Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 sierpnia 2021 r.

Sąd Okręgowy Warszawa Praga w Warszawie I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Kinga Kubuj

Protokolant: Marcel Ismail

po rozpoznaniu w dniu 13 sierpnia 2021 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa R. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w L.

o uchylenie uchwały nr (...):

1. oddala powództwo;

2. zasądza od powoda R. M. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w L. kwotę 377 (trzysta siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 360 (trzysta sześćdziesiąt) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 1147/19

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 18 lipca 2019 r. (data stempla na kopercie k. 22) powód R. M. wniósł o uchylenie uchwały nr (...) w sprawie ustalenia zaliczki za najem powierzchni wspólnych pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w L., żądając przy tym zasądzenia na jego rzecz zwrotu kosztów procesu.

Uzasadniając powyższe powód wskazał, iż jest właścicielem lokalu nr (...) w budynku pozwanej Wspólnoty, a zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem jego interesów, bowiem na mocy zgody udzielonej wcześniejszą uchwałą pozwanej nr (...) powód dokonał adaptacji na cele mieszkaniowe części powierzchni wspólnej nieruchomości – poddasza, a zaskarżona uchwała nr (...) w § 1 pkt 3 zwiększyła stawkę miesięczną za najem powierzchni wspólnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe z 10 zł na 12,5 zł za m2 na miesiąc. Powód podkreślił, iż uchwała ta była skierowana przeciwko niemu, bowiem jest jedyną we Wspólnocie osobą która zaadaptowała i wykorzystuje na cele mieszkaniowe część powierzchni wspólnej. Uchwała ta miała jego zdaniem na celu pokrzywdzenie powoda jako członka Wspólnoty i jego rodziny, naruszać zasady solidaryzmu i budowania wspólnoty. Powód przy tym podkreślił, iż podwyżka czynszu najmu jest nieważna, bowiem powodowi jako lokatorowi przysługuje mocą ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2020.611 t.j.) ochrona, a podwyżka czynszu odbyła się z naruszeniem zasad określonych w art. 8a ust. 4 tejże ustawy. Powód zaznaczył, iż zwrócił się 24 czerwca 2019 r. poprzez e-mail do pozwanej o udzielenie informacji o przyczynach podwyżki, na co nie uzyskał odpowiedzi, co skutkuje przewidzianą w art. 8a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów sankcją nieważności podwyżki (pozew k. 1-6, stanowisko powoda z rozprawy z dnia 9 kwietnia 2021 r. protokół k. 72-72v, stanowisko powoda z rozprawy z dnia 13 sierpnia 2021 r. protokół k. 112-114).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w L. wniosła o oddalenie powództwa w całości, jak również o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwana podniosła, iż powód nie wykazał, na czym miało polegać naruszenie przez zaskarżoną uchwałę jego interesów jako właściciela lokalu, przy czym uchwała (...) była pierwszą uchwałą ustalająca wysokość czynszu za najem powierzchni wspólnych wykorzystywanych na cele mieszkalne, a przyjęta w niej stawka nie odbiega od cen na rynku lokalnym. Pozwana zaprzeczyła przy tym twierdzeniom powoda, jakoby w stosunku do użytkowania przez niego poddasza miały zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Pozwana ponadto powołała się na dokonane przez powoda w dniu 31 sierpnia 2020 r. wypowiedzenie umowy najmu poddasza, wobec czego powód obecnie ma użytkować je bez tytułu prawnego, nie regulując na bieżąco należności z tytułu uczestnictwa w kosztach zarządu nieruchomością wspólną (pismo procesowe pozwanej k. 83-87, stanowisko pozwanej z rozprawy z dnia 13 sierpnia 2021 r. protokół k. 113v, e-protokół k.115).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód R. M. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w L. oraz udziału w wysokości (...) w nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali usytuowanych w tym budynku tworzą Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...) w L. (bezsporne, odpis KW nr (...) k. 9-13, zaświadczenie k. 18).

Z inicjatywy powoda pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr (...), podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów, którą wyraziła zgodę na przez powoda adaptację poddasza w budynku Wspólnoty na cele mieszkaniowe i zmianę jego przeznaczenia poprzez przyłączenie do lokalu mieszkalnego nr (...). Powierzchnia użytkowa poddasza została określona na „około 99,60 m ² (powierzchnia liczona po podłodze)” (§ 1). Zgodnie z § 6 uchwały, właściciele lokali postanowili, że korzystanie przez adaptującego z powierzchni strychowej w okresie adaptacji liczonym od dnia wydania powierzchni strychowej adaptującemu będzie miało charakter odpłatny, adaptujący będzie obowiązany do płacenia czynszu w kwocie 368,52 zł miesięcznie w terminie do dnia 10 każdego miesiąca. W § 7 uchwały wskazano, iż uchwała stanowi prawo udzielone powodowi do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. W myśl § 4 ust. 1 właściciele lokali oświadczyli, że po przeprowadzeniu prac adaptacyjnych i przedłożeniu przez inwestora zaświadczenia o zakończeniu budowy obejmującego nowopowstała powierzchnię, wyrażą zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku przebudowy i rozporządzenie tym lokalem na rzecz inwestora – powoda oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu przebudowanego za cenę określoną w operacie w operacie szacunkowym. W myśl ust. 2 tego paragrafu uchwała miała być zaprotokołowana przez notariusza, regulując szczegółowo kwestie związane z wyodrębnieniem i sprzedażą lokalu, zmianą wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do działania w imieniu właścicieli w tym zakresie po uzyskaniu informacji, że adaptacja jest przygotowana do wyodrębnienia (uchwała nr (...) k. 14-15).

W czerwcu 2016 r. powód zakończył prace adaptacyjne strychu znajdującego się nad jego lokalem oraz lokalem nr (...) na cele mieszkaniowe. Powód prace te wykonał samodzielnie i na własny koszt. Wykonany na zlecenie powoda operat szacunkowy określił wartość poddasza na kwotę 47.889 zł (bezsporne, zeznania stron z rozprawy z dnia 13 sierpnia 2021 r. protokół k. 112-113).

Uchwałą pozwanej nr (...), podjętą na zebraniu w dniu 20 lipca 2016 r. w formie aktu notarialnego, właściciele lokali w budynku przy ul. (...) w L. wyrazili zgodę na przebudowę nieruchomości wspólnej - zaadaptowanie przez powoda na cele mieszkalne pomieszczeń o powierzchni użytkowej 99,60 m ² (liczonej „po podłodze”), usytuowanych w poddaszu budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy , zmianę dotychczasowych udziałów członków wspólnoty mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej, sprzedaż lokalu wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej lokalu powodowi za cenę 47.889 zł, przy czym rozliczenie płatności miało nastąpić nie później niż do końca 2016 r. (§ 1). Właściciele lokali udzielili przy tym (§ 2) pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty do dokonania wszelkich niezbędnych czynności prawnych związanych z wykonaniem uchwały (uchwała nr (...) - akt notarialny Rep. A Nr (...) k. 16-17).

Następnie, w związku z zaistniałymi trudnościami po stronie notariusza i problemami z zachowaniem przewidzianego w uchwale nr (...) terminu realizacji uchwały do końca 2016 r., pozwana podjęła uchwałę nr (...), podjętą na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 25 stycznia 2017 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów, którą dokonała zmiany brzmienia § 1 uchwały nr (...), w ten sposób, iż rozliczenie płatności miało nastąpić w jednej części do dnia 31 maja 2017 r. , a w przypadku braku możliwości dokonania aktu notarialnego z powodów nie leżących po stronie Wspólnoty w wyżej założonym terminie, udzielić pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty do ustalenia nowego terminu, nie dłuższego niż do 31 grudnia 2017 r. (uchwała nr (...) k. 80).

Do realizacji uchwały nr (...) i sprzedaży wyodrębnionego lokalu na rzecz powoda w terminie do końca 2017 r. nie doszło, bowiem powód poinformował Wspólnotę, iż ze względu na poważne problemy rodzinne nie może kupić lokalu. Powód równocześnie wystąpił o ustanowienie opłat z tytułu najmu poddasza (bezsporne, zeznania stron z rozprawy z dnia 13 sierpnia 2021 r. protokół k. 112-113).

Pozwana przyjęła uchwałę nr (...), podjętą na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 2 lutego 2018 r. oraz w drodze indywidulanego zbierania głosów w sprawie ustalenia zaliczki za najem powierzchni wspólnych, ustalającą stawki czynszu za najem powierzchni wspólnych nieruchomości przy ul (...) w L. (§ 1 - „piwnic, strychów itp.”) w kwocie 10 zł za 1 m ². Uchwała weszła w życie w dniu 21 marca 2018 r. (uchwała nr (...) k. 88-89).

Pozwana przyjęła też uchwałę nr (...), podjętą na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 2 lutego 2018 r., w sprawie opłaty w lokalach zaadaptowanych, zgodnie z której § 1 Wspólnota ustala opłaty za lokale zaadaptowane na cele mieszkaniowe, w wysokości zgodnej z uchwalonymi corocznie opłatami „na kosztu zarządu nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy. Dodatkowo lokal taki będzie ponosił koszt uchwalonej stawki za najem powierzchni wspólnej, do czasu wykupu lokalu” (uchwała k. 88v).

Powód uiszczał czynsz za poddasze najpierw w kwotach wynikających z uchwały nr (...), a następnie po przyjęciu uchwały nr (...) w kwotach wynikających z tejże uchwały, czyli w wysokości 10 zł za m ^{( 2 )}(bezsporne, zeznania stron z rozprawy z dnia 13 sierpnia 2021 r. protokół k. 112-113).

Powód przy tym stanął na stanowisku, iż uchwała nr (...), dotycząca udzielenia zarządowi pełnomocnictwa do podpisania umowy sprzedaży zgodnie z operatem szacunkowym za cenę 47.889 zł straciła ważność, w związku z czym powód wykonał nowy operat szacunkowy, w którym wartość poddasza określono na 38.600 zł. Na podstawie tego operatu notariusz przygotował projekt nowej uchwały udzielającej pełnomocnictwa zarządowi do podpisania z powodem umowy sprzedaży zaadaptowanego poddasza, jednakże na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 29 października 2018 r. nowa cena sprzedaży nie została zaakceptowana, a zebranie nie osiągnęło skutku (bezsporne).

Pozwana następnie podjęła uchwałę nr (...), na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 1 lutego oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów, w sprawie ustalenia zaliczki za najem powierzchni wspólnych. Uchwała ta w § 1 ust. 2 ustaliła stawkę za najem powierzchni wspólnej określonej w pkt 1 (w szczególności piwnice i strychy) w wysokości 5 zł za m ² użytkowanej powierzchni miesięcznie. Zgodnie z kolei z § 1 ust. 3 tejże uchwały stawka miesięczna za najem powierzchni wspólnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe wynosi 12,50 zł za m ² miesięcznie. Uchwała weszła w życie w dniu 31 maja 2019 r. (uchwała (...) k. 7-8).

Łączna kwota comiesięcznych opłat, których pozwana domagała się od powoda od 1 lipca 2019 r. po wejściu w życie uchwały (...) z tytułu najmu powierzchni wspólnych, wynosiła 1.008,60 zł, na kwotę tę składała się zaliczka na centralne ogrzewanie w kwocie brutto 137,76 zł; zaliczka na fundusz remontowy w kwocie brutto 147,60 zł; zaliczka na koszty zarządu w kwocie 108,24 zł; „najem powierzchni wspólnych” w kwocie 615 zł brutto. Jako powierzchnię użytkową najmu w zawiadomieniu wskazano 49,20 m ² (zawiadomienie k. 19).

Pozwana podjęła też uchwałę z dnia (...) na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 1 lutego 2019 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów w sprawie zmiany przeznaczenia (adaptacji) części nieruchomości wspólnej. W myśl § 1 tejże uchwały właściciele lokali potwierdzili wyrażoną w uchwałach nr (...) oraz (...) zgodę na zaadaptowanie przez powoda na cele mieszkalne części poddasza nad lokalami nr (...) o powierzchni użytkowej 99,60 m ^{( 2)} liczonej „po podłodze”, ustanowienie odrębnej własności i przyłączenie lokalu powstałego w wyniku adaptacji do lokalu nr (...) oraz sprzedaż powodowi wyodrębnionej powierzchni za cenę 47.889 zł zaś na pozostałych warunkach ustalonych przez zarząd wspólnoty, przy czym właściciele lokali udzielili zarządowi pełnomocnictwa do dokonania wszelkich niezbędnych czynności związanych z wykonaniem uchwały. Uchwała ta przy tym zawiera stwierdzenie, iż wynikająca z drugiego operatu szacunkowego sporządzonego przez powoda wartość poddasza w kwocie 38.600 zł nie została przyjęta na ostatnim zebraniu Wspólnoty (uchwała (...) k. 8).

Powód zwrócił się 24 czerwca 2019 r. poprzez e-mail do pozwanej o udzielenie informacji o przyczynach podwyżki (bezsporne, zeznania powoda z rozprawy z dnia 13 sierpnia 2021 r. protokół k. 112-113).

Powód oświadczeniem z dnia 31 sierpnia 2020 r. wypowiedział umowę najmu adaptowanej części nieruchomości wspólnej na poddaszu przy ul. (...) w L. o powierzchni 49,20 m ² (bezsporne, oświadczenie k. 90).

Pozwana skierowała do powoda w dniu 5 marca 2021 r. wezwanie do zapłaty należności zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólna, fundusz remontowy oraz opłat za media w kwocie 4.660,66 zł (bezsporne, wezwanie k. 91).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o wskazane wyżej dowody, w tym zgromadzone w sprawie dokumenty, bowiem żadna ze stron nie kwestionowała ich autentyczności, a Sąd nie znalazł powodów aby zakwestionować je z urzędu. Dokumenty te okazały się przy tym być niezbędne dla poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie. Sąd uwzględnił również dowód z zeznań stron – powoda R. M. oraz zeznającego za pozwaną członka jej zarządu J. P., bowiem w połączeniu ze zgromadzonymi w sprawie dokumentami tworzyły one logiczny ciąg zdarzeń, składających się na stan faktyczny sprawy. Strony przy tym zasadniczo nie przedstawiały odmiennych wersji zdarzeń, jedynie różniły się co do ich interpretacji.

Pozostałe aniżeli wskazane wyżej dokumenty zgromadzone w aktach sprawy nie posłużyły do poczynienia ustaleń faktycznych, z racji tego iż w ocenie Sądu nie były one po temu przydatne.

Sąd zważył co następuje.

Powództwo było niezasadne i podlegało oddaleniu.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2021.1048 t.j., dalej u.w.l.). ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. W myśl art. 22 ust. 2 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W myśl do art. 23 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Stosowanie do ust. 2 tego artykułu, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zgodnie z art. 23 ust. 3 u.w.l. o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Stosownie do art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę podjętą przez właścicieli lokali do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ponadto zgodnie z dyspozycją ust. 1a tego artykułu, powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Na wstępie należy, wskazać iż w niniejszej sprawie nie było kwestią sporną to, czy powód dochował przewidzianego w art. 25 ust. 1a u.w.l. sześciotygodniowego terminu do wytoczenia powództwa. Uchwała nr (...) została podjęta na zebraniu ogółu właścicieli w dniu 1 lutego 2019 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jako ze pozew został wniesiony w dniu 18 lipca 2019 r. (data stempla na kopercie), dla przyjęcia, iż termin sześciu tygodni do wytoczenia powództwa został dochowany powód powinien był powziąć wiedzę o treści uchwały najpóźniej w dniu 6 czerwca 2019 r. Jako że strona pozwana w toku postępowania nie zakwestionowała dochowania przez powoda sześciotygodniowego terminu do wytoczenia powództwa, Sąd uznał ten warunek za spełniony i niepodlegający dalszemu badaniu.

Powód swoje powództwo opiera na użytej w art. 25 u.w.l. przesłance naruszenia jego interesów. Użyte w tym przepisie pojęcie „interesów” powinno być rozumiane szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu cytowanego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Aby dokonać oceny treści uchwały w tych kategoriach, strona powodowa winna zgłosić zarzuty merytoryczne co do zaskarżonej uchwały i należycie je uzasadnić, w tym przede wszystkim wykazać, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jego interesu jako właściciela (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2018 r., sygn. IV CSK 466/17, LEX nr 2586035).

Jak już wskazano, przesłanka naruszenia interesów właściciela musi być oceniana obiektywnie i najczęściej dokonywana jest w świetle zasad współżycia społecznego. Zasady współżycia społecznego są przy tym pojęciami niedookreślonymi, nieostrymi, a powoływanie się na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego powinno wiązać się z konkretnym wykazaniem o jakie zasady współżycia społecznego w konkretnym wypadku chodzi oraz na czym polega sprzeczność danego działania z tymi zasadami (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2017 r., sygn. II CSK 236/16).

Powód uzasadniając pozew powołuje się na to, iż uchwała ta ma naruszać zasady solidaryzmu i budowania wspólnoty, które należy uznać za skonkretyzowane zasady współżycia społecznego. Sąd stoi na stanowisku, iż powód w niniejszym postępowaniu nie wykazał, aby zaskarżona uchwała naruszała jego interesy jako właściciela lokalu, w rozumieniu art. 25 u.w.l. Niewątpliwie, przyjęcie uchwały nr (...) obiektywnie skutkowało zwiększeniem wysokości opłat, których pozwana Wspólnota domagała się od powoda z tytułu korzystania z zaadaptowanego poddasza. Powyższe obiektywnie uderzało w interesy ekonomiczne powoda, który – co zrozumiałe, dążył do ponoszenia jak najniższych kosztów korzystania z poddasza jako części wspólnej nieruchomości, Sam powyższy fakt nie przesądza jednak o tym, iż uchwała ta narusza jego interesy jako właściciela lokalu nr (...) w rozumieniu art. 25 u.w.l., szczególnie w formie ujętej przez powoda. Wprowadzenie uchwałą (...) stawek miesięcznych za najem powierzchni wspólnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe nie doprowadziło w żaden sposób do pokrzywdzenia powoda, przy uprzywilejowaniu pozostałych właścicieli. Należy zaznaczyć, iż wcześniejsza uchwała nr (...), ustalająca zaliczki w kwocie 10 zł za 1 m ^{( 2 )}za najem powierzchni wspólnych, takich jak piwnic i strychów, nie zawierała zróżnicowała pomiędzy powierzchniami wspólnymi wykorzystywanymi na cele mieszkaniowe, a niewykorzystywanymi, co było zrozumiałe, bowiem zgodnie z definicją ustawową z art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a sytuacja gdy części wspólne są przeznaczone na wykorzystanie na cele mieszkaniowe jest nadzwyczajna i kłóci się z przeznaczeniem nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu, zgodnym celem stron, co znalazło wyraz już w podjętej przez pozwaną uchwale nr (...) było docelowe wyodrębnienie zaadaptowanego poddasza w oddzielny lokal i jego przyłączenie do lokalu mieszkalnego powoda, do czego nie doszło z przyczyn leżących po stronie powoda. Sam powód przyznaje, że ze względów rodzinnych nie był w stanie zakupić poddasza do w terminie do końca 2017 r., tak jak to przewidziała uchwała nr (...) w zmienionym brzmieniu. Następnie powód z niejasnych przyczyn starał się narzucić pozwanej cenę wynikającą z nowego operatu szacunkowego, ustalającego znacznie niższą wartość poddasza w stosunku do operatu pierwotnego, co słusznie zarząd wspólnoty uznał za godzące w jej interesy, bowiem należy uznać za notorium, iż zasadą jest, że wartość nieruchomości w ostatnich latach rośnie a nie maleje, a sam powód nie wskazał, dlaczego w wypadku zaadaptowanego poddasza miało być inaczej. Celowym więc z punktu widzenia interesów gospodarczych Wspólnoty jako całości było uchwalenie uchwałą (...) stawek miesięcznych za najem powierzchni wspólnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, w wysokości wyższej aniżeli stawki za pozostałe powierzchnie wspólne, przy czym w ocenie Sądu zastosowana stawka 12,5 zł za m ^{( 2)} miesięcznie nie ma charakteru wygórowanego.

Podkreślenia przy tym wymaga, iż przedmiotowa uchwała po raz pierwszy wprowadziła kategorię stawek najmu za powierzchnie wspólne wykorzystywane na cele mieszkaniowe, bowiem wcześniejsza uchwala nr (...), dotyczyła opłat za lokale zaadaptowane na cele mieszkaniowe, do czasu wykupu lokalu, a przedmiotowa część wspólna, którą zaadaptował powód, nigdy nie została wyodrębniona w oddzielny lokal, do czego jak już wskazano doszło z przyczyn leżących po stronie powoda. Sam fakt, iż to powód z własnych środków przeprowadził adaptację poddasza, nie może przy tym mieć znaczenia, bowiem powód czynił to na własne ryzyko, a status własnościowy poddasza się nie zmienił, cały czas pozostaje ono częścią wspólną. Podkreślenia przy tym wymaga, iż pozwana w uchwale nr (...) dała wyraz dalszej gotowości wyodrębnienia poddasza w oddzielny lokal i jego przeniesienia na rzecz powoda na własność, celem przyłączenia go do lokalu nr (...), co jest dalszym argumentem przemawiającym za tym, iż stawki wprowadzone § 1 ust. 3. uchwały nr (...) nie miały na celu pokrzywdzenia powoda, a jedynie zabezpieczenie interesu gospodarczego wspólnoty w sytuacji braku pełnej realizacji przez powoda uchwał nr (...) oraz (...), bez znaczenia był fakt, że powód był jedyną osobą we wspólnocie wykorzystującą części wspólne nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nie można bowiem mówić aby wprowadzone stawki służyły jego dyskryminacji, wręcz odwrotnie, nieusprawiedliwionym by było z perspektywy interesów pozostałych właścicieli lokali aby korzystanie z powierzchni wspólnej zaadaptowanej na cele mieszkaniowe, w której przecież również oni mają udział, nie łączyło się z wyższymi opłatami za najem aniżeli korzystanie z pozostałych części wspólnych. Obiektywnie rzecz ujmując, zaskarżona uchwała służyła więc interesom właścicieli lokali, nie naruszając wskazanych przez powoda zasad solidaryzmu i budowania wspólnoty.

Powyższych wniosków nie zmienia przytoczona przez powoda argumentacja, odnosząca się do rzekomego naruszenia ustawy o ochronie praw lokatorów, w związku z niespełnianiem przez podwyższone stawki najmu wymogów przewidzianych art. 8a ust. 4 tejże ustawy, zgodnie z którym podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Przede wszystkim, należy dojść do wniosku, iż powód faktycznie podnosi tę argumentację nie w charakterze właściciela lokalu nr (...), ale rzekomego lokatora lokalu w postaci zaadaptowanego na cele mieszkaniowe poddasza, co już samo przez się sprawia, iż jest ona nieprzydatna dla dowodzenia, że zakwestionowana uchwała narusza interesy właścicielskie powoda. Na marginesie należy przy tym wskazać, iż w ocenie tut. Sądu nie sposób jest mówić aby powód w związku z korzystaniem z poddasza był lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1. ustawy o ochronie praw lokatorów. Nawet jeżeli przyjąć, iż zaadaptowane na cele mieszkaniowe poddasze stanowi lokal w rozumieniu tej ustawy, to poza zakresem pojęcia „lokator” w rozumieniu tej ustawy pozostają osoby, które używają lokalu, gdyż służy im prawo własności budynku, w którym znajduje się lokal (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lipca 2004 r., sygn. V CA 1/04, LEX nr 503242) a powód jest współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości, które obejmują przedmiotowe poddasze.

Należy również zauważyć, iż strona pozwana wykazała złożonym, przez siebie dokumentem wypowiedzenia, że powód wypowiedział oświadczeniem z dnia 31 sierpnia 2020 r. umowę najmu adaptowanej części nieruchomości wspólnej na poddaszu przy ul. (...) w L. o powierzchni 49,20 m ², czemu powód nie zaprzeczył. Nie ulega przy tym wątpliwości, iż dokument ten dotyczył wypowiedzenia najmu zaadaptowanego przez powoda poddasza, bez znaczenia przy tym jest, iż jego powierzchnia została określona na 49,20 m ², a nie 99,60 m ², jak miało to miejsce w podejmowanych przez pozwaną uchwałach. Uznając, iż strony łączyła umowa najmu powierzchni wspólnej poddasza, co nie jest sporne – podkreślenia wymaga, iż sam powód wskazał, że wystąpił do pozwanej o ustanowienie opłat z tytułu najmu poddasza, należy uznać, iż w związku z dokonanym przez powoda wypowiedzeniem, którego skuteczności pozwana nie kwestionuje, w chwili orzekania przewidziane § 1 ust. 3. uchwały (...) stawki opłat za najem powierzchni wspólnych przeznaczonych na cele mieszkaniowe nie mają do powoda zastosowania, nie mogą więc aktualnie naruszać jego interesów w świetle zasad korzystania z części wspólnych nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w pkt 1. sentencji oddalając powództwo.

W pkt 2 sentencji Sąd mając na uwadze żądanie pozwanej w tym przedmiocie oraz normę art. 98 § 1 k.p.c., która stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu), zasądził od przegrywającego proces powoda na rzecz pozwanej zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego pozwanej ustalonych na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.2018.265 t.j.).

SSO Kinga Kubuj

ZARZĄDZENIE

(...)

SSO Kinga Kubuj