Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 03 kwietnia 2019 roku

Sąd Okręgowy Warszawa- Praga w Warszawie III Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Konrad Gradek

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Joanna Roszczyk

po rozpoznaniu w dniu 03 kwietnia 2019 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „(...)” z siedzibą w W.

o uchylenie uchwały

I.  powództwo oddala;

II.  zasądza od powoda (...) W. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” z siedzibą w W. kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt III C 890/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 22 maja 2018 roku (data pieczęci z UP – k. 34) powód wniósł
o uchylenie w całości uchwały nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2018 oraz uchwały (...) w sprawie wyrażenia zgody na zaciągnięcie kredytu inwestycyjnego, ustanowienia prawnego zabezpieczenia tego kredytu oraz udzielenia zarządowi pełnomocnictwa, które zostały podjęte w dniu 10 kwietnia 2018 roku przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w W., z powodu niezgodności uchwał z przepisami prawa, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów (...) W. – właściciela lokali, w budynku przy ul. (...), członka Wspólnoty Mieszkaniowej. Uzasadniając dochodzone roszczenie strona powodowa wskazała, że zaciągnięcie przez Wspólnotę kredytu mającego na celu spłacenie uprzednio zaciągniętego kredytu nie posiada uzasadnienia gospodarczego i prowadzi do nadmiernego obciążenia właścicieli lokali kosztami. (pozew k. 3-7).

W odpowiedzi na pozew złożonej w dniu 5 marca 2019 r. (data pieczęci z UP k. 114) pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, od powoda na rzecz pozwanej. Argumentując powyższe stanowisko pozwana wskazała, że faktyczną podstawą zaskarżonych uchwał jest interes Wspólnoty, albowiem środki pieniężne pochodzące z zaciągniętego kredytu pozwolą na spłatę dotychczasowego zadłużenia kredytowego oraz prace adaptacyjne pomieszczenia strychowego, które zostanie sprzedane. Będzie to miało korzystne skutki finansowe dla Wspólnoty (odpowiedź na pozew k. 79-82).

Strony podtrzymały swoje stanowiska na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku (skrócony protokół k. 134).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

(...) W. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy
ul. (...) w W.. Powódka posiada 2 lokale w przedmiotowej nieruchomości, co stanowi udział w wysokości 25,58% w nieruchomości wspólnej.

(karta pełnomocnika k. 10-12).

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w W. w dniu 6 października 2011 r. zaciągnęła kredyt inwestorski „(...)” w (...) Banku (...) Spółce Akcyjnej z siedzibą w W., w kwocie 330.000,00 zł, z przeznaczeniem na sfinansowanie kosztów przedsięwzięcia remontowego. Zgodnie z postanowieniami umowy kredyt miał zostać spłacony do 2031 roku przy zmiennej stopie procentowej, tj. sumie stawki referencyjnej WIBOR i stałej marży w wysokości 2,6 punktów procentowych, co w dniu zawarcia kredytu stanowiło 4,6400% - stawka referencyjna WIBOR, a oprocentowanie kredytu wynosiło 7,2400% w stosunku rocznym. Miesięczna rata została ustalona na 2.308,15 zł.

(umowa kredytu k. 86-87, k. 90-98, umowa przelewu k. 88-89, symulacja spłat k. 99-101).

W lutym 2018 r. Wspólnota podjęła uchwałę nr(...), w której wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, stanowiącej strych o pow. 34 m ², na cele mieszkaniowe, ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego powstałego w wyniku adaptacji tej części nieruchomości wspólnej oraz sprzedaż tego lokalu za cenę 9.000,00 zł za 1 m ². Adaptacja strychu wiązała się z koniecznością podjęcia stosownych prac remontowych. W tym celu Wspólnota zamierzała zaciągnąć kolejny kredyt umożliwiający pozyskanie środków pieniężnych. Wspólnota zgłosiła się do (...) Banku (...) S.A., w którym zaciągnęła kredyt w 2011 r. Bank odmówił Wspólnocie udzielenia kolejnego kredytu, z uwagi na brak zdolności kredytowej.

(akt notarialny k. 120-126, lista k. 127-129, uchwała k. 130-131, wydruk wiadomości e-mail k. 104-105, zeznania pozwanego P. K. (1) e-protokół z 03.04.2019 r. k. 137).

W dniu 10 kwietnia 2018 r. odbyło się zebranie właścicieli przy ul. (...) w W., na którym zostały podjęte uchwały nr (...), (...), (...) i (...). W uchwale nr (...), w sprawie przyjęcia sprawozdania zarządu za rok 2017, stwierdzono, że sprawozdanie finansowe za rok 2017 zakończyło się saldem ujemnym na funduszu eksploatacyjnym w kwocie 4.658,83 zł oraz na funduszu remontowym w kwocie 210.272,52 zł (231.124,12 zł kapitał kredytu do spłaty, 20.851,60 zł środki do wykorzystania). W uchwale postanowiono, że powstały niedobór na funduszu eksploatacyjnym zostanie pokryty z funduszu remontowego. Uchwałą nr (...) udzielono absolutorium dla Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2017. Uchwałą nr (...) Wspólnota uchwaliła plan gospodarczy na rok 2018 oraz ustaliła, że zaliczki na poczet funduszu eksploatacyjnego i remontowego nie uległy zmianie. Z planu gospodarczego wynika, że planowane koszty zarządu nieruchomością wspólną w roku 2018 miały wynieść 27.125,00 zł, natomiast koszty remontów planowanych na rok 2018 r. miały wynieść 79.300,00 zł. Przychody z funduszu eksploatacyjnego zostały zaplanowane na kwotę 27.202,64 zł, natomiast z funduszu remontowego na kwotę 428.871,73 zł. W powyższą kwotę został wliczony dochód uzyskany z kredytu zaciągniętego na adaptację strychu na cele mieszkaniowe z przeznaczeniem na sprzedaż (70.000,00 zł) oraz dochód z tytułu sprzedaży strychu (306.000,00 zł). Ponadto w planie gospodarczym wyszczególniono kwotę 231.124,12 zł, która stanowi zadłużenie z tytułu kredytu zaciągniętego przez Wspólnotę w dniu 6 października 2011 r. i która ma zostać pokryta ze środków uzyskanych z nowego zobowiązania kredytowego. Uchwałą nr (...) Wspólnota wyraziła zgodę na zaciągnięcie kredytu inwestycyjnego w wysokości 300.000 zł na okres 15 lat przeznaczonego na spłatę kredytu inwestorskiego zaciągniętego w dniu 6 października 2011 r. oraz prace remontowe polegające na remoncie elewacji, wykonaniu wyłazu na dach, podłączeniu lok. nr 10 do CO, wymianie wodomierzy w lokalach mieszkalnych. Koszt szacunkowy realizacji prac remontowych ustalony został do kwoty 50.000,00 zł.

(protokół k. 14-15, lista k. 16, k. 18, k. 22, k. 24, k. 29, uchwała k. 17, k. 21, k. 23, k. 27-28, bilans k. 19-20, plan gospodarczy k. 25).

W dniu 21 lutego 2019 r. Wspólnota zaciągnęła kredyt inwestycyjny w (...) Banku (...) Spółce Akcyjnej z siedzibą w K., w kwocie 287.290,00 zł. W umowie ustalono, że kwota 217.290,87 zł zostanie przeznaczona na spłatę zobowiązań kredytowych w (...) Banku (...) S.A. Umowa kredytu przewidywała 0 zł prowizji za udzielenie kredytu, oprocentowanie w stosunku rocznym 3,29%, z czego WIBOR 1,70 %, a stała marża banku 1,5%. Wysokość miesięcznej raty została ustalona na kwotę 2.023,48 zł.

(umowa o kredyt k. 106-111, pełnomocnictwo k. 112-113).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów.

Sąd uznał za wiarygodne dowody z dokumentów urzędowych, gdyż stosownie do treści art. 244 k.p.c. stanowią dowód tego, co w nich zaświadczono.

Sąd dał wiarę dokumentom prywatnym na okoliczności określone dyspozycjami art. 245 k.p.c. Żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości i autentyczności. Okoliczności wykazane wskazanymi powyżej dokumentami były bezsporne. Dowody te nie wzbudziły wątpliwości Sądu, co do czasu i miejsca ich powstania.

Sąd oparł swoje ustalenia o wydruk wiadomości e-mail, który stanowi środek dowodowy, o jakim mowa w art. 308 k.p.c. w zw. z art. 309 k.p.c. Dowód ten nie budził wątpliwości Sądu, co do czasu i miejsca jego sporządzenia. Przedmiotowy wydruk pozwolił na ustalenie braku zdolności kredytowej pozwanej Wspólnoty. Treść wiadomości e-mail jest powiązana z adresem skrzynki mailowej i portalu internetowego, na którym znajduje się konto pocztowe osoby reprezentującej (...) Bank (...) S.A. oraz osoby reprezentującej pozwaną.

Żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności ww. dowodów, ani też nie zaprzeczyła ich prawdziwości w trybie przewidzianym w art. 252 k.p.c. i 253 k.p.c., a Sąd nie znalazł podstaw by kwestionować ich wiarygodność z urzędu.

Ponad powyższe Sąd uznał za wiarygodne zeznania P. K., będącego członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty. Sąd przesłuchał P. K. uznając, że zachodzą przesłanki z art. 299 k.p.c. w zw. z art. 302 § 1 k.p.c. Ograniczenie dowodu z przesłuchania stron jest zasadne wobec występowania po stronie powodowej (...) W.. W ocenie Sądu przeprowadzenie dowodu z przesłuchania przedstawiciela powoda byłoby niecelowe i nie wnosiło nic istotnego do sprawy. Strona powodowa zajęła stanowisko w sprawie, przedstawiając swoje twierdzenia w sposób wyczerpujący.

P. K. potwierdził okoliczności wynikające z przedłożonych dokumentów. Zeznania w powiązaniu z przedłożonymi dokumentami są zbieżne i logiczne.

Sąd zważył, co następuje.

W ocenie Sądu powództwo jest niezasadne i podlegało oddaleniu.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niegodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również i zarzuty formalne, jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć: naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania. Ciężar wykazania takich uchybień ciąży zawsze na skarżącym właścicielu lokalu (art. 6 k.c.).

Drugą przesłanką zaskarżenia uchwały jest niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali, w tym umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

Powód, jako właściciel lokali wchodzących w skład pozwanej Wspólnoty posiadał czynną legitymację do wytoczenia powództwa o uchylenie przedmiotowych uchwał. Właściciel lokalu jest ograniczony w prawie wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty (...) tygodniowym terminem zawitym prawa materialnego, liczonym od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli. Powód nie uchybił temu terminowi nadając pozew w dniu 22 maja 2018 r., a więc przed upływem 6 tygodni od podjęcia uchwał w dniu 10 kwietnia 2018 r.

Powód w toku przedmiotowego procesu nie podnosił żadnych wątpliwości, co do zachowania wymogów proceduralnych dotyczących podejmowania skarżonych przez niego uchwał. Zarzuty koncentrowały się na merytorycznej treści podjętych uchwał. Powód wskazywał, że skarżone uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i są niekorzystne dla członków Wspólnoty.

Poza sporem w sprawie pozostawała kwestia podjęcia uchwały przez Wspólnotę dotyczącej przekształcenia pomieszczenia stanowiącego strych na lokal mieszkalny. Taka była wola członków Wspólnoty, w tym również powoda, który głosował za podjęciem przedmiotowej uchwały. Tym samym uznać należy, że wspólną wolą stron było dokonanie adaptacji strychu na lokal mieszkalny. Wspólnota, chcąc dokonać adaptacji strychu, musiała przeprowadzić szereg prac remontowych. Łączna wartość zaplanowanych wydatków mających na celu dostosowanie strychu oraz innych prac koniecznych wskazanych w planie gospodarczym na potrzeby mieszkaniowe została oszacowana na kwotę ok. 79.300 zł. Wspólnota nie posiadała środków pozwalających na dokonanie zaplanowanych wydatków. Dokumenty zgromadzone w sprawie nie wykazały, by pozwana mogła w jakikolwiek sposób uzyskać środki finansowe potrzebne na wykonanie przedmiotowych prac remontowych. Jak wynika ze sprawozdania finansowego za 2017 r. Wspólnota zakończyła rok 2017 z ujemnym bilansem finansowym. Jedyną możliwością realizacji poczynionych planów było uzyskanie środków pieniężnych poprzez zaciągnięcie kredytu. Powód nie wykazał, by Wspólnota mogła pozyskać środki pieniężne z innych źródeł. Równocześnie wolą powoda było przeprowadzenie prac adaptacyjnych strychu. Tym samym uznać należy, że strona powodowa musiała mieć świadomość, że pozwana musi podjąć stosowne zobowiązania pozwalające na sfinansowanie prac remontowych. W okolicznościach sprawy uznać należy, że koniecznym było zaciągnięcie przez pozwaną kredytu. W ocenie Sądu sposób wyboru kredytodawcy był zgodny z zasadami należytej gospodarki finansami Wspólnoty. Zdaniem Sądu bezzasadny jest zarzut strony powodowej, jakoby decyzja o podjęciu decyzji o zaciągnięciu nowego kredytu była niezasadna z punktu widzenia kwestii gospodarności. Podkreślić należy, że strona pozwana podjęła decyzję mającą na celu długofalową strategię finansową. Pozwana, oprócz uzyskania finansów na pokrycie wydatków związanych z adaptacją strychu, równocześnie uzyskała środki na spłatę dotychczasowego kredytu. Kredyt zaciągnięty w (...) Banku (...) S.A. stanowi bowiem kredyt konsolidacyjny. Fakt zaciągnięcia kolejnego kredytu nie spowoduje konieczności równoległej spłaty dwóch kredytów. Kredyt w (...) Banku (...) S.A. został zaciągnięty na kwotę 287.290,00 zł, z czego 217.290,87 zł miało zostać przekazane na spłatę kredytu w (...) Banku (...) S.A. Tym samym zobowiązanie kredytowe Wspólnoty, jakie posiada wobec (...) Banku (...) S.A. zostanie spłacone. Co więcej, pozostałe środki pieniężne, wypłacone pozwanej na podstawie umowy kredytu, zostaną przeznaczone na prace remontowe, w tym adaptację strychu. Zatem zaciągnięcie zobowiązania kredytowego pozwoli na realizację uchwały nr 2 z dnia 1 lutego 2018 r., za którą głosował również powód. Z przedmiotowej uchwały wynika, że lokal, o pow. 34 m ², zostanie sprzedany za cenę 9.000,00 zł za 1 m ². Oznacza to, że Wspólnota uzyska z tego tytułu przychód w kwocie 306.000,00 zł. Uzyskanie powyższej kwoty pozwoli Wspólnocie na szybszą spłatę całego zobowiązania kredytowego. Tak rozplanowanie budżetu Wspólnoty należy ocenić jako wymierne ekonomicznie. Stanowi ono prawidłową politykę finansową Wspólnoty. Podjęte przez Wspólnotę działania pozwolą na szybkie uzyskanie przychodu z adaptacji strychu i spłatę zadłużeń wobec wierzycieli bankowych. Zapewni to należytą płynność finansową Wspólnoty. Podjęcie takiej decyzji, wbrew twierdzeniom podnoszonym przez stronę powodową, nie wiąże się z koniecznością ponoszenia zwiększonych kosztów przez członków Wspólnoty, w tym (...) W.. W uchwale nr (...) ustalono, że zaliczki na poczet funduszu eksploatacyjnego i remontowego nie uległy zmianie. Tym samym członkowie wspólnoty będą ponosili opłaty na takim samym poziomie jak dotychczas. Podkreślenia również wymaga, że kredyt w (...) Banku (...) S.A. został zaciągnięty na korzystniejszych warunkach. Przewidują one znacznie mniejsze raty miesięczne oraz korzystniejsze oprocentowanie. Natomiast możliwość wcześniejszej spłaty przedmiotowego kredytu pozwoli Wspólnocie na dużo szybsze wyjście z obciążeń finansowych. Z punktu widzenia racjonalnej gospodarki zasobami wspólnoty jest to posunięcie jak najbardziej racjonalne i uzasadnione.

Uchwalenie zaskarżonych uchwał było konsekwencją zatwierdzenia w drodze uchwały z dnia 1 lutego 2018 r. konieczności przeprowadzenia prac remontowych mających na celu przekształcenie strychu na lokal mieszkalny. Pozwana nie posiadała środków finansowych na pokrycie kosztów tej inwestycji. Zrozumiałym i w pełni racjonalnym było zaciągnięcie na ten cel kredytu inwestycyjnego, tym bardziej, ze jego warunki były znacznie korzystniejszej od dotychczasowego zobowiązania kredytowego, a jego zaciągnięcie pozwoliło na spłatę dotychczasowego kredytu.

Mając na uwadze powyższe Sąd oddalił powództwo, uznając, że przedmiotowe uchwały w żaden sposób nie naruszają interesów powoda.

O kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. Strona powodowa przegrała proces i jest zobowiązana na żądanie wygrywającej pozwanej zwrócić koszty procesu. Pozwana była zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, którego wynagrodzenie stanowi opłata za czynności radców prawnych w wysokości stawiki określonej w § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Sprawa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest rodzajowo zbliżona do sprawy o uchylenie uchwały organu spółdzielni w związku z czym zastosowano § 8 ust. 1 pkt 1 ww. rozporządzenia.