Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 28 czerwca 2021 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi - Widzewa w Łodzi, II Wydział Cywilny – Sekcja Egzekucyjna w składzie:

Przewodniczący Sędzia Anna Braczkowska

po rozpoznaniu w dniu 28 czerwca 2021 roku w Łodzi

na posiedzeniu niejawnym

sprawy egzekucyjnej z wniosku wierzyciela (...) Bank (...) Spółka Akcyjna w W.

prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Widzewa
w Ł. M. J. w sprawie o sygnaturze akt Km 3061/19

przeciwko dłużnikowi C. S.

o świadczenie pieniężne

na skutek skargi dłużnika na czynność komornika sądowego w przedmiocie opisu i oszacowania nieruchomości

w przedmiocie skargi dłużnika na postanowienie referendarza sądowego z dnia 3 lutego 2021 roku wydanego w sprawie II 1 Co 2471/20 o oddaleniu skargi na czynność komornika sądowego

postanowił:

utrzymać w mocy zaskarżone postanowienie referendarza sądowego w całości.

Sygnatura akt II 1 Co 1225/21

UZASADNIENIE

do postanowienia z dnia 28 czerwca 2021 roku

W dniu 3 lutego 2021 roku referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Widzewa w Łodzi A. oddaliła skargę dłużnika na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Widzewa w Łodzi M. J. w postaci opisu i oszacowania nieruchomości stanowiącej własność dłużnika położonej w Ł. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...). W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia referendarz sądowy wskazała, iż nie dostrzegła żadnych uchybień w sporządzaniu operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego E. K., który sporządził go z zastosowaniem prawidłowych metod a z poczynionych założeń wyciągnął prawidłowe wnioski. Wskazał również, że powoływany w treści uzasadnienia skargi dłużnika operat szacunkowy z dnia 26 sierpnia 20217 roku został dla przedmiotowej nieruchomości sporządzony dla innego przeznaczenia planistycznego nieruchomości, które zostało zmienione w 2018 i 2019 roku. Wskazała dale, że obecna wartość nieruchomości (niższa) jest wynikiem właśnie zmian planistycznych dla nieruchomości dłużnika, które szczegółowo opisała w treści uzasadnienia zaskarżonego postanowienia. W ocenie referendarza sądowego sporządzony przez biegłego operat szacunkowy zawierał wszystkie wymagane elementy, zaś wybrana przez niego metoda szacowania – podejście porównawcze, metoda porównywania parami była w pełni prawidłowa. W ocenie referendarza sądowego rzeczoznawca majątkowy w prawidłowy sposób dobrał nieruchomości podobne do wycenianej ( postanowienie z dnia 3 lutego 2021 roku k. 14-15).

W dniu 12 marca 2021 roku (prezentata Sądu), w ustawowym terminie, skargę na powyższe orzeczenie referendarza sądowego wniósł dłużnik. Postanowienie referendarza sądowego zostało przez niego zaskarżone w całości. Dłużnik wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy, dokonanie ponownie opisu i oszacowania nieruchomości poprzez powołanie innego biegłego sądowego i zasądzenie na jego rzecz od wierzyciela zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonemu orzeczeniu referendarza sądowego dłużnik zarzucił:, że ten nie rozpoznał istoty sprawy, nie rozpoznał podniesionych przez niego zarzutów pod adresem zaskarżonej czynności komornika sądowego ( skarga na postanowienie referendarza sądowego k. 20-21).

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Rozpoznając skargę na postanowienie referendarza sądowego Sąd Rejonowy działa jako Sąd drugiej instancji orzekając jedynie w zakresie objętym środkiem zaskarżenia.

Skarga na orzeczenie referendarza sądowego okazała się nie być trafną, a podniesione w niej zarzuty Sąd uznał za niezasadne.

W pierwszej kolejności i na wstępie rozważań merytorycznych w sprawie podnieść należy, że ani komornik sądowy, ani Sąd Rejonowy (referendarz sądowy) czy też sam dłużnik - nie są w stanie samodzielnie dokonać wyceny nieruchomości. Zasięgają wiadomości wymagających wiedzy specjalnej. Rolą biegłego jest zatem dokonanie wyceny nieruchomości, zaś rolą sądu jest dokonanie oceny opinii biegłego – ale nie w zakresie jej zawartości materialnej (gdyż oznaczałoby to zastąpienie biegłego przez organ procesowy i samodzielne dokonanie wyceny, do czego sąd ani komornik nie są powołani), lecz jedynie w kontekście prawidłowości sporządzonej opinii. Zakwestionowanie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego w zakresie nieprawidłowości w samej wycenie czy też inaczej - podniesienie zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości - musi być poparte dokumentami sporządzonymi przez osoby posiadające uprawnienia wymagane w tym zakresie, a więc inną opinią rzeczoznawcy majątkowego, której to opinii dłużnik ani referendarzowi sądowemu - na etapie skargi na czynność komornika sądowego, ani Sądowi Rejonowemu – na etapie skargi na orzeczenie referendarza sądowego nie przedstawił.

W ocenie Sądu Rejonowego w przedmiotowej sprawie Sądowi (w ramach rozpoznawania skargi na orzeczenie referendarza sądowego) ani referendarzowi sądowemu rozpoznającemu skargę na czynność komornika sądowego nie przysługuje uprawnienie do kwestionowania współczynników korekcyjnych przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego w trakcie sporządzania operatu szacunkowego dla spornej nieruchomości. Jest to wiedza specjalistyczna, wiedza wymagająca wiadomości specjalnych, których Sąd (referendarz sądowy, komornik sądowy), ani tym bardziej dłużnik nie posiadają. Dobranie tych współczynników należy do biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który kieruje się przy tym posiadaną wiedzą specjalistyczną oraz doświadczeniem zawodowym. Do wszystkich tych zarzutów Pan E. K. odniósł się szczegółowo w jego piśmie z dnia 26 listopada 2019 roku stanowiącym odpowiedź na zarzuty skargi na czynność komornika sądowego. Wyjaśnienia biegłego w tym zakresie Sąd uznał za wyczerpujące i prawidłowe.

Powołanie się przez skarżącego na treść operatu szacunkowego z 2017 roku, wobec zmiany założeń planistycznych dla spornej nieruchomości obecnie zostaje bez wpływu na oceną prawidłowości czynności opisu i oszacowania nieruchomości.

W ocenie Sądu Rejonowego biegły również prawidłowo dobrał katalog nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa. W trakcie wyceny nieruchomości został uwzględniony rolny charakter gruntu, jednak została również wzięta pod uwagę jego lokalizacja – w otoczeniu terenów silnie zurbanizowanych i miejskich. Grunt został potraktowany jako potencjalnie rokujący inwestycję budowlaną. Przy poczynieniu przez biegłego takich założeń, same cechy przydatności rolniczej gruntu są mało istotne. Z resztą jak uczy doświadczenie życiowe Sądu wycena nieruchomości o charterze rolnym z uwzględnieniem jej potencjalnych możliwości zagospodarowania dla inwestycji budowalnej daje znacznie wyższe ceny przy jej wycenie.

Sąd nie znalazł również podstaw do zakwestionowania wyboru rzeczoznawcy majątkowego w zakresie przyjętego rynku lokalnego oraz czasookresu przyjętych do porównań cen transakcyjnych.

Tym samym powołane przez dłużnika zarzuty pod adresem orzeczenia referendarza sądowego należało uznać za niezasadne.

Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 767 ze znaczkiem 3a k.p.c., należało orzec jak w sentencji postanowienia.