Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 marca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Małgorzata Łoboz
Sędziowie:	SO Weronika Oklejak SR (del.) Krzysztof Wąsik (sprawozdawca)
Protokolant:	Paulina Florkowska

po rozpoznaniu w dniu 20 marca 2014 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa Agencji (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K.

przeciwko A. B. i B. B.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego B. B.

od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa-Nowej Huty w Krakowie

z dnia 2 lipca 2013 r., sygnatura akt I C 813/12/N

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanego B. B. na rzecz strony powodowej kwotę 1800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

UZASADNIENIE

Wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 20 marca 2014 r.

Wyrokiem z dnia 2 lipca 2013 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa – Nowej Huty w Krakowie zasądził od pozwanych A. B. i B. B. solidarnie na rzecz strony powodowej Agencji (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. kwotę 65.000 zł ze szczegółowo opisanymi odsetkami ustawowymi liczonymi od kwot po 6.500 zł (pkt. I) oraz zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz strony powodowej kwotę 6.984 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy rozstrzygnięcie swoje oparł na następująco ustalonym stanie faktycznym. W dniu 17 maja 1995 r. (...)w K.zawarła umowę dzierżawy nr (...)z B. B.i A. B.prowadzącym Przedsiębiorstwo (...) spółkę cywilną. W dniu 6 kwietnia 2010 r. zawarto aneks nr (...), na podstawie którego wprowadzono tekst jednolity umowy dzierżawy z dnia 17 maja 1995 r.. Aneks został podpisany przez strony procesu. Na podstawie tego aneksu ustalono czynsz dzierżawny nieruchomości na kwotę 6.500 zł miesięcznie powiększony o podatek VAT. Czynsz miał być płacony na koniec miesiąca kalendarzowego zgodnie z fakturami wystawianymi z góry na początku każdego miesiąca. Umowa została zawarta na czas określony do 31 grudnia 2014 r.. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy dzierżawca miał protokolarnie przekazać wydzierżawiającemu nieruchomość. W tym protokole strony miały określić, jakich ulepszeń dokonał dzierżawca w okresie od 1 stycznia 20l0 r. do dnia rozwiązania umowy. Wydzierżawiający miał prawo albo żądać usunięcia ulepszeń lub zachować je za wynagrodzeniem. Dzierżawca zrzekł się roszczeń związanych z ulepszeniami, które nie zostały wymienione w protokole. W pkt. II umowy postanowiono, że do dnia 30 grudnia 2014 r. wszelkie nakłady poniesione na nieruchomość pozostają własnością dzierżawców. Strona powodowa z wynajmu przedmiotowej nieruchomości mogłaby osiągnąć dochód w wysokości 6500 zł miesięcznie. Zawierając aneks z dnia 6 kwietnia 2010 r. uznano, że nakłady poczynione wcześniej pozostaną własnością dzierżawców, a po upływie okresu dzierżawy staną się własnością wydzierżawiającego bez żadnych opłat. Pozwani uzyskali pozwolenie na wykonanie prac na nieruchomości w postaci: instalacji co, wodnej, elektrycznej, kanalizacji, wymiany stolarki budowlanej, wstawienia brakujących szyb, wybicia otworu drzwiowego, wybicia bramy wjazdowej i założenia bramy, remontu drzwi metalowych, naprawy dachu, ocieplenia dachu, wykonania wylewki, położenia tapet, wymalowania i okratowania obiektu oraz jego ogrodzenia. Po 1 stycznia 2010 r. dzierżawcy nie poczynili żadnych nakładów na nieruchomości. Pismem z dnia 30 września 2010 r. strona powodowa wypowiedziała pozwanym umowę dzierżawy z powodu zalegania przez pozwanych z płatnościami. Pozwani nie wydali nieruchomości stronie powodowej. Stosownymi notami obciążeniowymi zawierającymi wysokość i terminy płatności należności pozwani zostali wezwani do zapłaty kwot dochodzonych pozwem.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zeznań świadków W. L. i M. S. oraz dowodów z wymienionych w uzasadnieniu wyroku dokumentów, które Sąd poddał stosownej ocenie.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy w pierwszej kolejności uznał, że aneks z dnia 6 kwietnia 2010 r. do umowy dzierżawy stanowił o kontynuacji uprzednio zawartej umowy, a nie stanowił nowej umowy. Dalej Sąd uznał, że w związku z rozwiązaniem tej umowy przez stronę powodową, pismem z dnia 30 września 2010 r. z uwagi na zaleganie pozwanych z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności i na podstawie § 13 umowy, pozwani zajmowali od tego czasu nieruchomość bez tytułu prawnego. Powołując się na przepis art. 415 kc Sąd Rejonowy zważył, że pozwani nie wydając nieruchomości stronie powodowej wyrządzili jej tym szkodę, której wysokość odpowiadała kwocie 6.500 zł miesięcznie, czyli za cały dochodzony w sprawie okres – 65.000 zł, tyle bowiem strona powodowa mogłaby uzyskać z tytułu dzierżawy tej nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów pozwanych dotyczących poczynionych przez nich nakładów na nieruchomość, Sąd Rejonowy uznał je za nieuzasadnione. Wskazał, że kwestia nakładów została uregulowana w § 15 i 16 dotyczących nakładów poczynionych po 1 stycznia 2010 r. oraz w pkt. II umowy dotyczącym nakładów poczynionych wcześniej, który stanowił, że nakłady pozostają własnością dzierżawców do 30 grudnia 2014 r., która to data zbiegała się z zakończeniem umowy dzierżawy. W umowie nie zawarto regulacji w przedmiocie nakładów na wypadek wcześniejszego rozwiązania umowy. Sąd Rejonowy uznał, że punkt II umowy stanowił, że nakłady poczynione przed 1 stycznia 2010 r. pozostają własnością dzierżawców do 30 grudnia 2014 r., chyba, że umowa ulegnie wcześniejszemu rozwiązaniu; w takim wypadku oraz jeżeli umowa ulegnie wcześniejszemu rozwiązaniu z winy dzierżawców, to nakłady przechodzą na własność wydzierżawiającego już z chwilą tego wcześniejszego rozwiązania umowy. W ocenie Sądu niewątpliwym jest, że w niniejszej sprawie to z wyłącznej winy dzierżawców nie doszło do kontynuowania umowy. Odnośnie zaś nakładów poczynionych po 1 stycznia 2010 r., to zgodnie z § 15 umowy po zakończeniu umowy pozwani mieli obowiązek wydać nieruchomość, a stronie powodowej przysługiwało prawo żądania wydania nieruchomości bez ulepszeń lub prawo zachowania ulepszeń za zapłatą za nie wynagrodzenia. Jako, że przedmiotowa nieruchomość była przedmiotem dzierżawy pozwanym nie przysługiwało, w związku z nakładami, prawo zatrzymania. Poza tym, w ocenie Sądu Rejonowego, pozwani, wbrew obowiązkowi z art. 6 kc, nie udowodnili wartości poczynionych nakładów. Pozwani nie poczynili jakichkolwiek nakładów po 1 stycznia 2010 r., a tylko za takie mogli domagać się wynagrodzenia. Ponadto to nie pozwani mieli zadecydować jak zostaną rozliczone nakłady, gdyż decyzja ta, zgodnie z umową, należało do strony powodowej (§16 pkt 2 umowy). Poza tym rozliczenie nakładów miało nastąpić dopiero po wydaniu nieruchomości, co dotąd nie nastąpiło. Pozwani zrzekli się też wszelkich ulepszeń nie ujętych w protokole (§ 15 i 16 ust. 3 umowy). Skoro więc pozwani nie wydali nieruchomości, to nie mają prawa do zwrotu żadnych ulepszeń i nie przysługuje im prawo zatrzymania. Jednocześnie Sąd rozważył, iż nawet gdyby przyjąć, że nie doszło do skutecznego rozwiązania umowy dzierżawy, to i tak roszczenie byłoby uzasadnione, gdyż pozwani mieliby obowiązek płacić miesięczny czynsz dzierżawny w wysokości 6.500 zł plus VAT (§ 4 umowy). Jako podstawę do odpowiedzialności solidarnej pozwanych wskazano art. 441 kc. O kosztach procesu Sąd orzekł na zasadzie art. 98 kpc.

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany B. B., który zaskarżył wyrok w całości, wnosząc o jego zmianę i oddalenie powództwa oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych, również za I instancję. Apelujący zarzucił:

1) nierozpoznanie istoty sprawy, której zakres wyznaczony został przez przywołany w uzasadnieniu, jako materialnoprawna podstawa rozstrzygnięcia, przepis art. 415 kc, a to poprzez zaniechanie wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy (art. 233 § 1 k.p.c.), a w szczególności zaniechanie ustalenia koniecznego elementu przedmiotowego, tj. wystąpienia szkody u powoda;

2) wadliwość i dowolność ustaleń faktycznych poprzez przyjęcie, iż ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że:

a) powód poniósł szkodę, mimo iż powód nie wykazał, że nastąpiło faktyczne zubożenie jego stanu majątkowego ani też, iż majątek ten się nie zwiększył,

b) wysokość poniesionej szkody wyniosła 65.000 zł, co oparto tylko na wysokości czynszu, jaki do dnia rozwiązania umowy płacono powodowi, mimo iż dochodzone roszczenie wynikało z bezumownego korzystaniu z rzeczy, zaś do ustalenia wysokości rynkowego czynszu najmu wymagana jest wiedza specjalna posiadana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego;

3) naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 415 kc, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, na skutek przyjęcia, że nie wydanie nieruchomości jest czynem niedozwolonym, nie zaś nienależytym wykonaniem umowy, pomimo iż strony uprzednio łączyła umowa najmu.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o jej oddalenie w całości oraz zasądzenie na rzecz strony powodowej kosztów procesu za instancję odwoławczą według norm przepisanych. W ocenie strony powodowej Sąd Rejonowy prawidłowo stwierdził, że skoro na potrzeby umowy strony określiły wartość rynkową czynszu na poziomie 6.500 zł netto, to kwota ta jest wartością rynkową możliwą do osiągnięcia i jest to wartość miesięcznej szkody. W szczególności powódka mogłaby taki czynsz osiągnąć, gdyby pozwani wywiązywali się z postanowień umowy, którą podpisali. Powódka mogłaby też uzyskać taką kwotę czynszu najmu, gdyby w ogóle mogła przedmiotową nieruchomość oferować na rynku wynajmu, czego w sposób oczywisty nie może robić już blisko od 3 lat. Skoro to pozwani nadal bezumownie i wbrew woli powódki korzystają z przedmiotowej nieruchomości winni powódce płacić odszkodowanie, a jego wysokość i termin płatności określają wystawiane przez powódkę noty obciążeniowe. W kwestii odpowiedzialności solidarnej pozwanych skarżąca wskazała, iż podstawę tę stanowi art. 441 kc.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie.

W ocenie Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd odwoławczy przyjmuje za własne. Pewnej korekty wymagają natomiast rozważania prawne Sądu I instancji, które z uwagi na błędnie zastosowaną, jako podstawę rozstrzygnięcia, normę prawa materialnego, są częściowo wadliwe.

Przedmiotem żądania strony powodowej było zasądzenie od pozwanych określonych kwot tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości strony powodowej, z której pozwani korzystali w okresie objętym żądaniem pomimo rozwiązania tej umowy i nie mając do tego tytułu prawnego. Sąd Rejonowy wydając ostatecznie trafne rozstrzygnięcie w sprawie dokonał błędnej subsumpcji prawidłowo ustalonego stanu faktycznego pod normę prawną przyjmując, że materialnoprawną podstawą żądania jest przepis art. 415 kc, a nie jak być powinno przepisy art. 224 i 225 kc o roszczeniach uzupełniających właściciela (użytkownika wieczystego) rzeczy względem jej posiadacza. Ma rację Sąd Rejonowy przyjmując, że w spornym okresie stron nie łączył już stosunek obligacyjny, którym była umowa dzierżawy i który został rozwiązany pismem z 30 września 2010 r.. W wyniku utraty przez pozwanych tytułu prawnego do dalszego zajmowania przedmiotowej nieruchomości uaktywniła się kwestia rozliczeń pomiędzy samoistnym posiadaczem, a użytkownikiem wieczystym z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Zajmowanie nieruchomości bez tytułu prawnego musi się wiązać z uiszczaniem stosownego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Podstawą prawną tego roszczenia nie są jednak, jak wspomniano, przepisy dotyczące czynów niedozwolonych (art. 415 i nast. kc), a zatem w tym zakresie zarzuty apelacji wypada podzielić. Uchybienie to jednak pozostaje bez wpływu na treść rozstrzygnięcia, ponieważ przeprowadzone w sprawie dowody okazały się wystarczające dla oceny zasadności roszczeń strony powodowej i pozwoliły na ich zakwalifikowane pod właściwe normy – te z art. 224 i 225 kc w zw. z art. 230 kc.

Niekwestionowanym było w sprawie, że strona powodowa posiadała przymiot właściciela w rozumieniu tych przepisów. Apelacja nie kwestionowała także ustaleń Sądu Rejonowego, że pozwanym nie przysługiwał w spornym okresie tytuł prawny do tej nieruchomości oraz że w tym czasie korzystali oni z przedmiotowej nieruchomości, przez co hipotezę omawianych przepisów uznać można za spełnioną.

Przechodząc zaś do objętej zarzutami apelacyjnymi kwestii wysokości należnego wynagrodzenia, to Sąd odwoławczy zarzuty te uznaje za niezasadne. Strona powodowa dochodząc wynagrodzenia w niniejszej sprawie wyliczyła jego wartość w oparciu o wysokość czynszu dzierżawnego wynikającego z łączącej strony umowy. W ocenie Sądu Okręgowego, w okolicznościach niniejszej sprawy odwoływanie się apelującego do konieczności ustalenia tej wysokości w oparciu o opinię biegłego do spraw szacowania nieruchomości nie jest słuszne. Potrzeba taka istniałaby oczywiście, ale tylko wówczas, gdyby z roszczeniem o zapłatę występowała strona, która wcześniej nie była związana jakimkolwiek stosunkiem prawnym z podmiotem korzystającym z jej nieruchomości w sposób bezumowny, bądź będąc uprzednio związana takim stosunkiem prawnym dochodziła kwoty przekraczającej wysokość świadczeń pobieranych od tego podmiotu na podstawie umowy, bądź wreszcie, choć w tym wypadku nie zawsze koniecznie, gdyby dochodziła wynagrodzenia za okres przypadający już po ustalonej umownie dacie, do której umowa miała wiązać strony. Nie w każdym więc przypadku dochodzenia roszczenia na podstawie art. 224 i 225 kc konieczne jest posłużenie się opinią biegłego. W zależności od okoliczności faktycznych sprawy, żądanie wskazane w pozwie może zostać uznane za wykazane, jeśli opiera się na stawkach czynszu dotychczas uiszczanego przez stronę pozwaną na podstawie umowy, której warunki zostały wynegocjowane przez równorzędne podmioty gospodarcze.

W okolicznościach niniejszej sprawy chybione są zatem twierdzenia pozwanej, iż strona powodowa nie wykazała wysokości poniesionej szkody. Zaznaczyć należy, że zarówno powstanie roszczenia o wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, jak i wysokość wynagrodzenia za nie, nie zależą od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek majątkowy, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia. Odrębność roszczeń przewidzianych w art. 224 § 2 i 225 kc nie wyklucza całkowicie możliwości pomocniczego stosowania w odniesieniu do niektórych z tych roszczeń przepisów o naprawieniu szkody. Nie oznacza to jednak, że wysokość przysługującego stronie powodowej wynagrodzenia nie może odpowiadać wysokości dotychczasowego czynszu. Uwzględnienie tego wynagrodzenia w niższym zakresie od dotychczasowego czynszu byłoby nielogiczne, gdyż oznaczałoby, że strony w umowie ustaliły czynsz przewyższający stawki rynkowe. Nawet jeśli tak było, to oznacza to, że strona pozwana akceptowała tę wysokość czynszu, a strona powodowa mogła go realnie otrzymać. Nie ma przy tym potrzeby aktualizowania stawki czynszu dzierżawnego, albowiem zasadnicze znaczenie ma fakt, iż strony zgodnie ujmowały go, w ówczesnych realiach, jako rynkowy. Należy zatem opowiedzieć się za dopuszczalnością stosowania do wysokości wynagrodzenia należnego za bezumowne korzystanie z rzeczy stawek określonych umową poprzednio łączącą strony, zważywszy że strona powodowa dochodzi tego wynagrodzenia za okres, w ciągu którego umowa miała cały czas strony wiązać. Tym bardziej, że pozwani, na których spoczywał ciężar dowodu zaprzeczenia zasadności dochodzonego roszczenia nie wykazali, aby w tym czasie nastąpiła istotna zmiana stawek czynszowych obowiązujących na rynku z tytułu dzierżawy nieruchomości o podobnym charakterze i podobnym przeznaczeniu. Pozwany podpisując przedmiotową umowę dobrowolnie wyraził zgodę na czynsz w tej wysokości przyjmując tym samym, iż stanowi on adekwatne dla strony powodowej wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy w okresie do końca grudnia 2014 r..

Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje to wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego, przy czym zwykło się przyjmować tu średnie stawki rynkowe. Podstawą obliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości są pożytki cywilne, jakie z tej nieruchomości mógł uzyskać właściciel zawierając umowę najmu czy dzierżawy nieruchomości będącej w takim stanie, w jakim była w okresie, za jaki żąda wynagrodzenia. Adresat roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ma obowiązek uiścić właścicielowi nieruchomości taką, co do zasady, kwotę, jaką musiałby zapłacić, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w art. 224 § 2 kc, powinna zatem odpowiadać stawkom za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju, biorąc pod uwagę ceny występujące na rynku (uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84, OSNCP 1984/12/209). W razie, gdy strony łączyła uprzednio umowa w przedmiocie korzystania z rzeczy nie można zatem wykluczyć stosowania w takich sytuacjach odrębnych, indywidualnych stawek wynagrodzenia uzgodnionych między stronami. Tym samym wobec okoliczności, iż kwota wynagrodzenia przedstawiona przez stronę powodową odpowiadała czynszowi, jaki opłacali pozwani w czasie obowiązywania umowy dzierżawy przedmiotowej nieruchomości, Sąd uznał, że kwota ta została w sposób wystarczający wykazana jako wysokość wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, bez potrzeby odwoływania się do specjalistycznej wiedzy biegłego.

Zgodnie z przepisami art. 224 § 2 i 225 i kc za bezumowne korzystanie z nieruchomości właścicielowi przysługuje wynagrodzenie, które stanowi odrębne świadczenie od ewentualnego odszkodowania. Przysługujące na mocy tych przepisów wynagrodzenie nie jest naprawieniem szkody wyrządzonej właścicielowi, lecz wynagrodzeniem zapłaty za korzystanie z jego rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej, a więc tym co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz oddał w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego. Tym samym tak wypłacone świadczenie nie jest odszkodowaniem, do którego miałyby zastosowanie przepisy prawa cywilnego regulujące wysokość lub zasady ustalania roszczeń odszkodowawczych. Wynika z tego zatem, że stronie powodowej za sam fakt korzystania z rzeczy przysługiwało wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwanych, odrębnie od odszkodowania, którego wysokość strona powodowa powinna była dodatkowo udowodnić.

Wysokość zatem przyznanego przez Sąd Rejonowy wynagrodzenia była właściwa a zarzuty apelacji do niej się odnoszące niezasadne.

Co zaś się tyczy solidarnej odpowiedzialności pozwanych w sprawie, to nie jest nią przepis art. 441 kc odnoszący się do odpowiedzialności deliktowej, lecz przepis art. 864 kc, zgodnie z którym za zobowiązania spółki cywilnej wspólnicy odpowiadają solidarnie. Jak wynika natomiast z akt sprawy stosunek dzierżawy łączył stronę powodową z pozwanymi występującymi w charakterze wspólników spółki cywilnej.

Mając powyższe na uwadze, uznając, że z podanych wyżej przyczyn zarzuty apelacji były bezzasadne, na podstawie powołanych wyżej przepisów oraz art. 385 kpc, orzeczono jak w sentencji wyroku.

O kosztach za postępowanie odwoławcze orzeczono na zasadzie art. 98 § 1 i 3 kpc w związku z art. 99 i art. 391 § 1 kpc. Na zasądzoną od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika strony powodowej w osobie radcy prawnego, którego wysokość ustalono na podstawie § § 6 pkt 6 w związku z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (j.t. Dz. U. z 2013 r., poz. 490).