacji naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 233 k.p.c. poprzez przekroczenie zasad swobodnej oceny dowodów z zeznań świadków i błędne przyjęcie jakoby potwierdzili oni, że pozwany wyraził zgodę na wynajem osobom trzecim powierzchni we wzniesionym budynku. Zarzut ten po części wynika z błędnego rozumienia żądania powoda oraz treści rozstrzygnięcia zawartego w wyroku. Sąd Okręgowy nie ustalił bowiem jednostkowego faktu wyrażenia zgody przez pozwanego na wynajęcie powierzchni budynku, a orzekł o istnieniu zgody wydzierżawiającego, będącej elementem umowy łączącej strony, na wynajem osobom trzecim przez dzierżawcę powierzchni w budynku wzniesionym na nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy. Takie zaś ustalenie znajduje pełne uzasadnienie w zebranym w sprawie materiale dowodowym.

W tym stanie rzeczy chybiony jest również podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 65 w zw. z art. 189 k.p.c. Wbrew twierdzeniom skarżącego zarówno okoliczności tej sprawy wynikające z twierdzeń powoda o warunkach, w których doszło do zawarcia i realizowania umowy dzierżawy, potwierdzonych zeznaniami świadków oraz zgromadzonymi w sprawie dokumentami, jak i specyfika umowy dzierżawy, zakładająca po stronie dzierżawcy pozyskiwanie pożytków z jej przedmiotu oraz treść umowy (...) wraz z późniejszym oświadczeniem pozwanego o celu jej zawarcia, potwierdzają trafność ustalenia Sądu Okręgowego o intencji stron umożliwienia powodowi wzniesienia na dzierżawionej nieruchomości budynku przeznaczonego na cele handlowo – biurowe i wynajem jego powierzchni osobom trzecim. Pozwany nie twierdził bowiem w toku procesu i nie udowodnił, by sama powołana w apelacji działalność handlowa powoda uzasadniała oddanie mu w dzierżawę niezabudowanego gruntu o powierzchni 4502m ² oraz pobudowanie przez niego pięciopiętrowego budynku o powierzchni 6352,92m ². Jak trafnie również uznał Sąd Okręgowy, zawarty w umowie zapis o konieczności uzyskania zgody wydzierżawiającego na poddzierżawienie lub zawarcie innej umowy, której przedmiotem byłaby wydzierżawiona nieruchomość, służyć miał zapobiegnięciu dysponowaniu przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy, to jest działką gruntu o powierzchni 4502m ² i nie znajduje zastosowania do wynajmu osobom trzecim powierzchni w wybudowanym w tym celu budynku handlowo – biurowym.

Z tych wszystkich względów, uznając apelację pozwanego za niezasadną, Sąd Apelacyjny orzekł, jak w sentencji na zasadzie art. 385 k.p.c. i rozstrzygnął o kosztach postępowania apelacyjnego w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 § 1 i 3 k.p.c.).