Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 lutego 2014 r.

Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie :

Przewodniczący – Sędzia SO Wojciech Damaszko /spr/

Sędzia SO Beata Kostaś

Sędzia SO Piotr Gregier

Protokolant Ewa Kaczorowska

po rozpoznaniu w dniu 6 lutego 2014 r. w Jeleniej Górze

na rozprawie

sprawy z powództwa R. S. i K. S.

przeciwko J. D.

o wydanie nieruchomości

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze

z dnia 3 października 2013 r., sygn. akt IC 131/13

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nakazuje pozwanemu J. D.aby wydał powodom R. S.i K. S.część działki nr (...)położonej w M.przy ul. (...)dla której w Sądzie Rejonowym w Jeleniej Górze w Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta (...)oznaczonej nr (...) zgodnie z projektem zagospodarowania działki sporządzonym przez R. F.i zasądza od pozwanego na rzecz powodów kwotę 247 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powodów kwotę 140 zł z tytułu zwrotu kosztów procesu w instancji odwoławczej.

Sygn. akt II Ca 28/14

UZASADNIENIE

Powodowie R. S. i K. S. domagali się nakazania pozwanemu J. D. wydania im do korzystania fragmentu nieruchomości, w postaci części działki nr (...) położonej przy ul. (...) w M., a przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez właściciela wyodrębnionego lokalu nr (...) zgodnie z treścią aktu notarialnego o sprzedaży tego lokalu oraz projektem zagospodarowania działki przedkładanego nabywcom lokali w chwili ich nabycia przez zbywcę.

Pozwany wnosił o oddalenie powództwa i Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze zaskarżonym wyrokiem powództwo to oddalił, czyniąc za podstawę rozstrzygnięcia następujące ustalenia faktyczne.

R. S.i K. S.na prawach ustawowej wspólności majątkowej są współwłaścicielami samodzielnego lokalu mieszkalnego położonego w M.przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze prowadzi księgę wieczystą nr (...)oraz współwłaścicielami w 9,09 % części wspólnych budynku oraz działki nr (...), na której budynek jest położony. Dla nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Właścicielami tego lokalu byli uprzednio: I. Z., po niej W. M.i E. M. (1), następnie R. M., od którego lokal nabyli małżonkowie S.. I. Z.była w tym samym czasie właścicielką położonego w tym budynku lokalu nr (...), który sprzedała I. D.i P. D.. Natomiast J. D.jest obecnie właścicielem lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) oraz współwłaścicielem części wspólnych budynku oraz działki nr (...). Lokal ten nabył od E. M. (2). W chwili sprzedaży lokalu granice ogródka przynależnego do powyższego mieszkania były wyznaczone linią żywopłotu, ale kupujący nie zapoznawał się z pierwotnym projektem podziału do korzystania.

Ustalił dalej sąd, że w czasie sprzedaży poszczególnych mieszkań przez dewelopera przyjmowano sposób korzystania z części wspólnej gruntu przez budynkiem, wyznaczając ogródki i przypisując je poszczególnym mieszkaniom. Powyższa umowa podziału do korzystania była integralną częścią umowy sprzedaży lokali. Kupujący zapoznawali się z projektem zagospodarowania sporządzonym przez zbywcę lokali R. F.i żaden z nich nie kwestionował tego sposobu podziału do korzystania. Lokal nr (...)posiadał ogródek pomiędzy ogródkami wyznaczonymi dla mieszkań nr (...).

W. M.jako współwłaścicielka lokalu i działki nr (...)zawarła z E. M. (2)właścicielką lokalu nr (...)ustną umowę zmieniającą pierwotny podział do korzystania. Na jej podstawie E. M. (2)uzyskała prawo do korzystania z działki przynależnej do lokalu nr (...), a W. M.z części działki należącej do lokalu (...)i z całej działki (...), która stanowiła wówczas własność I. Z., wówczas partnerki R. M.- syna W. M.. R. M.opłacał podatek od nieruchomości od swojego udziału w gruncie ale nie korzystał z ogródka. Pozwany i poprzedni właściciele tego lokalu korzystali z nieruchomości w sposób określony w umowie o sposobie korzystania zawartej pomiędzy E. M. (2)a W. M.. R. M.pismem z dnia 20.12.2011 roku wezwał J. D.do dobrowolnego wydania części działki przynależnej pierwotnie do lokalu nr (...)ale pozwany żądaniu temu odmówił.

W tak ustalonych okolicznościach sporu opartych przede wszystkim na dowodach z dokumentów oraz zeznaniach świadków R. F., A. D., I. D., P. D.i R. M.Sąd Rejonowy ocenił powództwo za nieuzasadnione. Wskazał, że podstawę prawną zgłoszonych roszczeń stanowił przepis art. 222 § 2 k.c., zgodnie z którym przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń jest jednak wyłączona w przypadku, gdy naruszającemu prawo własności przysługuje skuteczne uprawnienie wobec właściciela, czyli gdy po stronie naruszającego brak jest elementu bezprawności. Zdaniem sądu pozwany J. D.posiada uprawnienie do władania sporną częścią gruntu. Co prawda w dacie zakupu mieszkań nabywcy zawierali również umowę o podział do korzystania gruntów ale poprzednicy prawni powodów i pozwanego zawarli umowę, którą zmienili podział do korzystania ustalony pierwotnie i przyjęli, że właściciel mieszkania nr (...)będzie korzystał z całego ogrodu należącego do mieszkania nr (...)oraz z ogrodu należącego do mieszkania nr (...), natomiast właściciel mieszkania (...)korzystał z całego ogródka nr (...)oraz z części działki nr (...). Umowa ta mimo, że zawarta ustnie obowiązuje do chwili obecnej i uprawnia pozwanego do korzystania z tej części działki którą obecnie włada. Z tych względów żądanie powodów wydania do korzystania części wspólnej nieruchomości nie zasługiwało na uwzględnienie.

Niezależnie od powyższego Sąd Rejonowy zwracał uwagę, że na gruncie przepisu art. 206 k.c. współwłaściciel może się domagać dopuszczenia do współposiadania w wypadkach, gdy chodzi o wspólne korzystanie z takich obiektów, jak wspólna droga, wspólne pastwisko itp., a więc gdy każdy ze współwłaścicieli korzysta wprawdzie z całej rzeczy wspólnej, ale niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Nie jest natomiast możliwe dopuszczenie do współposiadania w sytuacji, gdy wspólne posiadanie może być, ze względu na charakter i przeznaczenie rzeczy, wykonywane tylko przy zgodnym współdziałaniu wszystkich zainteresowanych. Ponieważ w niniejszej sprawie współposiadanie wymagało zgodnego udziału wszystkich współwłaścicieli Sąd Rejonowy zgłoszone powództwo oddalił.

Wyrok Sądu Rejonowego w apelacji zaskarżyli powodowie wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie ich żądań. W szczególności skarżący zarzucili Sądowi:

1.  błąd w ustaleniach faktycznych stanowiących podstawę rozstrzygnięcia polegający na ustaleniu, że W. M. jako właścicielka lokalu i działki nr (...) zawarła z E. M. (2) właścicielką lokalu nr (...) ustną umowę regulującą podział do korzystania i zmieniającą pierwotna umowę dotyczącą podziału do korzystania;

2.  błąd w ustaleniach faktycznych stanowiących podstawę rozstrzygnięcia polegający na ustaleniu, że zgodnie z umową, która nie miała miejsca E. M. (2) miała prawo do korzystania z działki przynależnej do lokalu nr (...) a W. M. z części działki należącej do lokalu (...) oraz całej działki (...), która stanowiła wówczas własność I. Z. – partnerki R. M. (syna W. M.), podczas gdy lokal nr (...) W. M. wraz z mężem E. nabyli od I. Z. i nie mogli podejmować przypisanych im czynności;

3.  sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych z treścią zebranego materiału dowodowego polegający na ustaleniu, że pomiędzy poprzednikami prawnymi R. M., a następnie powodów została zawarta umowa zmieniająca sposób korzystania z ogrodu przez właścicieli mieszkań nr (...), podczas gdy świadek R. M. jako partner I. Z. pierwotnej właścicielki lokalu nr (...) zeznał, że zezwolenie na korzystanie z działki nr (...) miało charakter tymczasowy;

4.  błędną ocenę prawną podstaw prawnych procesu oraz niewłaściwe zastosowanie normy prawnej polegające na przyjęciu, że dochodzenie wydania do korzystania działki nr (...) na podstawie art. 222 kc jest niedopuszczalne, gdyż w ocenie Sądu strona winna dochodzić swoich praw w postępowaniu o naruszenie posiadania.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnosili o zmianę wyroku i nakazanie pozwanemu J. D., aby wydał do korzystania powodom część działki nr (...) stanowiącej współwłasność właścicieli lokali w budynku nr (...) przy ul. (...) w M. a przeznaczoną do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu nr (...) zgodnie z treścią aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokali w tym budynku oraz zgodnie z treścią projektu zagospodarowania działki przedkładanego nabywcom lokali w chwili ich nabycia od dewelopera ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelację powodów należy uznać za uzasadnioną.

Przepis art. 222 k.c. łącznie z art. 206 k.c. stanowią materialnoprawną podstawę dochodzenia roszczeń windykacyjnych i negatoryjnych pomiędzy współwłaścicielami. Roszczenia te służą wzajemnej ochronie poszczególnych współwłaścicieli. Nie budzi bowiem wątpliwości, że posiadający współwłaściciel może doznać przeszkód w wykonywaniu swojego prawa nie tylko od osób trzecich ale również od pozostałych współwłaścicieli (zob. orz. Sądu Najwyższego z 28.09.1978 r., III CRN 172/78, OSNCP 7-8/79/150). Ochrona roszczeń współwłaściciela oparta jest zasadniczo na przepisie art. 222 k.c. a drugi z powołanych artykułów - 206 k.c. koryguje zgłoszone żądania w ten sposób, że nakazuje każdorazowo badać zakres uprawnień do współposiadania i korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Właściwe rozstrzygnięcie może zatem nastąpić dopiero po porównaniu treści zgłoszonego żądania z poczynionymi ustaleniami o zakresie uprawnień do posiadania poszczególnych współwłaścicieli.

Z niekwestionowanych przez strony ustaleń Sądu Rejonowego wynika, że każdy z nabywców wyodrębnianych lokali mieszkalnych stawał się jednocześnie stroną umowy o podział do korzystania części działki gruntu pozostającej we współwłasności. Umowa ta w zasadniczej części obowiązuje do chwili obecnej i jest przestrzegana przez większość współwłaścicieli.

Trafnie Sąd Rejonowy ustalił, że kilka lat wcześniej W. M.będąc właścicielką lokalu mieszkalnego numer (...)zawarła z E. M. (2)właścicielką lokalu nr (...)ustną umowę, na podstawie której E. M. (2)korzystała z działki przynależnej do lokalu nr (...), a W. M.z części działki należącej do lokalu (...)i z całej działki (...). Nie zwrócił jednak sąd wystarczającej uwagi, że umowa ta nie była zawarta na stałe lecz na okres czasowy. W sposób wyraźny okoliczność tę podkreślał świadek R. M.wskazując, że jego matka była osobą starszą, chorowała na oczy i istniały przeciwwskazania natury medycznej aby ciężej pracowała w ogrodzie. Powyższe zeznania świadka należy uznać za wiarygodne i logiczne. Spośród świadków przesłuchanych przed sądem meriti jest to jedyna osoba, która posiadała informacje dotyczące zmiany sposobu korzystania z części działki nr (...). Nie udało się bowiem sądowi przesłuchać ani I. Z.poprzedniej właścicielki lokalu numer (...)ani E. M. (2), która zawarła umowę z W. M.. Pozostałe przesłuchane osoby R. F., A. D., I. D.i P. D.nie posiadali bezpośredniej wiedzy dotyczącej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości a zwłaszcza czy umowa ta miała charakter trwały czy czasowy.

W tej sytuacji należało przyjąć, że zawarta przez W. M.i E. M. (2)umowa przestała obowiązywać najpóźniej w momencie, gdy W. M.przestała być właścicielką lokalu numer (...). Z tą bowiem datą zmieniły się okoliczności dotyczące sposobu korzystania z gruntu, a w szczególności ustały przyczyny i cel dla której umowę zawarto. Po uzyskaniu prawa własności lokalu numer (...)już R. M.podjął działania zmierzające do odzyskania części gruntu, który na podstawie pierwotnej umowy przynależał do tego mieszkania. Ponieważ prawo do tego lokalu świadek zbył, odstąpił od dochodzenia roszczeń. Ostatecznie należy przyjąć, że obecnie obowiązuje ponownie umowa o podział do korzystania z gruntu zawarta przez wszystkich właścicieli przy nabywaniu poszczególnych mieszkań. Pozwani dysponując częścią działki przynależną do lokalu numer (...)czynią to bez podstawy prawnej. Zawierając przy nabywaniu lokali umowę o podział do korzystania nieruchomości nr (...) współwłaściciele w sposób trwały zmodyfikowali sposób korzystania z działki przewidziany w art. 206 k.c. ustalając, że każdemu z nich będzie przysługiwało uprawnienie do posiadania jej wydzielonej części.

W takim razie na podstawie art. 222 § 1 k.c. Sąd Okręgowy nakazał pozwanemu aby wydał powodom R. S.i K. S.część działki nr (...)położonej w M.przy ul. (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Jeleniej Górze w Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta (...)oznaczonej nr (...)zgodnie z projektem zagospodarowania działki sporządzonym przez R. F.i zasądził od pozwanego na rzecz powodów kwotę 247 zł tytułem zwrotu kosztów procesu – zmieniając w ten sposób z mocy art. 386 § 1 k.p.c. zaskarżony wyrok.

Na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391§1 k.p.c. zasądzono od pozwanego na rzecz powodów kwotę 140 zł z tytułu zwrotu kosztów procesu w instancji odwoławczej.