Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 sierpnia 2022 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Joanna Jank

Protokolant: sekretarz sądowy Jolanta Migot

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 sierpnia 2022 r. w G.

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w K.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta G.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  Ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G., przy ul. (...)-149, stanowiącej działkę nr (...) (księga wieczysta (...)) począwszy od 1 stycznia 2021 r. wynosi 89085 zł (osiemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemdziesiąt pięć złotych);

II.  Oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 226 zł (dwieście dwadzieścia sześć złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania;

IV.  Nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1738, 26 zł (tysiąc siedemset trzydzieści osiem złotych i dwadzieścia sześć groszy) z tytułu zwrotu wydatków tymczasowo wyłożonych przez Skarb Państwa.

UZASADNIENIE

Powód AT- (...) spó ³ka z ograniczon ¹ odpowiedzialnoœci ¹ z siedzib ¹ w G. domaga ³a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci Skarbu P. po ³o¿onej w G. przy ulicy (...), oznaczonej w (...) W. jako dzia ³ka 498 obszaru 13.108 m2, objêtej ksiêg ¹ wieczyst ¹ o numerze (...), jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadnione w ni¿szej wysokoœci.

W uzasadnieniu wniosku zastêpuj ¹cego pozew powód zakwestionowa ³ przyjêt ¹ w operacie szacunkowym, stanowi ¹cym podstawê aktualizacji op ³aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci oraz sposób wyceny, wskazuj ¹c, ¿e rzeczoznawca nie przedstawi ³ w operacie profesjonalnej analizy rynku nieruchomoœci przyjêtego jako podstawa wyceny, niew ³aœciwie dobra ³ nieruchomoœci porównawcze, a tak¿e pope ³ni ³ inne b ³êdy dotycz ¹ce m.in. braku opisu nieruchomoœci porównawczych. Nadto, powód zarzuci ³ rzeczoznawcy nieuwzglêdnienie tego, ¿e nieruchomoœæ nie ma dostêpu do drogi publicznej.

(pozew, k. 3-6)

W odpowiedzi na pozew pozwany wniós ³ o oddalenie powództwa. W ocenie pozwanego op ³ata roczna z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego zosta ³a ustalona w prawid ³owej wysokoœci, która odpowiada wartoœci nieruchomoœci okreœlonej przez posiadaj ¹cego uprawnienia rzeczoznawcê maj ¹tkowego. Operat szacunkowy, bêd ¹cy podstaw ¹ dokonania wypowiedzenia w sposób adekwatny okreœla wartoœæ nieruchomoœci, w szczególnoœci cechy charakteryzuj ¹ce nieruchomoœæ bêd ¹c ¹ przedmiotem wyceny zosta ³y szczegó ³owo opisane i zosta ³y wziête pod uwagê poprzez zastosowanie wspó ³czynników koryguj ¹cych. Rzeczoznawca precyzyjnie opisa ³ przyjête dla analizowanego rynku cechy wraz z ich ocen ¹. Nadto, prawid ³owo okreœli ³ rynek nieruchomoœci gruntowych, przeznaczonych pod zabudowê, do których zalicza siê przedmiotowa nieruchomoœci, wskaza ³ na zró¿nicowanie cenowe dzia ³ek podobnych w zale¿noœci od okolicznoœci maj ¹cych wp ³yw na wartoœæ, a nastêpnie wskaza ³ wartoœæ dzia ³ki z uwzglêdnieniem odpowiednich korekt, co da ³o zgodnie z ustaw ¹ o gospodarce nieruchomoœciami, najbardziej prawdopodobn ¹ wartoœæ prawa w ³asnoœci wycenianej dzia ³ki mo¿liw ¹ do uzyskania na rynku.

(odpowiedŸ na pozew, k. 39-41)

(...) stan faktyczny:

Pozwany Skarb P. jest w ³aœcicielem nieruchomoœci gruntowej po ³o¿onej w G. przy ulicy (...) o ³¹cznej powierzchni 13.108 m2, oznaczonej geodezyjnie jako dzia ³ka nr 498, (...) W., objêtej ksiêg ¹ wieczyst ¹ o numerze (...).

Powód AT- (...) spó ³ka z ograniczon ¹ odpowiedzialnoœci ¹ z siedzib ¹ w G. by ³ u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoœci.

(...) nr 498 powsta ³a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia ³ki nr 175/1 (2005r.), która z kolei powsta ³a w wyniku podzia ³u dzia ³ki nr 175 (2004r.), ta natomiast powsta ³a z dzia ³ek nr 79/10 i 161/27 (2002r.). (...) wskutek podzia ³ów dzia ³ek 74/10 (1999r.), 30/10 (1997r.), natomiast dzia ³ka nr 161/27 powsta ³a w wyniku podzia ³ów dzia ³ek 161/5, 161/12, 161/15, 161/23 (1996r.), z kolei dzia ³ka 161/23 powsta ³a na skutek podzia ³ów dzia ³ek 161/6 i 161/9.

W decyzji z dnia 9 czerwca 1992 roku o oddaniu nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu, w tym dzia ³ek, z których powsta ³a obecnie istniej ¹ca dzia ³ka nr 498, powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G..

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dzia ³ka nr 498 po ³o¿ona jest w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 01.PP (przemys ³), a niewielki jej fragment w strefie 08.KL 1/2 - ulica (...). W 1992 roku dzia ³ki, z których powsta ³a przedmiotowa dzia ³ka, znajdowa ³y siê w strefie planistycznej oznaczonej symbolem G8 P (teren realizowanej Fabryki „P.”. (...) ochronna zak ³adu – 300 m od Ÿróde ³ emisji).

Wpis s ³u¿ebnoœci gruntowej w dziale III. ksiêgi wieczystej nr (...) nie dotyczy przedmiotowej nieruchomoœci.

(dowód: pismo W. A. – Budowlanego U. Miasta G. z dnia 12 listopada 2021r., k. 62, wykaz zmian gruntowych, k. 61, pisemna opinia (...) s ¹dowej rzeczoznawcy maj ¹tkowego J. K., k. 77-106)

Pismem z dnia 11 lutego 2020 roku Prezydent Miasta G., dzia ³aj ¹c w imieniu Skarbu P., wypowiedzia ³ powodowi dotychczasow ¹ wysokoœæ op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoœci 70.000 z ³ i zaproponowa ³ ustalenie nowej wysokoœci op ³aty rocznej w kwocie 103.681,65 z ³. (...) aktualizacji wysokoœci op ³aty rocznej by ³ operat szacunkowy sporz ¹dzony przez rzeczoznawcê maj ¹tkowego, zgodnie z którym wartoœæ nieruchomoœci mia ³a wynosiæ 3.456.055 z ³. Zgodnie z treœci ¹ wypowiedzenia nowa wysokoœæ op ³aty rocznej mia ³a obowi ¹zywaæ pocz ¹wszy od dnia 1 stycznia 2021 roku.

(dowód: wypowiedzenie wysokoœci op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego, k. 12 akt administracyjnych (...).BT. (...)-13/06/ (...))

Nie zgadzaj ¹c siê z wysokoœci ¹ nowej op ³aty rocznej, we wniosku z dnia 16 marca 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powód domaga ³ siê ustalenia, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego ww. nieruchomoœci jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w ni¿szej wysokoœci. Orzeczeniem z dnia 3 marca 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. oddali ³o ten¿e wniosek. Pismem z dnia 23 marca 2021 roku powód wniós ³ sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj ¹c orzeczenie w ca ³oœci i domagaj ¹c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op ³aty by ³a nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w ni¿szej wysokoœci.

(dowód: pismo z dnia 16 marca 2020r., k. 3-6, sprzeciw z dnia 23 marca 2021r., k. 8-16, orzeczenie SKO z dnia 3 marca 2021r., k. 15v-16. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/1540/20)

Wartoœæ ww. nieruchomoœci po ³o¿onej w G. przy ulicy (...) o ³¹cznej powierzchni 13.108 m2 stanowi ¹ca dzia ³kê nr 498 – ustalona jak dla gruntu niezabudowanego – wed ³ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoœci op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego wynosi 2.969.500 z ³.

Przedmiotowa nieruchomoœæ ma kszta ³t doœæ regularnego wieloboku, a teren nieruchomoœci jest stosunkowo p ³aski, w czêœci zabudowany budynkiem magazynowym, utwardzony i urz ¹dzony przez u¿ytkownika wieczystego. Przedmiotowa nieruchomoœæ nie posiada bezpoœredniego dostêpu do drogi publicznej, a dojazd odbywa siê drogami wewnêtrznymi, utwardzonymi w czêœci asfaltobetonem, w czêœci p ³ytami drogowymi, s ³abej jakoœci, z licznymi dziurami, bez formalnie ustanowionych s ³u¿ebnoœci gruntowych przejazdu i przechodu. Przedmiotowe drogi wewnêtrzne przebiegaj ¹ m.in. przez dzia ³ki nr 491 i 493 stanowi ¹ce w ³asnoœæ Skarbu P., a pozostaj ¹ce w u¿ytkowaniu wieczystym czêœciowo Gminy M. G., a czêœciowo (...) sp. z o.o. (...) posiada dostêp do sieci infrastruktury technicznej: elektroenergetycznej, wodoci ¹gowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej. (...) sieci s ¹ w czêœci przestarza ³e, nie spe ³niaj ¹ obecnych wymogów, wystêpuj ¹ problemy z przy ³¹czeniem do sieci.

(dowód: pisemna opinia (...) s ¹dowej rzeczoznawcy maj ¹tkowego J. K., k. 77-106 wraz z pisemn ¹ opini ¹ uzupe ³niaj ¹c ¹, k. 133-138)

(...)¿y ³, co nastêpuje:

P.¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s ¹dowej z zakresu wyceny nieruchomoœci.

W ocenie (...) brak by ³o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoœci i mocy dowodowej powo ³anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa ³a autentycznoœci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy ³a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z ³o¿y ³y oœwiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka ³ siê ¿adnych okolicznoœci mog ¹cych wzbudzaæ w ¹tpliwoœci co do wiarygodnoœci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoœci œladów przerobienia, podrobienia, b ¹dŸ innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...), ¿e przed ³o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj ¹ rzeczywisty przebieg postêpowania zwi ¹zanego z wypowiedzeniem wysokoœci op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj ¹ przebieg procesu wyodrêbnienia obu spornych dzia ³ek ewidencyjnych, jak równie¿ cel, na jaki nieruchomoœæ zosta ³a oddana w u¿ytkowanie wieczyste (vide: informacja o przeznaczeniu planistycznym spornej nieruchomoœci).

Za wiarygodny i w pe ³ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) równie¿ opiniê bieg ³ej s ¹dowej do spraw wyceny nieruchomoœci J. G. – K.. (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj ¹c ¹ wiedzê fachow ¹ z zakresu szacowania wartoœci nieruchomoœci oraz du¿e doœwiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa ³a w charakterze bieg ³ego w podobnych sprawach. W ocenie (...)¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta ³a sporz ¹dzona zgodnie z obowi ¹zuj ¹cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz rozporz ¹dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzeœnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoœci i sporz ¹dzania operatu szacunkowego, które zawieraj ¹ szczegó ³owe uregulowania dotycz ¹ce sposobu wyceny nieruchomoœci dla celów aktualizacji op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego. Z.¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z § 28 powo ³anego rozporz ¹dzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomoœci gruntowej niezabudowanej oddawanej w u¿ytkowanie wieczyste oraz aktualizacji op ³at z tego tytu ³u okreœla siê jej wartoœæ jako przedmiotu prawa w ³asnoœci, stosuj ¹c podejœcie porównawcze (ust. 1). Przy okreœlaniu wartoœci, o której mowa w ust. 1, stosuje siê, z zastrze¿eniem § 27, ceny transakcyjne sprzeda¿y nieruchomoœci niezabudowanych jako przedmiotu prawa w ³asnoœci (ust. 2). Wartoœci nieruchomoœci, o których mowa w ust. 1-4, okreœla siê wed ³ug stanu nieruchomoœci i cen na dzieñ oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste albo wed ³ug stanu nieruchomoœci i cen na dzieñ aktualizacji op ³at z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego, z uwzglêdnieniem celu, na jaki nieruchomoœæ zosta ³a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, z zastrze¿eniem art. 73 ust. 2 ustawy (ust. 5). W niniejszej sprawie bieg ³a zgodnie z przytoczonymi powy¿ej przepisami zastosowa ³a podejœcie porównawcze, które polega na okreœleniu wartoœci nieruchomoœci przy za ³o¿eniu, ¿e wartoœæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoœci podobne, które by ³y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni ¹ce nieruchomoœci podobne od nieruchomoœci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up ³ywu czasu. P.œcie porównawcze stosuje siê, je¿eli s ¹ znane ceny i cechy nieruchomoœci podobnych do nieruchomoœci wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami). (...) tak¿e prawid ³owo wybra ³a metodê korygowania ceny œredniej, która polega na tym, ¿e do porównañ przyjmuje siê co najmniej kilkanaœcie nieruchomoœci podobnych, które by ³y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ¹ ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoœci. Wartoœæ nieruchomoœci bêd ¹cej przedmiotem wyceny okreœla siê w drodze korekty œredniej ceny nieruchomoœci podobnych wspó ³czynnikami koryguj ¹cymi, uwzglêdniaj ¹cymi ró¿nice w poszczególnych cechach tych nieruchomoœci. W niniejszym przypadku bieg ³a dysponowa ³a zbiorem 20 nieruchomoœci podobnych. Do porównania bieg ³a przyjê ³a nieruchomoœci gruntowe niezabudowane, stanowi ¹ce przedmiot prawa w ³asnoœci, zlokalizowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w strefie produkcyjno – us ³ugowej i przeznaczone pod zabudowê produkcyjno – us ³ugow ¹, bazy, sk ³ady itp. oraz funkcje towarzysz ¹ce, co – wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomoœci w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste – równie¿ nale¿a ³o uznaæ za zabieg prawid ³owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejœcie porównawcze oraz iloœæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta ³a dane transakcyjne z okresu od lutego 2018r. do 11 lutego 2020r. nie tylko z obszaru miasta G., ale tak¿e G. (tereny wzd ³u¿ O. T.). Jak bowiem wskaza ³a bieg ³a w obrêbie granic administracyjnych G. znalaz ³a zbyt ma ³¹ próbê nieruchomoœci o zbli¿onej powierzchni i o podobnym przeznaczeniu do nieruchomoœci wycenianej. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz ¹dzenia bieg ³a prawid ³owo ustali ³a wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op ³aty, a tak¿e dokona ³a prawid ³owego doboru nieruchomoœci podobnych, precyzyjnie opisa ³a cechy nieruchomoœci i dokona ³a prawid ³owej ich oceny, okreœli ³a wagê poszczególnych cech, a nadto ró¿nice wystêpuj ¹ce pomiêdzy wycenian ¹ nieruchomoœci ¹ a nieruchomoœciami podobnymi skorygowa ³a za pomoc ¹ w ³aœciwych wspó ³czynników koryguj ¹cych. Jak wynika z treœci opinii (...) uwzglêdni ³a nastêpuj ¹ce cechy: (1.) lokalizacja ogólna, s ¹siedztwo i otoczenie; (2.) dostêp do nieruchomoœci, dojazd, rodzaj dróg dojazdowych, mo¿liwoœci parkowania; (3.) wielkoœæ powierzchni dzia ³ki; (4.) dostêp do urz ¹dzeñ infrastruktury technicznej, uzbrojenie terenu; (5.) mo¿liwoœæ wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania. Ostatecznie ustalona wartoœæ nieruchomoœci stanowi iloczyn powierzchni nieruchomoœci, œredniej ceny jednostkowej w próbce reprezentatywnej, sumy wspó ³czynników koryguj ¹cych, a tak¿e wspó ³czynnika koryguj ¹cego „k”. P.¿szy sposób wyceny nieruchomoœci nie budzi ¿adnych w ¹tpliwoœci (...) w œwietle obowi ¹zuj ¹cych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy.

Na (...) co do poprawnoœci sporz ¹dzonego operatu szacunkowego nie mia ³y wp ³ywu zarzuty zg ³oszone przez stronê pozwan ¹. Z.¿yæ nale¿y, i¿ pozwany Skarb P. zakwestionowa ³ przede wszystkim wnioski bieg ³ej odnoœnie wp ³ywu braku ustanowienia s ³u¿ebnoœci gruntowych na wartoœæ nieruchomoœci (obni¿enie wartoœci). W ocenie pozwanego, skoro dojazd do spornego gruntu odbywa siê m.in. przez drogi wewnêtrzne po ³o¿one na nieruchomoœciach stanowi ¹cych w ³asnoœæ Skarbu P., to nie ma potrzeby i prawnej mo¿liwoœci regulowania takiego dojazdu poprzez ustanowienie s ³u¿ebnoœci drogowych. (...)œci pozwanego wzbudzi ³a równie¿ ocena dostêpu do kluczowych sieci infrastruktury technicznej. Zdaniem pozwanego bieg ³a nie wskaza ³a na jakim materiale Ÿród ³owym opar ³a swoje wnioski w tym zakresie. W konsekwencji, pozwany zg ³osi ³ zastrze¿enia co do wp ³ywu ww. niedogodnoœci na wartoœæ poszczególnych wspó ³czynników koryguj ¹cych, w zakresie dostêpu do infrastruktury technicznej (nieuzasadnione zani¿enie do poziomu „œredni”), mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania (bez wskazania jakie ograniczenia w stosunku do nieruchomoœci spowodowa ³y przyjêcie cechy na poziomie „œrednim”). Kolejne w ¹tpliwoœci pozwanego wzbudzi ³o zastosowanie wspó ³czynnika koryguj ¹cego „k” na poziomie 0,95 z uwagi na brak formalnie ustanowionego dostêpu do drogi publicznej. Wedle pozwanego wobec niezasadnoœci ustanawiania s ³u¿ebnoœci drogowych, wspó ³czynnik ten powinien zostaæ okreœlony na poziomie 1. Nadto, pozwany zarzuci ³ nieuzasadnione pominiêcie w procesie wyceny aktualizacji cen transakcyjnych. W œwietle wyjaœnieñ bieg ³ej zawartych w opinii (...) powy¿sze zarzuty nale¿a ³o uznaæ za bezzasadne. (...) do wyk ³adni systemowej nale¿y wskazaæ, ¿e na gruncie prawa administracyjnego wskazuje siê, ¿e dostêp do drogi publicznej nale¿y rozumieæ jako dostêp prawny i dostêp faktyczny (por. wyrok Wojewódzkiego (...) Administracyjnego w K. z dnia 4 lutego 2013 r., (...) SA/Kr (...), L.), przy czym dostêpu nieruchomoœci do drogi publicznej nie mo¿na uto¿samiaæ z dostêpem faktycznym. D. ten ma byæ prawnie zagwarantowany. Zagwarantowanie prawne dostêpu do drogi publicznej oznacza, ¿e musi on byæ legalny. Znaczy to, ¿e prawo do korzystania z niego musi wynikaæ wprost z przepisu prawa, czynnoœci prawnej, orzeczenia s ¹dowego czy te¿ administracyjnego (por. wyrok Naczelnego (...) Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2015 r., II OSK (...), L.). Podobnie ustawodawca rozumie dostêp do drogi publicznej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, o czym mo¿e œwiadczyæ choæby przywo ³any przez bieg ³¹ w opinii (...) przepis art. 93 ust. 3 tej¿e ustawy dotycz ¹cy podzia ³u nieruchomoœci, jak równie¿ art. 99 powo ³anej ustawy stanowi ¹cy, ¿e je¿eli zapewnienie dostêpu do drogi publicznej ma polegaæ na ustanowieniu s ³u¿ebnoœci, o których mowa w art. 93 ust. 3, podzia ³u nieruchomoœci dokonuje siê pod warunkiem, ¿e przy zbywaniu dzia ³ek wydzielonych w wyniku podzia ³u zostan ¹ one ustanowione. Za spe ³nienie warunku uwa¿a siê tak¿e sprzeda¿ wydzielonych dzia ³ek gruntu wraz ze sprzeda¿ ¹ udzia ³u w prawie do dzia ³ki gruntu stanowi ¹cej drogê wewnêtrzn ¹. Jak wskazuje siê w orzecznictwie ratio legis przewidzianych w art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami rozwi ¹zañ jest uniemo¿liwienie zbywanie dzia ³ek gruntu bez dostêpu do drogi publicznej (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 22 czerwca 2021r., (...) SA/R. 671/21, L.). (...)¿sze na wzglêdzie argumentacjê strony pozwanej odnoœnie dostêpu wycenianej nieruchomoœci do drogi publicznej nale¿a ³o uznaæ za chybion ¹. Przede wszystkim pozwany zdaje siê pomijaæ fakt, ¿e nieruchomoœæ wyceniana i nieruchomoœci s ¹siednie, mimo ¿e maj ¹ tego samego w ³aœciciela, to stanowi ¹ odrêbne nieruchomoœci w znaczeniu wieczystoksiêgowym. W tym stanie rzeczy, mog ¹ stanowiæ odrêbny przedmiot obrotu, a w takiej sytuacji niew ¹tpliwie brak odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej takiej nieruchomoœci wp ³ywa na mo¿liw ¹ do uzyskania cenê. Z. nale¿y uwagê, ¿e w przypadku sprzeda¿y czy innego rozporz ¹dzenia prawem w ³asnoœci ww. dzia ³ek wyceniana nieruchomoœæ nie bêdzie mia ³a nawet poœredniego dostêpu do drogi wewnêtrznej. Dla potencjalnego nabywcy wycenianej nieruchomoœci bêdzie istnia ³a niepewnoœæ, co do tego, czy w ³aœciciel dzia ³ki s ¹siedniej umo¿liwi po ³¹czenie komunikacyjne z drog ¹ publiczn ¹. Wobec nieuregulowania prawnego dostêpu do drogi publicznej kolejne trudnoœci mog ¹ siê pojawiæ w przypadku zamiaru przeprowadzenia inwestycji na dzia ³ce, gdzie przed w ³aœciwym organem nale¿y wylegitymowaæ siê posiadaniem dostêpu do drogi publicznej w sensie prawnym. W tych okolicznoœciach stwierdzenie bieg ³ej, ¿e brak uregulowanego prawnie dojazdu do drogi publicznej stanowi cechê wp ³ywaj ¹c ¹ na obni¿enie jej wartoœci, jest wnioskiem logicznym i zgodnym z zasadami doœwiadczenia ¿yciowego. Nie ulega bowiem w ¹tpliwoœci, ¿e nabywcy preferuj ¹ nieruchomoœci, które maj ¹ zagwarantowany prawnie dostêp do drogi publicznej (co te¿ wp ³ywa na potencja ³ inwestycyjny), a nie takie do których dojazd jest udostêpniany przez w ³aœcicieli dzia ³ek s ¹siednich na zasadach „grzecznoœciowych”. Podobnie, w œwietle wyjaœnieñ bieg ³ej zawartych w opinii (...), nale¿a ³o uznaæ, ¿e prawid ³owo oceni ³a ona dostêp do urz ¹dzeñ infrastruktury technicznej jako œredni. Z treœci opinii (...) wynika, ¿e w przypadku dzia ³ki nr 498 wystêpuj ¹ liczne problemy zwi ¹zane z infrastruktur ¹ techniczn ¹, np. brakiem odpowiedniej kanalizacji deszczowej (stoj ¹ca woda na terenie dzia ³ki i na terenie dróg dojazdowych). W zwi ¹zku z tym, nie sposób uznaæ, aby sporna nieruchomoœæ mia ³a pe ³ne uzbrojenie, z dostêpem do przystosowanych do obs ³ugi terenu sieci. Jeœli natomiast chodzi o cechê „mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania”, to bieg ³a wyjaœni ³a, ¿e cecha ta obejmuje potencja ³ inwestycyjny nieruchomoœci, ograniczenia wynikaj ¹ce z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cech fizycznych nieruchomoœci, jak: kszta ³t dzia ³ki, ukszta ³towanie terenu, wystêpowanie s ³upów i linii energetycznych oraz innych sieci uzbrojenia, niekorzystnie zlokalizowanych na nieruchomoœæ, przydatnoœæ budowlana gruntu, mo¿liwoœæ podzia ³u dzia ³ek, wymagania i ograniczenia wynikaj ¹ce z wpisu do rejestru czy ewidencji zabytków, ograniczenia archeologiczne, czy te¿ zwi ¹zane z ustanoweniem ograniczonych praw rzeczowych. Jak wskaza ³a bieg ³a, z analizy rynku wynika, ¿e wy¿sze ceny osi ¹gaj ¹ nieruchomoœci z dobrymi mo¿liwoœciami inwestycyjnymi, bez ¿adnych ograniczeñ. W przypadku nieruchomoœci wycenianej na ocenê cechy „mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania” wp ³yw mia ³y takie okolicznoœci jak: przebieg sieci infrastruktury technicznej ograniczaj ¹cych mo¿liwoœci inwestycyjne (koniecznoœæ prze ³o¿enia czêœci urz ¹dzeñ w przypadku zabudowy), po ³o¿enie w otoczeniu o zró¿nicowanej zabudowie, ze skomplikowanym i nieuregulowanym systemem dróg dojazdowych, etc. W porównaniu do nieruchomoœci przyjêtych jako podobne, przedmiotowa nieruchomoœæ powinna zostaæ oceniona jako przeciêtna. Ze wzglêdu na powy¿sze ograniczenia, w szczególnoœci brak dostêpu do drogi publicznej, nale¿a ³o uznaæ, ¿e bieg ³a prawid ³owo okreœli ³a tak¿e wspó ³czynnik korekcyjny na poziomie 0,95. Nadto, w œwietle wyjaœnieñ bieg ³ej nale¿a ³o uznaæ za pozbawione podstaw zarzuty pozwanego Skarbu P. co do pominiêcia przez bieg ³¹ aktualizacji cen transakcyjnych. Jak bowiem wskaza ³a bieg ³a analiza wyodrêbnionego przez ni ¹ segmentu rynku nie wykaza ³a wyraŸnego trendu zmiany cen nieruchomoœci w czasie, a zgodnie z treœci ¹ art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœci w podejœciu porównawczym uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up ³ywu czasu o ile takie zaistnia ³y. (...)œni ³a, ¿e ró¿nice cen nieruchomoœci podobnych wynika ³y jedynie z ró¿nych cech nieruchomoœci i zdolnoœci negocjacyjnych stron, a zatem nale¿a ³o przyj ¹æ, ¿e poziom cen w uwzglêdnionym okresie nie uleg ³ zmianom. Z uwagi na brak trendu nie by ³o potrzeby korekty cen transakcyjnych.

(...), i¿ opinia przedstawiona przez bieg ³¹ jest kompletna, jasna i dostatecznie wyjaœnia wszelkie w ¹tpliwoœci odnoœnie sposobu wyceny, na podstawie art. 2352 § 1 pkt 2 kpc (...) dowód z kolejnej opinii (...). Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli opinia (...) jest tak kategoryczna i tak przekonywaj ¹ca, ¿e s ¹d okreœlon ¹ okolicznoœæ uznaje za wyjaœnion ¹, to nie ma obowi ¹zku dopuszczania dowodu z dalszej opinii (...) (por. wyrok S ¹du N.¿szego z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 638/74, LEX).

P. prawn ¹ powództwa stanowi ³y przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1899). W myœl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy u¿ytkownik wieczysty mo¿e, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, z ³o¿yæ do samorz ¹dowego kolegium odwo ³awczego w ³aœciwego ze wzglêdu na miejsce po ³o¿enia nieruchomoœci, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokoœci. Wniosek sk ³ada siê za poœrednictwem w ³aœciwego organu. Wedle art. 80 ust. 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje w ³aœciwemu s ¹dowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, natomiast w myœl ust. 2 wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastêpuje pozew. Z kolei zgodnie z treœci ¹ art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, wysokoœæ op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêœciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoœæ tej nieruchomoœci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoœci nieruchomoœci okreœlonej na dzieñ aktualizacji op ³aty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji op ³aty rocznej dokonuje siê z urzêdu albo na wniosek u¿ytkownika wieczystego nieruchomoœci gruntowej, na podstawie wartoœci nieruchomoœci gruntowej okreœlonej przez rzeczoznawcê maj ¹tkowego. Stosownie do treœci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo ³anej ustawy wysokoœæ stawki procentowej op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego w niniejszym przypadku wynosi ³a 3 % ceny.

Z.¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes ³anek aktualizacji op ³aty, równie¿ w postêpowaniu s ¹dowym, spoczywa na w ³aœciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz ¹c o dopuszczenie dowodu z opinii (...), strona pozwana jedynie czêœciowo zdo ³a ³a udowodniæ, i¿ zaistnia ³y podstawy do aktualizacji op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego, tj. ¿e wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywiœcie wzros ³a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd ¹cym podstaw ¹ wypowiedzenia wysokoœci op ³aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia mia ³a wynosiæ 3.456.055 z ³. Natomiast, bieg ³a w z ³o¿onej w niniejszej sprawie opinii (...) wartoœæ ni¿sz ¹, tj. 2.969.500 z ³. Jak wskazano powy¿ej, przy okazji oceny dowodów, nie ma podstaw do kwestionowania prawid ³owoœci operatu szacunkowego wykonanego przez bieg ³¹. Tym samym (...) za miarodajn ¹ wartoœæ wskazan ¹ przez bieg ³¹. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz ¹cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami), nale¿a ³o zatem uznaæ, ¿e wysokoœæ zaktualizowanej op ³aty rocznej wynosi 89.085 z ³.

(...)¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, (...) jak w punkcie pierwszym sentencji. Natomiast, w pozosta ³ym zakresie, na mocy ww. przepisu a contrario, powództwo oddali ³ jako bezzasadne.

O kosztach procesu (...) na mocy art. 100 kpc i rozliczy ³ je stosunkowo, uznaj ¹c, ¿e powód wygra ³ niniejszy spór w 43 %, zaœ pozwany w 57 %. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ ró¿nica pomiêdzy op ³at ¹ dotychczasow ¹ a op ³at ¹ zaproponowan ¹ przez pozwan ¹ (stanowi ¹ca wartoœæ przedmiotu sporu) wynosi ³a 33.681,65 z ³, natomiast ró¿nica pomiêdzy op ³at ¹ dotychczasow ¹ a op ³at ¹ ostatecznie ustalon ¹ przez (...).085 z ³. Powód poniós ³ koszty w postaci op ³aty s ¹dowej od pozwu (1.685 z ³), op ³aty za czynnoœci fachowego pe ³nomocnika w stawce minimalnej okreœlonej w odniesieniu do wartoœci przedmiotu sporu (3.600 z ³), op ³aty skarbowej od pe ³nomocnictwa (17 z ³) – zatem ³¹cznie w kwocie 5.302 z ³, z czego przys ³uguje mu od przeciwnika zwrot kwoty 2.278 z ³. Natomiast, pozwany poniós ³ koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 3.600 z ³ i nale¿y mu siê od powoda zwrot kwoty 2.052 z ³. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noœci powodowi nale¿y siê od pozwanego zwrot kwoty 226 z ³.

Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s ¹dowych w sprawach cywilnych, (...) œci ¹gniêcie od powoda, w stosunku w jakim uleg ³ w niniejszym sporze, nieuiszczone koszty opinii (...), które zosta ³y wy ³o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w ³¹cznej kwocie 3.049,59 z ³. Powód powinien pokryæ ten¿e wydatek do kwoty 1.738,26 z ³ (57 % ca ³oœci kosztów opinii (...)). Z.¿ywszy, i¿ Skarb P. stanowi konstrukcyjnie jedn ¹ osobê prawn ¹, brak by ³o podstaw, aby ww. kosztami obci ¹¿aæ tak¿e statio fisci, które reprezentowa ³o stronê pozwan ¹. Na gruncie procesu cywilnego ekonomicznie bezcelowym jest przenoszenie kosztów s ¹dowych pomiêdzy ró¿ne jednostki Skarbu P.. (...) w tym kierunku mo¿na uzasadniaæ tak¿e obecnym brzmieniem art. 21a i 80a ustawy o kosztach s ¹dowych w sprawach cywilnych.