Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

29 marca 2022 roku

Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie w I Wydziale Cywilnym w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Janicki

po rozpoznaniu na rozprawie 29 marca 2022 roku w W.

przy udziale protokolanta Natalii Barańskiej

sprawy z powództwa G. S. i M. S.

przeciwko I. K.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki G. S. na rzecz pozwanej 2 712,75 zł (dwa tysiące siedemset dwanaście złotych siedemdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

3.  zasądza od powoda M. S. na rzecz pozwanej 904,25 zł (dziewięćset cztery złote dwadzieścia pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

4.  nakazuje pobrać od G. S. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie 439,07 zł (czterysta trzydzieści dziewięć złotych siedem groszy) tytułem wydatków pokrytych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa;

5.  nakazuje pobrać od M. S. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla miasta stołecznego Warszawy w Warszawie 146,35 zł (sto czterdzieści sześć złotych trzydzieści pięć groszy) tytułem wydatków pokrytych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa;

6.  zwraca M. S. 1 600 (tysiąc sześćset) złotych niewykorzystanych zaliczek.

UZASADNIENIE

I. Stanowiska stron

G. S. oraz M. S. wnieśli o zasądzenie od I. K.:

7.  na rzecz G. S. kwot po 1 350 zł tytułem ¾ czynszu najmu za miesiące wrzesień 2019 – luty 2020 za lokal nr (...) w budynku przy Al. (...) w W. z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 3 dnia każdego z tych miesięcy do dnia zapłaty, 447,20 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem zwrotu ¾ kosztów zużycia mediów za okres od 1 stycznia 2019 r. dnia 29 lutego 2020 r. oraz 11 250 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem ¾ nakładów, jakie trzeba by było ponieść w celu przywrócenia lokalu oraz jego wyposażenia do stanu z dnia ich wydania pozwanej, a także zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych;

8.  na rzecz M. S. kwot po 450 zł tytułem ¼ czynszu najmu za miesiące wrzesień 2019 – luty 2020 za lokal nr (...) w budynku przy Al. (...) w W. z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 3 dnia każdego z tych miesięcy do dnia zapłaty, 149,06 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem zwrotu ¼ kosztów zużycia mediów za okres od 1 stycznia 2019 r. dnia 29 lutego 2020 r. oraz 3 750 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem ¼ nakładów, jakie trzeba by było ponieść w celu przywrócenia lokalu oraz jego wyposażenia do stanu z dnia ich wydania pozwanej, a także zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych (pozew k. 2-5).

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. Podniosła zarzut braku legitymacji biernej, wskazując, że wynajmowała jedynie połowę lokalu i jedynie do końca sierpnia 2019 roku z uwagi na wypowiedzenie z 23 maja 2019 r., natomiast pozostałą część wynajmowali kolejno G. M. i K. P. (1). Podniosła, że zużycie lokalu jest adekwatne do okresu najmu i umówionego sposobu jego używania (odpowiedź na pozew k. 95-96v).

II. Ustalenia faktyczne

Dwupokojowy lokal mieszkalny nr (...) położony w budynku przy Al. (...) w W. był współwłasnością małżeńską G. S. oraz L. S.. L. S. zmarł 26 czerwca 2016 r., a spadek po nim nabyli: G. S. oraz M. S. – po ½ udziału każde z nich. Lokal stał się wówczas współwłasnością G. S. w ¾ oraz M. S. (syna) w ¼ (bezsporne, nadto odpis księgi wieczystej k. 10-13, akt poświadczenia dziedziczenia k. 17-18)

L. S. wynajął ww. mieszkanie dla studentów medycyny od 1 września 2012 r., uważając, że z uwagi na to, że mało imprezują, będą dobrymi lokatorami. Jeden pokój wynajął K. S. dla jego córki – A. S. (obecnie T.), a drugi I. K. dla jej córki A. K. (obecnie O.). L. S. z uwagi na swój sentyment do mieszkania, w którym mieszkał z żoną, nie remontował go gruntownie. Lokal był jedynie odświeżany w niezbędnym do zamieszkiwania zakresie. Jego wystrój i standard był charakterystyczny dla lat 60. XX wieku (tzw. czasy G.). Ściany nie miały gładzi, podłoga była w złym stanie, meble zniszczone, niektóre niestabilne. Mieszkanie było brudne i zapuszczone, najemcy musieli rozpocząć swoje tam zamieszkiwanie od jego wyczyszczenia. Stan ten najemcy akceptowali z uwagi na bardzo niski, jak na tę lokalizację, czynsz – 800 zł, a następnie 900 zł miesięcznie za pokój (wraz z prawem do współkorzystania z części wspólnych), jak również stosunkowo niskie wymagania charakterystyczne dla młodych studentów. Nie widzieli potrzeby sporządzania protokołu z opisem tego stanu rzeczy. L. S. był człowiekiem ugodowym i otwartym, chciał, żeby studenci dobrze się w tym mieszkaniu czuli, toteż pozwalał im urządzać mieszkanie wedle ich upodobań, w tym malować ściany na dowolne kolory oraz przybijać do ścian obrazki. Konieczne było ułożenie w dużym pokoju wykładziny, ponieważ klepka się ruszała. Konieczne było też uszczelnienie okna w małym pokoju silikonem, bo z okna tego wiało. Dokonywali tego samodzielnie lokatorzy, nie zgłaszając pretensji. Przed wynajmem mieszkanie zostało odświeżone przez wynajmującego (remontem zajmował się syn L. M. S., który zorganizował fachowca tj. T. K. i opłacił materiały) tj. uzupełniono ubytki w ścianach, skuto odpadający tynk, pomalowano ściany na biało, pomalowano też drzwi farbą olejną. Nie rewitalizowano podłogi, bo dało się z niej jeszcze korzystać. Zamieszkujący mieszkanie studenci za ww. zgodą L. S. przemalowywali parokrotnie ściany w mieszkaniu i robili otwory w ścianach (zeznania świadka J. K. k. 287v-289, zeznania świadka M. K. k. 289-290, zeznania świadka A. T. k. 290v-291, zeznania świadka K. S. k. 292-291v, zeznania świadka K. P. (1) k. 291v-292v, zeznania świadka T. K., e-protokół rozprawy z 15 lutego 2022 r., 00:13:03-00:41:31; zeznania świadka T. H., e-protokół rozprawy z 15 lutego 2022 r., 00:41:59-00:54:32; zeznania świadka G. M., e-protokół rozprawy z 15 lutego 2022 r., 01:05:14-01:24:34; częściowo zeznania powoda, e-protokół rozprawy z 29 marca 2022 r., 00:04:03-01:43:45; zeznania pozwanej, e-protokół rozprawy z 29 marca 2022 r., 01:43:45-02:45:49; faktury k. 76-83).

Formalnie (w formie pisemnej) umowy zostały zawarte 1 stycznia 2013 r. W umowie z pozwaną dotyczącą 1 pokoju przewidziano, że czynsz 800 zł będzie płatny do 2. dnia każdego miesiąca, a wszelkie zmiany w przedmiocie najmu mogą być dokonywane przez najemcę jedynie po uprzednim uzyskaniu zgody od wynajmującego wyrażanej w formie pisemnej. Zastrzeżono uprawnienie każdej ze stron umowy do wypowiedzenia umowy za 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia i ustalono, że bieżące naprawy wynikające z normalnego użytkowania lokalu i jego wyposażenia oraz obowiązek utrzymania nieruchomości w dobrym stanie obciążać będą najemcę zgodnie z art. 681 k.c., którego obciążać będą wszelkie zawinione szkody na nieruchomości. Zastrzeżono na rzecz wynajmującego uprawnienie do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym w razie, gdy najemca nie dokonuje bieżących napraw w lokalu i jego wyposażeniu, co mogłoby spowodować powstanie trwałych uszkodzeń lub szkód. Najemca zobowiązał się do odpowiedzialności materialnej za zaistniałe w czasie trwania umowy szkody i zniszczenia powstałe z winy najemcy i niewynikające z normalnego korzystania z przedmiotu najmu (umowa najmu k. 14-17).

A. K. skończyła studia w 2015 roku, jednakże w tej samej chwili studia rozpoczynał J. K., drugi syn pozwanej, stąd najem pokoju był kontynuowany. L. S. sugerował, żeby na miejsce A. S. ( (...)), która razem z A. K. (O.) skończyła studia, znaleźć innego studenta medycyny, z którym J. K. będzie się dobrze dogadywał. Zasugerowano L. S. G. M., który wynajął pokój wcześniej wynajmowany przez K. S. dla swojej córki – W. M. na 1 rok – od września 2015 roku do sierpnia 2016 roku. Następnie pokój ten wynajął dla swojej córki – K. P. (2) kolejny najemca – K. P. (1), który umowę, w związku ze śmiercią L. S. – zawarł z M. S.. Zarówno umowa z G. M. jak i umowa z K. P. (1) były zawierane ustnie. Rozliczeniami zajmował się mąż pozwanej, M. K., który przekazywał L. S., a następnie G. S. (po śmierci L. S.) nie tylko czynsz należny od pozwanej, ale również czynsze, które płacili G. M. i K. P. (1) za swoje córki. Taką formę, tj. zarówno brak pisemnej umowy, jak i łączne przelewy opłacane przez męża pozwanej, sugerowali L. S. i później M. S.. Z kolei pozostałymi kwestiami związanymi z najmem zajmowały się z ramienia pozwanej zamieszkujące tam jej dzieci-studenci tj. najpierw A. K. (O.), a potem J. K., którzy byli do tego przez nią umocowani, o czym wiedzieli najpierw L. S., a następnie M. S. (przelewy k. 97-105; zeznania świadka J. K. k. 287v-289, zeznania świadka M. K. k. 289-290, zeznania świadka A. T. k. 290v-291, zeznania świadka K. S. k. 292-291v, zeznania świadka K. P. (1) k. 291v-292v; zeznania świadka G. M., e-protokół rozprawy z 15 lutego 2022 r., 01:05:14-01:24:34; częściowo zeznania powoda, e-protokół rozprawy z 29 marca 2022 r., 00:04:03-01:43:45; zeznania pozwanej, e-protokół rozprawy z 29 marca 2022 r., 01:43:45-02:45:49).

Zarówno K. P. (2) jak i J. K. postanowili zakończyć najem w lipcu albo sierpniu 2019 roku, co zakomunikowali M. S. w maju 2019 roku. Ostatecznie ustalili, że najem zakończy się z końcem sierpnia 2019 roku, a M. S. będzie uprawniony do umawiania ekip celem prowadzenia rozmów na temat remontu, który chciał przeprowadzić po najmie pozwanej i K. P. (1). M. S. umawiał więc ekipy, które oglądały mieszkanie i jego stan, z kolei lokatorzy z mieszkania tego wyprowadzili się z końcem sierpnia 2019 roku. Klucze, z których korzystał J. K. (wcześniej A. K.) zostały odesłane M. S. pocztą, z kolei klucze, z których korzystała K. P. (2) zostały wrzucone do skrzynki na listy wynajmowanego mieszkania. M. S. potwierdził 26 sierpnia 2019 r., że po wyprowadzce pozostaną do rozliczenia wyłącznie opłaty za media, natomiast na bieżącą chwilę rozliczenie nastąpi zaliczkowo i wskazał kwotę do zapłaty 1 765 zł, którą uregulowano. Po wyprowadzce i zapoznaniu się przez M. S. ze stanem lokalu, stwierdził on, że konieczne jest jego uprzątnięcie. Uzgodnił z J. K., że zajmie się tym sprzątaczka, którą M. S. zorganizuje na koszt J. K.. J. K. zgodnie z ustaleniami przelał powodowi 300 zł tytułem opłaty za sprzątanie mieszkania (e-mail J. K. z 23 maja 2019 r. k. 106, e-mail M. S. z 26 sierpnia 2019 r. k. 108, przelew z 30 sierpnia 2019 r. k. 109, korespondencja dot. sprzątania z 6 września 2019 r. k. 111, przelew z 6 września 2019 r. k. 110, korespondencja dot. umawiania przez powoda ekip z 20 lipca 2019 r. k. 112; zeznania świadka J. K. k. 287v-289, zeznania świadka M. K. k. 289-290, zeznania świadka K. P. (1) k. 291v-292v; częściowo zeznania powoda, e-protokół rozprawy z 29 marca 2022 r., 00:04:03-01:43:45; zeznania pozwanej, e-protokół rozprawy z 29 marca 2022 r., 01:43:45-02:45:49).

M. S. pismami i e-mailami z 19 września 2019 r., 9 października 2019 r., 16 października 2019 r., 21 listopada 2019 r., 11 grudnia 2019 r., 3 stycznia 2020 r., 20 marca 2020 r., 3 sierpnia 2020 r., 22 sierpnia 2020 r. domagali się zapłaty czynszów za miesiące wrzesień 2019 – luty 2020, odszkodowania za zniszczenie lokalu, jak również zawarł w nich oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z uwagi na brak zapłaty (k. 30-54).

1 marca 2020 r. powód wraz ze znajomymi fachowcami: T. K. i T. H. sporządził „protokół przekazania nieruchomości po rozwiązaniu umowy najmu”, w którym udokumentował stan lokalu na 1 marca 2020 r., w tym dokumentacją filmową i fotograficzną. Widać na nim, że podłoga jest w złym stanie, wymaga gruntownego remontu, ponadto ma zabrudzenia po farbach akrylowych do zmycia, ściany są w różnych kolorach z drobnymi ubytkami do zagipsowania oraz zabrudzeniami, ponadto stare meble noszą ślady zużycia, przetarć, obić, plam, zarysowań itp. (protokół k. 55-57, płyta k. 84; zeznania świadka T. H., e-protokół rozprawy z 15 lutego 2022 r., 00:41:59-00:54:32; zeznania świadka G. M., e-protokół rozprawy z 15 lutego 2022 r., 01:05:14-01:24:34; zeznania powoda, e-protokół rozprawy z 29 marca 2022 r., 00:04:03-01:43:45).

III. Ocena dowod ów

Sąd uznał zeznania świadków, którzy zamieszkiwali w mieszkaniu albo wynajmowali to mieszkanie dla swoich dzieci za wiarygodne. W ocenie sądu zeznania te były szczere. Świadkowie zainteresowani byli ze zrozumiałych względów warunkami, w jakich mieszkały ich dzieci, a ponadto z uwagi na wiek dzieci w czasie zamieszkiwania w spornym mieszkaniu świadkowie ci dzieci regularnie odwiedzali zapoznając się ze stanem lokalu. Ich zeznania były zgodne ze sobą i składały się na spójny obraz bardzo niskiego standardu lokalu oraz jego stanu.

Dokładnie ten sam obraz wyłonił się z zeznań świadków zawnioskowanych przez powodów, mianowicie świadków K. i H.. W szczególności świadek K., zeznając na okoliczność zakresu remontu, który przeprowadzał w 2012 roku, przed wynajmem pokoju pozwanej, wskazywał w istocie, mówiąc innymi słowy, że remont ten miał na celu jedynie odświeżenie i naprawienie tego, co bezwzględnie tego wymagało. W szczególności podłoga nie była odświeżana, bo nie było to konieczne, choć lakier był już złuszczony, choć w mniejszym stopniu niż w roku 2020. Obydwaj świadkowie wskazali, że stan mieszkania w 2020 roku wynikał z 8-letniego okresu, w jakim mieszkanie było wynajmowane i używane.

Jedynie powód przedstawiał częściowo inny obraz rzeczy. Jednakże jego zeznania opierały się w znacznej części na domniemaniach (co do przylepienia wykładziny taśmą, która miała oderwać lakier, co do roweru, który miał być niechlujnie wprowadzany i obijać drzwi etc.), a w innej na szczątkowych relacjach przekazanych mu przez ojca – L. S. (np. powód z rozmowy z ojcem oraz z analizy historii jego rachunków wywnioskował o tym, że miała miejsce zmiana stosunków przez zawarcie z pozwaną umowy dotyczącej całego mieszkania, co pozostaje w całkowitej sprzeczności ze wszystkimi innymi dowodami, w tym wiarygodnymi dowodami z zeznań świadków M. i P., którzy kategorycznie zeznali, że zawierali umowy najmu, oraz zasadami logiki i doświadczenia życiowego, brak bowiem sensownego wytłumaczenia, dlaczego pozwana miałaby wynajmować mieszkania dla innych dzieci, koleżanek swojego syna-studenta, a jednocześnie powód nie powołuje się na żadną konkretną rozmowę czy informację, a jedynie na to, że ojciec mu powiedział, że „teraz K. płacą całość”, co jest na tyle ogólną informacją, że w ocenie sądu nie można z tego wyciągać takich wniosków, jak wyciąga powód). Pozostają ponadto w sprzeczności z zasadami logiki i doświadczenia życiowego w tym zakresie, w jakim powód twierdzi, że J. K. nie był uprawniony do załatwiania spraw dotyczących mieszkania ani decyzyjny, a jednak to z nim prowadził korespondencję i nie zrywał umowy, mimo że – jak sam zeznawał w innych fragmentach swoich wypowiedzi – nie miał w istocie żadnego kontaktu z osobami, które określał jako „decyzyjne” tj. pozwaną i jej mężem M. K.. Poza tym powód, zaprzeczając ustaleniom z J. K. co do zakończenia umowy, nie potrafił w ogóle wyjaśnić prowadzonej korespondencji SMS-owej i e-mailowej, w tym w szczególności, swoich wiadomości dotyczących rozliczeń związanych z końcem umowy czy braku reakcji na komunikat o zakończeniu umowy w wakacje 2019 roku. Nie sposób też racjonalnie wyjaśnić zachowania powoda, który wiedząc, jak sytuacja wygląda, chociażby mu się ona nie podobała, od września do końca lutego, tj. przez pół roku, wstrzymał się z przejęciem mieszkania. Jednakże tak z oczywistych względów nie było, skoro – jak ustalono, powód zorganizował już we wrześniu sprzątaczkę do lokalu, z którego wyprowadzili się dotychczasowi najemcy (zupełnie nieprzekonująca jest wersja powoda, że po prostu – niezależnie od tego wszystkiego – J. K. pomyślał, że warto posprzątać lokal za własne pieniądze i poprosił akurat powoda, właściciela mieszkania, o znalezienie sprzątaczki – zob. k. 115). W końcu bezsporne jest, że nie doszło do podpisania żadnego aneksu, który powód rzekomo usiłował zawrzeć. Nie może więc powód powoływać się na ustalenia, które dopiero – jak twierdzi – chciał przeforsować zawierając aneks do umowy. Zupełnie niewiarygodne są też zeznania powoda w zakresie, w jakim twierdzi on, że celem spotkania, które odbył z M. K., było przepisanie umowy na spadkobierców oraz w całości na pozwaną – jak bowiem powszechnie wiadomo, nie ma potrzeby aneksować umowy po śmierci jej strony, przejście praw i obowiązków z umowy na spadkobierców ma bowiem miejsce z mocy prawa, bez potrzeby zawierania aneksów, z kolei – jak wskazano, zarówno brak dowodów (innych niż twierdzenia powoda), jak i logicznego i racjonalnego powodu, dla którego pozwana miałaby brać na siebie najem również pokoju, z którego korzystały córki panów P. i M.. W końcu wskazać należy, że powód dopiero w styczniu 2017 roku zakomunikował pozwanej o „zakończeniu procedur spadkowych” i „możności przeniesienia umowy i rozliczenia na mamę” (k. 29), podczas gdy spotkanie, na którym zawarto umowę z panem P. miało miejsce w wakacje 2016 roku, przed wprowadzeniem się tam jego córki. Zeznania te są w kontrze do wiarygodnych i logicznych zeznań K. P. (1), osoby niezainteresowanej wynikiem postępowania, z których jasno wynika, że spotkanie miało na celu zawarcie z nim umowy. Jest to też zgodne z dotychczasową historią stosunków, analogiczne spotkanie odbył bowiem L. S. z G. M. rok wcześniej. Ciężko byłoby również wyjaśnić, w jakim celu K. P. (2) kontaktowała się z powodem celem zdania kluczy, a nie z pozwaną, o której powód twierdzi, że podnajmowała mieszkanie państwu P.. Ciężko też by było wyjaśnić cel, dla którego K. P. (1), zajęty chirurg, poświęcał swój dzień na spotykanie się z powodem M. S..

Sąd ograniczył dowód z przesłuchania stron do powoda i pozwanej zgodnie z art. 302 § 1 k.p.c. w związku z niestawiennictwem powódki z uwagi na stanowisko pełnomocnika powodów (k. 325).

Sąd pominął dowód z opinii biegłego, mając na uwadze, że dowód ten nie mógł być przeprowadzony, skoro brak było materiału, na którym biegły mógłby się oprzeć. Powodowie, na których spoczywał ciężar dowodu, zaoferowali bowiem wyłącznie materiał zdjęciowy i filmowy z marca 2020 roku tj. pół roku po zakończeniu najmu. Po pierwsze, brak dowodu na stan lokalu z 2012 roku (daty wydania pokoju pozwanej), co byłoby niezbędne do porównania. Wbrew twierdzeniom powoda nie jest zamiast tego wystarczające domniemanie z art. 675 § 3 k.c., że „rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku”, skoro po pierwsze, stan lokalu był – jak wyżej wskazano – adekwatny do umówionego czynszu i potrzeb mających tam mieszkać studentów, a po drugie – jeśli by owo domniemanie wykładać wybiórczo, nie zważając na jego drugą część („stan przydatny do umówionego użytku”) tj. jako domniemanie „dobrego” stanu i założyć, że „dobry” znaczy po prostu niezużyty, niezniszczony, czysty – wówczas takie domniemanie zostało przez pozwaną skutecznie obalone przeprowadzonym w sprawie postępowaniem dowodowym (w tym nawet zeznaniami świadka zawnioskowanego przez powoda – T. K., który zeznał, że lakier na podłodze był już zdarty, ale w mniejszym stopniu, gdy w 2012 roku remontował mieszkanie), nade wszystko zeznaniami świadków P., S., M. i (...), a także obydwu K.. Już samo doświadczenie życiowe wskazuje, że stare meble użytkowane wcześniej latami, najpierw w mieszkaniu rodziny, a później w czasie, gdy stanowiło biuro powoda M. S., nie mogą być w nadmiernie dobrym stanie. Podobnie jak i fakt wielokrotnego zalewania mieszkania, odpadania tynku, przeprowadzania remontu w minimalnym (koniecznym) zakresie wskazuje, że – jak uczy doświadczenie życiowe – L. S., wynajmując mieszkanie studentom za niski czynsz, nie dążył do przywrócenia tego mieszkania do stanu świetności, jakie to mieszkanie ma już dawno za sobą. Co istotne, powodowie cofnęli wniosek o oględziny lokalu z uwagi na kolejne jego zalanie i konieczność przeprowadzenia remontu generalnego. Nie jest w ocenie sądu tym samym możliwe ustalenie, jak by tego powodowie chcieli, że wynajęte w dobrym stanie mieszkanie zostało przez pozwaną zniszczone przez używanie w sposób niezgodny z zawartą umową. Przeciwnie, pozwana wynajęła mieszkanie w złym stanie, następnie mieszkający tam studenci o to mieszkanie dbali, czyniąc za zgodą L. S. nakłady w postaci malowania ścian, co w 7-letnim okresie najmu było konieczne, dokonywali niezbędnych uszczelnień, napraw, etc., a następnie zwrócili je powodowi w takim stanie, jaki był adekwatny do stanu z chwili jego wydania pozwanej oraz okresu, w jakim lokal ten był użytkowany (7 lat) bez remontu. Co istotne, konieczność przeprowadzenia remontu widział sam powód, umawiając ekipy i interesując się tą kwestią, jeszcze zanim umowa została zakończona i zanim zgłosił jakiekolwiek pretensje z tego tytułu do pozwanej (lipiec 2019 roku). Po drugie, wiarygodność dowodu w postaci protokołu z marca 2020 roku jest mocno ograniczona, brak bowiem – jak wyżej wskazano – racjonalnej przyczyny, dlaczego powód zwlekał z tym pół roku, doskonale zdając sobie sprawę z zakończenia umowy. Obciążanie tym samym pozwanej odpowiedzialnością za stan mieszkania z chwili pół roku po zakończeniu umowy, po zaniedbaniu udokumentowania stanu z chwili zakończenia umowy, jest również nieuprawnione.

Niezależnie od tego mylą się powodowie, twierdząc, że obowiązujące prawo przewiduje odszkodowanie w formie „hipotetycznych kosztów”. Zgodnie bowiem z art. 363 § 1 k.c. naprawienie szkody może nastąpić bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Istnieją zatem dwa sposoby naprawienia szkody, albo restytucja naturalna, albo zapłata odszkodowania, obliczonego metodą różnicową (dyferencyjną) tj. przez porównanie stanu majątku z majątkiem, jaki by istniał, gdyby nie wyrządzenie szkody. Co istotne, w żadnym z tych przypadków poszkodowany nie doznaje wzbogacenia, albo bowiem sprawca szkody przywraca mu stan poprzedni in natura albo wypłaca odszkodowanie w wysokości rzeczywiście poniesionej straty lub utraconych korzyści (tj. albo różnicy w wartości między rzeczą uszkodzoną a nieuszkodzoną albo poniesionych kosztów naprawy, nigdy jednak kosztów nieponiesionych, które potencjalnie – gdyby poszkodowany chciał przywrócić rzecz do stanu sprzed szkody – musiałby ponieść). Wyjątek od ww. zasady z art. 363 § 1 k.c. występuje na gruncie spraw przeciwko ubezpieczycielom OC, a to z uwagi na wyłącznie pieniężny charakter świadczenia ubezpieczyciela i zapewnienie poszkodowanym, korzystającym z uprawnienia z art. 822 § 4 k.c. odpowiednika uprawnienia do żądania restitutio in integrum , jakie mieliby do sprawcy szkody (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 16 października 2019 r., II CSK 437/18 oraz w postanowieniu z 11 kwietnia 2019 r., III CZP 102/18). Nie jest jednak uprawnione twierdzenie, że każdy, komu wyrządzono szkodę, może – nie ponosząc żadnych kosztów – dochodzić poniesienia tych potencjalnie możliwych do poniesienia kosztów na zasadzie kosztorysowej. Tego typu rozumowanie opiera się na pomijaniu podstawowych zasad prawa odszkodowawczego, w tym zasady, zgodnie z którą poszkodowany nie może wzbogacić się na szkodzie. Skoro dowód z opinii biegłego był zgłoszony na fakt ustalenia tych hipotetycznych kosztów (powodowie dochodzili bowiem „nakładów koniecznych do przywrócenia lokalu oraz jego wyposażenia do stanu sprzed wydania lokalu pozwanej” k. 3 – a żądaniem tym, również w zakresie podstawy faktycznej, sąd zgodnie z art. 321 § 1 k.p.c. w zw. z art. 187 § 1 pkt 2 k.p.c. był związany) – był on zgłoszony na fakty nieistotne dla rozstrzygnięcia, skoro niezależnie od wysokości tych nakładów, i tak nie wynikałby z nich obowiązek ich zwrotu przez pozwaną, skoro powodowie nie wykazali ich rzeczywistego poniesienia, które dopiero skutkowałoby powstaniem po ich stronie szkody w rozumieniu art. 361 § 2 k.c., która jest przesłanką każdej odpowiedzialności odszkodowawczej, w tym i kontraktowej z uwagi na nienależyte wykonanie obowiązku z art. 675 k.c.

Sąd pominął też wniosek o zwrócenie się do urzędu skarbowego o sprawdzenie, czy pozwana wykazywała czynsz od państwa M. i P. jako koszty swojej działalności. Okoliczność ta nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, bowiem sposób i prawidłowość rozliczeń pozwanej z organami skarbowymi nie miała wpływu na treść stosunków prywatnoprawnych, które były przedmiotem niniejszego postępowania. Ustalenie przez sąd, że pozwana wykazywała te czynsze jako swoje koszty, prowadziłoby wyłącznie do wniosku, że nienależycie wywiązywała się ze swoich obowiązków podatkowych – jednakże sąd cywilny nie powinien dać się uwikłać w prowadzenie tego typu dochodzeń o charakterze w istocie karnoskarbowym. Analizując rzecz od drugiej strony – równie nieistotne byłoby badanie, czy L. S., a następnie M. S. odprowadzali podatek dochodowy od całej kwoty, jaką przekazywał im M. K., a jeśli tak – to w jaki sposób wyjaśnili w urzędzie skarbowym rozbieżność między treścią stosunku wynikającą z dokumentów a istniejącą w rzeczywistości.

IV. Ocena prawna

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

a)  roszczenia oparte na twierdzeniu o trwaniu umowy do ko ńca lutego 2020 roku

Bezspornym było, że do sierpnia 2019 r. wszystkie opłaty były uregulowane. Istota sporu sprowadzała się do oceny, czy w spornym okresie (wrzesień 2019 – luty 2020) strony nadal były związane umową najmu, czy też została ona wcześniej skutecznie rozwiązana.

Na wstępie należy podkreślić, że co do czynszu za mniejszy pokój brak legitymacji procesowej biernej pozwanej wynikał już z faktu, że wynajmowała ona (jak zostało to wyżej ustalone) wyłącznie jeden pokój dla swojego syna, natomiast w zakresie drugiego pokoju legitymowanym biernie mógłby być wyłącznie K. P. (1), jednakże jego umowa – analogicznie jak umowa pozwanej – została zakończona.

Sąd ustalił, że strony uzgodniły rozwiązanie umowy ze skutkiem na koniec sierpnia 2019 roku. Świadczy o tym niezbicie korespondencja między J. K. a M. S. z maja, lipca, sierpnia i września 2019 roku, referowana we wcześniejszej części uzasadnienia, której w ocenie sądu inaczej wytłumaczyć nie sposób. I tak oto J. K. już w maju zapowiedział powodowi, że w wakacje wyprowadzi się z lokalu, rozmawiali jedynie nad kwestią, czy nastąpi to w lipcu, czy w sierpniu. Ostatecznie uzgodnili, że najem skończy się z końcem sierpnia, stąd powód w lipcu umawiał ekipy, pod koniec sierpnia dokonał końcowych rozliczeń, które zostały na początku września przez pozwaną uregulowane, i wtedy też J. K. opłacił sprzątaczkę zorganizowaną przez powoda. Równolegle nastąpiło zdanie kluczy przez odesłanie ich pocztą.

Wprawdzie zgodnie z art. 77 § 2 k.c. rozwiązanie umowy zawartej w formie pisemnej wymaga zachowania formy dokumentowej, jednakże zgodnie z art. 74 § 1 k.c. jest to tzw. forma ad probationem (zawarta umowa nie przewidywała bowiem innego skutku, zob. k. 14-17), która, jak stanowi art. 74 § 2 k.c., nie sprzeciwia się dowodzeniu za pomocą osobowych środków dowodowych w razie uprawdopodobnienia faktu dokonania czynności (tu: rozwiązania umowy) za pomocą dokumentu – a takimi dokumentami są na gruncie niniejszej sprawy zapisy korespondencji zrelacjonowane we wcześniejszej części uzasadnienia (zob. art. 773 k.c. oraz k. 106, 108-112).

Kwestionowanie przez powoda umocowania J. K. do składania wiążących pozwaną oświadczeń dotyczących umowy najmu nie zasługiwało na uwzględnienie. Pozwana jednostronnie decyduje, kogo do czego umocowuje, a przeprowadzone postępowanie dowodowe, w tym zeznania pozwanej, M. K. oraz J. K. jasno dowodzą, że umocowała swojego syna. Współgra z tym również i fakt, że powód (chociażby niechętnie) prowadził z J. K. szereg rozmów i ustaleń, regularnie się z nim kontaktując w sprawach mieszkania (sam zeznał, że była to jedyna osoba, z którą miał kontakt). Jest to też zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, że dorosłe dzieci, wysłane przez rodziców na studia, jeśli są wystarczająco odpowiedzialne, przejmują od rodziców coraz więcej obowiązków, tak żeby stopniowo się usamodzielniać. Nie ulega też wątpliwości, że J. K. z prawnego punktu widzenia spełniał wszelkie wymogi do bycia pełnomocnikiem pozwanej, jak również i to, że skuteczność udzielenia pełnomocnictwa nie zależy od zachowania jakiejkolwiek formy (ani nawet od zakomunikowania tego innym osobom – jest to klasyczna czynność jednostronna, przy czym oświadczenie woli składa mocodawca pełnomocnikowi). Niezależnie od tego wskazać należy, że zgodnie z art. 103 § 1 k.c. potencjalną sankcją w razie braku umocowania byłaby tzw. bezskuteczność zawieszona umowy rozwiązującej, która wskutek późniejszej postawy pozwanej, chociażby zaprezentowanej na gruncie niniejszego postępowania, zostałaby sanowana przez tzw. potwierdzenie. Na marginesie należy wskazać, że gdyby przyjąć narrację powoda, okazałoby się, że jedyną osobą, która mogła zakończyć umowę, byłaby pozwana, z którą powód – jak sam przyznaje – nigdy nie miał kontaktu.

Również na marginesie zwrócić uwagę należy na fakt, że w umowie najmu § 16 przewidywał, że wynajmujący może w trybie natychmiastowym wypowiedzieć umowę gdy najemca zalega z zapłatą za czynsz przez okres dłuższy niż 7 dni albo w sytuacji kiedy najemca naraża lokal na zniszczenia. W takiej sytuacji, gdyby pozwana rzeczywiście zalegała z czynszem, zupełnie niezrozumiałe by było zachowanie powoda, który nie rozwiązał jej w trybie natychmiastowym we wrześniu 2019 r., tylko zwlekał z wypowiedzeniem umowy przez pół roku, szczególnie jeśli dodać do tego, że zauważył zniszczenia i brud w tym lokalu.

b)  roszczenia oparte na twierdzeniu o zwrocie lokalu z naruszeniem art. 675 § 1 k.c. (w pogorszonym stanie)

W myśl art. 675 § 1 k.c. po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Powództwo w tym zakresie podlegało oddaleniu jako nieudowodnione. Powodowie, na których spoczywał ciężar dowodu, musieliby wykazać, po pierwsze, że lokal został zdany w stanie pogorszonym, po drugie, że to pogorszenie nie jest następstwem prawidłowego używania, po trzecie, że to pogorszenie spowodowało w jego majątku szkodę w wysokości dochodzonego roszczenia.

Podkreślić należy, iż protokół został sporządzony pół roku po opuszczeniu lokalu przez syna pozwanej, a nade wszystko, że brak jest w ogóle protokołu z daty objęcia lokalu przez pozwaną. Tymczasem jak wynika z zeznań pozwanej i świadków (w szczególności świadków S. i (...), którzy wynajmowali to mieszkanie w 2012 roku), wynajmowane mieszkanie nie było wyremontowane, a jedynie w niezbędnym, minimalnym zakresie odświeżone, żeby w ogóle było zdatne do zamieszkania (należy mieć też na uwadze słowa zmarłego właściciela – L. S., przytoczone przez świadka, który mówił, że w tym mieszkaniu mieszał wraz z żoną, więc ma do niego sentyment, dlatego go nie remontował). Brak podstaw do przyjęcia stanu mieszkania w chwili wydania go pozwanej takiego, jak by to wynikało ze stanowiska strony powodowej. Brak jest tym samym podstaw do przypisania pozwanej odpowiedzialności za powstanie uszkodzeń, skoro nie można, bez narażenia się na zarzut arbitralności, ustalić, że uszkodzenia te powstały w toku trwania umowy najmu pozwanej.

Nieuniknione jest, że w trakcie trwania umowy doszło do kolejnych zadrapań czy zarysowań podłogi tudzież dalszego zdarcia lakieru, a także zużycia innych elementów mieszkania czy jego wyposażenia, zwłaszcza mając na uwadze fakt, ze mieszkanie wynajmowane było przez okres 7 lat. Natomiast zarzuty strony powodowej, iż stwierdzone uszkodzenia nie stanowią normalnego użytkowania rzeczy nie zasługują na uwzględnienie jako sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego. Jak powszechnie wiadomo, rzeczy zużywają się (mają pewien okres eksploatacji, czy też – patrząc na rzecz od innej strony - amortyzacji), również jeśli są prawidłowo eksploatowane. Mieszkania co kilka, kilkanaście lat poddaje się remontom. Wielokrotnie zły stan rzeczy potęguje tempo jej dalszego rozkładu. W szczególności zły stan powłoki lakierniczej sprzyja jej dalszemu łuszczeniu, zwiększaniu ubytków tej powłoki, zaczepiania się o jej krawędzie etc. Podobnie ruchomość klepki nie sprzyja utrzymaniu powłoki w świetności. W ocenie sądu, analiza materiału zdjęciowego przedłożonego przez powoda oraz zeznań świadków prowadzi do wniosku, że stopień zużycia lokalu wynikający ze zdjęć z marca 2020 roku jest adekwatny do stanu opisywanego przez świadków z momentu rozpoczęcia najmu i sposobu używania tego mieszkania przez 7 lat, jaki był ustalony z L. S. (zamieszkiwanie studentów).

Jeśli chodzi o malowanie ścian, sąd ustalił, że odbywało się ono za zgodą L. S. (wynajmującego), który pozwolił lokatorom na przemalowywanie ścian wedle własnego uznania. Ustalenia te, na ogólnych zasadach (art. 922 k.c.) wiążą również spadkobierców L. S., jeśli w wyraźny sposób ustaleń tych nie zmienili tj. nie zakomunikowali takiej zmiany najemcom. Tym samym pozwana nie jest odpowiedzialna wobec powodów za przemalowanie ścian.

Inne jeszcze rzekome uszkodzenia lokalu są (poza ich nieudowodnieniem co do sprawstwa pozwanej czy osób jej dzieci) na tyle błahe, że zupełnie nie uzasadniają wartości dochodzonego roszczenia. W szczególności zagipsowanie dziur w ścianach po kołkach rozporowych jest pracą „na jedno popołudnie”, dla większości osób niewymagającą nawet pomocy fachowca. Podobnie jak zmycie zabrudzeń po farbach akrylowych (tj. wodorozcieńczalnych) na ogół nie należy do trudnych, tymczasem powód nawet nie podjął takiej próby.

Na koniec należy wskazać, że obecnie powód przeprowadza remont lokalu po poważnym zalaniu, przy czym brak jest materiału pozwalającego przyjąć, że tenże remont, gdyby nie rzekome szkody wyrządzone przez pozwaną, byłby tańszy tudzież o mniejszym zakresie niż ten aktualnie przeprowadzany. Powodowie cofnęli wniosek o przeprowadzenie dowodu z oględzin ani nie przedstawili aktualnego stanu lokalu za pomocą innych środków dowodowych.

Należy też wskazać, że wyliczenia powodów zostały oparte na nieprzystających do realiów przedmiotowego mieszkania założeniach, jakoby niezbędne i celowe było na koszt pozwanej: cyklinowanie i lakierowanie starej podłogi, usuwanie starych warstw farb akrylowych ze ścian, położenie gładzi (której tam nigdy nie było!), akrylowanie, gruntowanie, malowanie wszystkich ścian – co stanowi 12 700 zł z dochodzonych 15 000 zł).

Jak chodzi o brak podstawy prawnej do dochodzenia hipotetycznych (nieponiesionych) kosztów, to poza tym, co wskazano w poprzedniej części uzasadnienia, dodać należy, że powodowie nie nabyli uprawnienia do wykonania zastępczego, takie bowiem uprawnienie służyłoby im dopiero w razie upoważnienia przez sąd (art. 480 § 1 k.c.), skoro nie wykazali, że zaistniał „wypadek nagły”, o którym mowa w art. 480 § 3 k.c., stąd argumentacja z k. 234 nie zasługuje na uwzględnienie. Podobnie na uwzględnienie nie zasługuje odwołanie się do specyfiki roszczeń dochodzonych przeciwko ubezpieczycielom OC (co wyjaśniono wcześniej) oraz do przewidzianej umową „odpowiedzialności materialnej”, zakres tej odpowiedzialności wyznaczają bowiem normy z art. 361 i 363 k.c., które nie przewidują możności dochodzenia hipotetycznych (nieponiesionych) kosztów.

V. Koszty procesu

O kosztach procesu orzeczono w myśl zasady odpowiedzialności za wynik sprawy, obciążając kosztami poniesionymi przez pozwaną w całości powodów jako stronę przegrywającą sprawę. Zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. przegrywający obowiązany jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na koszty procesu poniesione przez pozwaną złożyło się wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 3600 zł (§ 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa w wysokości 17 zł tj. łącznie 3 617 zł. Mając na uwadze, że udział powodów w sprawie był znacząco różny – powódka dochodziła bowiem z uwagi na swój udział w spadku ¾ roszczenia, a powód – ¼ roszczenia – sąd zgodnie z art. 105 § 1 zd. 2 k.p.c. obciążył powodów obowiązkiem zwrotu kosztów pozwanej w takim właśnie stosunku, zasądzając od powoda M. S. 904,25 zł, a od powódki G. S. – 2 712,75 zł.

W tym samym stosunku sąd na podstawie art. 113 ust. 1 u.k.s.c. w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 105 § 1 zd. 2 k.p.c. obciążył powodów wydatkami tymczasowo pokrytymi ze środków Skarbu Państwa w postaci przyznanych świadkom zwrotów kosztów stawiennictwa.

Stosowanie do art. 80 ust. 1 u.k.s.c. w zw. z art. 84 ust. 2 u.k.s.c. sąd zwrócił powodowi niewykorzystaną zaliczkę.

Z. ądzenia:

- odnotować uzasadnienie;

- odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powodów adw. Komarowi przez umieszczenie w portalu informacyjnym.

W., 20 kwietnia 2022 roku asesor sądowy Mateusz Janicki