Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 czerwca 2014r.

Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 25 czerwca 2014r. w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółdzielni (...) z siedzibą w Ł.

przeciwko Miastu Ł.

o ustalenie wysokości opłaty za wieczyste użytkowanie nieruchomości

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi

z dnia 18 listopada 2013r. sygn. akt II C 361/13

1. oddala apelację;

2. zasądza od (...) Spółdzielni (...) z siedzibą
w Ł. na rzecz Miasta Ł. kwotę 1.800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 6/14

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 18 listopada 2013 r. Sąd Okręgowy
w Ł. w sprawie z powództwa (...) Spółdzielni (...)
z siedzibą w Ł. przeciwko Miastu Ł. ustalił wysokość opłaty rocznej, obowiązującej od 1 stycznia 2013 r., z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, położonej w Ł. przy ul. (...) o powierzchni 32.880 m ^{( 2)}, oznaczonej jako działki o numerach (...)
i (...), wpisanej do księgi wieczystej o numerze (...) na kwotę 91.515 zł (pkt 1), oddalił powództwo w pozostałej części (pkt 2) oraz zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 4.175,80 zł tytułem zwrotu procesu (pkt 3).

Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na ustaleniach faktycznych,
z których wynika, że nieruchomość położona w Ł. przy ul. (...), składająca się z działek zabudowanych o numerach (...) i (...),
o powierzchni 3,2880 ha ma w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia
w Ł. urządzoną księgę wieczystą o numerze (...). Jako właściciel nieruchomości ujawniona jest Gmina Ł.. Użytkownikiem wieczystym i właścicielem budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość
i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności jest powodowa Spółdzielnia na mocy umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
i przeniesienia własności budynków z dnia 24 kwietnia 1995 r. Nieruchomość jest położona na terenach przemysłowych i jest wykorzystywana przez Spółdzielnię (...) do działalności produkcyjnej.

Pismem z dnia 23 sierpnia 2012 r., działająca z upoważnienia Prezydenta Miasta Ł., I. Ś. – zastępca dyrektora wydziału, wypowiedziała wysokość dotychczasowej opłaty rocznej
z tytułu użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości, obowiązującej od dnia 1 stycznia 2013 r. i ustaliła nową wysokość na kwotę 140.280 zł. Opłata procentowa pozostała na nie zmienionym poziomie 3%. Opłata ta miała być płatna w 2013 r. w kwocie 94.510,06 zł, w 2014 r. w kwocie 117.395,03 zł, w 2015 r. w kwocie 140.280 zł. Mimo niewskazania kwoty dotychczasowej opłaty, z matematycznego wyliczenia wynika, że wynosiła ona 47.255 zł. Właściciel powołał się przy tym na zmianę wartości gruntu i sporządzony w tym zakresie operat szacunkowy, z którego to wynika, że nieruchomość jest aktualnie warta 4.676.000 zł. Poinformował także użytkownika, że operat szacunkowy znajduje się do wglądu w Urzędzie Miasta Ł. i pouczył o sposobie odwołania. Pismo to zostało doręczone Spółdzielni w dniu 29 sierpnia 2012 r.

Spółdzielnia (...) w dniu 27 września 2012 r. wystąpiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego z wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej nie jest uzasadniona. Użytkownik wieczysty podniósł, że brak było podstaw do aktualizacji opłaty, gdyż wartość nieruchomości nie wzrosła. Gmina nie wykazała, że zmianie uległo przeznaczenie nieruchomości lub dokonano istotnych zmian w strukturze nieruchomości, modernizacji, które to miałyby wpływ na wzrost wartości. Nieruchomość zaś jest wykorzystywana w ten sam, co w dacie oddania jej
w użytkowanie wieczyste sposób. Od daty oddania w użytkowanie Spółdzielnia nie dokonała zmiany przeznaczenia nieruchomości. Odwołujący się wskazał także na uchybienia w operacie szacunkowym sporządzonym dla potrzeb ustalenia opłaty. Ponadto podniósł, że rzeczoznawca nie dokonał wyceny nakładów na nieruchomość, poczynionych przez użytkownika na urządzenia infrastruktury. Wreszcie też wniósł o obniżenie stawki procentowej do 1% z powołaniem się na to, że grunt jest oddany na cele rolne związane z przetwórstwem mleka.

Orzeczeniem z dnia 10 grudnia 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. oddaliło wniosek Spółdzielni, uznając że wypowiedzenie zostało dokonane w sposób prawidłowy i uzasadniony. Nie znalazło żadnych merytorycznych błędów w operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę ustalenia wartości nieruchomości. Orzeczenie zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu 29 stycznia 2013 r.

W dniu 11 lutego 2013 r. powód wniósł sprzeciw od powyższego orzeczenia, podnosząc argumenty identyczne jak we wniosku o ustalenie, że opłata jest nie uzasadniona. Dodatkowo wskazał, że przeprowadzona na zlecenie spółdzielni dla potrzeb kredytu hipotecznego wycena, wskazywała na wartość nieruchomości w kwocie 2.811.000 zł. Rozbieżności w wycenach były zatem zbyt duże.

Zarządzeniem z dnia 29 marca 2012 r. Nr (...) Prezydenta Miasta Ł. w sprawie upoważnień do składania oświadczeń woli w zakresie zarządu mieniem (...) między innymi I. Ś. została upoważniona do składania jednoosobowo oświadczeń woli w zakresie zarządu mieniem (...) w ramach zakresu działania komórki organizacyjnej tj. Wydziału Praw do (...), w tym także do zawierania umów powodujących wydatkowanie środków budżetowych
o wartości nie przekraczającej 14.000 Euro. Zarządzenie to zostało zaktualizowane w dniu 31 lipca 2012 r. zarządzeniem nr (...).

W dniu 24 lipca 2012 r., przed notariuszem M. W., Prezydent Miasta Ł. H. Z., działająca w imieniu i na rzecz Miasta Ł., udzieliła I. Ś. – Zastępcy Dyrektora Wydziału Praw do (...) w Departamencie Gospodarowania Majątkiem Urzędu Miasta Ł. pełnomocnictwa do reprezentowania Miasta i składania jednoosobowo w jego imieniu oświadczeń w zakresie zarządu mieniem, a między innymi w zakresie zawierania umów
o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zawierania innych umów objętych zakresem działania jej wydziału.

Nieruchomość przy ul. (...) w Ł. położona jest w (...). Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w Ł. przy ul. (...), dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na datę 31 grudnia 2012 r. wynosi 3.050.515 zł.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy zaznaczył, że w niniejszej sprawie Miasto Ł. – Prezydent Miasta Ł., zastępowany przez pełnomocnika, pismem z dnia 23 sierpnia 2012 r., wypowiedział Spółdzielni (...) wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu przy ulicy (...). Oświadczenie to dotarło do adresata 29 sierpnia 2012 r.

Za spóźniony Sąd Okręgowy uznał zarzut użytkownika, jakoby dokonująca wypowiedzenia I. Ś. działała bez umocowania i w efekcie wypowiedzenie to było nieskuteczne. Kwestia ta,
w ogóle nie była przedmiotem oceny Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Nie była podnoszona we wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nie uzasadniona. W związku z brzmieniem przepisów art. 207 § 2 i 217 § 2 k.p.c. powód winien już w sprzeciwie przytoczyć wszystkie znane mu zarzuty. Nie jest okolicznością usprawiedliwiająca takie opóźnienie powoływany przez pełnomocnika powoda fakt, że wcześniej powód nie miał możliwości oceny tego pełnomocnictwa. Wypowiedzenie opłaty podpisane było przez pełnomocnika. Już w tej dacie Spółdzielnia, jako profesjonalista, winna była ustalić, czy osoba dokonująca wypowiedzenia jest do tego uprawniona. Jeśli zaś chodzi o zarządzenia udzielające pełnomocnictw – jako akty prawa lokalnego są one jawne i dostępne.

Nawet gdyby ów zarzut został uznany za terminowy, był on bezzasadny.

Jak wynika z załączonych do akt sprawy zarządzeń Prezydenta Miasta Ł. I. Ś. została upoważniona do składania jednoosobowo oświadczeń woli w zakresie zarządu mieniem (...) w ramach zakresu działania komórki organizacyjnej tj. Wydziału Praw do (...), w tym także do zawierania umów powodujących wydatkowanie środków budżetowych o wartości nie przekraczającej 14.000 Euro. Złożone oświadczenie o wypowiedzeniu opłaty nie powodowało powstania po stronie Miasta żadnych wydatków, a więc limit kwotowy nie ma w tej sprawie zastosowania.

Jak wynika z treści zarządzenia i jest to okoliczność nie kwestionowana, I. Ś. była w dacie dokonywania czynności zastępcą dyrektora Wydziału, a zatem należała do kategorii osób nazwanych w przepisie art. 47 powołanej ustawy kierownikami jednostki.. Chodzi tutaj o każdą osobę powołaną do zarządzania i kierowania daną jednostką, zwłaszcza, że zakres kompetencji wobec wielości zadań w danej jednostce bywa często podzielony na kilka osób. Trudno oczekiwać, aby sam Prezydent w myśl przepis art. 46 ustawy dokonywał wszelkich czynności zarządczych samodzielnie.

Dodatkowo jeszcze Sąd I instancji podniósł, że kwestia wypowiedzenia umowy jest czynnością cywilno – prawną i oceniając ją w tym tylko aspekcie, również udzielone w dniu 24 lipca 2012 r. pełnomocnictwo notarialne uznać należało za wystarczające i odpowiadające wymaganiom art. 98 i 99 k.c.

Wobec powyższego Sąd Okręgowy uznał , że wypowiedzenie opłaty zostało dokonane skutecznie, oświadczenie spełniło wymogi z art. 60 i 61 k.c., dotarło do adresata w sposób, który pozwolił mu na zapoznanie się z jego treścią, zachowany został także termin, o którym mowa w art.78 ust. 2 u.g.n.

O kosztach postępowania sąd orzekł na zasadzie art. 100 k.p.c., stosunkowo je rozdzielając.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł pozwany, zaskarżając go
w części ustalającej wysokość opłaty rocznej ponad kwotę 47.255 zł oraz
w części oddalającej powództwo, podnosząc następujące zarzuty:

1. naruszenia prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 207 § 2 k.p.c. i art. 217 § 2 k.p.c. poprzez przyjęcie, że zarzut dokonania wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej przez osobę nieupoważnioną został podniesiony zbyt późno,

2. naruszenia prawa materialnego, tj. art. 78 ust. 1 ustawy
o gospodarce nieruchomościami, art. 46, art. 47 i art. 31 ustawy
o samorządzie gminnym poprzez przyjęcie, że wypowiedzenie zostało dokonane przez upoważnioną do tego osobę.

W konsekwencji skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uznanie wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste za bezskuteczne i ustalenie wysokości tej opłaty w kwocie 47.255 zł oraz
o zasądzenie od powódki kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych, ewentualnie
o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelację należało uznać za bezzasadną.

Okoliczności faktyczne, stanowiące podstawę rozstrzygnięcia, są między stronami niesporne i nie wymagają szczegółowej analizy.

W pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutu naruszenia prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 207 § 2 k.p.c. i art. 217 § 2 k.p.c. poprzez przyjęcie, że zarzut dokonania wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej przez osobę nieupoważnioną został podniesiony zbyt późno

Zgodzić się trzeba z apelującym, że rozstrzyganie sporów sprawie aktualizacji opłaty za wieczyste użytkowanie ma charakter dwustopniowy, mieszany, administracyjno-sądowy. Postępowanie administracyjne warunkuje możliwość skierowania sprawy do sądu powszechnego. Uznany za spóźniony zarzut, dotyczący braku uprawnienia do samodzielnego dokonania wypowiedzenia przez I. Ś. jest zarzutem prawa materialnego , a argumentacja prawna w tym zakresie mogła być skutecznie podniesiona także w toku procesu sądowego.

Zarzuty apelacji koncentrują się de facto na kwestii możliwości dokonania skutecznego wypowiedzenia opłaty z tytułu wieczystego użytkowania samodzielnie przez osobę sprawującą funkcję zastępcy dyrektora wydziału w (...). Mimo twierdzeń apelującego Sąd Okręgowy podniesiony w tym zakresie w toku postępowania sądowego zarzut rozpoznał merytorycznie ( choć co do zasady wskazał, że winien on być zgłoszony już w toku postępowania przed SKO).

Co do zarzutu naruszenia prawa materialnego, tj. art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 46, art. 47 i art. 31 ustawy
o samorządzie gminnym, obejmującego nieuprawnione przyjęcie, że wypowiedzenie zostało dokonane przez upoważnioną do tego osobę wskazać trzeba, że z brzmienia przepisów art. 78 ust. 1, 3 i 4 , art. 79 ust. 2 i 6, art. 80 ust. 1 i 81 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz.U. z 2014 poz.518) wynika, że właściwy organ ma dokonywać czynności w zakresie użytkowania wieczystego. Zasadnie Sąd Okręgowy i apelujący wskazują, że chodzi o organ osoby prawnej, będącej właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste , uprawniony do dokonywania za właściciela czynności w zakresie stosunku użytkowania wieczystego.

Sąd Apelacyjny, odwołując się do poglądów judykatury i orzecznictwa pragnie podkreślić, że charakter prawny upoważnienia, o którym mowa w art. 46 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym( t.j. Dz.U. z 2013 poz.594), zgodnie z którym oświadczenia woli w imieniu gminy w zakresie zarządu mieniem składa jednoosobowo wójt albo działający na podstawie jego upoważnienia zastępca wójta samodzielnie albo wraz z inną upoważnioną przez wójta osobą, budzi wątpliwości. Zgodnie z dominującym poglądem upoważnienie to należy traktować jak pełnomocnictwo prawnomaterialne, oparte na przepisach kodeksu cywilnego. Wątpliwości powstają przede wszystkim dlatego, że przepisy kodeksu cywilnego, dopuszczające dokonanie czynności prawnej przez przedstawiciela dotyczą czynności rodzących skutek w sferze prawa cywilnego, ustanowienie pełnomocnika wymaga akceptacji ze strony kandydata na pełnomocnika, podczas gdy stosowana praktyka polegająca na wyznaczaniu tzw. pełnomocników przez organy administracji rządowej bądź samorządowej oznacza przeważnie czynności władcze, polegające na jednostronnym powierzeniu kompetencji przez organ administracji najczęściej pracownikowi aparatu pomocniczego (urzędu) tego organu. Wątpliwości te nie zmieniają faktu, że powiązanie instytucji pełnomocnictwa ("upoważnienia"), o którym mowa w art. 46 ust. 1, z przepisami kodeksu cywilnego o pełnomocnictwie jest obecnie powszechnie akceptowane.

Apelujący odwołuje się do odosobnionego poglądu, w myśl którego przepis art. 46 ustawy o samorządzie gminnym ( t.j. Dz. U. z 2013 poz.594), reguluje w sposób szczególny zasady reprezentacji gminy w sferze prawa cywilnego i gdyby zamiarem ustawodawcy nie było uregulowanie zamkniętego kręgu pełnomocników, to art. 46 ust. 1 byłby uchylony. Skoro ten przepis obowiązuje to nie ma możliwości udzielenia przez wójta - na podstawie przepisów kodeksu cywilnego - upoważnienia do składania oświadczeń woli w imieniu gminy osobom innym niż tam wymienione.

W doktrynie pojawiły się jednak poglądy dopuszczające taką możliwość, a nawet kwestionujące potrzebę regulacji zawartej w art. 46 ust. 1 i one są obecnie dominujące. Według G. B. wójt dysponuje nieograniczonym zakresem osób, którym może udzielić pełnomocnictwa do zarządzania mieniem. Wynika to z przyjęcia odmiennej niż powyższa interpretacji art. 31 u.s.g., według której upoważnienie wójta do składania oświadczeń woli w imieniu gminy na podstawie tego przepisu obejmuje nie tylko sferę publicznoprawną, ale także prywatnoprawną, w tym sprawy dotyczące zarządu mieniem komunalnym. Oświadczenia woli, które może składać wójt na podstawie art. 31 u.s.g., obejmują także udzielenie pełnomocnictwa (czynność ta również jest oświadczeniem woli). Ponieważ z art. 31 u.s.g. nie wynikają ograniczenia w odniesieniu do osób, którym wójt może udzielić pełnomocnictwa do składania oświadczeń woli w imieniu gminy, można przyjąć, że na podstawie tego przepisu (art. 31 u.s.g.) w zw. z art. 95 i 96 k.c. wójt może udzielić pełnomocnictwa zarówno osobom wymienionym w art. 46 ust. 1, jak i innym. Przepis art. 46 reguluje tylko wewnątrzorganizacyjne zasady podziału czynności w urzędzie gminy i nie może być interpretowany jako ograniczający krąg pełnomocników. Przepis ten nie stanowi też ius speciali wobec art. 31 u.s.g. Zwolennicy tej koncepcji podkreślają zwłaszcza jej aspekt praktyczny, umożliwiający sprawne funkcjonowanie gminy w sytuacji, gdy udzielenie pełnomocnictwa uzależnione jest tylko od organu wykonawczego. Praktyczne walory takiego rozwiązania są trudne do przecenienia, zwłaszcza w dużych gminach, w których wypełnienie przez wójta ustawowego obowiązku gospodarowania mieniem komunalnym wymaga niemal permanentnego składania oświadczeń woli w sprawach dotyczących zarządu tym mieniem. Umożliwienie reprezentacji gminy przez osoby, które nie są wójtem ani jego zastępcą, w dużym stopniu ułatwiłoby gminie uczestniczenie w obrocie prawnym, a tym samym zwiększyło operatywność jej działania. ( vide Ustawa o samorządzie gminnym –Komentarz pod red. Bogdana Doleckiego – kom. do art. 46 autorstwa Joanny Jagody Wyd. ABC 2010 )

Podobnie wypowiedział się A. S. w Komentarzu do ustawy o samorządzie gminnym – J. G., P. Z. S. A.(LEX 2012)

Spór, dotyczący możliwości upoważnienia przez wójta do składania oświadczeń woli w zakresie zarządu mieniem innych osób, niż wymienione w art. 46, został zażegnany uchwałą SN z dnia 3 października 2003 r., III CZP 63/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 188. Sąd uznał, że przepisy ustawy o samorządzie gminnym w brzmieniu ustalonym ustawą z dnia 20 czerwca 2002 r. o bezpośrednim wyborze wójta, burmistrza i prezydenta miasta (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 176, poz. 1191 z późn. zm.) nie wyłączają możliwości złożenia oświadczenia woli w imieniu gminy w zakresie zarządu mieniem przez pełnomocnika gminy, ustanowionego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Według SN z art. 31 u.s.g. wynika ogólna kompetencja organu zarządzającego (wójta) do reprezentacji gminy na zewnątrz. W stosunkach cywilnoprawnych może on składać oświadczenia woli, w tym ustanawiać pełnomocników do tych czynności, których mógłby sam dokonać jako organ w rozumieniu art. 38 k.c., a które byłyby bezpośrednio czynnościami gminy. W odniesieniu do czynności zarządu mieniem wójt z mocy przepisu szczególnego (art. 46 ust. 1) uzyskuje natomiast dodatkowe uprawnienia do wydawania upoważnień, z których mocy zakres reprezentacji gminy zostaje rozszerzony i obejmuje również czynności zastępcy wójta jednoosobowo albo łącznie z inną upoważnioną osobą. W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy podkreślił także, że "zawodne byłoby wnioskowanie o "woli ustawodawcy" jakoby zamierzającego - przez ograniczenie kręgu osób dopuszczonych do składania oświadczeń woli w imieniu gmin - do ograniczenia możliwości nadużyć przy zarządzaniu mieniem gminy. Takiemu mniemaniu przeczy możliwość upoważniania nieokreślonego kręgu "innych" osób współdziałających z zastępcą, określenia zakresu pełnomocnictwa i sankcja względnej nieważności umów dokonanych z jego przekroczeniem (art. 103 § 1 k.c.)".

W ocenie Sądu Apelacyjnego powyższe wywody, przyjęte za podstawę rozstrzygnięcia, pozwalają uznać brak potrzeby odwoływania się do brzmienia i analizy przepisu art. 47 ustawy o samorządzie gminnym.

Reasumując: upoważnienie dla I. Ś. zostało udzielone skutecznie tak w zarządzeniu z dnia 29 marca 2012 r. Nr (...) Prezydenta Miasta Ł. w sprawie upoważnień do składania oświadczeń woli w zakresie zarządu mieniem (...) ,zaktualizowanym w dniu 31 lipca 2012 r. zarządzeniem nr (...), jak i przed notariuszem M. W. w dniu 24 lipca 2012 r. kiedy to Prezydent Miasta Ł. H. Z., działająca w imieniu i na rzecz Miasta Ł. udzieliła I. Ś. pełnomocnictwa do reprezentowania Miasta i składania jednoosobowo w jego imieniu oświadczeń w zakresie zarządu mieniem, a między innymi w zakresie zawierania umów o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zawierania innych umów objętych zakresem działania jej wydziału. Należy przyjąć, że pełnomocnictwo to obejmowało także podejmowanie czynności, związanych a aktualizacją wysokości opłat z tytułu wieczystego użytkowania.

Mając powyższe na uwadze apelację należało oddalić, obciążając stronę pozwaną , jako przegrywającego postępowanie apelacyjne , kosztami tego postępowania , obejmującymi koszty zastępstwa procesowego pełnomocnika Miasta Ł. w kwocie 1800 złotych ( art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 5, w zw. z § 12 ust. 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. jedn. Dz. U.2013 poz.490 .)