Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 kwietnia 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 3 kwietnia 2014 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa M. Z.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w S.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w B.

z dnia 29 listopada 2013 r. sygn. akt I C 28/13

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy

UZASADNIENIE

Powódka M. Z., po sprecyzowaniu żądania pozwu, domagała się uchylenia dwóch uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w S., podjętych dnia (...), tj. uchwały nr (...) w sprawie przyjęcia nowych stawek kosztów na pokrycie kosztów eksploatacyjnych i uchwały nr (...) w sprawie stosowania i przestrzegania regulaminu rozliczania kosztów dostarczania energii cieplnej, z powodu niezgodności tych uchwał z przepisani ustawy o własności lokali oraz zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powódka wywodziła, że ustalone zaskarżoną uchwałą nr (...) zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną dla developera (...) i spółki (...), której udziałowcem jest M. G., są niższe aniżeli dla innych członków pozwanej Wspólnoty, co narusza interesy pozostałych właścicieli.

Z kolei ustalone uchwałą nr (...) zaliczki na poczet kosztów energii cieplnej w wysokości 10 zł miesięcznie od lokalu developerskiego, zaś w stosunku do innych właścicieli lokali w wysokości 7 zł za 1 m ² powierzchni lokalu, w sposób jaskrawy godzą w interesy innych właścicieli. Nowy regulamin nie przewiduje wymagania utrzymania minimalnej temperatury w lokalach niezamieszkałych, co powoduje dogrzewanie ich przez sąsiednie lokale.

W ocenie powódki uchwała narusza art. 4 ust. 1, art. 12 ust. 2 i art. 13 ustawy o własności lokali, gdyż nakłada nierówne obowiązki na właścicieli lokali.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i o zasądzenie od powódki na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu. Wskazała, że zaskarżone uchwały zostały podjęte zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali, tj. na zebraniu wspólnoty, większością głosów liczonych według wielkości udziałów. Nie doszło zdaniem pozwanej, do niezgodności zaskarżonych uchwał z przepisami ustawy o własności lokali i interesami pozostałych właścicieli (poza M. G. i PHU (...)), gdyż żaden z przepisów ustawy nie przewiduje ponoszenia przez wszystkich właścicieli lokali zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych w jednakowej wysokości, zaś niezamieszkałe mieszkania developerskie nie generują kosztów domofonu, zużycia energii elektrycznej w częściach wspólnych, wywozu nieczystości, czy sprzątania, stąd zaliczki na poczet tych kosztów powinny być zróżnicowane.

Z kolei uchwała nr (...) zawiera jasny i czytelny zespół zasad związanych z dostawą energii cieplnej, które to zasady nie naruszają interesów pozostałych właścicieli lokali. Pozwana wskazała, że nie ma technicznych możliwości wykonania idealnie szczelnej instalacji c.o., nie narażonej na straty energii w czasie jej przesyłu. Uchwalony zaskarżoną uchwałą regulamin w punkcie (...) przewiduje, że rozliczanie kosztów pozostałych strat na przesyle będzie rozliczane proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, co nie narusza interesów pozostałych właścicieli.

Sąd Okręgowy w B. wyrokiem z dnia 29 listopada 2013 r. oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych i wnioskach.

Powódka jest członkiem pozwanej Wspólnoty, gdyż jest właścicielką lokalu nr (...) w budynku położonym w S., przy ul. (...).

M. G. prowadzi działalność gospodarczą developerską pod nazwą (...)i posiada (...) udziałów w nieruchomości wspólnej. Nadto M. G. jest członkiem zarządu PHU (...) spółki z o.o., która posiada (...) udziałów w nieruchomości wspólnej.

Wcześniejsze uchwały pozwanej Wspólnoty zapadały po głosowaniach przeprowadzanych według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, gdyż większość udziałów w nieruchomości wspólnej należała do M. G..

W dniu (...) M. G. nie posiadał większości udziałów i na zebraniu pozwanej Wspólnoty nie podjęto uchwały, na mocy której na każdego właściciela przypadałby jeden głos.

Na zebraniu członków pozwanej Wspólnoty w dniu (...) została podjęta uchwała nr (...) w sprawie przyjęcia nowych stawek kosztów na pokrycie kosztów eksploatacyjnych i uchwała nr (...) w sprawie przyjęcia do stosowania regulaminu rozliczania kosztów dostarczania energii cieplnej. Na zebraniu obecni byli właściciele lokali posiadający łącznie (...) udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwały wyżej wskazane zostały podjęte większością głosów.

Z uwagi na generowanie niższych kosztów eksploatacyjnych przez niezamieszkałe lokale developerskie uchwałą nr (...) ustalono niższe zaliczki na pokrycie tych kosztów dla lokali developerskich aniżeli dla lokali zamieszkałych. Uchwała nr (...) określa sposoby rozliczania energii cieplnej. Każdy lokal, zarówno zamieszkały jak i niezamieszkały lokal developerski, posiada swój ciepłomierz, zaś rozliczenie zużycia energii cieplnej następuje po zakończeniu okresu grzewczego, na podstawie wskazań ciepłomierza. Z kolei energia cieplna

zużywana na ogrzewanie powierzchni wspólnej nieruchomości i związana ze stratami energii na przesyle rozliczana jest proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000, nr 80, poz. 903) podstawą do uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest niezgodność uchwały z prawem lub umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesu właściciela lokalu. Żadna z powyższych przesłanek uchylenia uchwały nie mogła znaleźć zastosowania w odniesieniu do zaskarżonych uchwał nr (...) i nr (...) pozwanej Wspólnoty.

Przede wszystkim Sąd Okręgowy wskazał, że zaskarżone uchwały zostały podjęte w sposób prawidłowy, zgodny z treścią art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, wymaganą większością głosów, liczoną według wielkości udziałów. Powódka nie wykazała, aby zaskarżone uchwały naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interes powódki, jako właściciela lokalu. Uchwała nr (...) wprowadza nowe stawki zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacyjnych, niższe dla lokali developerskich, będących własnością M. G. i wyższe dla pozostałych lokali. Sąd Okręgowy podkreślił, że zaskarżona uchwała dotyczy zaliczek na poszczególne koszty i nie ustala ostatecznych kosztów eksploatacyjnych. Nadto uchwała nr (...) nie zwalnia lokali developerskich od jakichkolwiek opłat, a jedynie wprowadza niższe kwoty zaliczek na poczet tych opłat.

Sąd I instancji zwrócił uwagę, że art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wprowadza obowiązek pokrycia wydatków i uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 tej ustawy), jednak nie oznacza to, że zaliczki muszą być dla wszystkich właścicieli lokali ustalone w jednakowej wysokości. Istotne w rozpoznawanej sprawie znaczenie ma okoliczność, że lokale niezamieszkałe generują mniejsze koszty aniżeli lokale zamieszkałe. Sposób określenia stawek kosztów i zaliczek w uchwale nr (...) nie uprzywilejowuje lokali developerskich, a jedynie uwzględnia generowanie przez te lokale mniejszych kosztów. Wszelkie koszty rzeczywiste ustalane będą po każdorazowym rozliczeniu stanu liczników, znajdujących się w każdym lokalu.

W odniesieniu do uchwały nr (...) Sąd Okręgowy podkreślił, że powódka ostatecznie zaskarżyła tę uchwałę z powodu braku zapisu o obowiązku utrzymywania minimalnej temperatury w niezamieszkałych mieszkaniach developerskich.

Powódka nie wykazała w jaki sposób brak tego zapisu narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interes powódki, zwłaszcza w sytuacji, gdy powódka nie kwestionowała samego regulaminu rozliczania kosztów dostarczania energii cieplnej.

W konsekwencji Sąd I instancji uznał, że zaskarżone uchwały zostały podjęte zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i na podstawie art. 25 ust. 1 tej ustawy a contrario powództwo oddalił, rozstrzygając o kosztach procesu na podstawie art. 98 kpc.

Powódka złożyła apelację od powyższego wyroku, dotyczącą rozstrzygnięcia o oddaleniu powództwa o uchylenie uchwały nr (...) r.

Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 233 kpc przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i naruszenie art. 12 ust. 2 i art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, polegające na błędnym przyjęciu przez Sąd I instancji, że nie ma podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały, gdyż nie została spełniona przesłanka naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenie interesu powódki jako właściciela lokalu.

Nadto apelująca wskazała na błąd w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, polegający na uznaniu, że powiązania osobowe developera ze spółką z o.o. (...) nie mają znaczenia dla sprawy. Powódka wywodziła, że wbrew ustaleniom Sądu Okręgowego, niezamieszkałe lokale powodują duże straty na przesyle ciepła, zaś za eksploatację developer winien płacić taką samą zaliczkę jak pozostali właściciele.

Skarżąca podniosła, że opłaty za energię elektryczną w częściach wspólnych generuje przede wszystkim wentylator w pomieszczeniu serwerowni, za pomocą którego developer usiłuje wysuszyć pomieszczenie. Uważa, że obciążanie innych właścicieli tymi opłatami jest nieusprawiedliwione.

Nadto developer winien partycypować w kosztach sprzątania części wspólnych, w tym sprzątania nieczystości po ptakach, tak samo jak pozostali właściciele lokali, zwłaszcza, że część lokali niesprzedanych developer wynajmuje, a zmiany najemców powodują konieczność częstszego sprzątania. Winien także uiszczać pełną stawkę opłaty za zarządzanie, a nie tylko 50% tej stawki.

W ocenie powódki przejęcie zarządu Wspólnoty przez M. G. i jego brata powoduje, że zarząd w takim składzie może dowolnie kształtować obowiązki pozostałych właścicieli i naruszać ich prawa.

W konsekwencji skarżąca domagała się „uwzględnienia powództwa w całości ewentualnie uchylenia wyroku w zaskarżonej części” i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Pozwana w pisemnej odpowiedzi na apelację wniosła o oddalenie apelacji powódki i zasądzenie od niej na swoją rzecz zwrotu kosztów zastępstwa procesowego za II instancję.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja powódki nie zasługiwała na uwzględnienie, gdyż zgłoszone w niej zarzuty nie były zasadne.

Sąd Okręgowy dokonał analizy treści zaskarżonej uchwały nr (...) pod względem ewentualnego zaistnienia podstaw prawnych do jej uchylenia, określonych w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali i trafnie uznał, że nie zachodzi żadna z podstaw uchylenia tej uchwały, tj. niezgodność z prawem, niezgodność z umową właścicieli, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i naruszenie interesu właściciela lokalu.

Słusznie Sąd Okręgowy podkreślił kilkakrotnie w pisemnym uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że zaskarżoną uchwałą pozwana wprowadziła od dnia 1 listopada 2012 r. nie nowe stawki kosztów eksploatacyjnych dla mieszkań developerskich, lecz nowe stawki zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacyjnych dla tych mieszkań, zaś ostateczne opłaty, m.in. za centralne ogrzewanie i wodę rozliczane będą według wskazań liczników. W tej sytuacji niesłuszny jest zarzut skarżącej, iż ustalenie niższych zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacyjnych dla niezamieszkałych mieszkań developerskich narusza jej interes. Twierdzenia skarżącej, jakoby niezamieszkałe lokale powodowały duże straty ciepła na przesyle i pokrywanie przez innych właścicieli kosztów energii elektrycznej uznać należy za gołosłowne, gdyż nie zostały one wykazane żadnymi dowodami. Podobnie ocenić należy zarzut obciążenia, przez zapisy zaskarżonej uchwały nr (...), innych właścicieli lokali (w tym powódki) kosztami zużycia energii elektrycznej w pomieszczeniu serwerowni. Całkowicie bezzasadny jest zarzut generowania większych kosztów sprzątania części wspólnych, w odniesieniu do mieszkań developerskich, wobec częstej zmiany ich najemców.

Zarzut dotyczący nadużycia prawa (art. 5 kc) w związku ze składem osobowym zarządu, do którego wszedł M. G., powiązany ze spółką z o.o. (...), nie może odnieść żadnego skutku w stosunku do uchwały nr (...), wobec cofnięcia przez skarżącą w toku postępowania przed Sądem I instancji żądania uchylenia uchwał pozwanej nr (...)i nr (...) w sprawie odwołania członków zarządu i powołania nowych członków zarządu pozwanej Wspólnoty.

Skarżąca nie udowodniła, że zaskarżona uchwała narusza art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, gdyż nie przedstawiła żadnych dowodów na potwierdzenie tezy jakoby w ostatecznym rozrachunku, na skutek ustalonych w uchwale zaliczek, inni właścicieli lokali ponosili wyższe wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, aniżeli developer (...) i aby koszty ponoszone przez developera nie odpowiadały wysokości jego udziałów w nieruchomości wspólnej.

W tym stanie rzeczy należało apelację powódki oddalić, w oparciu o art. 385 kpc i orzec o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art. 98 i 99 kpc.