Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 czerwca 2013 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 czerwca 2013 roku w Szczecinie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B.

przeciwko P. M., G. M., D. M., J. M. i A. S.

o wydanie lokalu mieszkalnego

na skutek apelacji wniesionej przez powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Myśliborzu

z dnia 27 czerwca 2012 r., sygn. akt I C 259/12

oddala apelację.

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 27 czerwca 2012 r. Sąd Rejonowy w Myśliborzu po rozpoznaniu sprawy z powództwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. przeciwko P. M., J. M., G. M., A. S. i małoletniemu D. M. oddalił powództwo.

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł o niekwestionowane przez stronę pozwaną fakty, a wskazane w uzasadnieniu pozwu polegające na przyjęciu, iż pozwani zajmują przedmiotowy lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu z dnia 10 stycznia 2005 r. Lokal należy do zasobu mieszkaniowego Gminy B. i pozostaje w zarządzie powoda na podstawie umowy zlecenia z dnia 20 grudnia 1995 r. i umowy cesji z dnia 1 kwietnia 1999 r. W związku z tym powód wykonuje wobec lokalu uprawnienia wynajmującego wynikające z przekazania komunalnych zasobów mieszkaniowych w administrację zleconą i na podstawie pełnomocnictwa z dnia 2 listopada 2011 r. jest również uprawniony do występowania przeciwko najemcom o wydanie i opróżnienie lokali. Głównym najemcą przedmiotowego lokalu jest P. i J. M., z którymi zamieszkują ich dzieci. Zgodnie z zawartą umową pozwani był zobowiązany uiszczać czynsz najmu do 10 każdego miesiąca jednak z powyższego warunku umowy nie wywiązali się powodując powstanie wielomiesięcznych zaległości. Powód wezwał pozwanych do zapłaty należności w dniu 14 października 2008 r. jednak bezskutecznie. W związku z tym powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu w dniu 11 grudnia 2008 r. ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2009 r. Lokal nie został jednak powodowi wydany a zaległości uregulowane.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy Sąd Rejonowy uznał powództwo za nieuzasadnione. Sąd Rejonowy podkreślił, że o ile umowę najmu wypowiedziano to uczyniono to tylko wobec pozwanego P. M., który odebrał zarówno wezwanie do zapłaty z dnia 14 października 2008 r., jak i wypowiedzenie z dnia 11 grudnia 2008 r. a dla skuteczności wypowiedzenia w ocenie Sądu I instancji należy tego dokonać wobec wszystkich najemców. Sąd Rejonowy przytoczył teść art. art. 680 (1) § 1 k.c. i wskazał, że w okolicznościach niniejszej sprawy skuteczne wypowiedzenie umowy najmu warunkowane było także złożeniem oświadczenia woli w tym zakresie małżonce pozwanego – J. M.. Ze zwrotnego poświadczenia odbioru w.w. dokumentów wynika jednoznacznie – dalej podnosił Sąd I instancji - że takie oświadczenie woli skutecznie doszło do wiadomości P. M.. Natomiast w stosunku do pozwanej J. M. faktu takiego nie udowodniono. Zdaniem Sądu Rejonowego sam fakt wymienienia w nagłówku pisma z dnia 14 października 2008 r. i 11 grudnia 2008 r. wypowiadającego umowę najmu imienia i nazwiska J. M. nie stanowi dowodu na to, że oświadczenie to doszło do niej w taki sposób, że mogła się z nim zapoznać. Zatem nie można też przyjąć, że w stosunku do J. M. nastąpiło skuteczne doręczenie wezwania do zapłaty zaległości czynszowych z dnia 14 października (...). albowiem w stosunku do pozwanej brak jest terminu początkowego, od którego rozpocząłby bieg dodatkowy termin miesięczny do zapłaty zaległości, który wynika z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2005.31.266 j.t ze zm.). Sąd Rejonowy podkreślił, iż powód miał niczym nie ograniczoną możliwość złożenia wniosków dowodowych w sprawie, zarówno w postaci zeznań świadków, dokumentów i przesłuchania stron, z której to możliwości w sposób wyczerpujący nie skorzystał.

Powyższe rozstrzygnięcie apelacją zaskarżyła strona powodowa wyrokowi zarzucając:

- naruszenie prawa materialnego tj. art. 61 §1 kc poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że niedopuszczalne jest doręczenie jednego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu obojgu małżonkom będącym najemcami lokalu, podczas gdy oboje najemcy — pozwani J. i P. M. byli adresatami oświadczenia powoda o wypowiedzeniu umowy najmu, oświadczenie dotarło do obojga pozwanych w taki sposób, że mogli się z nim zapoznać i pozwani - zapoznali się z treścią oświadczenia ó wypowiedzeniu im umowy najmu;

- naruszenie prawa procesowego tj. art. 233 k.p.c. poprzez przekroczenie swobodnej oceny materiału dowodowego mające wpływ na wynik sprawy i polegające na przyjęciu, że:

- powód nie wykazał, iż Gminie B. przysługuje tytuł prawny do lokalu objętego żądaniem pozwu, podczas gdy tytuł prawny Gminy B. do przedmiotowego lokalu wynika z odpisu księgi wieczystej KW ar (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Myśliborzu oraz oświadczenia Burmistrza Miasta i Gminy B. z dnia 01.06.2010 roku,

- powód nie wykazał swojego uprawnienia do żądania wydania lokalu objętego żądaniem pozwu, podczas gdy uprawnienie powoda w tym zakresie wynikają z pełnomocnictwa udzielonego powodowi przez Burmistrza Miasta i Gminy B. dnia 02.11.2009 roku do gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, w tym do występowania z roszczeniem o wydanie lokalu;

-błąd w ustaleniach faktycznych sprawy mający istotny wpływ na treść orzeczenia Sądu poprzez:

- pominięcie załączonego do akt sprawy oświadczenia Burmistrza B. z dnia 01 czerwca 2010 roku a w konsekwencji ustalenie, że powód nie wykazał tytułu prawnego Gminy B. do lokalu, którego dotyczy żądanie pozwu,

- pominięcie załączonego do akt sprawy pełnomocnictwa z dnia 02.11.2009 roku udzielonego powodowi przez Burmistrza Miasta i Gminy B. a w konsekwencji przyjęcie, że powód nie wykazał uprawnienia do wystąpienia z roszczeniem o wydanie lokalu zajmowanego przez pozwanych,

- przyjęcie, że odpis z księgi wieczystej nieruchomości KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Myśliborzu, wskazuje jedynie na fakt posiadania przez Gminę B. prawa własności do nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne (...)/l w obrębie nr 2 wBarlinku a budynku nr (...), w którym znajduje się lokal objęty żądaniem pozwu nie można przypisać do tej nieruchomości, podczas gdy tytuł prawny Gminy B. do lokalu położonego w B. przy ul. (...) wynika z księgi wieczystej KW nr (...) oraz oświadczenia Burmistrza B. z dnia 01 czerwca 2010 roku,

- przyjęcie, iż powód nie wykazał swojego uprawnienia do żądania eksmisji z lokalu objętego żądaniem pozwu, podczas gdy uprawnienie powoda w tym zakresie wynikają z pełnomocnictwa udzielonego powodowi przez Burmistrza Miasta i Gminy B. dnia 02.11.2009 roku w zakresie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz umowy cesji załączonych do pozwu;

- nierozpoznanie istoty sprawy i wydanie orzeczenia nie badając istnienia przesłanek i zasadności żądania eksmisji pozwanych z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w B. przy ul (...).

Wskazując na powyższe apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego orzeczenia poprzez uwzględnienie powództwa w całości i nakazanie pozwanym aby opuścili, opróżnili i wydali powodowi lokal mieszkalny nr (...) położony w B. przy ul. (...) wraz z przynależną do niego piwnicą i pomieszczeniem gospodarczym w stanie wolnym od osób i rzeczy prawa ich reprezentujących i o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Myśliborzu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się nieuzasadniona.

W pierwszym rzędzie wskazać należy, iż część zarzutów apelacji jako nieodnosząca się do ustalonego przez Sąd stanu faktycznego i zastosowanych przepisów prawa materialnego okazała się zupełnie nietrafna. Zarzuty skierowane do ustaleń Sądu I instancji, a to skupiające się zdaniem apelującego na kwestionowaniu przez sąd tytułu prawnego Gminy B. do lokalu, uprawnienia powoda do żądania wydania lokalu, pominięcia przez sąd załączonego do akt sprawy oświadczenia Burmistrza B. z dnia 01 czerwca 2010 roku, pominięcie załączonego do akt sprawy pełnomocnictwa z dnia 02.11.2009 roku udzielonego powodowi przez Burmistrza Miasta i Gminy B. i w końcu przyjęcie, iż powód nie wykazał swojego uprawnienia do żądania eksmisji z lokalu objętego żądaniem pozwu – są o tyle chybione, iż ustalenia w tym zakresie nie były podstawą oddalenia powództwa.

Warto podkreślić, że rozstrzygając możliwość wystąpienia przez powoda z powództwem jak przedmiotowe Sąd miał na uwadze niezaprzeczalny fakt, iż to powód zawarł z pozwanymi umowę najmu, a zatem brak było jakichkolwiek podstaw do odmawiania mu legitymacji do wystąpienia z powództwem o wydanie lokalu.

Podstawy oddalenia niniejszego powództwa, które czynią również zarzuty apelacji nieuzasadnionymi, poszukiwać należy w naruszeniu trybu wypowiadania umów najmu.

Kwestia dopuszczalności wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela lokalu uregulowana została w art. 11 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.). Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2- 5 oraz art. 21 ust. 4 i 5 ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Z kolei według art. 11 ust. 2 pkt 2 powołanej ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Przywołana regulacja ma na celu stworzenie mechanizmów chroniących trwałość stosunku prawnego dającego lokatorowi prawo do zajmowania określonego lokalu oraz wprowadzenie ograniczeń swobody wypowiadania stosunków prawno-mieszkaniowych przez właściciela, czego wyrazem są wymogi w niej przewidziane. A zatem skoro pozwani posiadali skuteczny względem powódki tytuł prawny do władania lokalem, to wypowiedzenie dokonane przez powódkę musiało podlegać badaniu przez pryzmat przywołanego powyżej uregulowania, a zasadność żądania pozwu uzależniona była od tego, czy doszło do skutecznego wypowiedzenia stosunku najmu przez wynajmującego.

W tym względzie w pierwszej kolejności należało zatem wskazać, iż aby właściciel mógł skutecznie skorzystać z przysługującego mu uprawnienia do wypowiedzenia stosunku najmu lokalu powinien uprzedzić o tym najemcę na piśmie i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Analiza akt przedmiotowej sprawy prowadzi jednak do przekonania, iż wypowiedzenie umowy najmu nie zostało skutecznie doręczone pozwanej J. M., co szczegółowo omówił Sąd Rejonowy.

Wbrew wywodom autora apelacji nie można arbitralnie przyjąć, iż pozwana tylko w związku z faktem, iż korespondencję odebrał jej mąż posiadała wiedzę o wypowiedzeniu tj. jego treści, podstawie prawnej i faktycznej, a w szczególności możliwości uchylenia się od skutków wypowiedzenia poprzez spłatę w zakreślonym terminie zadłużenia. Zarzut naruszenia art. 61 kodeksu cywilnego jest o tyle niezasadny, że strona powodowa zupełnie zrezygnowała z przeprowadzenia jakiegokolwiek dowodu celem wykazania, iż pozwana pomimo nie doręczenia jej wypowiedzenia umowy miała wiedzę o jego treści. Warto w tym miejscu podkreślić, że Sąd Okręgowy rozważał możliwość uznania pozwu za omawiane wypowiedzenie. Nie mniej jednak treść pozwu nie pozwalała na przyjęcie, iż powód w zakresie trybu wypowiedzenia uczynił zadość przepisom ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.). Otóż z treści pozwu w żaden sposób nie wynika wysokość zadłużenia na dzień ewentualnego wypowiedzenia umowy najmu, czyli na dzień wniesienia powództwa. Nie można zatem ustalić, czy wartość zadłużenia aktualnie umożliwiała skuteczne wypowiedzenie łączącej strony umowy.

Podkreślić należy, iż wypowiedzenie stosunku najmu jako doniosłe zdarzenie prawne dla lokatora winno być ocenianie przez sądy w sposób bardzo restrykcyjny. Wypowiedzenie umowy najmu może być uznane za skuteczne tylko w sytuacji, gdy nie ma najmniejszych wątpliwości co do zachowania trybu zakreślonego ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. Sąd Okręgowy stoi na stanowisku, iż wszelkie wątpliwości winne być interpretowane na korzyść lokatora, jako strony zwykle słabszej, mniej zorientowanej w obowiązujących przepisach prawnych, zaś od wynajmującego, zwykle Gminy czy Towarzystwa jak powodowe, wymaga się staranności i skrupulatności przy wykonywaniu swoich uprawnień właścicielskich.

Mając powyższe na uwadze jako oczywisty jawi się wniosek, że skoro powodowe Towarzystwo nie wyczerpało trybu przewidzianego ustawą o ochronie praw lokatorów dla wypowiedzenia stosunku najmu to powódkę oraz pozwanych w dalszym ciągu łączy stosunek najmu. Wobec tego roszczenie skarżącego o wydanie lokalu słusznie nie mogło zostać uwzględnione. Pozwani dysponują bowiem skutecznym względem powódki uprawnieniem do władania lokalem.

Mając na uwadze powyższe na mocy art. 385 kpc należało orzec jak w sentencji.