Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 maja 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Małgorzata Kuracka (spr.)

Sędziowie: SA Aldona Wapińska

SO (del.) Aleksandra Kempczyńska

Protokolant: sekr. sądowy Agnieszka Pawłowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2014 r. w Warszawie

sprawy z powództwa H. K.

przeciwko (...) S.A. (...)w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 18 lipca 2013 r.

sygn. akt XXV C 1425/12

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 1759/13

UZASADNIENIE

Powódka H. K. wniosła o zasądzenia na jej rzecz od pozwanej (...) Spółka Akcyjna (...) z siedzibą w W. kwoty 1 365 550,06 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 27 lipca 2012 r. do dnia zapłaty, a także zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 18 lipca 2013 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo i orzekł o kosztach procesu.

Rozstrzygnięcie Sądu I instancji zapadło na podstawie następujących ustaleń i rozważań.

W dniu 02 czerwca 2010 r., pozwana (...) S.A. (...), działająca ówcześnie pod firmą (...) S.A. (...) z siedzibą w W., zawarła z powódką H. K. i jej synami: A. K. i B. K. warunkową umowę zbycia praw i roszczeń, warunkową przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży, umowę poręczenia w formie aktu notarialnego, sporządzonego przed notariuszem w W. - P. K., za rep. A nr (...). Zgodnie z treścią tej umowy:

- powódka oświadczyła, że przysługują jej, jako jedynej spadkobierczyni poprzednich właścicieli, prawa i roszczenia (zwane roszczeniami dekretowymi) wynikające z przejścia na własność Skarbu Państwa (na podstawie dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...)) nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) (obecnie J. K. 1/29), wchodzącej w skład działki gruntu nr (...) (podzielonej na działki gruntu nr (...)), dawniej objętej wykazem hipotecznym księgi wieczystej pod nazwą (...) nr (...), na datę zawarcia umowy objętej księgą wieczystą nr (...), będącej w użytkowaniu wieczystym pozwanej (§ 1 ust. 5 umowy).

Pozwana oświadczyła, że na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta (...) W. z 13 listopada 2009 r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwanej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z lokalami usługowymi, handlowymi i biurowymi w parterach, garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną, infrastrukturą komunikacyjną, zjazdami i zagospodarowaniem terenu przy ul. (...) w W., na terenie działek ewidencyjnych nr (...) i części działek ewidencyjnych nr (...) (powstałej z podziału działki ewidencyjnej nr (...), z obrębu (...); a na podstawie wskazanej decyzji pozwana realizować będzie na nieruchomości inwestycję pod tymczasową nazwą O. (§ 1 ust. 6 in fine umowy).

Powódka oświadczyła, że przelewa na rzecz pozwanej ogół praw i roszczeń, wynikających z przejścia na własność Skarbu Państwa nieruchomości przy ul. (...) (obecnie przy ul. (...)); wartość tych roszczeń strony zgodnie określiły na kwotę 2 450 692 zł; a pozwana oświadczyła, że przelew opisanych roszczeń nabywa, pod warunkiem zawieszającym uzyskania przez powódkę, w ramach toczącego się przed Ministrem Infrastruktury postępowania administracyjnego pod numerem (...) w sprawie stwierdzenia nieważności orzeczenia administracyjnego Prezydium Rady Narodowej m.(...) W. nr (...) z 31 sierpnia 1951 r., odmawiającego J. i S. małżonkom S. przyznania prawa własności czasowej do gruntu nieruchomości (...) położonej przy ulicy (...) (tj. przed ewentualnym rozstrzygnięciem sądu administracyjnego), ostatecznej w administracyjnym toku instancji i nie zaskarżonej do sądu administracyjnego, decyzji Ministra Infrastruktury w przedmiocie stwierdzenia w całości lub w części nieważności orzeczenia administracyjnego z 31 sierpnia 1951 roku, L.dz. (...) Prezydium Rady Narodowej m.(...) W., a powódka na powyższe wyraziła zgodę (§ 2 ust. 1 umowy).

Pozwana oświadczyła, że w zamian za przelane roszczenia zobowiązuje się:

a). wybudować budynek, w ramach I etapu inwestycji w W. przy ul. (...), w którym znajdować się będzie sześć szczegółowo opisanych lokali mieszkalnych, każdy o powierzchni około 60 m 2,

b). ustanowić odrębną własność opisanych wyżej lokali mieszkalnych wraz z prawami z nimi związanymi oraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz przenieść na rzecz powódki prawo własności przedmiotowych lokali mieszkalnych wraz z prawami z nimi związanymi, o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej nie mniej niż 360 m2, z zastrzeżeniem wyniku obmiaru, o którym mowa w § 2 ust. 2 lit. a umowy (§ 2 ust. 2 lit. b umowy),

c). przekazać na rachunek bankowy powódki kwotę 100 000 zł, w terminie 14 dni od podpisania umów przyrzeczonych, o których mowa w § 2 ust. 2 lit. b umowy (§ 2 ust. 2 lit. c umowy),

d). pokryć wszelkie ewentualne zobowiązania podatkowe w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych obciążające powódkę w związku z odpłatnym zbyciem roszczeń, o których mowa w § 2 ust. 1 umowy oraz wykonania świadczenia pieniężnego, o którym mowa w § 2 ust. 2 lit. c umowy, a nadto mogących powstać w wyniku przekazania kwot wskazanych w § 2 ust. 2 lit. c i d umowy.

Powódka oświadczyła, że w zamian za roszczenia przelane w § 2 ust. 1 umowy, o wartości 2 450 692 zł, zobowiązuje się nabyć prawo własności lokali mieszkalnych opisanych w § 2 ust. 2 lit. a i b umowy oraz przyjąć świadczenia pieniężne, o których mowa w § 2 ust. 2 lit. a i b umowy (§ 2 ust. 2 in fine umowy),

- strony umowy zgodnie oświadczyły, że zawarcie umów zbycia na rzecz powódki prawa własności lokali mieszkalnych, opisanych § 2 ust. 2. lit. a umowy, nastąpi pod następującymi warunkami:

a) uzyskania przez powódkę ostatecznej w administracyjnym toku instancji i nie zaskarżonej do sądu administracyjnego, decyzji Ministra Infrastruktury w przedmiocie stwierdzenia w całości lub w części nieważności orzeczenia administracyjnego z 31 sierpnia 1951 r., opisanej szczegółowo w § 2 ust. 1 umowy (§ 2 ust. 3 lit. a umowy),

b) uzyskania przez pozwaną ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku wzniesionego w ramach I etapu inwestycji na nieruchomości położonej w W., przy ulicy (...), prowadzonej na podstawie decyzji Prezydenta m.(...) W. nr (...) z 13 listopada 2009 r. (§ 2 ust. 3 lit. b umowy), przy czym zawarcie umów zbycia na rzecz powódki prawa własności opisanych w § 2 ust. 2 lit. a umowy lokali mieszkalnych nastąpi bądź w terminie 3 miesięcy licząc od dnia, w którym decyzja - pozwolenie na użytkowanie - stała się ostateczna, bądź w terminie 49 miesięcy od dnia zawarcia umowy z 02 czerwca 2010 r., w zależności od tego który z wymienionych terminów będzie wcześniejszy, z zastrzeżeniem, że zawarcie umów nie nastąpi przed ziszczeniem się warunku zawieszającego, określonego w § 2 ust. 3 lit. a umowy (§ 2 ust. 3 po lit. b umowy).

Powódka oświadczyła też, że zobowiązuje się:

1) w terminie 14 dni od dnia ziszczenia się warunku zawieszającego, o którym mowa w § 2 ust. 1 umowy, przekazać pozwanej wszelkie dokumenty, będące w posiadaniu powódki, związane z roszczeniami, o których mowa w § 1 ust. 5 umowy (§ 2 ust. 3 pkt 1 umowy),

2) na żądanie pozwanej złożyć - na koszt pozwanej - oświadczenie potwierdzające fakt zbycia roszczeń na rzecz pozwanej, a to dla celów ewentualnych postępowań administracyjnych lub sądowych (§ 2 ust. 3 pkt 2 umowy).

Strony umowy zgodnie oświadczyły również, że w przypadku gdy ziści się warunek zawieszający opisany w § 2 ust. 1 umowy, a pozwana nie wykona zobowiązań o których mowa w § 2 ust. 2 lit. a i b umowy, to:

1) powódka uprawniona będzie, po upływie terminu 49 miesięcy od dnia zawarcia umowy z 02 czerwca 2010 r. lub w terminie 3 miesięcy licząc od dnia, w którym decyzja - pozwolenie na użytkowanie, o której mowa w § 2 ust. 3 lit. b umowy - stała się ostateczna, w zależności od tego który z wymienionych terminów będzie wcześniejszy, bądź do żądania odszkodowania umownego w kwocie 1 476 000 zł, bądź do żądania wykonania przez pozwaną zobowiązań o których mowa w § 2 ust. 2 umowy, na co powódka wyraziła zgodę (§ 3 ust. 1 pkt 1 umowy),

2) pozwana uprawniona będzie po upływie 55 miesięcy od dnia zawarcia umowy z 02 czerwca 2010 r. do zwolnienia się z obowiązków określonych w § 2 ust. 2. lit. a i b umowy, poprzez zapłatę na rzecz powódki odszkodowania umownego w kwocie 1 476 000 zł, na co powódka wyraża zgodę (§ 3 ust. 1 pkt 2 umowy).

Strony zgodnie oświadczyły, że zapłata odszkodowania umownego w kwocie 1 476 000 zł, o którym mowa w § 3 ust. 1 umowy, nie zwalnia jednak pozwanej z obowiązków określonych § 2 ust. 2, lit. c i d umowy (§ 3 ust. 2 pkt 1 umowy).

Pozwana oświadczyła, że zobowiązuje się wobec powódki, iż w terminie 7 dni od dnia ziszczenia się warunku zawieszającego, o którym mowa w § 2 ust. 1 umowy, złoży oświadczenie z podpisami notarialnie poświadczonymi o wyrażeniu zgody na ujawnienie praw i roszczeń powódki o ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych i przeniesienie ich prawa własności na powódkę, na zasadach wynikających z umowy, w dziale III właściwej księgi wieczystej; pozwana zobowiązała się nadto do nie składania wniosków o wykreślenie praw i roszczeń, o których mowa wyżej z przedmiotowej księgi wieczystej, do momentu całkowitego wykonania umowy; strony zgodnie oświadczyły, że w przypadku naruszenia powyższych zobowiązań pozwana zapłaci na rzecz powódki karę umowną w kwocie równej 5 000 zł, przy czym zapłata kary umownej nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych (§ 7 umowy).

Strony zgodnie oświadczyły też, że umowa wchodzi w życie w terminie 14 dni, pod warunkiem zaakceptowania jej treści przez radę nadzorczą pozwanej, na co powódka wyraziła zgodę (§ 9 umowy).

W dniu 9 czerwca 2010 r., rada nadzorcza pozwanej wyraziła zgodę na zawarcie umowy z 02 czerwca 2010 r.

Decyzją nr (...) z 15 marca 2011 r., wydaną na skutek rozpatrzenia wniosku H. K., Minister Infrastruktury stwierdził nieważność orzeczenia administracyjnego Prezydium Rady Narodowej m.(...) W. nr (...) z 31 sierpnia 1951 r.

Postanowieniem z 22 września 2011 r., wydanym na skutek rozpoznania wniosku (...) S.A. (...) z siedzibą w W. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Infrastruktury nr (...) z 15 marca 2011 r., Minister Infrastruktury stwierdził uchybienie terminu do złożenia wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Pismem z 5 grudnia 2011 r., pozwana wezwała powódkę do złożenia oświadczenia, potwierdzającego fakt zbycia roszczeń dekretowych w rozumieniu umowy z 02 czerwca 2010 r. W odpowiedzi, pismem z 9 stycznia 2012 r., złożonym pozwanej w dniu 12 stycznia 2012 r., powódka zwróciła się do pozwanej o: wyjaśnienie powodów odmiennego oznaczenia nieruchomości w załączonym do pisma pozwanej wzoru oświadczenia, potwierdzenie gotowości wykonania przez pozwaną § 7 umowy z 02 czerwca 2010 r. oraz udzielenie informacji, na jakim etapie znajduje się realizacja inwestycji o tymczasowej nazwie O..

Pismem z 1 marca 2012 r., pozwana powiadomiła powódkę, że zbyła na rzecz (...) S.A. z siedzibą w W. prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości przy ul. (...), w skład której wchodzi m. in. d. działka gruntu opatrzona miejskim hipotecznym Nr. (...). W tym samym piśmie, pozwana potwierdziła zamiar wywiązania się z zobowiązań z umowy z 02 czerwca 2010 r. i podtrzymała prośbę o złożenie przez powódkę oświadczenia o dokonanym przelewie roszczeń dekretowych.

W odpowiedzi, pismem z 4 marca 2012 r., złożonym pozwanej w dniu 20 marca 2012 r., powódka wyraziła zaniepokojenie treścią otrzymanych informacji i zwróciła się do pozwanej o udzielenie informacji, określonych w piśmie z 09 stycznia 2012 r. oraz wskazanie, w jaki sposób pozwana zabezpieczyła możliwość wywiązania się z zobowiązań, określonych w § 2 ust. 2 umowy z 2 czerwca 2010 r.

Pismem z 2 kwietnia 2012 r., pozwana zapewniła powódkę, że wywiąże się z zobowiązań z umowy z 2 czerwca 2010 r. i przedstawiła ocenę, iż wywiązanie się z tych zobowiązań nie jest uzależnione od posiadania przez pozwaną tytułu prawnego do wskazanych w umowie nieruchomości i może nastąpić nawet pomimo przeniesienia praw z decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz (...) S.A. Z uwagi jednak na wpisanie (...) S.A. do księgi wieczystej jako użytkownika wieczystego nieruchomości, pozwana nie może złożyć oświadczenia o wpisaniu roszczeń powódki do księgi wieczystej i dlatego uznaje konieczność zapłaty na rzecz powódki kary umownej w wysokości 5 000 zł, która to kwota zostanie przelana na rachunek bankowy powódki w terminie 2 dni roboczych od doręczenia pozwanej oświadczenia powódki o przelewie roszczeń dekretowych. W tym ostatnim celu, pozwana zaprosiła powódkę do stawiennictwa we wskazanej kancelarii notarialnej.

Pismem z 12 lipca 2012 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty 1 044 000 zł, w tym kwoty 5 000 zł tytułem kary umownej oraz kwoty 1 039 000 zł tytułem odszkodowania, a także do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od wymienionych kwot, w wysokości 321 550,06 zł. Jako podstawę swoich roszczeń powódka powołała niewywiązanie się pozwanej z zobowiązania, określonego w § 7 umowy z 02 czerwca 2010 r. W piśmie tym, powódka wyraziła też ocenę, że to do jej wyboru pozostawione zostało, czy żądać będzie ustanowienia i przeniesienia na jej rzecz praw własności 6 lokali, czy też zapłaty odszkodowania; przy wyborze sposobu zaspokojenia rozstrzygające znaczenie miałaby wartość każdego z roszczeń, a zbycie nieruchomości przez pozwaną uniemożliwiło zaspokojenie roszczeń o przeniesienie praw własności lokali.

W rozważaniach prawnych Sąd Okręgowy przypomniał treść art. 354 § 1 k.c. i 471 k.c. i wskazał, iż w postępowaniu niniejszym powódka nie dochodzi odszkodowania umownego, w tym kary umownej, lecz wyłącznie odszkodowania wyliczonego jako różnica między wartością lokali, których własność pozwana miała przenieść na powódkę , a wartością odszkodowania umownego powiększonego o wartość należnego podatku dochodowego.

W tych okolicznościach, kluczowego znaczenia nabiera ocena, czy pozwana zobowiązana jest do przeniesienia własności lokali na powódkę, a jeżeli tak - to kiedy zobowiązanie to stało albo stanie się wymagalne i czy niewywiązanie się z tego zobowiązania skutkuje powstaniem szkody po stronie powódki.

W powołanym przez powódkę § 3 ust. 1 pkt 1 umowy z 2 czerwca 2010 r., przyznano jej prawo do żądania bądź odszkodowania umownego w kwocie 1 476 000 zł bądź wykonania przez pozwaną zobowiązań, o których mowa w § 2 ust. 2 umowy, to jest, w szczególności, zobowiązań do wybudowania bliżej wskazanych budynków, ustanowienia i przeniesienia na powódkę prawa własności bliżej wskazanych lokali w wymienionych budynkach oraz pokrycia ewentualnych, obciążających powódkę, bliżej określonych zobowiązań z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych.

Przytoczona treść § 3 ust. 1 pkt 1 umowy z 02 czerwca 2010 r. wskazuje jasno, że pozwana jest na podstawie wskazanego postanowienia umownego zobowiązana w ten sposób, że wykonanie zobowiązania może nastąpić przez spełnienie jednego z kilku świadczeń. W takim przypadku, wybór świadczenia należy w zasadzie do dłużnika, chyba że z czynności prawnej, z ustawy lub z okoliczności wynika, iż uprawnionym do wyboru jest wierzyciel lub osoba trzecia (zobowiązanie przemienne - art. 365 § 1 k.c.).

Użyte w omawianym postanowieniu umownym sformułowanie H. K. uprawniona będzie (...) bądź do żądania odszkodowania umownego (...) bądź do żądania wykonania (...) zobowiązań o których mowa w § 2.2. niniejszego aktu wskazywało zdaniem Sądu Okręgowego, że zgodnie z wolą stron wybór świadczenia został pozostawiony powódce.

Wyboru dokonywa się przez złożenie oświadczenia drugiej stronie (art. 365 § 2 k.c.). Oświadczenia takiego powódka jednak w ocenie Sądu I instancji nie złożyła.

Nie zawiera go zwłaszcza żadne z ujawnionych, pozaprocesowych pism powódki do pozwanego. Na bliższą uwagę zasługuje tu zwłaszcza treść ostatniego z tych pism (pisma z 12 lipca 2012 r.). W piśmie tym, sporządzonym przez profesjonalnego pełnomocnika, powódka wymienia kryteria, jakie wzięłaby pod uwagę przy dokonywaniu wyboru (k. 67), co potwierdza, że na datę sporządzenia pisma wybór ten nie został jeszcze, dokonany. Co więcej, powódka zajmuje w piśmie stanowisko, iż zaspokojenie jej roszczeń poprzez ustanowienie i przeniesienie na jej rzecz praw własności lokali stało się - na skutek zbycia nieruchomości (właściwie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości) osobie trzeciej - niemożliwe. Logiczne jest zatem, że pismo z 12 lipca 2012 r. nie może być interpretowane jako wybranie wskazanego sposobu zaspokojenia roszczeń powódki.

Analogiczną ocenę odnieść można do pozwu, którego uzasadnienie również zawiera ocenę, iż pozwana nie może zadośćuczynić żądaniu ustanowienia prawa odrębnej własności 6 ww. lokali.

Skoro zaś zarówno pismo z 12 lipca 2012 r., jak i pozew sporządzone zostały przez profesjonalnego pełnomocnika, to interpretowane być powinny ściśle, zgodnie z ich brzmieniem. Nie jest natomiast dopuszczalne dekodowanie treści tych pism w sposób jaskrawo odmienny od ich jasnego brzmienia, ale korzystny z punktu widzenia interesów powódki.

Powódka żąda zaś w niniejszym procesie tylko i wyłącznie spełnienia świadczeń pieniężnych, a nie dochodzi, w szczególności, zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia woli, potrzebnego do ustanowienia lub przeniesienia prawa własności lokalu.

Już zatem z tego powodu, że powódka nie dokonała skutecznie wyboru świadczenia, polegającego na ustanowieniu i przeniesieniu na jej rzecz praw własności lokali, nie sposób w ocenie Sądu Okręgowego było przyjąć, iż pozwana miała obowiązek świadczenie to spełnić, a jego niespełnienie skutkowało powstaniem szkody po stronie powódki.

Sąd I instancji zaznaczył przy tym, że spełnienie przez pozwaną drugiego ze świadczeń alternatywnych nie mieści się w granicach żądania pozwu w niniejszej sprawie. Nawet jednak, gdyby przyjąć, że wybór świadczenia został przez powódkę dokonany (najpóźniej w pozwie, czyli ze skutkiem wobec pozwanej od momentu doręczenia jej odpisu pozwu), to i tak nie doprowadziłoby to do uwzględnienia powództwa. W wypadku, gdyby powódce przysługiwało roszczenie o ustanowienie i przeniesienie na jej rzecz praw własności lokali, a prawo takie, z winy pozwanej, nie zostałoby ustanowione i przeniesione na rzecz powódki, to po stronie powódki powstałaby szkoda.

Sąd Okręgowy podkreślił też, że zgodnie z treścią umowy, pozwana nie była zobowiązana do zwrotnego przeniesienia tzw. roszczeń dekretowych na powódkę, ale tylko do - gdy powódka takie świadczenie skutecznie wybierze - ustanowienia i przeniesienia praw własności lokali. To zatem wartość owych lokali, a nie - jak sugeruje pozwana - wartość przeniesionych tzw. roszczeń dekretowych stanowiłaby podstawę obliczenia wartości szkody powódki. Rzecz jednak w tym, że sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.c.). Na chwilę tę, w ustalonych okolicznościach faktycznych, nie jest zaś w ogóle możliwe stwierdzenie istnienia szkody.

W treści § 3 ust. 1 pkt 1 umowy z 2 czerwca 2010 r., strony umowy wyraźnie określiły termin wymagalności określonego w tym postanowieniu umownym zobowiązania przemiennego. Termin ten następuje mianowicie po upływie 49 miesięcy od dnia zawarcia umowy lub w terminie 3 miesięcy licząc od dnia, w którym decyzja - pozwolenie na użytkowanie, o której mowa w § 2 ust. 3 lit. b umowy stała się ostateczna, w zależności ód tego, który z wymienionych terminów będzie wcześniejszy.

W braku danych, by doszło do wydania wskazanej decyzji (a tym bardziej do nabycia przez nią przymiotu ostateczności), Sąd Okręgowy przyjął, że roszczenie powódki z § 3 ust. 1 pkt 1 umowy stanie się wymagalne z upływem terminu 49 miesięcy od daty zawarcia umowy, to jest z końcem dnia 2 lipca 2014 r. (art. 112 k.c.).

Pozornie mogłoby się wydawać, że okoliczność, iż termin ten jeszcze nie nastąpił, nie wpływa na istnienie roszczenia, a jedynie skutkuje brakiem jego wymagalności. W warunkach jednak, gdy powódka domaga się zapłaty odszkodowania, wyliczonego w oparciu o wartość lokali, powstaje pytanie, na jaki moment należy ustalać ową wartość.

Za oczywiste Sąd Okręgowy uznał, iż nie sposób przypisywać dłużnikowi niewykonania zobowiązania (a tym samym odpowiedzialności odszkodowawczej za niewykonanie zobowiązania), gdy termin do spełnienia świadczenia jeszcze nie upłynął, a świadczenie nie stało się niemożliwe do spełnienia przez dłużnika. W ocenie Sądu pozwana jest w stanie wykonać zobowiązanie z § 3 ust. 1 pkt 1 umowy z 02 czerwca 2010 r.. Oznacza to, że szkoda, wynikła z nieustanowienia i nie przeniesienia własności lokali powstać może po stronie powódki najwcześniej w dniu 03 lipca 2014 r., przy czym o wysokości, a wręcz o bycie tej szkody przesądzi wartość lokali z tej właśnie (najwcześniej) daty. Nie sposób natomiast przewidzieć jak wówczas będzie wartość lokali.

Co więcej, zdaniem Sądu Okręgowego, skoro termin wymagalności roszczenia powódki z § 3 ust. 1 pkt 1 umowy z 2 czerwca 2010 r. jeszcze nie nastąpił, to nie sposób wykluczyć, że pozwana roszczenie to zaspokoi, zwłaszcza, że - wbrew zapatrywaniom powódki - jest ono nadal możliwe do spełnienia.

W szczególności, zbycie przez pozwaną prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. (...) nie wyklucza wykonania przez pozwaną, powołanych w §3 ust. 1 pkt 1 umowy z 02 czerwca 2010 r., czynności określonych w § 2 ust. 2 tej umowy.

Treść umowy wskazuje, że rzeczywistym zamiarem powódki - rozumianym i akceptowanym przez pozwaną - było nabycie prawa własności sześciu bliżej określonych lokali mieszkalnych, zgodnie z § 2 ust. 2 lit. b umowy, natomiast - wbrew temu, co mogłoby sugerować literalne odczytanie § 2 ust. 2 lit. a w zw. z § 3 ust. 1 pkt 1 umowy - nie miało istotnego znaczenia, czy budynek, mieszczący te lokale, wybuduje osobiście pozwana. W szczególności, z żadnych ustaleń stron nie wynika, by powódka zabroniła pozwanej skorzystania z podwykonawców, czy wręcz zlecenia wykonania wszelkich robót budowlanych, łącznie z nadzorem, podmiotowi trzeciemu. Dla powódki ważne było jedynie, by lokale posiadały skonkretyzowane parametry techniczne i inne właściwości, zgodne z umową.

Skoro więc istotą umowy jest zobowiązanie do przeniesienia na powódkę w przyszłości własności bliżej określonych (choć jeszcze nieistniejących) lokali, to zobowiązanie w takiej postaci może być nadal wykonane przez pozwaną, choć będzie to wymagało od pozwanej uprzedniego nabycia odpowiednich lokali od ich właściciela (najpewniej od (...) S.A.).

Jeżeli zaś pozwana - czego na chwilę zamknięcia rozprawy nie sposób wykluczyć - przeniesie w stosownym terminie prawo własności takich lokali na powódkę, to po stronie powódki nie powstanie roszczenie odszkodowawcze.

Świadczenia, określone w § 2 ust. 2 lit. c i d umowy, są natomiast świadczeniami pieniężnymi, dlatego dla ich spełnienia całkowicie obojętnym jest, czy pozwana pozostaje użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Sąd Okręgowy uznał zatem, że na chwilę zamknięcia rozprawy w niniejszej sprawie, dochodzone roszczenie nie tylko nie powstało, ale nie jest nawet jasne, czy w ogóle powstanie. Stąd też, bezprzedmiotowym było określanie terminu wymagalności takiego roszczenia, a powództwo podlegało oddaleniu w całości.

Apelację od powyższego wyroku złożyła powódka, która zaskarżając orzeczenie w całości, zarzuciła Sądowi I instancji:

1) nierozpoznanie istoty sprawy przez oczywiście błędne przyjęcie, iż powódka w niniejszym postępowaniu dochodzi zapłaty odszkodowania - z tytułu szkody poniesionej wskutek braku możliwości wykonania przez pozwaną zobowiązania określonego w § 3 ust. 1 pkt 1 warunkowej umowy zbycia praw i roszczeń, warunkowej przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży i umowy poręczenia (Rep. A Nr (...)) z 2 czerwca 2010 r., polegającego na ustanowieniu prawa odrębnej własności 6 lokali mieszkalnych i przeniesieniu ich na powódkę - wyliczonego jako różnica pomiędzy wartością lokali, do których ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia na powódkę zobowiązana była pozwana, a wartością odszkodowania umownego, powiększonego o wartość należnego podatku dochodowego od osób fizycznych, podczas gdy powódka w niniejszym postępowaniu dochodzi na podstawie § 7 ww. umowy zapłaty kary umownej w kwocie 5.000 zł., powiększonej o odszkodowanie wynikające z braku złożenia przez pozwaną oświadczenia, wyrażającego zgodę na ujawnienie w księdze wieczystej, zgodnie z ww. umową, roszczeń powódki o ustanowienie odrębnej własności 6 lokali mieszkalnych i przeniesienia ich własności na powódkę, a zatem pozbawieniem powódki możliwości ujawnienia jej roszczeń w księdze wieczystej, w sytuacji, gdy:

- pozwana zbyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której wybudowane miały być budynki z tymi lokalami,

- pozwana nie zabezpieczyła w umowie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości roszczeń powódki,

- nabywca najprawdopodobniej zmienił pozwolenie na budowę w ten sposób, iż lokale te nie zostaną wybudowane,

- pozwana oświadczyła, iż zamierza wywiązać się ze swojego zobowiązania wobec powódki przez zapłatę odszkodowania umownego;

2) obrazę prawa procesowego - art. 227 k.p.c. - mającą wpływ na jego treść, polegającą na błędnym:

- oddaleniu wniosków dowodowych powódki o przesłuchanie w charakterze świadków A. K. i B. K. oraz dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego,

- nieuwzględnieniu wniosku o zobowiązanie pozwanej do przedstawienia umowy przedwstępnej sprzedaży oraz umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i przeprowadzenie z nich dowodu,

- nieuwzględnieniu wniosku o zwrócenie się do (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo - akcyjna o nadesłanie stosownych informacji - w tym m.in. odnośnie tęgo czy na nieruchomości nabytej od (...) S.A. (...) przy ul. (...) w W. realizuje

budowę, bądź zrealizował budowę budynków mieszkalno - usługowych na podstawie decyzji Prezydent m.(...) W. nr (...) z 13 listopada 2009 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, a także czy pozwolenie to zostało zmienione, a jeśli tak, to o nadesłanie zmienionego pozwolenia budowlanego - i przeprowadzenie dowodu z tych informacji, pomimo, iż dowody te miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Podnosząc powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w Warszawie do ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem o kosztach postępowania apelacyjnego.

Pozwana w odpowiedzi na apelację wniosła o oddalenie apelacji w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja okazała się zasadna, w związku z czym skutkowała uchyleniem zaskarżonego wyroku i przekazaniem sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Słuszny okazał się przede wszystkim zarzut nierozpoznania istoty sprawy. Należy bowiem zauważyć, iż Sąd nie rozpoznał żądania będącego przedmiotem pozwu i jasno popieranego w toku procesu /vide: pismo procesowe powódki z dnia 25.04.2013 r.- k 143 i nast./. Roszczenie to zostało oparte na § 7 umowy notarialnej z dnia 2.06.2010 r., zgodnie z którym pozwana, w szczegółowo określonym terminie 7-dniowym, zobowiązała się złożyć oświadczenie o wyrażeniu zgody na ujawnienie w dziale III właściwej księgi wieczystej praw i roszczeń H. K. o ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych i przeniesienie na nią ich prawa własności na zasadach wynikających z niniejszego aktu. Powódka upatruje szkody w tym, że pozwana nie złożyła takowego oświadczenia, z czego - wobec niemożności zastosowania art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i w konsekwencji braku możliwości dochodzenia roszczenia w stosunku do (...) S.A. - wynikają negatywne implikacje dla powódki. Sąd nie rozważył przesłanek tak określonego na kanwie niewykonania § 7 umowy roszenia powiązanego z treścią art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, natomiast zajął się od razu kwestią „określoności” szkody, sposobu jej wyliczenia i wymagalności żądania, które upatrywał w treści § 3 umowy/ i wiązał z pozbawieniem wyboru roszczenia z § 3 ust.1 umowy, z czym ostatecznie polemizował/. Co więcej, Sąd Okręgowy na wstępie rozważań prawnych zaznaczył między innymi, że powódka nie dochodzi kary umownej /str. 7 uzasadnienia- k. 235/, tymczasem powódka jasno wskazała -wręcz przeciwnie - że dochodzi kary umownej w kwocie 5000 z tytułu niewykonania § 7 umowy oraz nadto odszkodowania na zasadach ogólnych odpowiedzialności kontraktowej, względnie deliktowej /cytowane wyżej pismo procesowe powódki – k. 145, 146, 150/. Innymi słowy w ramach kwoty 1 044 000 zł /obliczonej jako różnica iloczynu 360 m2 i 7.000 zł/m2 i 1.476.000 zł/ powódka dochodzi też kary umownej 5000 zł, co oznacza, iż dochodzi w istocie odszkodowania w wysokości nieco mniejszej, przewyższającej tę karę, tj. 1 039 000 zł, następnie do kwoty 1 044 000 zł dolicza wartość podatku, co daje należność 1 365 550, 06 zł dochodzoną pozwem. Oznacza to, iż zanim Sąd przystąpił do oceny wysokości szkody oraz wymagalności potencjalnego żądania najpierw winien ocenić przesłanki wyżej wskazanego żądania, które jest przedmiotem powództwa /a więc przede wszystkim: czy doszło do inkryminowanego zaniechania pozwanej, a jeżeli tak to czy stanowiło to naruszenie postanowień umowy, jakie z tego wynikają ewentualne negatywne implikacje dla powódki, czy istnieje normalny związek przyczynowy pomiędzy tym zaniechaniem a ewentualną szkodą etc./ Należało dokonać stosownych ustaleń faktycznych, a następnie analizy prawnej w płaszczyźnie art. 471 k.c. art 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i art. 483 k.c. i art. 484 k.c., mając na względzie § 7 umowy. Dopiero w przypadku pozytywnych konstatacji co do powyższych przesłanek należało rozważyć wymagalność roszczenia oraz prawidłowość wyliczenia szkody. Należało również odnieść się do wskazywanej przez powódkę argumentacji w płaszczyźnie ewentualnej odpowiedzialności deliktowej, który to aspekt sprawy w ogóle pominął Sąd Okręgowy, pozostawiając go poza obrębem jakichkolwiek rozważań. W tej sytuacji wobec nierozpoznania istoty sprawy zaskarżony wyrok na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. podlegał uchyleniu, a sprawa przekazaniu Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd dokona stosownych ustaleń faktycznych, mając na uwadze podstawy faktyczne i podstawy prawne dochodzonego przez powódkę roszczenia, w szczególności podejmie decyzję co do wniosków dowodowych z dokumentów i informacji, które wnioskowała strona powodowa, a co do których Sąd I instancji w ogóle się nie wypowiedział , względnie podejmie dalsze decyzje dowodowe stosownie do stanu sprawy. Następnie Sąd dokona subsumcji w płaszczyźnie wskazanych przepisów mając na uwadze treść postanowień przedmiotowej umowy notarialnej. W związku z powyższym z mocy art. 386 § 4 k.p.c. i 108 § 2 k.p.c. orzeczono jak na wstępie.