Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 kwietnia 2018 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu 11 kwietnia 2018 r. w W.

sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko Spółdzielnia (...) z siedzibą w W.

o zapłatę

1 zasądza od Spółdzielni (...) w W. na rzecz (...) W. kwotę 110 037,60zł (sto dziesięć tysięcy trzydzieści siedem złotych sześćdziesiąt groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie płatnymi od 21 maja 2016 r. do dnia zapłaty;

2. zasądza od Spółdzielni (...) na rzecz (...) W. kwotę 12502zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 7200zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygnatura akt XXV C 1211/16

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 1 sierpnia 2016r. powód (...) W. wniósł o zasądzenie od pozwanej Spółdzielni (...) z siedzibą w W. na jego rzecz kwoty 110.037,60 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 21 maja 2016r. do dnia zapłaty tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w okresie od 1 maja 2013r. do 30 kwietnia 2016r. z nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej część działki ewidencyjnej nr (...) i działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 986 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej część działki ewidencyjnej nr (...) i działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...). Pozwana spółdzielnia nie legitymuje się tytułem prawnym do ww. nieruchomości- włada jej częścią o pow. 998 m ^{( 2)} w ten sposób, że wygrodziła ją ogrodzeniem, założyła szlaban i urządziła parking dla pojazdów.

W związku z niewykazaniem przez Spółdzielnię, że legitymuje się tytułem prawnym do ww. nieruchomości zajmowanej pod parking. Zarząd D. W. (...) W. pismem z dnia 26 kwietnia 2016r. wezwał Spółdzielnię do zapłaty kwoty 110.037.60 zł do 20 maja 2016r.

Strona powodowa wskazała, że wyliczyła wysokość dochodzonej niniejszym pozwem kwoty w oparciu o stawki czynszu dzierżawnego dla gruntu zajętego przez parking w obrębie D. W. (...) W., określonej w załączniku nr 2 do Zarządzenia Prezydenta (...) W. nr (...) z 29 maja 2013r.

Powód podniósł, że w jego ocenie strona pozwana miała i ma świadomość bycia posiadaczem przedmiotowej nieruchomości w złej wierze (pozew- k. 2-7).

W odpowiedzi na pozew z 9 września 2016r. pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, chyba, że przed zamknięciem rozprawy bezpośrednio poprzedzającej wydanie orzeczenia zostanie złożony spis kosztów.

W uzasadnieniu pozwana wskazała, że kwestionuje roszczenie powoda co do zasady, jak i wysokości. Podniosła, że pozwany nie obalił domniemania jej dobrej wiary. Jej zdaniem uzasadniony jest zarzut konkludentnego wyrażenia zgody przez (...) W. na zarządzanie, wykonywanie władztwa, posiadanie przedmiotowej nieruchomości przez Spółdzielnię, jak i jej poprzedniczki (odpowiedź na pozew- k. 60-63).

Na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2018r. strony podtrzymały swoje stanowisko w sprawie (protokół- k.136).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) W. jest właścicielem nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej część działki ewidencyjnej nr (...) i działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 986 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (księga wieczysta- k. 10-20, okoliczność bezsporna).

W dniu 21 lutego 1967r. Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej, D.- W. wydało decyzję o lokalizacji czasowej, w której ustaliło włączenie istniejącej ul. (...) w granice Zakładu (...), będącego poprzednikiem prawnym Spółdzielni (...). Termin czasowego użytkowania terenu ulicy ustalono do końca 1970 roku (decyzja- k. 72).

Od tego czasu ani pozwana spółdzielnia ani jej poprzednicy prawni nie zwracali się o przedłużenie prawa do korzystania z tej nieruchomości. Do chwili obecnej pozwana spółdzielnia (...), a wcześniej Zakłady (...) włada częścią przedmiotowej nieruchomości o powierzchni 986 m ² w ten sposób, że wygrodziła ją ogrodzeniem, założyła szlaban i urządziła parking dla pojazdów z ochroną. Opłaty za parkowanie pobiera Spółdzielnia, firmę ochroniarską wybrała i opłaca również pozwana, jest także administratorem wszystkich budynków na nieruchomości, płaci podatki od nieruchomości, opłaca energię elektryczną i wodę. Ogrodzenie powstało już w latach 60-tych. (notatka służbowa z dnia 23.05.2016r. wraz z dokumentacją fotograficzną- k. 29-32; zeznania świadka M. P.- k. 83 verte; zeznania świadka T. P.- k. 84; zeznania prezesa zarządu pozwanej K. P.- k. 135 verte).

Spółdzielnia (...) w W. wniosła do Sądu Rejonowego dla Warszawy Woli w Warszawie wniosek o zasiedzenie przedmiotowej nieruchomości. Na skutek cofnięcia przez nią wniosku, Sąd Rejonowy dla Warszawy Woli w Warszawie postanowieniem z dnia 14 maja 2013r. umorzył postępowanie w części dotyczącej m.in. wniosku o zasiedzenie działki o nr ewidencyjnym (...) z obrębu (...) (postanowienie- k. 44).

Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. (...), uchwalony uchwałą Rady (...) W. nr (...) z dnia 6 listopada 2014r. wyznacza przebieg ul. (...) m.in. przez ww. działki drogowe o nr (...) i (...) (Uchwała Rady (...) W.- k. 21-25).

Pismem z 28 sierpnia 2015r. zastępca burmistrza dzielnicy W. w W. po przeprowadzonej wizji lokalnej, podczas której stwierdzono korzystanie przez spółdzielnię z przedmiotowego gruntu, zwrócił się do pozwanej o dostarczenie w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma, dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do zajmowanego gruntu. Jednocześnie nadmieniono, że w przypadku nie wylegitymowania się dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do tego gruntu, należy jak najszybciej usunąć wykonane naniesienia (ogrodzenia, szlaban i parking) w celu udrożnienia przejazdu i udostępnienia ulicy (...) wszystkim użytkownikom ruchu (pismo z 28.08.2015r.- k. 35).

W odpowiedzi spółdzielnia poinformowała, że była w posiadaniu dokumentów, na podstawie których uzyskała zgodę na korzystanie z ww. nieruchomości od lat 60-tych XX wieku. Z uwagi na upływ czasu, spółdzielnia zobowiązała się do ich odnalezienia i niezwłocznego przedstawienia (pismo z (...).09.2015r.- k. 37).

Pismem z dnia 23 września 2015r. Spółdzielnia zwróciła się do Krajowego Związku Spółdzielni (...) w W. o odszukanie w zasobach archiwalnych dawnego (...) Związku Spółdzielni (...) pisma, mocą którego ul. (...) została wyłączona z ruchu w celu umożliwienia rozbudowy zakładu i prowadzenia działalności przez Spółdzielnię (...) (pismo k. 38).

Zastępca Burmistrza D. W. (...) W. w piśmie z dnia 26 października 2015r. ponowił prośbę o przedstawienie przez Spółdzielnię dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do przedmiotowej nieruchomości (pismo z 26.10.2015r.- k. 39).

Zarząd D. W. (...) W. pismem z dnia 26 kwietnia 2016r. w związku z nieprzedstawieniem przez spółdzielnię tytułu prawnego do zajmowanego gruntu z wykorzystaniem pod parking, o łącznej powierzchni 986 m ² wezwał ją do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotowego gruntu w okresie od 1 maja 2013r. do 30 kwietnia 2016r. w kwocie 110.037,60 zł, w terminie do dnia 20 maja 2016r. Do wezwania załączono pismo wyjaśniające metodologię wyliczenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystnie z nieruchomości oraz wydruk obrazujący powierzchnię zajętą pod parking (wezwanie do zapłaty- k. 41-43).

Zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 29 maja 2013r. miesięczna stawka czynszu dzierżawnego gruntu pod parking do 2.000 m ² wynosi - 3,10 zł/m ². Wydzierżawienie przez powoda przedmiotowej nieruchomości w okresie od 1 maja 2013r. do 30 kwietnia 2016r. spowodowałoby otrzymanie przez nią kwoty 110.037,60 zł (pozycja 9 załącznika nr 2 do ww. Zarządzenia; zarządzenie- k. 45-47; załącznik- k. 51).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach niniejszej sprawy, które nie pozostawały ze sobą w sprzeczności i których autentyczności i zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy nie zakwestionowała żadna ze stron niniejszego postępowania.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadków M. P., T. P. oraz prezesa zarządu pozwanej K. P., gdyż były one zgodne, wzajemnie się uzupełniały i w całości pokrywały się z materiałem dowodowym w postaci dokumentów.

Sąd oddalił wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw wyceny nieruchomości, gdyż był on zbędny do rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Gdyby powód wydzierżawił przedmiotową nieruchomość to uczyniłby to na podstawie swoich stawek- wskazanych w Zarządzeniu Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 29 maja 2013r., a nie stawek rynkowych, dlatego też nie było potrzeby ustalania przez biegłego wysokości tego wynagrodzenia.

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie powoda zasługiwało w całości na uwzględnienie.

Kwestią bezsporną w przedmiotowej sprawie jest, że (...) W. jest właścicielem nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej część działki ewidencyjnej nr (...) i działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 986 m ², która ta nieruchomość jest we władaniu pozwanej Spółdzielni.

Art. 225 k.c. stanowi, że obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Z treści zaś art. 224 § 2 k.c. wynika, że od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Podstawową kwestią wymagającą przez Sąd ustalenia było więc zbadanie, czy pozwana była w złej czy w dobrej wierze.

Po pierwsze, jak słusznie wskazała strona pozwana, dobrą wiarę posiadacza bezumownego domniemywa się. Zgodnie z art. 7 k.c., jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Jest to domniemanie wzruszalne, ale ciężar dowodu złej wiary (a ściślej braku dobrej wiary) posiadacza spoczywa na właścicielu, zgodnie z art. 6 k.c. (por. wyr. SN z 9.3.1967 r., II CR 340/66, OSPiKA 1967, Nr 11, poz. 262).

Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia dobrej czy złej wiary. Orzecznictwo i piśmiennictwo skłaniają się w kierunku subiektywnego pojmowania dobrej i złej wiary. Jako kryterium oceny preferuje się stan wiedzy wyrażonej osobistym stosunkiem do określonego prawa lub stosunku prawnego, z zachowaniem zwykłych aktów staranności. W tym znaczeniu w złej wierze jest zarówno ten kto wie, że prawo mu nie przysługuje, jak i ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (por. J. Ignatowicz, w: Resich, Komentarz, t. I, 1972, s. 606; uchw. SN (7) – zasada prawna, z 6.12.1991 r., III CZP 108/91, OSNCP 1992, Nr 4, poz. 48). W wyroku z dnia 23 lipca 2015 r., (I CSK 360/14, LEX nr 1770906), Sąd Najwyższy bardzo precyzyjnie wskazał, że: "W dobrej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owo błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie nie ma świadomości co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy. Tym samym, dobrą wiarę wyłącza zarówno pozytywna wiedza o braku przysługującego prawa, jak i brak takiej wiedzy wynikający z braku należytej staranności, a więc niedbalstwa". Dobrą wiarę wyłącza więc niedbalstwo, przez które należy rozumieć znajomość okoliczności, które u każdego przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, uzasadnione podejrzenia, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z posiadanej rzeczy. Tak więc samoistny posiadacz w dobrej wierze może stać się posiadaczem w złej wierze już z chwilą, gdy narastające u niego wątpliwości osiągną w konkretnych okolicznościach taki poziom, że żaden rozsądny człowiek nie będzie mógł nadal trwać w usprawiedliwionym okolicznościami błędzie co do podstaw do korzystania z rzeczy.

Zdaniem Sądu pozwana spółdzielnia była posiadaczem w złej wierze, gdyż nie miała żadnych podstaw, aby uznawać, że posiada jakiekolwiek prawo do posiadania przedmiotowej nieruchomości. Sąd w pełni podziela przedstawioną powyżej definicję złej wiary tj. że w złej wierze pozostaje osoba, która z własnego niedbalstwa nie uzyskała wiedzy co do braku przysługującego jej prawa. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie. Pozwana legitymowała się prawem posiadania przedmiotowej nieruchomości tylko do końca 1970r.- do tego dnia obowiązywała bowiem decyzja o lokalizacji czasowej. Nie sposób zgodzić się z pozwaną, iż po tym czasie miała ona prawo uznać, że w dalszym ciągu przysługuje jej prawo do władania przedmiotową nieruchomością, skoro w decyzji jasno i precyzyjnie został określony termin jej obowiązywania. Co więcej, z faktu nieegzekwowania przez powoda swoich praw nie można wnosić, że doszło między stronami do zawarcia per facta concludentia umowy nienazwanej o nieodpłatne korzystanie z gruntu. Taka umowa wymaga, aby obie strony miały świadomość jej istnienia, wymaga zgodności zewnętrznego zachowania z wewnętrznym przekonaniem o istnieniu uprawnienia każdej z nich. Nieegzekwowanie przez powoda swoich uprawnień bez wyraźnego zwolnienia pozwanej z zapłaty wynagrodzenia za korzystanie nie może być traktowane jak jednoznaczne zawarcie nieodpłatnej umowy. To na pozwanej ciążył więc obowiązek postarania się o możliwość dalszego korzystania z nieruchomości, czy to poprzez otrzymanie kolejnej decyzji o lokalizacji, czy też poprzez zawarcie umowy np. dzierżawy. Pozwana jednak nie podjęła żadnych kroków w tym kierunku. Podsumowując, nie sposób stwierdzić, że pozwana pozostawała w dobrej wierze, skoro jedyne prawo, na które mogłaby się powoływać wynikało z czasowej decyzji, która przestała obowiązywać od 1 stycznia 1971r. Zdaniem sądu z tej świadomości pozwanej spółdzielni wynikała jej decyzja o cofnięciu wniosku o zasiedzenie w zakresie działki (...) i części działki (...) o łącznej powierzchni 986m2.

Bezsporna de facto była pomiędzy stronami legitymacja bierna pozwanej spółdzielni. Jak wynika z zeznań świadków, jak i prezesa pozwanej, przedmiotowa nieruchomość znajduje się we władaniu pozwanej, wygrodziła ją ogrodzeniem, założyła szlaban i urządziła parking dla pojazdów z ochroną. Tylko z tej strony jest możliwy dojazd do budynków spółdzielni. To pozwana spółdzielnia pobiera opłaty za parkowanie, wybrała firmę ochroniarską, którą opłaca, jest także administratorem wszystkich budynków na nieruchomości, płaci podatki od nieruchomości, opłaca energię elektryczną i wodę, jest więc bez wątpienia jej samoistnym posiadaczem.

W warunkach określonych normą art. 224 § 1 i art. 225 k.c. właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy. Posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez względu na to, czy właściciel rzeczy, nie korzystając z niej, poniósł jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z rzeczy- odnosząc korzyść wymierną. W kwestii wysokości należnego wynagrodzenia można stwierdzić, że wynagrodzenie obejmuje to wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego. Wynagrodzenie należne właścicielowi obejmuje cały okres, przez który posiadacz korzystał z rzeczy bez tytułu prawnego i nie stanowi ono świadczenia okresowego, ponieważ okresowej płatności nie przewiduje umowa (której tu nie ma), ani przepis ustawy.

Świadczenie to powstaje albo w chwili, w której posiadacz w dobrej wierze dowiaduje się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy lub o wezwaniu go do zwrotu rzeczy organowi państwowemu (art. 224 § 2 i art. 228 k.c.), albo w chwili, w której posiadaczowi bezumownemu można przypisać złą wiarę, a więc od początku posiadania lub od określonego momentu zmiany dobrej wiary w trakcie w posiadania (por. E. Gniewek, w: System PrPryw, t. 3, 2013, s. 908, Nb 180). Jak podkreślono powyżej, pozwanej złą wiarę można przypisać już od 1 stycznia 1971r., tak więc w okresie, za który powód dochodzi wynagrodzenia tj. od 1 maja 2013r. do 30 kwietnia 2016r. również pozostawała w złej wierze.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie oblicza się według cen rynkowych, biorąc pod uwagę warunki oraz czas korzystania bezumownego (por. wyr. SN z 7.4.2000 r., IV CKN 5/00, L.). W przedmiotowej sprawie podstawą ustalenia wysokości omawianego wynagrodzenia jest Zarządzenie Prezydenta (...) W. nr (...) z 29 maja 2013r., gdyby bowiem doszło do wydzierżawienia przez powoda przedmiotowej nieruchomości to właśnie kwotę wynikającą z tego Zarządzenia powód by uzyskał. Zgodnie z ww. Zarządzeniem, miesięczna stawka czynszu dzierżawnego gruntu pod parking do 2.000 m ² wynosi - 3,10 zł/m ². Miesięcznie powód z tytułu dzierżawy przedmiotowej nieruchomości mógłby więc otrzymywać kwotę 3.056,60 zł (986 m ² x 3,10 zł/m ²), co za 36 miesięcy dochodzone w pozwie daje kwotę 110.037,60 zł, którą Sąd zasądził na rzecz powoda.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. stosownie do żądania pozwu wobec wcześniejszego wezwania pozwanej do zapłaty, w którym powód wyznaczył pozwanej termin do 20 maja 2016r., od następnego dnia pozostaje więc ona w opóźnieniu.

Sąd rozstrzygnął o kosztach procesu, w tym o kosztach zastępstwa procesowego na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz na podstawie § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. 2015, poz. 1804). Rozstrzygnięcie to zgodne jest z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, który pozwana w całości przegrała. Na kwotę zasądzoną z tego tytułu składa się opłata sądowa od pozwu (5.502 zł) oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powoda (7.200 zł).

Mając na uwadze całokształt poczynionych powyżej rozważań Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.