Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Stan faktyczny:

1.  W okresie do 08 lipca 2019r. M. S., O. W. oraz S. W. (1) byli współwłaścicielami lokalu nr (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) w W. [k 26, k. 39-45, k. 51-52]. Lokal ma powierzchnię 161,82 m ² i składa się z sześciu pokoi, garderoby, przedpokoju, korytarza, WC, łazienki oraz kuchni [k. 67-69].

2.  Budynek powyższy posadowiony jest na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę oznaczona numerem (...) z obrębu(...) o powierzchni 958 m ² . Jej właścicielem jest (...) W. [niesporne].

3.  Pierwotnie ww. lokal miał charakter niemieszkalny [k. 58]. W powyższym lokalu S. W. (1) prowadzi kancelarię radcowską [k. 62, k. 84, k. 87, zeznania powoda, zeznania świadkini O. W., zeznania świadkini A. I. z dnia 28/11/2019r., czas od 00:13, 00:14:46, zeznania świadka P. P. (1) z dnia 28/11/2019, czas od 00:31:10]. Natomiast M. S. prowadził w nim taką samą działalność gospodarczą [k. 61].

4.  W dniu 09 maja 2014 roku M. S., O. W. oraz S. W. (1) złożyli wniosek o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z 3% na 1% [k. 38]. Argumentowali powyższe uzyskaniem uprzednio pozwolenia na zmianę sanitariatu w lokalu na łazienkę [k. 47-49].

5.  Decyzją z dnia 02 września 2015r. Prezydent miasta stołecznego W. odmówił zmiany stawki procentowej z dotychczasowej 3% na wynoszącą 1%, dotyczącej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego [k. 33-34v].

6.  M. S., O. W. oraz S. W. (1) odwołali się od powyższej decyzji [k. 109-116]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uwzględniło odwołanie i ustaliło 1% stawkę opłaty z tytułu użytkowania wieczystego [k. 16-17]. (...) W. zaskarżyło ww. decyzję [k. 3-5].

7.  W dniu 08 lipca 2019 roku M. S. sprzedał swój udział w powyższym lokalu M. i J. K. [k. 323-327].

Stan faktyczny został ustalony w oparciu o treść dokumentów złożonych do akt przez strony postępowania.

W dalszej kolejności Sąd opierał swoje ustalenia w części na zeznaniach świadków oraz depozycjach powoda S. W. (1). To m.in. na podstawie zeznań ww. powoda oraz jego córki O. W. Sąd doszedł do przekonania, że lokal powyższy nie był i nie jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe, lecz na prowadzenie działalności zawodowej przez S. W. (1). Pozostałe zeznania stanowiły uzupełniający materiał dowodowy.

Zeznania powoda S. W. (1) – wg tego powoda o mieszkaniowym charakterze spornego lokalu świadczy m.in.: fakt, że córka O. odrabiała w tym lokalu lekcje [czas od 00:48:30], gdy poszła do liceum to w ostatnim pokoju powód z żoną zrobili tej córce „mieszkanie” [czas od 00:49:00], druga córka - A. M. też tam odrabiała lekcje [czas od 00:50:10]. To oczywiście zbyt mało, aby lokal przy ul. (...) wykorzystywany był na cele mieszkalne, choćby powód w taki sposób, subiektywnie na to patrzył.

Aczkolwiek Sąd uczula, że zeznania powoda należy odsłuchać, zapoznać się z nimi w całości. Jest bardzo ciężko w kilku zdaniach oddać sposób postrzegania rzeczywistości przez S. W.. Koniecznie należy zapoznać się z depozycjami powoda od 00:51 minuty nagrania z dnia 28/11/2019r. odnośnie tego, jakie poczucie prywatności miałyby mieć córki powoda w tym lokalu, [gdyby rzeczywiście w nim mieszkały] gdy on wykonuje w nim swoje czynności zawodowe, gdy w lokalu tym przebywają pracownicy powoda. Należy posłuchać powoda, gdy ten wskazuje że córkom nie wolno było wychodzić ze swojego pokoju [jednego pokoju dla dwóch nastolatek, w którym znajduje się jeden materac] do godziny 16:00 od poniedziałku do piątku. Koniecznie należy posłuchać zeznań powoda na temat tego, co jego córki miały prawo robić w lokalu gdy były chore i jak musiały się zachowywać w godzinach pracy kancelarii [czas od 00:54]. Natomiast konkluzja jest taka, że sąd dał wiarę powodowi iż w lokalu prowadzi kancelarię prawną. Co do pozostałych depozycji, to nie jest nawet tak że Sąd uznał ja w całości za niewiarygodne. Część z tych zeznań, pomimo odmiennych intencji powoda, po prostu udowadnia że w spornym lokalu nikt na stałe od stycznia 2015r. nie mieszkał. Nie udało się również ustalić, gdzie od stycznia 2015r. mieszkała żona powoda. Z jego zeznań wynika, że na ul. (...) [zeznania z dnia 24/08/2021r., czas od 01:02:40]. Przeczą temu zeznania córki powoda, o czym szerzej poniżej.

Ś. O. W. – Sąd podda analizie tylko te najistotniejsze części zeznań, ale podobnie jak w przypadku powoda S. W., zeznania jego córki należy odsłuchać w całości, aby po pierwsze zrozumieć szczególną specyfikę ww. materiału dowodowego, a po drugie, aby wyzbyć się jakichkolwiek wątpliwości co do celu do jakiego wykorzystywany jest spory lokal. Oda W. zeznała, że mieszkała w tym lokalu od sierpnia 2018r., zaś sprawa dotyczy ustalenia celu na który wykorzystywany był od stycznia 2015r. Niemniej, w trakcie zeznań z dnia 24/08/2021r. zeznała, że nawet w czasie gdy w tym lokalu miała mieszkać, to wieczorem wyjeżdżała z lokalu na ul. (...) do mieszkania na ul. (...) [czas od 00:09:30]. Po drugie, sprzecznie w stosunku do depozycji powoda, zeznała że jej siostra oraz żona powoda nigdy w lokalu przy ul. (...) nie mieszkały [zeznania z dnia 15/12/2020r., czas od 00:10:20, 00:12:30, czas od 00:34, czas od 00:37:30]. Ważne jest także, jak córka powoda opisuje „mieszkaniową codzienność” w spornym lokalu [m.in. czas od 00:18:10, 00”20:3000:43:30, 00:46:50, 00:50:50, 01:11:05]. Niezbędne jest także zapoznanie się z opisem swojej codzienności w tym lokalu, wg opisu O. W. [czas od 00:59:03, 00:01:20, 01:04:18, 01:09:30]. Wbrew zeznaniom swojego ojca O. W. zeznała, ze do kancelarii przychodzili klienci [czas od 01:16:40, czas od 01:20:20, a contrario do zeznań powoda z dnia 28/11/2019, czas od 00:51]. W konsekwencji Sąd tylko w niewielkim stopniu uznał zeznania tej świadkini za wiarygodne. Aczkolwiek podobnie jak w przypadku powoda, część z zeznań O. W., pomimo jej odmiennych intencji, udowadnia że w spornym lokalu od stycznia 2015r. nikt na stałe nie mieszkał.

Ś. B. L. (1) – wskazała, że w lokalu wykonane były dwie wizje, w lipcu 2015 roku oraz w 2019r. W 2015r. powodowie oświadczyli pozwanej, że lokal będzie wykorzystywany na cele mieszkalne [zeznania z dnia 26/11/2019r., czas od 00:25:50]. W dalszej kolejności świadkini zeznała co w jej ocenie przemawia, że lokal ten służył jedynie do celów zawodowych, m.in. tylko jeden pokój wskazywał, jakby ktoś w nim spał, w lokalu przebywali pracownicy kancelarii, znajdują się w nim książki prawnicze, brak osobistych rzeczy należących do dzieci lub młodzieży [czas od 00:27:50, 00:33, 00:37:15]. Jednocześnie, w świetle tych zeznań nie ma znaczenia, że B. L. nie była w lokalu po godz. 16:00. Niemożliwe jest, aby lokal tak opisany przez nią, nagle po godz. 16:00 nabrał cech prawdziwie mieszkalnych. Sąd dał wiarę ww. świadkini. Zasadniczo potwierdza ona depozycje powoda S. W. i świadkini O. W. co do wyglądu lokalu, znajdujących się w nim sprzętów i elementów wystroju.

Ś. A. I. – jej zeznania niewiele wniosły do sprawy; potwierdziła jednak, że w spornym lokalu prowadzona jest kancelaria [zeznania z dnia 28/11/2019r., czas od 00:13, 00:14:46]. Wskazała, że mieszka w tym budynku od dziecka [czas od 00:15]. Rodziny S. W. (1) nie zna i nie widziała [00:17:45].

Świadek P. P. (1) – również zeznał, że S. W. (1) prowadzi w lokalu biuro z usługami prawnymi. Świadek mieszka w budynku od 2011 roku [zeznania z dnia 28/11/2019, czas od 00:31:10]. Nie zna rodziny, dzieci S. W. [czas od 00:32:45]. Świadek zeznał, że do budynku są dwa wejścia. Z jednego z nich świadek korzysta, lecz rzadko. W takich sytuacjach nigdy nie spotkał na niej powoda, ani jego rodziny [czas od 00:35]. Sąd uznał ww. depozycje za wiarygodne.

Dokumentacja fotograficzna złożona do akt przez S. W. (1) nic nie wniosła do sprawy [k. 256, k. 292, k. 382-384]. Nie dowodzi, że sporny lokal wykorzystywany był/jest na cele mieszkalne. Po pierwsze, nie wiadomo kiedy ww. zdjęcia zostały zrobione. Po drugie, fakt że w jednym pokoju znajduje się materac z pościelą jest niesporny, był przedmiotem analizy pozwanego, w ramach wykonanej wizji lokalnej [k. 33-34]. Po trzecie, należy mieć na względzie że rodzina tego powoda jest czteroosobowa [dwie córki, które w 2015 roku miały po 15 i 13 lat – zeznania powoda, czas od 00:47:50]. Zaś poza ww. materacem, jedynie w jednym dodatkowym pokoju znajduje się skórzana kanapa. Pozostałe zdjęcia wskazują, że sporny lokal stanowi biuro, wyposażone w łazienkę, WC i kuchnię lub nie dowodzą absolutnie niczego.

Sąd zważył:

I.  Zgodnie z treścią art. 72 pkt 3 ust. 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:

5) za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny.

II.  Przepis art. 73 ww. ustawy wskazuje, że jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla celu podstawowego, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Powyższe przepisy stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku zmiany sposobu korzystania z lokalu.

III.  Spór ogniskował wokół tego, na jaki cel/w jaki sposób wykorzystywany jest lokal opisany w stanie faktycznym. Pierwotnie sporny lokal miał charakter niemieszkalny [k. 58]. Aktualnie w księdze wieczystej przeznaczenie lokalu określono jako „lokal mieszkalny”. Niemniej treść księgi wieczystej nie odgrywa w niniejszej sprawie decydującej roli. Sąd w pełni zgadza się z poglądem, że zmianę sposobu korzystania z nieruchomości należy odróżnić od zmiany przeznaczenia nieruchomości [Komentarz: Gospodarka nieruchomościami, (...) 2017, wyd. 5/P.].

IV.  Powodowie nie udowodnili, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z lokalu przy ul. (...). Wnioski takie należy wyprowadzić także z zeznań powoda oraz jego córki A. W.. W dalszej kolejności powyższe znajduje potwierdzenie w zeznaniach B. L. (1). Powyższe można również pośrednio wyprowadzić z faktu, że powód S. W. (1) korzystał lub nadal korzysta łącznie z trzech lokali [ul. (...), ul. (...) oraz ul. (...)]. Tak przynajmniej wynika z zeznań jego córki. Stąd zdziwienie może budzić, dlaczego powód tak bardzo starał się wykazać trwałą zmianę sposobu korzystania z lokalu przy ul. (...), skoro jak wynika z zeznań jego córki, pozostałe dwa lokale mają zdecydowanie mieszkaniowy charakter [zeznania z dnia 15 grudnia 2018r., czas od 00:10:20]. Natomiast z depozycji powoda oraz z zadawanych przez niego pytań niejako wynika, że nie do końca rozumie on czym charakteryzuje się lokal, który stanowi mieszkanie, dom, centrum życia jakiejkolwiek rodziny [patrz np. pytanie dot. kupowania lodów przez córkę powoda M. S., rozprawa z dnia 24/08/2021r., czas od 00:14:30]. O braku zrozumienia tych istotnych dla sprawy kwestii mogą świadczyć również wnioski dowodowe powoda dot. kręcenia w spornym lokalu scen do filmu „Żeby nie było śladów” [k. 377, k. 385]. Są to jedynie przykłady, z których wynika że powód S. W. zmierzał swoimi wnioskami dowodowymi nie w tym kierunku, w którym było to konieczne. Tak samo należy traktować jedną z ostatnich kwestii poruszonych przez powoda w swoich zeznaniach, tj. że lokal przy ul. (...) „to jego twierdza i będzie jej bronił aż do śmierci […]” [zeznania z dnia 24/08/2021r., czas od 00:55:30]. Sąd niestety nie wie jakie znaczenie miałaby mieć powyższa wypowiedź w sprawie o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

V.  Sąd w pełni podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r. [V CSK 357/09] – o trwałości zmiany decydować może także odpowiedni stopień intensyfikacji przedsięwzięć użytkownika wieczystego, podejmowanych w ramach przyjętego, nowego sposobu wykorzystania nieruchomości. Odpowiedni stopień eksploatacji nieruchomości pozwala stwierdzić, czy istotnie doszło do trwałej zmiany celu wykorzystania nieruchomości […]. W przeciwnym razie za trwałą zmianę należałoby uważać każdą deklarację podmiotu uprawnionego o podjęciu i prowadzeniu nowej jakościowo działalności, innej niż poprzednia, przy minimalnej, symbolicznej, a niekiedy nawet pozorowanej eksploatacji przedmiotu użytkowania wieczystego.

VI.  Intensyfikacja przedsięwzięć w lokalu przy ul. (...) zdecydowanie wskazuje na wykorzystanie go na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Nawet jeśli od czasu do czasu, sporadycznie ktoś w tym lokalu przenocuje, to jeszcze nie znaczy że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z niego.

VII.  Powodowie w spornej nieruchomości prowadzą działalność usługową – kancelarię prawną. Zatem powinni uiszczać opłatę wg 3% stawki [art. 72 ust. 3 pkt 5) ustawy]. Tak tez Sąd orzekł w punkcie 1. wyroku.

VIII.  O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i § 1 ¹ k.p.c.

(...) (...) (...)