Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 listopada 2019 roku

Sąd Okręgowy Warszawa- Praga w Warszawie III Wydział Cywilny

w składzie: Przewodniczący: SSO Błażej Domagała

Protokolant: Katarzyna Piotrowska

po rozpoznaniu w dniu 25 października 2019 roku w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa M. P.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz powoda M. P. kwotę 119.017,53 (sto dziewiętnaście tysięcy siedemnaście 53/100) złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 28 sierpnia 2018 r. do dnia zapłaty;

2.  zasądza od pozwanej (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz powoda M. P. kwotę 11.368 (jedenaście tysięcy trzysta sześćdziesiąt osiem) złotych, tytułem zwrotu kosztów procesu.

III C 1991/18

UZASADNIENIE

W pozwie datowanym na 16 października 2018 r. powód M. P. wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. na swoją rzecz kwoty 119.017,53 zł tytułem kary umownej za opóźnienie w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu, o której mowa w § 11 ust. 3 umowy deweloperskiej i umowy przedwstępnej sprzedaży z 09 lutego 2017 r., sięgające 309 pełnych dni, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od ww. kwoty od 28 sierpnia 2018 r. Ponadto, powód wniósł o zasądzenie od pozwanego zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego przez adwokata, według norm przepisanych, wraz ze zwrotem kosztów poniesionych z tytułu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa procesowego załączonego do pozwu w kwocie 17,00 zł.

Pozwany (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. w odpowiedzi na pozew datowanej na 21 lutego 2019 r. wniósł o skierowanie stron do mediacji, ewentualnie w przypadku nieskierowania stron do mediacji, odmowy przystąpienia do mediacji przez powoda lub niezawarcia ugody w toku mediacji, wniósł o oddalenie powództwa w całości. Dodatkowo, pozwany domagał się zasądzenia od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania według norm przepisanych.

W piśmie procesowym datowanym na 09 kwietnia 2019 r. powód nie wyraził zgody na mediację, z uwagi na nieudane wcześniej próby podjęcia rozmów ugodowych na etapie przedsądowym (k. 340 – 344, 346).

Do czasu zamknięcia rozprawy, strony podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

09 lutego 2017 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę deweloperską i przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...), usytuowanego na IV piętrze o powierzchni użytkowej 54,30 m2 , składającego się z 1 sypialni, 1 pokoju dziennego, 1 pokoju, 1 holu, 1 łazienki i jednej kuchni wraz z balkonem o powierzchni 11,90 m2, mieszczącego się w budynku przy ul. (...) w W., znajdującego się na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu ewidencyjnego nr (...) o łącznej powierzchni 1150,0000 m2 . Pozwany zobowiązał się w umowie do wybudowania budynku, a także do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności wyżej opisanego lokalu mieszkalnego na rzecz powoda (k. 164 – 312). W § 6 umowy deweloperskiej oznaczono termin zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, tj. nie później niż do 30 września 2017 r. Ponadto, w § 11 ust. 4 umowy zastrzeżono karę umowną w przypadku niezawarcia przez pozwanego tej umowy w terminie, w wysokości 0,1% ceny lokalu mieszkalnego za każdy pełny dzień opóźnienia z zastrzeżeniem, że kara umowna nie może wynosić więcej niż 4% ceny lokalu mieszkalnego określonego w § 8 ust. 1 umowy, tj. 385.175,00 zł. (k. 12 – 43).

Umowa została przygotowana w oparciu o przygotowany wcześniej przez pozwaną spółkę wzorzec umowny (k. 44 – 83). Postanowienia dotyczące kar umownych nie były przedmiotem indywidualnych negocjacji pomiędzy stronami. Projekt umowy został dostarczony powodowi za pośrednictwem poczty e-mail w przeddzień podpisania umowy u notariusza (k. 113 – 131).

Strony nie zawarły umowy przeniesienia własności lokalu w wyznaczonym terminie. Pozwany prowadził w tym czasie spór z generalnym wykonawcą inwestycji, w konsekwencji finansował z własnych pieniędzy prace, koordynował i opłacał należności podwykonawców. Ponadto, wobec pozwanego prowadzone były postępowania egzekucyjne wytaczane przez byłych właścicieli nieruchomości, na której powstał budynek mieszkalny. Komornik dokonał wpisu o wszczęciu egzekucji do księgi wieczystej tej nieruchomości. Po wyegzekwowaniu całej należności, wpis został usunięty.

Ostatecznie, umowa przeniesienia własności lokalu została zawarta pomiędzy stronami 07 sierpnia 2018 r. (k. 85 – 100).

Pismem datowanym na 08 sierpnia 2018 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kary umownej w wysokości 119.017,53 zł, przekraczającej 4% wartości lokalu, w terminie 7 dni od doręczenia pisma, z uwagi na przekroczenie terminu do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. W przedmiotowym piśmie wskazał on, że postanowienie ograniczające odpowiedzialność dewelopera do 4% wartości ceny było niedozwolone, stanowiło klauzulę abuzywną i nie wiązało powoda (k. 102 – 108).

W odpowiedzi na powyższe wezwanie pozwany wystosował do przeciwnika pismo 20 sierpnia 2018 r., w którym oświadczył, że nie uznaje roszczeń powoda (k. 110 -111).

W związku z opóźnieniem w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu, powód nie mógł wynajmować należącej do niego nieruchomości, w której dotychczas zamieszkiwał i z której korzystał, a którą przeznaczył na wynajem dla osób trzecich oraz spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego od pozwanego. Kwota, którą powód mógłby uzyskać za wynajem mieszkania przekraczała 4 % ceny zakupionego lokalu mieszkalnego (k. 133 -139, 325 - 338).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o powołane wyżej dokumenty, a także na podstawie zeznań świadków K. M. (k. 369v), J. A. (k. 369v – 370), P. P. (370 – 370 v), częściowo I. D. (370v – 371). Podstawą ustaleń faktycznych w sprawie były też zeznania powoda M. P. (k. 371 – 371v).

Przedłożone do sprawy dokumenty były wiarygodne, niekwestionowane przez strony, oddawały rzeczywisty stan i nie było powodów, aby nie przyznać im mocy dowodowej. W ustaleniu stanu faktycznego sprawy pomocne okazały się również zeznania świadków i powoda. Przeprowadzenie dowodu z zeznań tych osób miało na celu ustalenie, po czyjej stronie leżała wina w niezawarciu umowy przenoszącej własność lokalu. Zeznania większości świadków i powoda były wiarygodne, spójne z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy. Sąd nie doszukał się w nich nieszczerości.

Zeznania świadka I. D. nie mogły zostać wykorzystane w części dotyczącej przyczyn opóźnień w realizacji umowy, a także możliwości negocjacji umów. Okoliczności prezentowane przez tą osobę były jedynie jej opiniami na temat zawierania umów. Świadek nie uczestniczyła w zawieraniu umowy z powodem, pracę w spółce podjęła pod koniec 2017 r. Nie miała wiedzy dlaczego generalny wykonawca zakończył współpracę z pozwanym, ani dlaczego kolejni podwykonawcy mieli opóźnienia. Ponadto, świadek wskazywała, że strony miały możliwość negocjacji umów, że zgłaszano zastrzeżenia, jednak ona sama miała wiedzę tylko o jednym takim przypadku. Widziała, że umowy się różnią, ale nie wskazała w jakiej części dokonywano zmian, czy były one istotne.

Sąd w trybie art. 302 § 2 k.p.c. ograniczył dowód z przesłuchania stron do przesłuchania powoda. Pozwana jest spółką. W ocenie Sądu, przeprowadzenie dowodu z przesłuchania przedstawiciela strony pozwanej byłoby niecelowe i nie wniosłoby niczego istotnego do sprawy. Przypomnieć należało, że pozwana zajęła stanowisko w przedmiotowej sprawie, w sposób wyczerpujący przedstawiła swoje racje w pismach procesowych i dołączyła do akt dowody w postaci dokumentów, na podstawie których Sąd również ustalił stan faktyczny sprawy.

Sąd zważył co następuje.

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości. Przepisy jakie miały w tej sprawie zastosowanie to przede wszystkim art. 483 k.c. i 484 k.c., art. 3851 k.c.

Kwestia legitymacji procesowej powoda, jak i pozwanego nie budziła wątpliwości Sądu. Bezsporne było również zawarcie 9 lutego 2017 r. pomiędzy stronami umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w W., a także umowy ustanawiającej i przenoszącej na rzecz powoda odrębną własność lokalu mieszkalnego z 7 sierpnia 2018 r. Nie było kwestionowane samo zastrzeżenie kar umownych, ich ważności oraz dopuszczalności dochodzenia opartych na nich roszczeń. Spór dotyczył kwestii abuzywności postanowienia o wysokości kary umownej zawartej w umowie deweloperskiej oraz przedwstępnej sprzedaży lokalu, a także - z uwagi na reżim odpowiedzialności kontraktowej stanowiący podstawę dla zgłoszonego żądania - tego, czy deweloper ponosił winę w zwłoce z przystąpieniem do zawarcia z powodem umowy ustanawiającej i przenoszącej własność lokalu.

Sąd podzielił wywody powoda zawarte w pozwie co do tego, że postanowienie umowne limitujące wysokość należnej mu - jako konsumentowi - kary umownej, stanowiło niedozwolone postanowienie umowne. Argumentacja przytoczona w pismach procesowych strony powodowej w całości zasługiwała na podzielenie i nie ma potrzeby jej przytaczania.

W ocenie Sądu, postanowienie ograniczające wysokości kary umownej w stosunkach pomiędzy przedsiębiorcą i konsumentem naruszało zasadę uczciwej kontraktacji stron, poszanowanie ich równości. W niniejszej sprawie tego rodzaju klauzula, wprowadzona do umowy przez stronę pozwaną, nie została wpisana do rejestru niedozwolonych postanowień w odniesieniu do tego konkretnego przedsiębiorcy. Kontrola abuzywności miała charakter indywidualny. Konieczne było więc wykazanie przez powoda, że omawiane postanowienie kształtowało jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Na pozwanym zaś ciążył dowód wykazania, że tego rodzaju zapisy umowne były przedmiotem indywidualnych ustaleń stron. Takie zasady dowodzenia wynikały z art. 385(1) k.c. Przypomnieć należy, że oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się zawsze według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny - art. 385(2) k.c.

Odnosząc powyżej przedstawione zasady do ustalonego w sprawie stanu faktycznego nie mogło budzić wątpliwości, że omawiane postanowienie umowne stanowiło klauzulę abuzywną. Poza sporem było, że powód zawierał umowę jako konsument, zaś pozwany jako przedsiębiorca. Analiza treści umowy niewątpliwie wskazywała, że postanowienia te nie dotyczyły głównych świadczeń stron.

Z punktu widzenia momentu zawarcia umowy, wprowadzenie ograniczenia możliwości żądania przez konsumenta kary w wysokości nie przekraczającej 4% wartości mieszkania stawiało powoda w gorszej pozycji i wprost narażało na szkodę. Potwierdzał to zresztą ustalony stan faktyczny, gdyż ostatecznie do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości doszło ze znacznym opóźnieniem - prawie rok od upływu określonego w umowie terminu. Sąd podzielił trafną argumentację strony powodowej, że takie rozwiązanie dawało deweloperowi możliwość opóźnienia realizacji umowy o dowolny okres czasu, przy zastosowaniu niewspółmiernie niskiej kary umownej. Zgodnie bowiem z art. 484 k.c. w takiej sytuacji kara ta należna była konsumentowi wyłącznie w umówionej, ograniczonej wysokości, niezależnie od wysokości poniesionej szkody. Żądanie przez niego odszkodowania przewyższającej karę byłoby niedopuszczalne. W związku z tym nie mogło budzić najmniejszej wątpliwości, że takie postanowienie umowne, jak zakwestionowane przez powoda, było w sposób oczywisty sprzeczne z dobrymi obyczajami, naruszając zasadę równości stron i poszanowania praw kontrahenta. Jednocześnie już w chwili zawarcia umowy prowadziło ono do rażącego naruszenia jego praw.

Pozwany nie udowodnił, że postanowienie o karze umownej było przedmiotem indywidualnych negocjacji pomiędzy stronami. Powód zdołał za to wykazać okoliczności przeciwne, a więc brak takich indywidualnych uzgodnień, przedstawiając wzorzec umowny przygotowany przez pozwanego do zawierania tego typu umów, a także załączając wydruk korespondencji e-mail pomiędzy nim a deweloperem, z którego wynikało, że projekt umowy został przedstawiony mu dzień przed podpisaniem umowy u notariusza. Oczywistym było, że nie miał on możliwości w tak krótkim czasie dokładnie zapoznać się ze wszystkimi postanowieniami umowy, a także skonsultowanie jej z osobą profesjonalnie zajmującą się tą tematyką. Powód nie ma wykształcenia prawniczego, nie zawiera na co dzień umów deweloperskich. Mógł zatem nie mieć w ogóle świadomości niekorzystności zapisu dotyczącego kary umownej, ani możliwości negocjacji tego typu postanowienia z pozwanym. Podkreślić przy tym należy, że indywidualne uzgodnienie postanowień umownych, mające znaczenie przy okazji uznania je za niedozwolone, oznacza rzeczywisty wpływ konsumenta na ich treść, a więc mające miejsce, rzeczywiste negocjacje, a nie jedynie potencjalnie istniejącą możliwość ich prowadzenia.

Mając powyższe na uwadze, należało stwierdzić, że zapis umowy dotyczący kary umownej w części dotyczącej ograniczenia jej wysokości stanowił klauzulę abuzywną. W związku z tym, tylko w tym zakresie nie wiązał go. Wszelkie pozostałe postanowienia, w tym dotyczące możliwości żądania kary umownej wiązały obie strony umowy (art. 385(1) par. 1 i 2 k.c.).

Wyżej już wskazano, że sama możliwość zastrzeżenia kary umownej, jej zgodności z ustawą nie była sporna. Postanowienia przyznające powodowi prawa do jej żądania odpowiadały art. 483 k.c. Pozwana kwestionowała możliwość domagania się przez powoda zapłaty takiej kary, powołując się na ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej, co zasadniczo było prawidłową argumentacją. Kwestią odrębną było jednak wykazanie okoliczności wyłączających odpowiedzialność spółki. W ocenie Sądu przedstawione przez nią dowody nie mogły prowadzić do ustalenia, że tak w istocie było.

Pozwana w odpowiedzi na pozew podnosiła, że opóźnienie w zawarciu z powodem umowy przenoszącej własność nieruchomości nastąpiło z przyczyn od niej niezależnych. Wskazywała na: niewykonanie lub nieprawidłowe wykonanie zobowiązań przez Głównego Wykonawcę i podwykonawców, skutkujące przystąpieniem przez nią do bezpośredniego finansowania robót; bezprawne i bezpodstawne wyegzekwowanie nienależnej wierzytelności od pozwanego przez byłych właścicieli nieruchomości, na której realizowana była inwestycja i związane z tym zaniechanie złożenia przez komornika w odpowiednim terminie zawiadomienia do Sądu wieczystoksięgowego o zakończeniu postępowania egzekucyjnego wraz z wnioskiem o wykreślenie wpisu o toczącym się postępowaniu; wady nieruchomości, na której realizowana była inwestycja.

Sąd nie podzielił wywodów pozwanej, jakoby przywołane przez nią okoliczności wskazywały na brak jej odpowiedzialności za przystąpienie ze znacznym opóźnieniem do zawarcia ostatecznej umowy z powodem. Wszystkie te zdarzenia dotyczyły w istocie problemów spółki, które w przypadku profesjonalnego uczestnika obrotu, przedsiębiorcy, powinny być całkowicie obojętnymi dla jej kontrahentów konsumentów. Pozwana nie mogła w żaden sposób przerzucać na powoda skutków swoich wyborów co do generalnego wykonawcy, a także podwykonawców. Spółka jest osobą prawną prowadzącą wyspecjalizowaną działalność - deweloperem, podmiotem profesjonalnie zajmującym się przeprowadzaniem tego typu inwestycji, który powinien z odpowiednią starannością dobierać współpracowników. Kwestie związane z kłopotami na linii inwestor - wykonawcy były wyłącznie problemami pozwanej, które są zwykłym ryzykiem związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej. NIezależnie od tego spółka właściwie nie udowodniła, że przyczyną tak znacznego opóźnienia w przystąpieniu do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu był konflikt z głównym wykonawcą i podwykonawcami. Poza tym, fakt przejęcia finansowania inwestycji przez pozwaną nie był niczym nadzwyczajnym. Inwestor jest zobowiązany do ponoszenia solidarnej odpowiedzialności za zobowiązania podwykonawców.

Wynik postępowania dowodowego nie prowadził również do możliwości poczynienia ustaleń, że okoliczności związane ze wszczęciem egzekucji wobec pozwanej były od niej niezależne i miały istotny wpływ na opóźnienie w zawarciu umowy z powodem. Z zeznań świadków K. M. i J. A. - będących poprzednimi właścicielami gruntu - wynikało, że pozwana nie wywiązała się wobec nich z umowy sprzedaży, nie zapłaciła całej należności za nieruchomość. Spór dotyczył większej powierzchni użytkowo-mieszkalnej wynikającej z pozwolenia na budowę, niż zakładano pierwotnie. Świadkowie ci wskazali, że wnieśli o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny i wszczęli postępowanie egzekucyjne przeciwko pozwanej. Wynikało więc z tego, że przynajmniej formalnie istniały przesłanki do uzyskania tytułu wykonawczego, wynikające z czynności dokonanych pomiędzy pozwaną i poprzednimi właścicielami, a więc łączącej ich umowy. W księdze wieczystej nieruchomości pojawił się wpis o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym. Po wyegzekwowaniu należności, wpis został usunięty.

Niezależnie jednak od tego, trzeba było mieć na uwadze, że omawiany wyżej spór nie wstrzymywał w istocie dewelopera w zawieraniu umów przyrzeczonych. Pozwana zaprezentowała jedynie pewne twierdzenia, nie przedstawiła natomiast żadnego dowodu wskazującego na bezprawne działanie świadków, niezgodność z prawem wpisu o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym w księdze wieczystej nieruchomości. Spółka nie zdołał też wykazać, że nastąpiła jakakolwiek zwłoka w działaniach komornika zmierzających do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej. Okoliczności te pozostawały jedynie w sferze niczym nie popartych twierdzeń.

Za okoliczność niezawinioną po stronie pozwanej nie można też było uznać występujących w wybudowanym budynku wad technicznych. Owszem, mogły mieć one wpływ na opóźnienie w zawieraniu umów przenoszących własność nieruchomości, jednak odpowiedzialność za ten stan rzeczy w stosunkach z nabywcami lokali ponosił wyłącznie deweloper, który zobowiązał się przecież do terminowego oddania budynku do użytku bez wad. Ponadto nie można było odnieść się i ocenić twierdzeń pozwanej, że wady te miały wpływ na opóźnienie. Nie wskazał ona chociażby jakiego typu były to wady, nie wykazała ich występowania stosownymi dokumentami.

Powyższe prowadziło do wniosku, że brak było okoliczności niezależnych od pozwanej skutkujących niewywiązaniem się przez nią z obowiązku zawarcia z powodem umowy w określonym terminie. To spółka powinien była zachować staranność w przygotowaniu i realizacji inwestycji oraz przeprowadzić ją w sposób określony w umowie. Wszelkie spory pozwanej z głównym wykonawcą i podwykonawcami, a także niedokładności w sprawdzeniu nieruchomości oraz inne negatywne konsekwencje z tym związane nie mogły obciążać osób chcących kupić lokale mieszkalne od pozwanego - konsumentów. W umowie zawartej z powodem określono precyzyjnie termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu oraz wskazano na katalog przypadków, których zaistnienie zwalniałoby pozwanego z odpowiedzialności za nieterminowe wywiązanie się z tego obowiązku. Nie wyszczególniono tam zdarzeń, na które powoływał się w toku tego postępowania deweloper.

Podsumowując. Zaistniały przesłanki umożliwiając domaganie się przez powoda od pozwanej zapłaty kary umownej. Zawarta pomiędzy stronami umowa zawierała postanowienie niedozwolone i w tym zakresie nie wiązała powoda. Należała mu się w związku z tym kara umowa za każdy dzień opóźnienia w wysokości 0,1% wartości mieszkania, bez ograniczenia do 4% ceny lokalu. W związku z tym powództwo było zasadne w całości i zasługiwało na uwzględnienie.

Dochodzenie odsetek od należności głównej w tej sprawie, miało podstawę w art. 481 § 1 i 2 k.c. i było możliwe od 28 sierpnia 2018 r., tj. od dnia następnego po upływie 7 dni, kiedy pozwana powinna była spełnić świadczenie powoda, zgodnie z jego wezwaniem. Przypomnieć należało, że powód skierował do przeciwnika wezwanie do zapłaty 08 sierpnia 2018 r. Z odpowiedzi na wezwanie wynikało, że pismo to zostało sporządzone przez pozwaną 20 sierpnia 2018 r. Od tej daty należało więc liczyć 7 - dniowy termin na dokonanie zapłaty. Z dniem 28 sierpnia 2018 r. pozwany pozostawał w opóźnieniu w spełnieniu świadczenia pieniężnego.

Rozstrzygnięcie o kosztach zapadło na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Pozwana, jako przegrywająca proces, zobowiązana była – zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu – do zapłaty na rzecz powoda poniesionych przez niego kosztów. Składały się na nie opłata od pozwu w wysokości 5.951,00 zł, a także wynagrodzenie pełnomocnika, stosownie do § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, w kwocie 5.400,00 zł i opłata od dokumentu pełnomocnictwa – 17,00 zł.