Pełny tekst orzeczenia

WYROK

zaoczny w stosunku do M. K. (1)

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 maja 2014r.

Sąd Okręgowy w Łodzi II Wydział Cywilny

w składzie :

Przewodniczący : SSO Marek Kruszewski

Protokolant: Małgorzata Grzęda

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 maja 2014r., w Ł.

sprawy z powództwa Miasta Ł.

przeciwko Central (...) sp. z o.o. w Ł., E. L. i M. K. (1)

o stwierdzenie nieważności umów

1/ stwierdza, że umowa przeniesienia udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, zawarta między Central (...) sp. z o.o. w Ł. i E. L. w dniu 6 lipca 2007r. przed notariuszem M. W. w Ł., zarejestrowana pod numerem repertorium A (...) jest nieważna;

2/ stwierdza, że umowa przeniesienia udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, zawarta między Central (...) sp. z o.o. w Ł. i M. K. (1) w dniu 1 czerwca 2007r. przed notariuszem M. W. w Ł., zarejestrowana pod numerem repertorium A (...) jest nieważna;

3/ zasądza na rzecz Miasta Ł., tytułem zwrotu kosztów procesu:

a/ od Central (...) sp. z o.o. w Ł. i E. L. solidarnie kwotę 9’952,80 zł (dziewięć tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt groszy),

b/ od Central (...) sp. z o.o. w Ł. i M. K. (1) solidarnie kwotę 9’937,60 zł (dziewięć tysięcy dziewięćset trzydzieści siedem złotych sześćdziesiąt groszy).

II C 1799/12

UZASADNIENIE

12 grudnia 2012r. Miasto Ł. wniosło pozew przeciwko E. L. i Central (...) sp. z o.o. w Ł. o ustalenie nieważności umowy przeniesienia udziału 2/16 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), zawartej między pozwanymi 6 lipca 2007r., wnosząc też o zasądzenie od pozwanych na swoją rzecz kosztów procesu.

Tego samego dnia wpłynął pozew Miasta Ł. skierowany przeciwko M. K. (1) i Central (...) sp. z o.o. w Ł. o ustalenie nieważności umowy przeniesienia udziału 2/16 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), zawartej między pozwanymi 1 czerwca 2007r., wnosząc też o zasądzenie od pozwanych na swoją rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu swoich pozwów strona powodowa podniosła, iż do kwestionowanych umów ma zastosowanie przepis art. 109 ust. 1 pkt. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który zastrzega prawo pierwokupu na rzecz gminy.

Postanowieniem wydanym na rozprawie 25 lipca 2013r. Sąd połączył obie sprawy do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Pozwana spółka wniosła o oddalenie obu powództw i zasądzenie na swoją rzecz od powoda kosztów procesu.

Pozwana E. L. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na swoją rzecz od powoda kosztów procesu.

Pozwany M. K. (1) nie złożył odpowiedzi na pozew i nie stawił się na żadną z rozpraw wyznaczonych w sprawie.

Stan faktyczny:

1 czerwca 2007r. Central (...) sp. z o.o. w Ł. zawarła umowę notarialną z M. K. (1), na podstawie której M. K. (1) przeniósł na rzecz spółki przypadający mu udział w wysokości 2/16 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) w zamian za co spółka zwolniła M. K. (1) z zapłaty długu w wysokości 90’000,00 zł wynikającego z udzielonej mu 8 maja 2007r. pożyczki. Umowa pożyczki zawarta między tymi stronami na czas nieoznaczony została wypowiedziana przez pożyczkodawcę 23 maja 2007r.

/ załączone akta II C 1800/12: odpis wypowiedzenia – k 56, odpis potwierdzenia wypłaty – k 57, odpis umowy notarialnej – k 66-67 /

6 lipca 2007r. Central (...) sp. z o.o. w Ł. zawarła umowę notarialną z E. L., na podstawie której E. L. przeniósł na rzecz spółki przypadający jej udział w wysokości 2/16 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) w zamian za co spółka zwolniła E. L. z zapłaty długu w wysokości 90’000,00 zł wynikającego z udzielonej jej 4 czerwca 2007r. pożyczki. Umowa pożyczki została wypowiedziana przez pożyczkodawcę 18 czerwca 2007r.

/ odpis wypowiedzenia – k 55, odpis potwierdzenia wypłaty – k 56, odpis umowy notarialnej – k 69-70 /

Umowa zawarta z E. L. przewidywała udzielenie pożyczki na czas nieokreślony. W umowie tej pożyczkobiorca zobowiązał się do ustanowienia zabezpieczenia w postaci:

- weksla in blanco,

- poręczenia cywilnego, udzielonego najpóźniej w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy pożyczki przez osobę trzecią wskazaną przez pożyczkobiorcę i zaakceptowana przez pożyczkodawcę.

Nie wykonanie tego ostatniego zobowiązania zostało wskazane w umowie jako jedna z okoliczności uprawniających pożyczkodawcę do wypowiedzenia umowy pożyczki z zachowaniem siedmiodniowego terminu, po upływie którego pożyczkobiorca miał obowiązek zwrócić cały pożyczony kapitał wraz z należnymi odsetkami. E. L. nie była w stanie wskazać takiego poręczyciela i to stało się przyczyna wypowiedzenia jej umowy pożyczki. Propozycja zwolnienia z długu w zamian za przeniesienie udziału przysługującego pożyczkobiorcy w użytkowaniu wieczystym przedmiotowej nieruchomości wyszła od spółki będącej pożyczkodawcą.

/ odpis umowy pożyczki – k 255-258, zeznania pozwanej E. L. – k 405 w zw. z k 305 /

E. L. zawarła transakcję z pozwaną spółką ponieważ potrzebowała pieniędzy. Do spółki skierował ją ktoś znajomy.

/ zeznania pozwanej E. L. – k 405 w zw. z k 305 /

19 grudnia 2007r. Central (...) sp. z o.o. w Ł. zawarła umowę notarialną z U. S., na podstawie której U. S. przeniósł na rzecz spółki przypadający jej udział w wysokości 1/16 w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) w zamian za co spółka zwolniła U. S. z zapłaty długu w wysokości 60’000,00 zł wynikającego z udzielonej jej 10 grudnia 2007r. pożyczki. Umowa pożyczki, którą okazano wówczas notariuszowi, została zawarta na czas nieoznaczony, zaś termin jej wypowiedzenia wynosił 7 dni. W dniu zawarcia umowy notarialnej z 19 grudnia 2007r. wierzytelność z tytułu zwrotu pożyczki była już wymagalna. Umowa pożyczki została faktycznie zawarta 1 grudnia 2007r. i wypłata pożyczonej kwoty miała nastąpić w dniu jej podpisania według wyboru pożyczkobiorcy – albo przelewem, albo gotówką w kasie pożyczkodawcy.

/ odpis umowy notarialna – k 71-72, odpis wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z 11 kwietnia 2013r. w sprawie III Ca 1618/12 wraz z uzasadnieniem – k 280 – 292 /

U. S. nie znała E. L. ani M. K. (1). Do zawarcia transakcji ze spółką (...) doszło na skutek tego, że U. S. potrzebowała pieniędzy, zaś do spółki skierował ją ktoś ze znajomych.

/ zeznania świadka U. S. – k 405 /

Podobne transakcje były proponowane przez przedstawicieli spółki Central (...) także małżonkom S.. Oni jednak nie przyjęli propozycji.

/ zeznania świadka S. S. (2) – k 305, zeznania świadka D. S. (1) – k 322, zeznania świadka D. S. (2) – k 322 /

Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka U. S. w części dotyczącej warunków umowy pożyczki zawartej przez nią ze spółką Central (...). Według świadka pożyczka miała zostać udzielona na krótki okres, liczony w tygodniach. Jest to niezgodne z opisem tej umowy wynikającym z treści aktu notarialnego, którym sporządzono umowę przeniesienia udziału w zamian za zwolnienie z długu (k 71-72), gdzie mowa jest o pożyczce bezterminowej oraz możliwości jej siedmiodniowego wypowiedzenia. Natomiast taka treść zeznań tego świadka oceniana w kontekście całego zebranego w sprawie materiału świadczy o tym, że już w chwili zawierania umowy z 1 grudnia 2007r. strony uzgodniły niemal natychmiastowe jej wypowiedzenie.

Sąd nie dał też wiary zeznaniom U. S. odnośnie tego, że propozycja przeniesienia udziału we współużytkowaniu wieczystym przedmiotowej nieruchomości wyszła od niej samej. Warto zwrócić uwagę, na sposób, w jaki świadek przedstawiła tę kwestię. Początkowo, gdy U. S. miała możliwość dosyć swobodnej wypowiedzi na ten temat stwierdziła, że transakcję przeniesienia udziału w zamian za umorzenie pożyczki „zaproponowano jej”, po czym niemal natychmiast sprostowała wypowiedź na „zaproponowałam” (k 405, 10 minuta 50 sekunda nagrania). Następnie, na pytanie zadane przez Przewodniczącego, kilkadziesiąt sekund później świadek stwierdziła kategorycznie, że propozycja takiej transakcji wyszła od niej samej. W ocenie Sądu, pierwsze słowa nie były zwykłym przejęzyczeniem, ale przedstawieniem rzeczywistego stanu rzeczy. Jest to zgodne z wyjaśnieniami zeznaniami złożonymi w tej sprawie przez pozwaną E. L., a następnie potwierdzonymi podczas przesłuchania w charakterze strony, w których pozwana stwierdziła, że spółka sama była zainteresowana nabyciem akurat tych udziałów w zamian za zwolnienie z długu mimo, że E. L. miała do zaoferowania inną nieruchomość.

Kolejnym fragmentem zeznań U. S., którego wiarygodność Sąd zakwestionował był ten, gdy świadek w końcowej części swoich zeznań stwierdziła, że pożyczoną sumę otrzymała gotówką u notariusza, przy zawieraniu umowy pożyczki. Tymczasem, z okoliczności tej sprawy nie wynika, aby umowa pożyczki była zawarta w formie aktu notarialnego. Wskazuje na to pośrednio m.in. treści aktu notarialnego z 19 grudnia 2007r., w którego § 2 opisano umowę pożyczki, która miała zostać okazana notariuszowi. W takiej sytuacji dobrym zwyczajem notariuszy jest opisywanie okazywanej im umowy. Jeżeli okazana umowa zostałaby zawarta w formie aktu notarialnego, opis taki zawierałby wzmiankę o tym fakcie z podaniem danych pozwalających na zidentyfikowanie okazanego dokumentu, tzn. personaliów notariusza i numeru repertorium, pod którym umowa została zarejestrowana.

Powyższe stwierdzenie świadka wskazuje jednakże na fakt, że U. S. w rzeczywistości otrzymała kwotę wymienioną jako pożyczkę dopiero podczas podpisywania u notariusza umowy z 19 grudnia 2007r., co świadczy o tym, iż sama umowa pożyczki była fikcją służącą jedynie za uzasadnienie dla umowy przeniesienia udziału w zamian za zwolnienie z długu.

Sąd zważył, co następuje:

Podstawą prawną powództwa jest art. 58 § 1 kc. Wbrew jednak twierdzeniu strony powodowej, zakwestionowane w tym procesie czynności prawne nie są sprzeczne z ustawą, w szczególności zaś z art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014r. poz. 518) ponieważ przepis ten nie przewiduje prawa pierwokupu przysługującego gminie w przypadku czynności rozporządzających prawem użytkowania wieczystego lub udziałem w takim prawie, innych niż sprzedaż i nie ma żadnych racjonalnych przesłanek po temu, aby do przepisu tego stosować interpretację rozszerzającą jego zastosowanie np. na umowy zwolnienia z długu w zamian za świadczenie.

Przyczyną uznania przedmiotowych umów za nieważne jest natomiast stwierdzenie, iż zostały one zawarte w celu obejścia ustawy, tzn. obejścia wspomnianego art. 109 ust. 1 pkt. 2 ugn. Za taką interpretacją tych czynności przemawia nieprawdopodobny wręcz zbieg całego szeregu okoliczności, które nie mogą być dziełem zwykłego przypadku. Trudno bowiem uznać za zwykły zbieg okoliczności sytuację, gdy dwie osoby obce E. L. i M. K. (2), które łączy jedynie to, że są współużytkownikami wieczystymi tej samej nieruchomości, niemalże w tym samym czasie odczuwają pilną potrzebę posiadania pieniędzy w takiej samej kwocie, i które za sprawą tajemniczych „znajomych” trafiają do tej samej spółki, która całkowicie przypadkowo wykazuje zainteresowanie przejmowaniem udziałów w ściśle określonej nieruchomości. Równie nieprawdopodobne jest to, że obie te osoby, w krótkim czasie po zawarciu umów pożyczki z tą spółką prowokują okoliczność dającą pożyczkodawcy podstawę do wypowiedzenia pożyczki i żądania natychmiastowego zwrotu pożyczonego kapitału. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na treść umowy pożyczki zawartej przez E. L.. Jednym z zobowiązań pożyczkobiorcy jest przedstawienie w bardzo krótkim terminie zabezpieczenia w postaci poręczenia osoby, ale pożyczkodawca zastrzegł sobie prawo do zaakceptowania takiego poręczyciela. W istocie więc, to czy warunek zostanie spełniony, czy też nie zależy od woli udzielającego pożyczki. Kolejnym zrządzeniem losu okazuje się, że obydwoje pożyczkodawcy mają tylko jedną możliwość zwolnienia się z długu, a mianowicie zawarcie umowy przeniesienia udziałów w nieruchomości przy ul. (...) w zamian za zwolnienie z długu.

Ta sekwencja mało prawdopodobnych zbiegów okoliczności ulega zwielokrotnieniu, ponieważ okazuje się, że kilka miesięcy później kolejna osoba będąca współużytkownikiem wieczystym tej samej nieruchomości, a jednocześnie całkowicie obca dla E. L. i M. K. (1), znajduje się w potrzebie finansowej i zostaje skierowana przez anonimowych znajomych do tej samej spółki zainteresowanej nabywaniem udziałów w nieruchomości. Historia powtarza się, albowiem osoba ta – U. S., okazuje się niemal natychmiast po zawarciu umowy pożyczki dłużnikiem na tyle niewiarygodnym, że pożyczka zostaje postawiona w stan wymagalności i wówczas, nadzwyczajnym zbiegiem okoliczności, jedynym wybawieniem z kłopotów okazuje się zawarcie umowy przeniesienia udziału w zamian za zwolnienie z długu. W tym przypadku pożyczkodawca ma jednak pecha, ponieważ zeznając w charakterze świadka pożyczkobiorca, zapewne mimowolnie, ujawnia pewne informacje wskazujące na fakt, że cała transakcja była z góry zaplanowana w taki sposób, aby doprowadzić do umowy z 19 grudnia 2007r.

Truizmem jest stwierdzenie, że powód domagający się stwierdzenia nieważności czynności prawnej zawartej w celu obejścia ustawy winien ten cel udowodnić, zgodnie z dyspozycją art. 6 kc. Z drugiej strony Sąd ma świadomość, że w przypadku takich czynności istnieje swego rodzaju zmowa milczenia między stronami umowy, z których żadna nie ma interesu w ujawnieniu rzeczywistego zamiaru. W takiej sytuacji udowodnienie ponad wszelką wątpliwość, że czynność prawna miała na celu obejście przepisu jest praktycznie niemożliwe; wymagałoby to przyznania tej okoliczności przez jedną ze stron umowy. Tym bardziej wskazane było przeanalizowanie zakwestionowanych umów w kontekście całokształtu okoliczności sprawy, w tym także w świetle zeznań małżonków S. i ich syna, z których wynikało, że podobna propozycja została złożona także kolejnym współużytkownikom nieruchomości przy ul. (...).

Wbrew stanowisku strony pozwanej, argumentem wystarczającym do oddalenia powództwa nie może być to, że strona powodowa nie wykazała jaki interes miały strony zakwestionowanych umów datio in solutum, kształtując swoje stosunki w taki właśnie sposób. Z punktu widzenia art. 58 § 1 kc istotne jest jedynie, że okoliczności sprawy wskazują na cel w postaci obejścia przepisu art. 109 ust. 1 pkt. 2 ugn, natomiast nie ma znaczenia odpowiedź na pytanie – po co strony miały to robić.

Okolicznością obojętną z punktu widzenia tego procesu jest też fakt, że Miasto Ł. dokonało w stosunku do spółki (...) wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości już po zawarciu kwestionowanych umów. Nieważność czynności prawnej wynikająca z art. 58 § 1 kc ma bowiem charakter bezwzględny i jako taka nie może być uchylona przez zachowania osób trzecich względem stron takiej czynności, ujawniające ich przekonanie o ważności takich czynności.

Mając na względzie przytoczone argumenty Sąd orzekł, jak w pkt. 1 i 2 wyroku.

Ponieważ M. K. (1) nie zajął stanowiska merytorycznego w sprawie, wyrok w stosunku do niego jest zaoczny na podstawie art. 339 § 1 kpc.

O kosztach procesu Sąd postanowił na podstawie art. 98 kpc obciążając pozwanych w każdej z połączonych spraw obowiązkiem zwrotu na rzecz powoda wydatków poniesionych na opłacenie pozwu, wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika oraz poniesione koszty korespondencji doręczanej bezpośrednio pełnomocnikom strony przeciwnej.