Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 stycznia 2021 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: sędzia Tadeusz Kotuk
Protokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 stycznia 2021 r. w G. sprawy z powództwa J. G. przeciwko A. B.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego A. B. na rzecz powódki J. G. kwotę 2.421,90 zł (dwa tysiące czterysta dwadzieścia jeden złotych dziewięćdziesiąt groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 5 listopada 2018 r. do dnia zapłaty;

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III.  znosi pomiędzy stronami koszty procesu.

Sygn. akt I C 1130/19

UZASADNIENIE

Stan faktyczny

W § 9 umowy deweloperskiej stron przewidziano termin do dnia 31 marca 2018 r., w którym deweloper pisemnie miał wyznaczyć termin odbioru lokalu. W § 5 ust. 2 przewidziano natomiast, że strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność lokalu na powódkę) do dnia 30 czerwca 2018 r.

Dowód: umowa deweloperska, k. 23-38

Do dnia 31 marca 2018 r. deweloper nie wyznaczył terminu odbioru lokalu. Lokal został faktycznie odebrany przez powódkę w dniu 27 września 2018 r.

Okoliczności bezsporne

Umowa przyrzeczona została zawarta w dniu 29 października 2018 r.

Dowód: umowa przyrzeczona, k. 65-81

Po wezwaniu powódki do zapłaty kary umownej deweloper wypłacił jej z tego tytułu 702 zł, w pozostałym zakresie odmówił zaspokojenia.

Okoliczności bezsporne

Ocena dowodów

Treść aktów notarialnych obejmujących umowę deweloperską i przyrzeczoną stanowi dokumenty, do których stosuje się przepisy o dowodach z dokumentów urzędowych (§ 2 ust. 2 Prawa o notariacie).

Nie ma żadnych jednoznacznych dowodów w sprawie, które by wskazywały, że treść obu aktów notarialnych była wzorcem pochodzącym od dewelopera. Świadek A.M. B. zeznał, że teksty przygotowywał notariusz i był to – o ile świadkowi wiadomo – autorski projekt notariusza. Pozostałe dowody w sprawie nie zawierają żadnych miarodajnych informacji w tym względzie – pozostali świadkowie i powódka – jak wynika z ich zeznań – nie interesowali się źródłem pochodzenia tekstu umów.

Po drugie, świadkowie J. J., E. J. wiarygodnie podali, że istniała możliwość negocjowania treści umów, lecz z niej nie skorzystali. To, że taka możliwość istniała, wynika też wprost z wiarygodnych zeznań powódki, która wykazała, że fragment umowy przyrzeczonej, który nie odpowiadał jej woli został ostatecznie zmieniony zgodnie z jej wolą.

Z drugiej strony należy stwierdzić, że strona pozwana nie udowodniła braku odpowiedzialności za opóźnienie w wydaniu lokalu – podane okoliczności mieszczą się w ramach zwykłego ryzyka działalności deweloperskiej. Nie wykazano żadnych nadzwyczajnych zjawisk przedłużających proces inwestycyjny w sposób nie dający się przewidzieć doświadczonemu przedsiębiorcy. Samo uzasadnienie pozwu w tej warstwie jest bardzo ubogie: ogólnie mówi o „późniejszym uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie”. Nie powołano dowodów i nie udowodniono w ogóle w żaden sposób z jakich przyczyn tak się miałoby stać i czy deweloper dołożył wszelkich starań, aby działać planowo. Sąd jest arbitrem, a nie organem poszukującym dowodów na okoliczności gołosłownie powołane w piśmie profesjonalnego pełnomocnika strony; w obecnym stanie prawnym sąd nie obowiązku „wyjaśnienia” sprawy, lecz tylko dopuszcza i ocenia dowody oraz stosuje prawo materialne.

Kwalifikacja prawna

Sporne postanowienie umowy deweloperskiej (§ 9 ust. 1) – na co trafnie wskazuje strona pozwana – nie zawierało terminu odbioru lokalu, lecz termin, do którego deweloper zobowiązywał się taki termin wyznaczyć i było to zgodne z art. 22 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. To ważny punkt wyjścia do oceny abuzywności tego wzorca. Otóż abuzywność skutkuje eliminacją określonego postanowienia, a nie zmianą (modyfikacją) w kierunku oczekiwanym przez konsumenta. Nie można bez rażącego naruszenia prawa materialnego tak „przekształcić” umowy deweloperskiej w § 9 ust. 1 na etapie sądowym, że termin na wyznaczenie terminu odbioru stałby się terminem odbioru.

Gdyby więc hipotetycznie założyć abuzywność § 9 ust. 1 umowy deweloperskiej, to taki wniosek skutkowałby oddaleniem powództwa w całości, gdyż po eliminacji tego postanowienia zachodziłby brak jakiegokolwiek punktu początkowego do naliczania kar umownych.

Ponieważ niniejszy proces dotyczy powództwa o zapłatę, a nie abstrakcyjnie rozważanego zarzutu abuzywności, sąd nie ma obowiązku prawnego wypowiadać się w tej kwestii skoro stwierdzenie abuzywności jest in concreto jawnie sprzeczne z interesem procesowym powoda, a jednocześnie prawna ocena faktów bez oceny abuzywności wskazuje na częściową zasadność powództwa przy zastosowaniu poprawnej argumentacji prawnej. Zarzut abuzywności nie jest sam w sobie podstawą faktyczną roszczenia, lecz pewnym typem argumentacji prawnej, nie doszło więc w niniejszej sprawie do naruszenia art. 321 § 1 k.p.c. (formułowane w ramach zarzutu abuzywności różnorodne twierdzenia i pretensje co do treści umowy lub zachowania przedsiębiorcy powinny więc być zinterpretowane przez sąd w sposób zgodny z prawem materialnym, nawet jeżeli ostateczny wynik nie odnosi się do problematyki abuzywności).

Zdaniem Sądu brak w umowie deweloperskiej konkretnego terminu odbioru lokalu nie oznacza, że pozwanemu nie można przypisać od pewnego momentu ewidentnej zwłoki w tym zakresie. Ponieważ najistotniejszym elementem umowy deweloperskiej (obok ceny i przedmiotu umowy) jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej, która następuje już po wydaniu lokalu, to należy przyjąć, że najpóźniejszym, zgodnym z głównymi założeniami umowy ( vide harmonogram, k. § 7 umowy deweloperskiej) dopuszczalnym terminem wydania lokalu nabywcy mógł być termin tożsamy z datą zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli 30 czerwca 2018 r. Innymi słowy, gdyby do 31 marca 2018 r. deweloper wyznaczył powódce termin odbioru na 30 czerwca 2018 r., można byłoby to uznać za sytuację dającą się tolerować na gruncie umowy, która zważywszy na skomplikowany proces inwestycyjny budowy budynku wielomieszkaniowego nie może być przecież traktowana z nieadekwatnym, nadmiernym formalizmem i czego każdy zwykły konsument ma świadomość. Istnieją więc pewne akceptowalne granice ustalania lub dopasowywania terminów w toku inwestycji (można je uznać za do pewnego stopnia „ruchome”), ale też finalny termin zawarcia umowy przyrzeczonej powinien być traktowany ściśle. W tym też kierunku idzie orzecznictwo sądowe na gruncie wykładni art. 22 ust. 1 pkt 16 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 listopada 2018 r. sygn. VI ACa 760/18).

Mając powyższe uwagi na względzie sąd doszedł do wniosku, że należy liczyć zwłokę (nieusprawiedliwione opóźnienie) w wydaniu lokalu powódce właśnie od dnia następującego po 30 czerwca 2018 r. (czyli od 1 lipca 2018 r.). Ponieważ faktyczny odbiór nastąpił 27 września 2018 r., naliczono w ten sposób 89 dni. Przy zastosowaniu poprawnie przywołanego w pozwie wskaźnika dziennego kary umownej (dziennie 35,10 zł), otrzymujemy 3.123,90 zł, którą to kwotę pomniejszono o sumę wpłaconą przez dewelopera (-702 zł), otrzymując ostatecznie 2.421,90 zł.

Sam mechanizm naliczania kar umownych, przewidziany w § 9 ust. 5 umowy deweloperskiej nie budzi wątpliwości, jest to modelowe, przejrzyste ujęcie kary umownej i sposobu jej wyliczenia. Uprawnienie powódki do roszczeń w tym zakresie zostało potwierdzone treścią wyraźnie wynegocjowanego przez powódkę § 5 umowy przyrzeczonej (k. 74 verso), ze zmianami wynikającymi z treści tego postanowienia, które jednak nie mają negatywnego znaczenia dla wyżej wyliczonej kary umownej, gdyż – jak wskazano w poprzedniej części niniejszego uzasadnienia – pozwany nie wykazał, że opóźnienie nie miało charakter nieusprawiedliwionego. Rozumienie słowa „nieusprawiedliwiony”, co należy ponownie podkreślić, musi dotyczyć nie jakichkolwiek zwerbalizowanych usprawiedliwień, tylko takich okoliczności, które dla przedsiębiorcy są zjawiskami nie do przewidzenia.

Podana w pozwie data wymagalności roszczenia nie była sporna.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie I. sentencji na mocy art. 483 § 1 k.c., art. 484 § 1 k.c. w zw. z § 9 ust. 5 umowy stron z dnia 17 października 2016 r. oraz § 5 umowy stron z dnia 29 października 2018 r. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c., art. 455 k.c.

W pozostałym zakresie powództwo oddalono na mocy art. art. 483 § 1 k.c., art. 484 § 1 k.c. w zw. z § 9 ust. 5 umowy stron z dnia 17 października 2016 r. oraz § 5 umowy stron z dnia 29 października 2018 r. – a contrario ( punkt II. sentencji).

Koszty

Z uwagi na proporcje wygranej stron, ich koszty praktycznie idealnie zniosły się wzajemnie, stąd orzeczono jak w punkcie III. sentencji na mocy art. 100 k.p.c.