Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 grudnia 2020 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu X Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodnicząca: Sędzia Paweł Liberadzki

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Aneta Bober

po rozpoznaniu w dniu 21 grudnia 2020 r. w Toruniu

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...)-D w T.

przeciwko K. C., B. C.

Nakazanie

orzeka:

I. oddalić powództwo;;

II. zasądzić od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 287,00 zł (dwieście osiemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

XC 2906/19

UZASADNIENIE

Powód Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...)-D w T. wniosła o nakazanie pozwanym K. C. i B. C. przywrócenie powodowi niezakłóconego władztwa B. częścią wspólną nieruchomości tj. tarasem położonym na nieruchomości , dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą (...) w pobliżu wejścia do klatki schodowej do budynku przy ulicy (...) oznaczone literą C , poprzez opróżnienie go z przedmiotów prywatnych pozwanych , usunięcie zamków i przedmiotów uniemożliwiających wejście oraz zaniechanie dalszych naruszeń oraz o zasądzenie kosztów procesu .

W uzasadnieniu swojego żądania powód podniósł , że pozwani są właścicielami lokalu położonego w T. przy ulicy (...) . W skład lokalu wchodzą dwa pokoje , kuchnia , łazienka , przedpokój , prawo do korzystania z piwnicy oraz udział w nieruchomości wspólnej . Lokal pozwanych położony jest na pierwszej kondygnacji budynku znajdującego się przy ulicy (...) w T. w bezpośredniej bliskości wejścia do klatki oznaczonej literą C . Do wejścia prowadzą schody , a następnie ciąg pieszy . Wzdłuż ściany budynku , na zewnątrz lokalu mieszkalnego pozwanych znajduje się fragment ciągu pieszego w postaci zadaszonego tarasu na podwyższeniu okalającym budynek . Wychodzą na niego trzy okna z mieszkania pozwanych oraz drzwi balkonowe . Pozwani trwale naruszyli własność części nieruchomości wspólnej poprzez zagospodarowanie tarasy wyłącznie na własne potrzeby oraz ogrodzenie go barierką i założenie kłódki . Ponadto zagrodzili wejście na taras kwiatami doniczkowymi i drewnianą barierką . Sporny taras stanowi część nieruchomości wspólnej , o czym zdaniem powoda świadczy umowa nabycia lokalu oraz treść księgi wieczystej . Stan ten trwa od kilku lat . Zdaniem powoda pozwani naruszyli zasady współżycia społecznego zagospodarowując taras wyłącznie dla siebie . Nie uzyskali zgody pozostałych współwłaścicieli i uniemożliwiają im wejście na sporną część nieruchomości . Przedmiotowy taras nie jest ujęty w dokumentacji lokalu . Zgodnie z zasadą , że wszystko co nie jest ujęte w dokumentacji lokalu stanowi część wspólną nieruchomości właściciel lokalu zobowiązany jest6 korzystać z tej części nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli .

Pozwani w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa w całości .

Pozwani podnieśli , że stan faktyczny polegający na korzystaniu z tarasy przez właścicieli lokalu numer (...) trwa od 26 lat i zarzucili , iż powód nie wykazał aby przedmiotowy taras należał kiedykolwiek k do nieruchomości wspólnej . Zarzucił także powodowi brak legitymacji czynnej . Zdaniem pozwanych brak wzmianki w umowie sprzedaży lokalu i księdze wieczystej nie przesądza o tym , że sporny taras należy do nieruchomości wspólnej . Pozwani podkreślali , iż każdorazowo , po uprzednim umówieniu się jest udostępniany każdorazowo . Pozwani wywodzili , iż taras spełnia kryteria balkonu . Został wybudowany na życzenie pierwszych właścicieli lokalu , którzy prowadzili w nim działalność gospodarczą i potrzebowali wejścia od zewnątrz . Stan posiadania nie był kwestionowany . Pozwani podnosili , że na życzenie wspólnoty remontowali z własnych środków taras . Ponieśli także koszty materiałów na zadaszenie spornej części nieruchomości . Zdaniem pozwanych wytoczenie powództwa jest konsekwencją osobistych animozji pomiędzy nimi i adm9inistratorem wspólnoty .

SĄD USTALIŁ I ZWAŻYŁ CO NASTĘPUJE

K. i B. C. są właścicielami lokalu mieszkalnego położonego w T. przy ul. (...). Lokal ten składa się z 2 pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Nieruchomość ta posiada w Sądzie Rejonowym w Toruniu urządzoną księgę wieczystą (...). Właścicielem lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej w wysokości (...) oraz prawo korzystania z piwnicy (dowód: odpis księgi wieczystej k. 18-21 akt).

K. i B. małżonkowie C. nabyli opisany wyżej lokal od H. S. umową z dnia 02 marca 2007r. (dowód: wypis aktu notarialnego k.11 – 17 akt).

Lokal stanowiący własność pozwanych przynależy do Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...)-d w T. (bezsporne).

W czasie wznoszenia budynku przy ul. (...) w T. właściciel lokalu, który obecnie jest własnością pozwanych zażądał od dewelopera dobudowania tarasu wzdłuż lokalu. Taras ten został przez dewelopera dobudowany. Pierwotny właściciel lokalu nr (...) prowadził w nim aptekę (dowód: zeznania świadka K. J. k. 93v akt).

Lokal stanowiący własność pozwanych znajduje się na poziomie „wysokiego” parteru. Prowadzi do niego wejście z klatki schodowej. Przedmiotowy taras zlokalizowany jest po lewej stronie wejścia do klatki schodowej. Prowadzi wzdłuż ścian mieszkania pozwanych aż do końca obrysu budynku. Z mieszkania pozwanych na przedmiotowy taras prowadzą drzwi balkonowe. Drugie drzwi z tarasu prowadzą do łazienki. Drugie wejście do łazienki znajduje się wewnątrz lokalu. Taras otoczony jest balustradą. Od strony wejścia do klatki schodowej ograniczony jest metalową furtką, zabezpieczoną kłódką. Od strony wewnętrznej tarasu znajduje się drewniana pergola. W tej części tarasu znajdują się rośliny pnące. Na pozostałej części tarasu znajdują się liczne donice z roślinami i ławeczka. Taras jest zadaszony (dowód: protokół oględzin k.101 – 102v akt).

Pismem z dnia 23 lipca 2019r. powód wezwał pozwanych do udostępnienia przedmiotowej części nieruchomości oraz opróżnienia jej z przedmiotach prywatnych w nieprzekraczalnym terminie do dnia 05 sierpnia 2019r. (dowód: kopie pism k. 28-33 akt).

Pozwani do chwili obecnej są wyłącznymi posiadaczami spornej części nieruchomości (tarasu).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów, oględzin, zeznań świadków oraz przesłuchania pozwanych. Stwierdzić należy, iż ustalone przez Sąd i opisane powyżej fakty były bezsporne.

Zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miała ocena czy taras stanowi część składową lokalu. Zgodnie z treścią art. 47 kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko , co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z zeznaniami świadka K. J. – zarządcy nieruchomości sporny taras został dobudowany na etapie wznoszenia budynku przy ul. (...) na życzenie właściciela lokalu będącego obecnie własnością pozwanych. Okolicznością bezsporną w sprawie było to, że pierwotny właściciel lokalu prowadził w nim działalność gospodarczą i było to motywem dobudowania spornego tarasu. W lokalu funkcjonowała apteka i wydaje się logiczne, że koniecznym było urządzenie wejścia od zewnątrz na potrzeby klientów. Z zeznań świadka K. J. wynika, ze metalowa balustrada istniała od samego początku istnienia tarasu. Z zeznań tego świadka wynika także, że w momencie nabycia lokalu przez pozwanych furtka metalowa odgradzająca taras już istniała. Świadek K. K. (2) nie pamięta okoliczności pojawienia się bramki – furtki. Zdaniem Sądu czyni to wiarygodnym twierdzenia pozwanych, że taras był dostępny w godzinach otwarcia apteki i pełnił rolę służebną dla potrzeb istniejącego lokalu użytkowego.

Z ustaleń Sądu w trakcie oględzin wynika, że sporny taras jest w wyłącznym użytkowaniu pozwanych. Zdaniem Sądu stanowi on naturalne zaplecze lokalu nr (...). Jest z nim połączone drzwiami balkonowymi i drzwiami do łazienki. W aktach brak dowodów na to, że taras był użytkowany kiedykolwiek przez właścicieli innych lokali. Świadek K. K. (2) oświadczył, że nie jest zainteresowany odwiedzaniem tarasu jako administrator nieruchomości. Świadek K. J. stwierdził, że taras nie może być użytkowany przez innych właścicieli lokali. Oświadczył także, że nie potrafi powiedzieć czy taras przynosiłby korzyści dla innych mieszkańców. Z jego zeznań również wynika, iż nie było inicjatywy mieszkańców, aby na spornym tarasie przechowywać wózki lub rowery.

Powyższe świadczy o tym, że sporny taras jest funkcjonalnie związany z lokalem nr (...), a jego przypisanie do nieruchomości wspólnej nie przyniosłoby korzyści właścicielom pozostałych lokali.

Zważyć należy, że zarząd wspólnoty przez długi czas nie reagował na użytkowanie spornego tarasu przez właścicieli lokalu nr (...). Z zeznań świadka K. K. (2) wynika, że w okresie wcześniejszym najemcy lokalu korzystali z niego w celach rekreacyjnych np. siedząc tam i pijąc piwo. Okolicznością bezsporną jest to, że zadaszenie tarasu zostało w przeważającej części sfinansowane przez pozwanych. Wynika to z zeznań świadka K. J.. Gdyby wspólnota traktowała taras jako część nieruchomości wspólnej kosztami remontu należałoby obciążyć wszystkich właścicieli lokali, a nie tylko pozwanych.

Z ustaleń Sądu wynika zatem, iż stan faktyczny polegający na korzystaniu z tarasu przez właścicieli lokalu nr (...) był przez wiele lat tolerowany. Zarząd wspólnoty nie podejmował w tym przedmiocie żadnych inicjatyw. W chwili obecnej także nie ma inicjatywy właścicieli pozostałych lokali zmierzającej do współposiadania spornego tarasu. Taras został wybudowany na życzenie właściciela lokalu nr (...) i jest z tym lokalem funkcjonalnie związany. Ani zarządca, ani administrator nieruchomości nie wskazali celu dla realizacji którego konieczne byłoby współposiadanie przedmiotowej części nieruchomości.

Powód podnosi, iż skoro o tarasie nie ma mowy w umowie nabycia lokalu i nie figuruje on w księdze wieczystej lokalu nr (...) to należy uznać go za część nieruchomości wspólnej. Zgodnie jednak z treścią art. 3 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną oprócz gruntu stanowią te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zdaniem Sądu z zebranego materiału dowodowego wynika jednak, że taras służy i od początku służył wyłącznie do użytku lokalu stanowiącego obecnie własność pozwanych. Tak więc należy uznać go za część składową lokalu, która nie może być odrębnym przedmiotem własności.

Wobec powyższego na podstawie cytowanych przepisów orzeczono jak w sentencji.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 kpc.