Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 grudnia 2020 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu X Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodnicząca: Sędzia Jolanta Sikorska

Protokolant: p.o. sekretarza sądowego Hanna Połom

po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2020 r. w Toruniu sprawy z powództwa A. C. przeciwko J. M. (1), W. M. (1), Z. P. (1) i B. M. o wydanie rzeczy;

I. oddala powództwo;

II. nie obciąża powódki kosztami procesu poniesionymi przez pozwanych.

UZASADNIENIE

Powódka A. C. dnia 19 czerwca 2019 r. wniosła do tutejszego Sądu powództwo przeciwko B. i J. M. (1) („deweloperom”) prowadzącym wspólnie działalność gospodarczą pod firmą Firma Handlowo-Usługowa (...) spółka cywilna B. M., J. M. (1) (k. 11 i n.). Dochodziła w nim nakazania pozwanym wydania powódce komórki lokatorskiej (...).K.12, której powódce nie wydano mimo objęcia jej aktem notarialnym przenoszącym na nią własność lokalu w nowo wzniesionym budynku. Do pozwu załączono wspomniany akt notarialny (umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz sprzedaży), odpis z elektronicznego systemu ksiąg wieczystych oraz zapis przedprocesowej korespondencji stron, w tym elektronicznej z przedstawicielem pozwanych. Jako żądanie ewentualne złożono wniosek o dopozwanie W. M. (1) i Z. P. (1), którym także miano sprzedać tę samą komórkę.

Pozwani w odpowiedzi na pozew z 3 października 2019 r. wnosili o oddalenie powództwa w całości (k. 73 i n.). Podnosili, że przy sporządzaniu aktu notarialnego doszło do omyłki i w rzeczywistości powódce przynależy inna komórka lokatorska niż ta, która została wpisana w akcie notarialnym. Tym samym komórkę, której wydania domaga się powódka sprzedano innym osobom i nie istnieje możliwość zadośćuczynienia żądaniu powódki zawartemu w pozwie.

W kolejnych pismach strony co do zasady podtrzymały swoje stanowiska (k. 88 i n., k. 94 i n.). Powódka podnosiła przy tym, że komórka lokatorska obecnie przez nią użytkowana według wpisu w księdze wieczystej także nie należy do niej, a została jakoby nabyta przez osobę trzecią.

Postanowieniem z dnia 28 lutego 2020 r. wezwano do udziału w sprawie w charakterze pozwanych W. M. (1) i Z. P. (1) (k 123). Ci wraz z pismem z 12 listopada 2020 r. do akt sprawy złożyli odpis własnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz sprzedaży (k. 174 i n.) oraz kopię stosownej księgi wieczystej.

Sąd ustalił, co następuje

Powódka w 2018 r. zainteresowana była zakupem lokalu mieszkalnego wznoszonego przez pozwanych B. i J. M. (1) przy ul. (...) w T.. Z uwagi na fakt, że właścicielom lokalu przysługiwać miała komórka lokatorska, powódka w kwietniu wraz z przedstawicielem deweloperów dokonała oględzin dostępnych pomieszczeń oraz zapoznała się rzutem kondygnacyjnym, na którym oprócz zapisków technicznych ręcznie naniesione były oznaczenia liczbowe poszczególnych komórek. Powódka zdecydowała się na komórkę oznaczoną w taki sposób jako „12”, co w rzeczywistości oznaczało pomieszczenie o technicznym oznaczeniu 1.K.08 i powierzchni 1,79 m ².

Okoliczność bezsporna, ponadto dowód:

– wiadomości elektroniczne powódki i deweloperów z okresu 7–12.12.2018 r., k. 24–29.

Dnia 28 czerwca 2018 r. powódka oraz deweloperzy zawarli przed notariuszem umowę wyodrębnienia własności lokalu nr (...) i jego sprzedaży. Zgodnie z jego treścią powódka nabyła oprócz własności samego lokalu także własność pomieszczenia przynależnego – komórki lokatorskiej o numerze (...).K.12 (oznaczonej na przedstawionym wcześniej powódce planie numerem „2”) o powierzchni 1,90 m ². Powódka rozpoczęła użytkowanie komórki zaprezentowanej jej uprzednio, to jest oznaczonej numerem 1.K.08, do drzwi której otrzymała klucze.

Komórki znajdujące się w hali garażowej różnią się statusem prawnym: dwanaście komórek 1.K.01–09 oraz 1.K.14–16 (odręczne numery odpowiednio: „16” „5”, „6”, „8”, „10”, bez numeru, „21”, „12”, „11” oraz „17”, „18” i „19”) stanowi część hali garażowej, zaś właścicielom odpowiednich lokali przysługuje wyłączne prawo korzystania z nich. Cztery wydzielone komórki oznaczone na planie odręcznymi numerami „1”, „2”, „3” i „4” (1.K.10–13) stanowią pomieszczenia przynależne lokali mieszkalnych.

Okoliczność bezsporna, ponadto dowód:

– akt notarialny Rep. A nr (...), k. 15–20, także k. 76–83,

– odpis zwykły księgi wieczystej (...), k. 21–22,

– plan hali garażowej, k. 23, także k. 84,

– księga wieczysta (...),

– przesłuchanie powódki na rozprawie dnia 19.11.2020 r., k. 195–196.

Dnia 17 października 2018 r. pozwani Z. P. (1) i W. M. (1) zawarli analogiczną umowę, na mocy której nabyli własność lokalu nr (...) oraz – ponownie – komórki lokatorskiej o numerze (...).K.12 („2”). Z kolei komórkę lokatorską numer (...).K.08 („12”) – a w zasadzie prawo do korzystania z niej – 17 stycznia 2019 r. sprzedano T. Ł..

Okoliczność bezsporna, ponadto dowód:

– akt notarialny Rep. A nr (...), k. 175–185,

– zawiadomienie o wpisie w księdze wieczystej (...), k. 187–190,

– księga wieczysta (...), jej fragment na k. 91–93,

– przesłuchanie W. M. (1) na rozprawie dnia 19.11.2020 r., k. 196–196 v.

W listopadzie 2018 r. – po sprzedaży po raz drugi komórki 1.K.12 – przedstawiciel deweloperów skontaktował się z powódką celem ustalenia, jakie pomieszczenie jest faktycznie przez nią użytkowane. Zorientowawszy się, że doszło do pomyłki, oferował pozwanej możliwość sprostowania aktu notarialnego, jednak okoliczność ta nigdy nie ziściła się – także z uwagi na różny stan prawny poszczególnych komórek lokatorskich. Wskazywano również na możliwość zamiany z faktycznymi użytkownikami komórki 1.K.12, co z podobnych przyczyn nie nastąpiło.

Dowód:

– wiadomości elektroniczne powódki i deweloperów z okresu 28.11.2018–4.03.2019 r., k. 30–59,

– pismo powódki z dnia 30.11.2018 r. z dowodem doręczenia, k. 66 oraz k. 60,

– przesłuchanie powódki, jw.,

– przesłuchanie W. M., jw.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o w pełni wiarygodne, niepodważone przez żadną ze stron dowody z dokumentów także pomimo faktu, że ich część została złożona w formie niepoświadczonych kserokopii. P. skorzystano z dowodu z przesłuchania stron, przy czym ograniczono je do przesłuchania powódki i pozwanego W. M. (1). Ich zeznania uznano za w pełni wiarygodne i spójne z pozostałym materiałem dowodowym. Dodatkowo Sąd korzystał z dostępnych publicznie informacji zawartych w księgach wieczystych poszczególnych nieruchomości.

Sąd oddalił wnioski o przesłuchanie świadków A. Z. oraz J. J.. Okoliczności, na które mieliby oni zeznawać pozostawały nie tylko bezsporne (ewentualnie w pełni wykazane za pomocą dokumentów), ale także nieistotne, jeśli chodzi o końcowe rozstrzygnięcie.

Sąd zważył, co następuje

W chwili obecnej tytułem prawnym do przedmiotowej komórki lokatorskiej dysponują zarówno powódka, jak i pozwani W. M. (1) oraz Z. P. (1). Komórka stanowi pomieszczenie przynależne przypisane w odpowiednich księgach wieczystych do lokali należących do obu stron. Tytułem prawnym do lokalu nie dysponują z kolei pierwotni pozwani B. i J. M. (1). Pomieszczenie użytkowane jest przez W. M. i Z. P., zaś powódka użytkuje – choć bez swej winy, to w istocie bez tytułu prawnego – komórkę, do której wyłącznego użytkowania uprawniona jest T. Ł..

Nie może być zatem wątpliwości, że istnieje oczywista niezgodność treści księgi wieczystej (niezależnie od rozstrzygnięcia pytania: której?) z rzeczywistym stanem prawnym. Biorąc pod uwagę, że przedmiotowa komórka lokatorska formalnie jako pierwszej (choć niejako wbrew jej woli) została sprzedana powódce, prawdopodobnym jest, że to jej prawo – jako wcześniejsze – winno korzystać z ochrony prawnej.

Niemniej w ocenie Sądu powódka zdecydowała się na podjęcie niewłaściwych kroków prawnych. W pierwszej kolejności domaganie się wydania jej komórki lokatorskiej od byłych jej właścicieli i byłych użytkowników – pozwanych B. i J. M. (1) nijak nie mogło zostać uwzględnione. Nie sposób zobowiązać do wydania rzeczy osoby, która rzeczą tą nie włada. W ocenie Sądu niemożliwe było także orzeczenie zgodnie z roszczeniem ewentualnym – wydania rzeczy przez W. M. (1) i Z. P. (1). Jak bowiem wskazano w poprzedzających akapitach, w obecnym stanie rzeczy im także przysługuje prawo własności co do całości przedmiotowej komórki. Wydaje się, że właściwym trybem postępowania byłoby wytoczenie powództwa o ustalenie nieważności aktu notarialnego, na mocy którego pozwani sprzedali sobie nawzajem lokal wraz z już sprzedaną komórką. Alternatywnie należałoby rozważyć możliwość ugodowego rozwiązania sprawy na drodze odpowiednich aneksów lub umów notarialnych, o których mówił pełnomocnik B. i J. M. – wszak obecnie powódka zajmuje tę komórkę, którą pierwotnie wybrała. Fakt odmiennego charakteru i rozmiaru komórek musiałby wówczas zostać skompensowany w cenie, jednak rozwiązanie to wydaje się być bardziej pożądane od toczenia sporów sąsiedzkich przed sądem w ramach powództwa o wydanie czy ewentualnie o unieważnienie umowy sprzedaży lokalu.

Powyższe rozważania mają jednak charakter dygresji wobec faktu, że powództwo okazało się bezzasadne. Pozwani B. i J. M. nie mieli w sprawie legitymacji procesowej biernej, zaś bez korekty stanu właścicielskiego pozwani W. M. i Z. P. skutecznie mogą bronić się faktem użytkowania komórki lokatorskiej na podstawie właściwego aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej. Z tych względów powództwo jako nieudowodnione należało oddalić na podstawie art. 6 k.c.

Sąd uwzględnił nietypowy charakter niniejszej sprawy oraz fakt, że to z przyczyn leżących obiektywnie po stronie B. i J. M. powstała problematyczna sytuacja wymagająca rozwiązania. Dlatego też pomimo oddalenia powództwa w całości Sąd na podstawie art. 102 k.p.c. postanowił o nieobciążaniu powódki kosztami procesu poniesionymi przez pozostałe strony.