Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 listopada 2021r.

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Eliza Nowicka - Skowrońska

Protokolant Karolina Konopka

po rozpoznaniu w dniu 9 listopada 2021 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa P. S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „(...)” nieruchomości przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 9 lipca 2020 roku

I.  Oddala powództwo;

II.  zasądza od P. S. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej „(...)” nieruchomości przy ul. (...) w W. kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

SSO Eliza Nowicka - Skowrońska

Sygn. akt I C 1430/20

UZASADNIENIE

Powód P. S. w pozwie z dnia 15 września 2020 roku (stempel na kopercie k. 20) wniósł o uchylenie uchwały (...) z dnia 9 lipca 2020 roku wspólnoty mieszkaniowej „(...)” nieruchomości przy ul. (...) w W., ewentualnie o stwierdzenie jej nieważności. Powód również wniósł o zasądzenie od pozwanego ma rzecz powoda kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości lokalowej nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. i jest członkiem wyżej wymienionej wspólnoty mieszkaniowej. Jak wskazał, w dniu 12 sierpnia 2020 r. został poinformowany o podjęciu w trybie obiegowym uchwały nr (...) upoważniającej zarząd wspólnoty do wykonania zbiorników retencyjnych na wodę deszczową z dachów i patio oraz zakładającej, że koszty robót budowalnych ma ponieść wspólnota mieszkaniowa i współwłaściciele proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

Powód wskazał, iż przynależny do jego lokalu ogródek oraz patio, a nadto instalacje budynku i szyby windowe, były wielokrotnie zalewane wodą deszczową w skutek nieprawidłowego zaprojektowania lub wykonania odwodnienia ogródków i patio. W następstwie zalań uszkodzeniu uległ jego taras, co zgłaszał wykonawcy budynku (...) (...) sp. z o.o. sp.k. w ramach roszczeń z rękojmi. Deweloper każdorazowo dokonywał napraw, a w korespondencji z powodem poinformował, iż celem usunięcia przyczyn usterki deweloper podjął decyzję o zaprojektowaniu i wykonaniu dodatkowych spustów wody z patio, czego jednakże nie wykonał.

W ocenie powoda zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządu oraz interesy powoda. Jego zdaniem, zakres robót nią określonych ma na celu usunięcie wad odwodnienia budynku, prowadzących do zalewania instalacji części wspólnych, co też wynika z preambuły uchwały. Podjęta uchwała ma być więc niezgodna z art. 568 § 1 k.c. oraz art. 561 § 1 i § 2 k.c., gdyż wskutek jej wykonania konsumenci-nabywcy lokali utracą ustawowe uprawnienia z tytułu rękojmi. Zaskarżona uchwała według powoda stanowi próbę obejścia przez dewelopera przepisów o odpowiedzialności z tytułu rękojmi, przez co jest sprzeczna z art. 5 k.c. w zw. z art. 568 kc. Naruszenie zasad prawidłowego zarządzania miało objawiać się tym, iż wspólnota nie powinna przyjmować na siebie zbędnych obowiązków, ciężarów i kosztów, które spoczywają na innych podmiotach, w tym wypadku na deweloperze w ramach obowiązków z tytułu rękojmi. Wykonanie robót na koszt wspólnoty przy istniejącej odpowiedzialności dewelopera z uprawnień z tytułu rękojmi miało naruszać interesy powoda, w tym jego interes ekonomiczny, poza tym beneficjentem wybudowanych zbiorników retencyjnych miał być właściciel znajdującej się w budynku galerii handlowej, który będzie wykorzystywał tę wodę jako tzw. wodę szarą.

Odnośnie żądania ewentualnego, powód wniósł o stwierdzenie nieważności uchwały na mocy art. 189 k.p.c. oraz art. 58 § 1 i 2 k.c., w związku z jej sprzecznością z art. 568 § 1 k.c. oraz art. 561 § 1 i 2 k.c. Swój interes prawny powód widział przy tym w zapewnieniu ochrony jego uprawnień z tytułu rękojmi oraz nieobciążaniu wspólnoty mieszkaniowej, a tym samym i powoda, kosztami usunięcia wady fizycznej nieruchomości. Zdaniem powoda jeżeli wspólnota, a nie deweloper usunie wady fizyczne nieruchomości, to utraci w tym zakresie swoje roszczenie do dewelopera o usunięcie wady fizycznej, a także jako członek wspólnoty poniesie koszty wykonanych robót. ( pozew – k. 5 – 7v).

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) (...)” przy ul. (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości, jak również o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postepowania sadowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz kwoty 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Pozwana podniosła, że powód nie wykazał zaistnienia wskazanych przez siebie wad wykonawczych, bowiem infrastruktura na poziomie -1 w budynku pozwanej jest zalewana podczas ponadnormatywnych opadów z powodu niewydolności studzienki miejskiej wraz z instalacją miejską w ul. (...), natomiast zalewanie tarasów na poziomie +4 było spowodowane tym, że istniejące odpływy miały małą średnice oraz brakowało przepływów pomiędzy konstrukcją „drewnianą” a zielenią na której znajdowały się odpływy, wada ta została już usunięta przez dewelopera. Ponadto, budowa zbiorników retencyjnych ma służyć w pierwszej kolejności gromadzeniu wody deszczowej z dachów, budowa ta nie będzie też miała wpływu na utratę jakichkolwiek uprawnień z tytułu rękojmi, przyniesie przy tym członkom wspólnoty szereg korzyści w aspektach ekonomicznym i ekologicznym oraz rozwiązuje problem niskiej wydajności kanalizacji deszczowej, stanowiąc przykład działania gospodarnego, celowego i przeszłościowego wspólnoty. Pozwana ponadto podniosła niedopuszczalność żądania ewentualnego powoda, wskazując, że wnosząc o stwierdzenie nieważności uchwały powód nieprawidłowo odnosi się do przesłanek z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali ( odpowiedź na pozew k. 86-101).

Na dalszym etapie postępowania strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska ( stanowiska stron z rozprawy z dnia 9 listopada 2021 r. protokół k. 246).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód P. S. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. oraz udziału w wysokości (...) w nieruchomości wspólnej. Lokal ten ma powierzchnię 41,3300 m ². Właściciele lokali usytuowanych w tym budynku tworzą Wspólnotę Mieszkaniową „(...)” nieruchomości przy ul. (...) w W.. Powierzchnia użytkowa nieruchomości wynosi 56.069,21 m ², z tego powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wynosi 22.687,96 m ², powierzchnia użytkowa znajdującej się w budynku nieruchomości galerii handlowej wynosi 13721,91 m ², garaż, w tym komórki lokatorskie na poziomach +2 i +3 mają powierzchnię 10.403,34 m ², garaż na poziomie -1 ma powierzchnię 7801,16 m ², powierzchnia użytkowa lokali biurowych wynosi 1.454,84 m ².

Właścicielem części lokali w budynku wspólnoty, a przez to członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...)” nieruchomości przy ul. (...) w W. jest spółka (...) (...) sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w W., będąca deweloperem budynku przy ul. (...).

Dowody: odpis KW nr (...) k. 13-15, akt notarialny rep. A nr (...) k. 200-221v., okoliczności przyznane.

Powód zgłaszał deweloperowi - spółce (...) (...) sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w W., wady wykonawcze odwodnienia dachów, prowadzące do zalań ogródków i tarasów przynależnych do lokali na piętrze 4 inwestycji, w tym ogródka i tarasu przynależnego do lokalu powoda. Zalania tarasów i ogrodów były powodowane tym, iż istniejące odpływy miały zbyt małą średnicę oraz brakiem odpowiednich przepływów pomiędzy konstrukcją „drewnianą” ogrodów i tarasów a zielenią, na której znajdowały się odpływy. Spółka (...) (...) sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w W. uznała wady, przystąpiła do prac naprawczych, które zostały odebrane w dniu 16 września 2020 r. W ich ramach wykonano dodatkowy wpust odprowadzający wodę deszczową do kanalizacji miejskiej.

Dowody: korespondencja powoda z pracownikiem (...) (...) sp. z o.o. sp.k. k. 16-19, protokoły usunięcia usterek k. 102-111, zeznania świadka J. G. z rozprawy z dnia 9 listopada 2021 r. protokół k. 246, 247.

Ponadto, podczas intensywnych deszczów od samego początku istnienia budynku dochodziło do zalewania części wspólnych w kondygnacjach podziemnych nieruchomości przy ul. (...), w liczbie 2-3 zalań co roku, w roku 2021 miało miejsce jedno zalanie we wrześniu. Zalaniom ulegała hala garażowa na poziomie -1, winda w klatce nr 2. Zalana winda wymagała remontu, zalane pomieszczenia techniczne wymagały osuszenia. Za każdym razem wspólnota po zalaniu wydawała na usunięcie ich skutków kwoty od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych, pokrywane przez wspólnotę, która następnie się zwracała o ich zwrot do ubezpieczyciela. Ubezpieczyciel ostatecznie po negocjacjach pokrywał te koszty. Przyczyną zalań jest niewydolna i niezmodernizowana kanalizacja miejska – odpływ na ul. (...) (niewydolny kolektor). Wspólnota zgłaszała problem MPWiK, bez rezultatu. Instalacja deszczowa w budynku jest prawidłowa, została ona wykonana zgodnie z wytycznymi MPWiK.

Wspólnota ponosi koszty worków z piaskiem, używanych celem ochrony przed zalaniem, wynagrodzenia za usunięcie wody oraz montażu barier przeciwwodnych. Wspólnota zakupiła zapory przeciwwodne, które zabezpieczają pomieszczenia techniczne, takie jak rozdzielnie elektryczne czy hydrofor, ale podszybia i hale garażowe w dalszym ciągu są zalewane.

Dowody: zeznania świadka J. G. z rozprawy z dnia 9 listopada 2021r. protokół k. 246-247, zeznania świadka Ł. K. z rozprawy z dnia 9 listopada 2021 r. protokół k. 247-248.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa „(...)” nieruchomości przy ul. (...) w W. podjęła w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwałę nr (...) w sprawie wykonania zbiorników retencyjnych na terenie nieruchomości, datowaną na dzień 9 lipca 2020 r. Uchwała nr (...) została opatrzona preambułą, zgodnie z którą w celu wygenerowania oszczędności finansowych, podjęcia działań proekologicznych związanych ze zmianami klimatycznymi, zapobieganiu zalań infrastruktury i ich niszczeniu przez wodę deszczową (w tym rozdzielni elektrycznych, wind szybów windowych), jak również z powodu niskiej wydajności kanalizacji deszczowej w Dzielnicy (...) w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości, współwłaściciele postanawiają zaprojektować i wykonać na ternie nieruchomości „(...)” zbiorniki retencyjne o sumarycznej pojemności około 30 m ^{( 3)}. Zbiorniki retencyjne mają na celu gromadzenie wód opadowych do ponownego wykorzystania w celach gospodarczych. Inwestycja polegająca na doposażeniu nieruchomości w zbiorniki retencyjne jest elementem zwiększającym bezpieczeństwo nieruchomości przed zalaniami infrastruktury technicznej czy niewystarczającej wydolności sieci miejskiej wobec grożących opadów nawalnych związanych ze zmianami klimatycznymi (preambuła). Zbiorniki retencyjne miały być usytuowane w częściach wspólnych - niewykorzystanych częściach rowerowni na poziomie +2 garażu przy klatce 2 i / lub przy klatce 5 w nieruchomości, przy czym wspólnota dopuściła możliwość zmiany usytuowania zbiorników w częściach wspólnych nieruchomości na poziomie +2, +3 (z wyłączeniem miejsc postojowych) z przyczyn technicznych lub funkcjonalnych (§ 1 ust. 2). Magazynowana woda deszczowa będzie służyła do celów gospodarczych, to jest do podlewania zieleni, a po doposażeniu w odpowiednie pompy i filtry, również jako tzw. „szara woda” w sanitariatach części wspólnych oraz Galerii Handlowej (§ 1 ust. 3). Wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na stworzenie funduszu celowego oraz na powierzenie zarządowi wspólnoty przeprowadzenia procedury wyboru firmy, która wykona projekt instalacji, będzie realizowała nadzór nad zleconymi pracami, wyboru firmy wykonawczej do realizacji prac budowlanych, przy czym wspólnota udzieliła zarządowi wszelkich niezbędnych upoważnień na rzecz pozyskania możliwych subwencji (§ 2 ust. 1-2). Prace projektowe i sanitarno-budowlane miały być sfinansowane ze środków własnych wspólnoty, wspartych ewentualnymi subwencjami i dotacjami uzyskanymi na prace proekologiczne na ternie nieruchomości (§ 3), przy czym wspólnota mieszkaniowa postanowiła przeznaczyć na ten cel kwotę nie wyższą niż 220.000 zł ze środków własnych bez subwencji. Rozliczenie inwestycji miało być realizowane w ramach uchwalonego funduszu remontowo-modernizacyjnego-inwestycyjnego, proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości, w tym Galerii Handlowej (§ 4). Uchwała obowiązywała od dnia podjęcia. Za uchwałą głosowało 56,60% wszystkich udziałów, przeciwko uchwale głosowało 9,39% wszystkich udziałów.

Dowody: uchwała k. 12-12v.

Powód oddał głos przeciwko podjęciu uchwały nr (...). Pismem z dnia 10 lipca 2020 roku powiadomiono powoda o podjęciu zaskarżonej uchwały, powód powziął wiedzę u zapadnięciu uchwały w dniu 12 sierpnia 2020 r.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dowodów, zarówno w postaci dowodów z dokumentów jak i z zeznań świadków, które uznał za w pełni wiarygodne i zasługujące na uwzględnienie, również z racji braku odpowiednich przeciwdowodów. Część faktów nie była pomiędzy stronami sporna, co Sąd ocenił mając na uwadze treść art. 230 k.p.c. W szczególności poza sporem pozostawał fakt podjęcia uchwały przez pozwaną, jej treść, jak również data powzięcia wiedzy przez powoda o podjętej uchwale.

Sąd zważył co następuje.

Powództwo było niezasadne i podlegało oddaleniu w całości.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2021.1048 t.j., dalej u.w.l.). ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W myśl do art. 23 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Stosowanie do ust. 2 tego artykułu, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zgodnie z art. 23 ust. 3 u.w.l. o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Stosownie do art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę podjętą przez właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ponadto zgodnie z dyspozycją ust. 1a tego artykułu, powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Na wstępie należy, wskazać iż w niniejszej sprawie nie było kwestią sporną to, czy powód dochował przewidzianego w art. 25 ust. 1a u.w.l. sześciotygodniowego terminu do wytoczenia powództwa. Strona pozwana nie zakwestionowała dochowania przez powoda tego terminu. Sąd uznał ten warunek za spełniony i niepodlegający dalszemu badaniu. Niemniej wskazać należy, iż powód powziął wiedzę o uchwaleniu uchwały w dniu 12 sierpnia 2020 r., termin do zaskarżenia upływał z dniem 23 września 2020 r. Powód wnosząc pozew w dniu 15 września 2020r. dochował zatem ustawowego terminu do jego wytoczenia.

Niezgodność uchwały z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja uchwały z przepisami ustawy o własności lokali. Ową niezgodność należy badać także z przepisami k.c. w zakresie, w jakim mają zastosowanie do odrębnej własności lokali. Niezgodność uchwały z prawem może wynikać zarówno z treści samej uchwały, jak i z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały (patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 stycznia 2017 r., sygn. I ACa 576/16, dostępny w Lex).

Powód dopatrywał się podstawy niezgodności uchwały nr (...) w samej treści uchwały, która miała jakoby prowadzić do obejścia art. 561 § 1 i § 2 k.c. oraz art. 568 § 1 k.c. czyli przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Zgodnie z treścią art 561 § 1 k.c. jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady, w myśl z kolei § 2 tego przepisu sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. W myśl art. 568 § 1 k.c. sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Wskutek wykonania uchwały w ocenie powoda konsumenci-nabywcy lokali mieliby utracić ustawowe uprawnienia z tytułu rękojmi, regulowane wyżej a ponadto zaskarżona uchwała, podjęta z udziałem dewelopera posiadającego współudział w części wspólnej nieruchomości, miała naruszać art. 5 k.c., w myśl którego nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Uchwała miała stanowić próbę obejścia przez dewelopera przepisów o odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Powyższe rozumowanie w żadnej mierze nie może się spotkać z aprobatą. Przede wszystkim, po przeprowadzeniu postępowaniu dowodowego okazało się, że uchwała została podjęta z innych przyczyn, aniżeli wskazywał powód. Przyczyny te bynajmniej nie leżały po stronie dewelopera. Jak wykazała strona pozwana, podczas ulewnych deszczów niewydolność instalacji kanalizacyjnej, za którą odpowiada miasto, powoduje cofanie się deszczówki i zalewanie kondygnacji podziemnych pozwanego. Okoliczność, iż zalania są efektem wad wykonawczych instalacji odprowadzającej wody opadowe z dachów i tarasów jest nieudowodniona, powód w żadnej mierzenie nie podołał w tym zakresie ciężarowi dowodzenia (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.) nie składając na te fakty żadnych wartościowych wniosków dowodowych, jak przykładowo wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa. Strona pozwana przy tym wykazała, że deweloper zlecił w ramach rękojmi prace usuwające przyczynę zalania tarasów i ogrodów na kondygnacji nr 4, gdzie też znajdował się lokal pozwanego, spowodowanych zbyt małą średnicą odpływów, niemniej prace te nie mogły usunąć przyczyn zalań kondygnacji podziemnych, które był niezależne od pozwanej, a wynikały ze zbyt niskiej wydolności kanalizacji przy ul. (...), na co deweloper nie miał wpływu.

Podkreślenia przy tym wymaga, iż nawet jeśli zalania wynikałyby z wad wykonawczych czy też konstrukcyjnych budynku, to przedmiotowa uchwała w żadnej mierze nie pozbawia członków wspólnoty możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady. W treści zaskarżonej uchwały próżno szukać postanowień, z których wynikałoby, że podjęcie jej uniemożliwia powodowi oraz pozostałym członkom wspólnoty wystąpienie z roszczeniem przeciwko deweloperowi. Twierdzenia powoda stanowią niczym nieuprawnioną nadinterpretację. Nawet gdyby w uchwale takie postanowienie się znalazło, to i tak w ocenie Sądu byłoby ono bezskuteczne. Również, jeśli wykonanie zaskarżonej uchwały i wybudowanie zbiorników retencyjnych spowodowałoby niemożliwość wykazania przed Sądem istnienia wad fizycznych budynku, z racji wykonanych prac budowlanych, to wskazać należy, że przed wszczęciem postępowania o roszczenie z tytułu rękojmi za wady budynku lub w jego trakcie istnieje możliwość zabezpieczenia dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa w trybie art. 310 k.p.c. Wbrew twierdzeniom powoda, nie zostaną utracone roszczenia wobec dewelopera z tytułu rękojmi, powód w dalszym ciągu będzie mógł ich dochodzić, jeżeli podejmie taką decyzję. Ponadto powód nie wykazał ponad wszelką wątpliwość, iż przyczyny zalań wynikają właśnie z wad budynku, chociaż to na nim ciążył ciężar dowodu w tym zakresie. Biorąc pod uwagę powyższe, zarzut niezgodności uchwały z przepisami prawa nie znalazł aprobaty Sądu.

Uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna, bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie właścicieli lokali w zakresie podejmowanej uchwały, prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Przy ocenie uchwał należy jednak pamiętać, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności lub wręcz do paraliżu ich czynności. Naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Spór wówczas sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty, a dobrem jej indywidualnego członka. Podkreślić też trzeba że w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l. ochronie podlega nie każdy interes właścicieli lokali, ale jedynie interes godny takiej ochrony w konfrontacji z interesami pozostałych właścicieli (patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 września 2018 r., sygn. I ACa 204/18, dostępny w Lex).

Naruszenie zasad prawidłowego zarządzania przez pozwaną polegało w ocenie powoda na tym, że urządzenia retencyjne będą wydatkiem dla wspólnoty, który to wydatek winien ponieść deweloper, a nie wspólnota. Zdaniem powoda wspólnota nie powinna przyjmować na siebie zbędnych obowiązków, ciężarów i kosztów, które spoczywają na innych podmiotach, w tym wypadku na deweloperze w ramach obowiązków z tytułu rękojmi. Naruszenie interesów powoda polegało na tym, że powód był zmuszony wydać dodatkowe środki w ramach wspólnoty mieszkaniowej, przy istniejącej odpowiedzialności dewelopera. Powyższe rozumowanie opiera się na założeniu, iż system odwodnienia budynku jest wadliwy, za co odpowiada deweloper. Jak już wskazano, okoliczność ta nie została przez powoda wykazana, wręcz przeciwnie, strona pozwana jasno i logicznie wytłumaczyła, że zalania są efektem niewydolności przestarzałego systemu kanalizacji miejskiej. Nie sposób jest więc podzielić również powyższych zarzutów powoda. Co więcej, w ocenie Sądu, zaskarżona uchwała stanowi wręcz przykład prowadzenia przez pozwaną prawidłowej gospodarki, w pełni zasługujący na aprobatę. Mieć należy na uwadze, że dzięki temu, iż zbiorniki retencyjne będą magazynowały wodę, która następnie będzie wykorzystywana w gospodarce wspólnoty, przykładowo do podlewania zieleni, wspólnota nie tylko rozwiąże problem zalań instalacji i pomieszczeń wspólnych, ale również w dłuższej perspektywie osiągnie oszczędności dla wszystkich właścicieli lokali, w tym powoda. Ograniczeniu ulegnie konieczność zużycia przez wspólnotę wody miejskiej, której koszt ostatecznie obciąża jej członków. Również na uwzględnienie zasługuje argumentacja pozwanej, iż budowa zbiorników może pozwolić członkom wspólnoty na zmniejszenie obciążeń publicznoprawnych związanych z planowaną nowelizacją ustawy Prawo wodne, przewidującą korzystniejsze zasady ponoszenia opłaty za usługi wodne za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej w wypadku stosowania urządzeń do retencjonowania wody. Wspólnota wykazała się więc dużą zaradnością oraz kreatywnością. Działania wspólnoty wybiegają w przyszłość, są celowe i gospodarne, mając przy tym charakter proekologiczny. Retencja wód opadowych i ich wykorzystywanie na własny użytek, przynosi bowiem nie tylko skutki ekonomiczne, ale pozwala również oszczędzać zasoby wodne, co wychodzi naprzeciw postulatowi przeciwdziałania niekorzystnym zmianom klimatycznym, których występowanie należy uznać za wiedzę notoryjną.

Jeśli zaś chodzi o rzekome naruszenie interesów finansowych powoda, mającym się przejawiać w zobowiązaniu powoda do partycypacji w kosztach budowy zbiorników, to powód nawet nie potrafił wskazać jakiego rzędu byłyby to kwoty i z jakimi wydatkami miałyby się wiązać. Zdaniem Sądu powyższy zarzut jest zupełnie abstrakcyjny i niczym niepoparty, powód nie przeprowadził w tym zakresie żadnej kalkulacji. Wręcz przeciwnie, jak już wskazano być może wydatek rzędu kilkuset złotych przypadający na powoda w związku z budową zbiorników będzie niewielką częścią wydatków, które powód zaoszczędzi dzięki temu, że wspólnota nie będzie korzystała z wody miejskiej. Jego wydatek w ostatecznym rozliczeniu może ulec zbilansowaniu, nie sposób jest więc mówić o jakimś naruszeniu interesów powoda.

Odnośnie żądania ewentualnego ustalenia nieważności uchwały, na zasadzie art. 189 k.p.c. i art. 58 k.c., Sąd orzekający podziela stanowisko, iż art. 25 ustawy o własności lokali jest przepisem szczególnym w stosunku do ogólnej regulacji zawartej w art. 58 k.c. i wyłącza sankcje nieważności bezwzględnej uchwały sprzecznej z prawem, przewidując jedynie możliwość jej uchylenia przez Sąd na skutek zaskarżenia przez uprawniony podmiot. Jedyną drogą wzruszenia uchwały wspólnoty jest jej zaskarżenie w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, co wyczerpuje interes prawny powoda w jej podważaniu na drodze sądowej. Tylko wyjątkowo dopuszcza się możliwość uznania uchwały za bezwzględnie nieważną na podstawie art. 58 k.c. w przypadku szczególnie rażącego naruszenia przepisów prawa, w stopniu niepozwalającym, z uwagi na podstawowe zasady porządku publicznego i prawnego, na utrzymanie jej w obrocie, czego powód w żadnej mierze nie wykazał. Byłoby tak, gdyby uchwała np. godziła w prawa konstytucyjne obywateli, wykraczała poza materię związaną z zarządem nieruchomością wspólną bądź wkraczała w dziedziny zastrzeżone dla prawa karnego, administracyjnego, finansowego itp. albo dla danej czynności przepisy prawa wprost przewidywałyby sankcję bezwzględnej nieważności (patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 7 listopada 2014 r., sygn. I ACa 1059/14, dostępny w Legalis).

Abstrahując od powyższego, jak już wskazano uchwała nr (...) nie jest sprzeczna z przepisami prawa, ani też nie stanowi ich obejścia, nie jest również sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Podkreślić przy tym należy, iż powód nawet nie wskazał, którą to konkretnie zasadę współżycia społecznego narusza zaskarżona uchwała, a nie jest zadaniem Sądu wyręczanie strony w tym zakresie.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w pkt I. sentencji, oddalając powództwo.

W pkt II. sentencji Sąd mając na uwadze żądanie pozwanej w tym przedmiocie oraz normę art. 98 § 1 k.p.c., która stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu), zasądził od przegrywającego proces powoda na rzecz pozwanej zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego pozwanej ustalonych na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2018.265 t.j.).

SSO Eliza Nowicka-Skowrońska

ZARZĄDZENIE

(...)

SSO Eliza Nowicka-Skowrońska