Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 lipca 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Agnieszka Hreczańska-Cholewa

Protokolant:Marcin Ostolski

po rozpoznaniu w dniu 22 lipca 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa (...) Spółka jawna M.-T. we W.

przeciwko Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) we W.

o uchylenie uchwały

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od strony powodowej (...) Spółka jawna M. – T. we W. na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. kwotę 197 zł (sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 119/14

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 10 stycznia 2014 roku wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...)we W., strona powodowa (...) Spółka Jawna M.– T.z siedzibą we W.wniosła o uchylenie w całości uchwały nr (...) podjętej w dniu 30 listopada 2013 roku przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...)we W.w drodze indywidualnego zbierania głosów, jako naruszającej interesy strony powodowej oraz zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Ponadto wniosła o zasądzenie od strony pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powodowa spółka wskazywała, że jest właścicielem lokalu użytkowego znajdującego się na I kondygnacji budynku położonego we W. przy ul. (...). W przedmiotowym lokalu strona powodowa prowadzi sklep (piekarnię i cukiernię) od 2008 roku do chwili obecnej. Powyższy lokal znajduje się przy jedynym wjeździe na teren pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, usytuowanym od strony ulicy (...). Ze wskazanego wjazdu korzystają klienci sklepu prowadzonego przez spółkę. Na mocy zaskarżonej uchwały członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. wyrazili zgodę na zakup i zamontowanie dwóch zapór drogowych na wjeździe na teren wspólnoty od strony ul. (...), przeznaczając na ten cel środki z funduszu remontowego w kwocie maksymalnie 37.000 zł. Strona powodowa zarzucała, że zamontowanie zapór drogowych dotyczy jedynego wjazdu na teren strony pozwanej, przy którym znajduje się również wejście do lokalu usługowego strony powodowej, i z którego korzystają klienci i dostawcy strony powodowej. Wskazane utrudnienie w dostępie do powyższego lokalu, doprowadzi do ograniczenia możliwości prowadzenia przez spółkę działalności usługowej, w tym ograniczy ilość klientów odwiedzających piekarnię, co w konsekwencji, zdaniem powodowej spółki, doprowadzi do naruszenia jej interesu ekonomicznego. Ponadto utrudnienie w dostępie do lokalu dla potencjalnych klientów wpłynie niekorzystnie na wartość samej nieruchomości.

Nadto strona powodowa podniosła, że zaskarżona uchwała narusza również zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, co przejawia się w ograniczeniu dostępu do nieruchomości wspólnej pozwanej wspólnoty, a co z kolei, zdaniem strony pozwanej, jest nieracjonalne z uwagi na występowanie lokali użytkowych w budynku przy ul. (...)we W., służących zasadniczo do prowadzenia działalności. Strona powodowa argumentowała, że uchwała nr (...) nie została w sposób prawidłowy dostosowana do realiów funkcjonowania powyższego budynku, który spełnia nie tylko cele mieszkaniowe ale również usługowe, a zatem pozwana wspólnota mieszkaniowa powinna zapewnić swobodny dostęp do lokali użytkowych, aby mogły być wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem. W ocenie powodowej spółki zaskarżona uchwała rażąco krzywdzi właścicieli lokali użytkowych, których charakter i specyfika wymaga aby do tego rodzaju lokali był zapewniony swobodny dostęp dla klientów i dostawców.

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) we W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od strony powodowej na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

W uzasadnieniu swojego stanowiska strona pozwana podniosła, że na terenie Wspólnoty znajduje się 208 lokali mieszkalnych, 58 miejsc parkingowych podziemnych oraz 2 lokale użytkowe i że na teren Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)we W.prowadzi jeden wjazd, który usytuowany jest od strony ulicy (...). Wskazała, że z uwagi na znaczące trudności w zakresie parkowania własnych pojazdów mechanicznych przez właścicieli lokali wspólnoty oraz częste nagminne naruszenia zasad bezpieczeństwa w ruchu drogowym przez osoby trzecie, poruszające się pojazdami po terenie wspólnoty, w dniu 30 listopada 2013 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...)we W.podjęła uchwałę nr (...), w której większością głosów została wyrażona przez członków wspólnoty zgoda na zakup i zamontowanie dwóch zapór drogowych na wjeździe do przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z zaskarżoną uchwałą środki na zakup oraz montaż zapór drogowych mają pochodzić z funduszu remontowego, przy jednoczesnym założeniu iż wartość prac nie może przekroczyć 37.000 zł.

Pozwana zarzuciła, iż posadowienie zapór drogowych zgodnie z zaskarżoną uchwałą, nie spowoduje istotnych ograniczeń w dostępie przez osoby trzecie do lokalu użytkowego, którego właścicielem jest powodowa spółka. Wskazała, że lokal usługowy powódki znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie ulicy (...), która wyposażona jest w chodnik dla ruchu pieszego. Powyższa okoliczność powoduje zdaniem strony pozwanej, iż lokalizacja piekarni jest atrakcyjna dla mieszkańców okolicznych wielorodzinnych bloków mieszkalnych, którzy bez żadnych przeszkód dokonują u powódki zakupu pieczywa i wyrobów cukierniczych. Nie bez znaczenia jest również fakt sąsiedztwa dwóch przystanków MPK, co również wpływa na zwiększoną sprzedaż oferowanych przez powódkę produktów. Z uwagi na posiadany asortyment (pieczywo, wyroby cukiernicze) oraz lokalizację sklepu głównymi klientami powódki są okoliczni mieszkańcy. Zmotoryzowani klienci stanowią nieznaczny odsetek klientów powódki. Jednakże klienci Ci dokonując zakupu pieczywa bardzo często blokują inne stojące na parkingu auta lub blokują całkowicie wjazd na posesję, często poruszają się po posesji w sposób niebezpieczny dla innych użytkowników terenu wspólnoty, w tym przede wszystkim dla pieszych, gdyż większość klientów zmotoryzowanych próbuje zaparkować jak najbliżej piekarni, często blokując przy tym przejście dla pieszych.

Strona pozwana podniosła ponadto, że w niedalekiej odległości od lokalu usługowego powódki znajdują się liczne miejsca parkingowe i miejsca postojowe, gdzie klienci piekarni swobodnie mogą zostawiać swoje pojazdy mechaniczne celem dokonania zakupów u strony powodowej. Dodatkowo wskazała, iż na terenie wspólnoty znajdują się jedynie dwa lokale użytkowe, które zlokalizowane są od strony ulicy (...). Wobec powyższej okoliczności, w obliczu trudności członków wspólnoty związanych z parkowaniem aut oraz bezpiecznym poruszaniem się po zewnętrznym dziedzińcu nieruchomości, zarzut naruszenia poprzez sporną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną jest w ocenie strony pozwanej całkowicie chybiony. Strona pozwana podkreśliła, że montaż spornych zapór drogowych jest powiązany z rzeczywistym interesem właścicieli 208 lokali mieszkalnych, natomiast obawy powódki związane z możliwą utratą klientów są w ocenie pozwanej całkowicie bezpodstawne.

W ocenie strony pozwanej zdecydowana większość klientów powodowej spółki dociera pieszo do piekarni a ponadto możliwość bezpośredniego parkowania pojazdu klienta pod lokalem użytkowym powódki nie jest warunkiem koniecznym do prowadzenia sklepu (piekarni i cukierni). Strona pozwana podniosła dodatkowo, że lokal użytkowy strony powodowej nie ma specjalnie do tego wyznaczonego podjazdu do obsługi klientów zmotoryzowanych, jak również nie posiada wydzielonych miejsc parkingowych przeznaczonych dla klientów. Udział w części wspólnej powódki wynosi natomiast (...). Wejście przed lokalem użytkowym powódki nie jest przystosowane do parkowania pojazdów, jest tam regularny chodnik i droga wyjazdowa z parkingów dla właścicieli lokali mieszkalnych oraz droga prowadząca do bankomatu. Co więcej parkujące pod lokalem pojazdy stwarzają problemy w ruchu pieszych i ograniczają możliwość komunikacji wokół posesji mieszkańcom pozwanej Wspólnoty. Jednocześnie strona pozwana wskazała, iż zapewnienie ciągłości dostaw punktu usługowego powódki w związku z posadowieniem zapór drogowych nie zostanie istotnie utrudnione. Wskazać chociażby należy, iż z wnętrza lokalu powódki doskonale widać wjazd na teren wspólnoty i otwarcie zapór przez pracownika piekarni podczas dostawy z technicznego punktu widzenia nie będzie stanowić żadnego problemu. Ponadto powódka będzie mogła przekazać dostawcom pilot do zapór (zarejestrować numer telefonu w sterowniku zapory), aby ten swobodnie mógł wjechać na teren wspólnoty. Ponadto zamontowanie spornych zapór drogowych może się przyczynić do ułatwienia pracy dostawcom, którzy nie będą mieli problemów ze znalezieniem wolnego miejsca do zaparkowania samochodu z zaopatrzeniem.

Ponadto strona pozwana podniosła, iż montaż blokady wjazdu na teren wspólnoty w żadnym wypadku nie ograniczy „pieszego" dostępu klientów do lokalu użytkowego powódki. Pozwana wskazała, iż przez zastosowanie spornych zapór drogowych większość właścicieli lokali Wspólnoty chce usankcjonować ich prawo do swobodnego i bezpiecznego korzystania z części wspólnej nieruchomości w postaci miejsc parkingowych. Do dnia dzisiejszego osoby trzecie niezwiązane z mieszkańcami wspólnoty nagminnie parkują pojazdy mechaniczne na posesji wspólnoty. Mieszkańcy wielokrotnie muszą znosić utrudnienia w postaci blokowania wjazdu (wyjazdu) na teren wspólnoty oraz braku miejsc parkingowych. Ponadto na nieruchomości tej miały miejsce kradzieże zaparkowanych tam pojazdów. Zamontowanie zaś zapór bezpośrednio wpłynie na zabezpieczenie mienia właścicieli lokali wspólnoty.

Niezależnie od powyższego pozwana dodała, że zastosowanie przemyślanego systemu zapór drogowych, ograniczającego wjazd samochodów osób trzecich może być powodem wzrostu atrakcyjności lokali mieszkalnych, a co za tym idzie również ich wartości na rynku nieruchomości. Okoliczność ta w ocenie strony pozwanej nie będzie miała istotnego wpływu na cenę nieruchomości lokalowej powódki, z uwagi chociażby na atrakcyjne położenie lokalu użytkowego (frontalnie od ulicy (...) jak również znaczną ilość miejsc postojowych w bliskiej okolicy).

Pozwana podniosła, że motywem i celem podjęcia zaskarżonej uchwały i jej wdrożenia w życie była ochrona właścicieli lokali w ich prawie do współposiadania dziedzińca zewnętrznego, w szczególności w zakresie naziemnych, ogólnodostępnych miejsc parkingowych oraz zabezpieczenia mienia właścicieli przed kradzieżami. Według strony pozwanej ograniczenie dostępu pojazdów osób trzecich, nie będących
właścicielami lokali, służyć będzie ochronie własności (art. 140 k.c.) i wspólnego prawa
współwłaścicieli (art. 206 k.c), albowiem zachowany zostanie dostęp do nieruchomości -
właścicieli w formie nieograniczonego prawa otwarcia zapory pilotem lub za pośrednictwem
telefonu komórkowego. Powódka natomiast, wbrew swoim twierdzeniom, nie będzie miała
utrudnień w dostawie towaru do swojego punktu usługowego a jej realny interes
ekonomiczny nie będzie zagrożony w związku z posadowieniem spornych zapór
drogowych. W ocenie strony pozwanej kwestia „swobodnego dostępu" do własnego lokalu
musi być zawsze oceniana w kontekście ochrony własności i współwłasności wszystkich
właścicieli lokali.

Niezależnie od powyższego strona pozwana zarzuciła, że powodowa spółka, wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 6 k.c. nie wykazuje związku przyczynowego pomiędzy ewentualnymi ponoszonymi stratami, a zaskarżoną uchwałą.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny sprawy:

Strona pozwana jest tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową. Tworzą ją właściciele 208 lokali mieszkalnych, 2 lokali użytkowych oraz 1 garażu wielostanowiskowego. Na terenie należącym do wspólnoty jest łącznie 213 miejsc parkingowych, z czego 58 znajduje się w budynku, a 155 na zewnątrz.

Dowód: wydruk z elektronicznej księgi wieczystej – k. 19-25

zeznania świadka A. R. – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:19:07-01:27:46

zeznania świadka D. G. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:10:59-01:17:41

zeznania świadka M. W. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:01:39-01:10:11

zeznania świadka Z. P. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:49:46-00:59:43

zeznania świadka P. M. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:39:57-00:48:48

zeznania świadka A. K. (1) – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:18:23-00:39:50

zeznania świadka A. K. (2) - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:05:47

Strona powodowa jest właścicielem lokalu użytkowego znajdującego się na I kondygnacji (parter) budynku położonego we W. przy ul. (...) oraz członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...). Przysługuje jej udział wynoszący (...) części we wspólnych częściach budynku i w prawie własności działki nr (...) położonej we W. przy ul. (...).

Dowód: wypis z aktu notarialnego, Rep. A nr (...) – k. 9-11

W przedmiotowym lokalu strona powodowa od 2008 r. do chwili obecnej prowadzi sklep oferujący wyroby piekarnicze i cukiernicze. W drugim lokalu użytkowym zlokalizowany jest bar - pierogarnia. Budynek, w którym znajduje się lokal strony powodowej jest posadowiony w pewnej odległości od ul. (...). Oddziela go od niej chodnik i pas zieleni – trawnik. Oba lokale użytkowe położone są frontem do ulicy (...) od strony południowej budynku. Sklep jest dobrze widoczny od strony ul. (...). W sąsiedztwie znajdują się dwa przystanki autobusowe. Wejście do lokalu należącego do strony powodowej znajduje się przy jedynym wjeździe prowadzącym na teren pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, usytuowanym od strony ulicy (...).

Dowód: wypis z aktu notarialnego, Rep. A nr (...) – k. 9-11

rzut poziomy nieruchomości – k.15

decyzja nr (...) z dnia 07.07.2008 r. – k. 14

wydruki z „google maps” – k. 48-50

zeznania świadka A. R. – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:19:07-01:27:46

zeznania świadka D. G. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:10:59-01:17:41

zeznania świadka M. W. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:01:39-01:10:11

zeznania świadka Z. P. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:49:46-00:59:43

zeznania świadka P. M. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:39:57-00:48:48

zeznania świadka A. K. (1) – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:18:23-00:39:50

zeznania świadka A. K. (2) - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:05:47

Strona powodowa podejmując decyzję o wyborze tego miejsca do prowadzenia działalności gospodarczej kierowała się głównie tym, że ulica (...) jest tzw. ulicą wylotową, prowadzącą do mniejszych miejscowości pod W. i nastawiona była głównie na obsługę klientów zmotoryzowanych, mieszkańców tych miejscowości. Dodatkowo powodowa spółka brała pod uwagę (choć w mniejszym stopniu) to, że w okolicy znajdują się duże bloki wielorodzinne a ponadto sąsiedztwo kościoła, co miało przekładać się na wysokie obroty w niedziele.

Dowód: przesłuchanie za stronę powodową W. M. – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 22 lipca 2014 r. 00:02:00 – 00:08:50

Podstawową klientelę sklepu strony powodowej stanowią mieszkańcy okolicznych licznych bloków mieszkalnych oraz domków jednorodzinnych. W sklepie zaopatrują się także osoby przejezdne, parkując swoje pojazdy w bezpośrednim sąsiedztwie sklepu, przed jego wejściem, także na chodniku. Zdarza się, że zaparkowane samochody utrudniaj mieszkańcom bloków swobodny wjazd i wyjazd z posesji, a pieszym swobodne przejście po chodniku.

Dowód: zeznania świadka A. R. – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:19:07-01:27:46

zeznania świadka D. G. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:10:59-01:17:41

zeznania świadka M. W. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:01:39-01:10:11

zeznania świadka Z. P. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:49:46-00:59:43

zeznania świadka P. M. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:39:57-00:48:48

zeznania świadka A. K. (1) – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:18:23-00:39:50

zeznania świadka A. K. (2) - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:05:47

przesłuchanie za stronę powodową W. M. – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 22 lipca 2014 r. 00:02:00 – 00:08:50

Dostawy pieczywa i wyrobów cukierniczych do lokalu strony powodowej odbywają się 2-3 razy dziennie, w zależności od potrzeb.

Dowód: przesłuchanie za stronę powodową W. M. – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 22 lipca 2014 r. 00:02:00 – 00:08:50

Poza terenem należącym do pozwanej wspólnoty mieszkaniowej przy ulicy (...) we W. znajduje się 30 (6 + 24) ogólnodostępnych wyznaczonych indywidualnych stanowisk postojowych zlokalizowanych bezpośrednio od strony jezdni a także 3 ogólnodostępne parkingi wielostanowiskowe oddzielone od jezdni ciągiem pieszym i zieleńcem. Na całej długości ulicy (...) we W. brak jest wyniesionego oznakowania pionowego B-36 „zakaz zatrzymywania się” i B-35 „zakaz postoju”. Między innym kilka miejsc parkingowych znajduje się na chodniku vis a vis lokali użytkowych.

Dowód: pismo Departamentu Infrastruktury i (...) Urzędu Miejskiego W. z dnia 7 lipca 2014 r. – k. 92

wydruki z „google maps” – k. 48-50

zeznania świadka A. R. – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:19:07-01:27:46

zeznania świadka D. G. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:10:59-01:17:41

zeznania świadka M. W. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:01:39-01:10:11

zeznania świadka Z. P. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:49:46-00:59:43

zeznania świadka P. M. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:39:57-00:48:48

zeznania świadka A. K. (1) – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:18:23-00:39:50

Uchwałą numer (...) właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. wyrazili zgodę na zakup i zamontowanie dwóch zapór drogowych na wjeździe na teren wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie postanowili, że wartość prac z tym związanych nie przekroczy kwoty 37 000 zł, pochodzącej ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym, przy czym dokładna wysokość zapłaty wykonawcy miała zostać ustalona przez zarządcę wspólnoty po wykonaniu inwestycji (§ 1 uchwały).

Na mocy § 2 i 3 uchwały właściciele lokali udzielili pełnomocnictwa zarządcy nieruchomości - (...) Sp. z o.o. z siedzibą we W. - do zbierania ofert na wykonanie tego przedsięwzięcia i zawarcia stosownej umowy w tym zakresie, po uzyskaniu uprzedniej opinii rady wspólnoty mieszkaniowej, jak również powierzyli zarządcy wykonanie uchwały.

Dowód: uchwała nr (...) – k. 17

Uchwała została podjęta większością głosów oddanych w trybie indywidualnego zbierania głosów zakończonego w dniu 30 listopada 2013 r. Za przyjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 51,02 % udziału w częściach wspólnych nieruchomości, zaś przeciw jej przyjęciu – właściciele posiadający 16,43 % udziału w częściach wspólnych nieruchomości. Strona powodowa głosowała przeciwko uchwale.

O podjęciu uchwały strona powodowa została powiadomiona pismem z dnia 2 grudnia 2013 r., skierowanym do niej przez zarządcę wspólnoty – (...) Sp. z o.o. z siedzibą we W..

Dowód: uchwała nr (...) – k. 17-18

pismo zarządcy z dnia 02 grudnia 2013 r. – k. 16

Główną przyczyną podjęcia przez właścicieli lokali tej uchwały było usankcjonowanie ich prawa do swobodnego i bezpiecznego korzystania z części wspólnej nieruchomości, na której znajdują się miejsca parkingowe.

Od początku powstania pozwanej wspólnoty, tj. od marca 2008 r., do chwili obecnej osoby trzecie, niezwiązane z mieszkańcami nieruchomości przy ul. (...) parkują pojazdy mechaniczne na terenie należącym do pozwanej wspólnoty. W głównej mierze są to mieszkańcy okolicznych bloków mieszkalnych, którzy nie mają do dyspozycji wystarczającej ilości miejsc parkingowych na swoich posesjach. Osoby te zajmują średnio 40% miejsc postojowych przeznaczonych dla członków strony pozwanej. Powoduje to, że członkowie pozwanej wspólnoty częstokroć mają problem ze znalezieniem wolnego miejsca parkingowego na należącej do nich posesji (szczególnie w godzinach popołudniowych i wieczornych). Zmuszeni są zostawiać swoje pojazdy w innych miejscach, niejednokrotnie do tego nieprzystosowanych (np. na drodze wewnętrznej). Pojawiają się wtedy problemy z poruszaniem po posesji, blokowane są wyjazdy z garażów itp., co nierzadko prowadzi do sytuacji konfliktowych pomiędzy mieszkańcami nieruchomości przy ul. (...).

Inną przyczyną podjęcia zaskarżonej uchwały była chęć zabezpieczenia mienia właścicieli lokali przed zdarzającymi się kradzieżami oraz uniemożliwienie osobom trzecim dalszego wyrzucania pod osłoną nocy odpadów wielkogabarytowych do pojemników na śmieci przeznaczonych dla członków wspólnoty.

Dodatkowo członkowie wspólnoty podejmując uchwałę nr (...) kierowali się chęcią stworzenia placu zabaw dla dzieci, do wykonania którego niezbędne jest zlikwidowanie kilku miejsc parkingowych w celu wygospodarowania odpowiedniej ilości miejsca.

Dowód: zeznania świadka A. R. – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:19:07-01:27:46

zeznania świadka D. G. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:10:59-01:17:41

zeznania świadka M. W. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:01:39-01:10:11

zeznania świadka Z. P. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:49:46-00:59:43

zeznania świadka P. M. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:39:57-00:48:48

zeznania świadka A. K. (1) – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:18:23-00:39:50

Podjęcie uchwały nr (...) poprzedzone było wielokrotnymi, prowadzonymi na przestrzeni lat, dyskusjami członków pozwanej wspólnoty w celu znalezienia najlepszego rozwiązania tych problemów. Rozważano zamontowanie szlabanu, jak również znalezienie innego miejsca do zamontowania blokad, m.in. po dwóch stronach budynku, z uwzględnieniem lokali użytkowych tak, aby było dostępnych kilka miejsc parkingowych. Jednakże rozwiązania te przekraczały możliwości finansowe strony pozwanej.

Dowód: zeznania świadka A. K. (1) – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:18:23-00:39:50

zeznania świadka M. W. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:01:39-01:10:11

zeznania świadka Z. P. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:49:46-00:59:43

Po przeanalizowaniu ofert dostępnych na rynku strona pozwana, w celu wykonania uchwały, zdecydowała się ostatecznie na wybór zapory drogowej, składającej się z dwóch słupków wysuwających się z podłoża, otwieranej w dwojaki sposób: za pomocą pilota (dodatkowo płatnego, dostępnego w nieograniczonych ilościach dla członków wspólnoty, działającego na zasadzie fal radiowych lub odpowiednio przystosowanego pilota służącego do otwierania garaży) bądź za pomocą bezpłatnego połączenia telefonicznego realizowanego na indywidualny numer blokady (wykonywanego z numeru telefonu członka wspólnoty, zapisanego w pamięci blokady). Montaż zapór nie będzie stanowił przeszkody dla ruchu pieszych.

Dowód: oferta odstawy i montażu zapór drogowych – k. 26-29

zeznania świadka A. R. – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:19:07-01:27:46

zeznania świadka D. G. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:10:59-01:17:41

zeznania świadka M. W. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 01:01:39-01:10:11

zeznania świadka Z. P. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:49:46-00:59:43

zeznania świadka P. M. - protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:39:57-00:48:48

zeznania świadka A. K. (1) – protokół elektroniczny rozprawy z dnia 10 czerwca 2014 r., 00:18:23-00:39:50

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr. 80 poz. 903 z późn. zm.), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Stosownie natomiast do art. 25 ust. 1a cytowanej ustawy powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W niniejszej sprawie strona powodowa wywodziła, że podjęcie przez stronę pozwaną uchwały nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na zakup i montaż zapór drogowych przy wjeździe na teren wspólnoty mieszkaniowej narusza jej interes ponieważ wykonanie tej uchwały ograniczy możliwość prowadzenia przez nią działalności usługowej albowiem montaż zapory utrudni dostęp do sklepu klientom i dostawcom. Dodatkowo strona powodowa zarzucała sprzeczność uchwały z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną poprzez nieuwzględnienie potrzeb właścicieli lokali użytkowych.

Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W.przy ul. (...)nie kwestionowała w rozpoznawanej sprawie czynnej legitymacji procesowej strony powodowej (...) Spółka Jawna M.– T.z siedzibą we W., jako właściciela lokalu użytkowego położonego na parterze budynku przy ul. (...). Bezsporne było także to że powodowa spółka, wnosząc pozew w niniejszej sprawie w dniu 9 styczniu 2014 r., zachowała przewidziany w art. 25 ust. 1a ww. ustawy 6-tygodniowy termin do zaskarżenia podjętej przez stronę pozwaną w dniu 30 listopada 2013 r. uchwały nr (...).

Powyższe ustalenia pozwoliły Sądowi na merytoryczne rozpoznanie sprawy.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że bezpodstawny okazał się zarzut strony powodowej, iż montaż zapór drogowych przy wjeździe na teren wspólnoty utrudni jej dostawę towaru do sklepu. Jak wynika bowiem ze zgodnych zeznań świadków A. K. (1), P. M., Z. P., M. W., D. G. oraz A. R. planowane zapory drogowe będą otwierane w dwojaki sposób: bądź za pomocą pilota, bądź za pomocą telefonu komórkowego poprzez wykonanie bezpłatnego połączenia na numer blokady. Każdy z tych mechanizmów będzie dostępny bez ograniczeń dla wszystkich członków wspólnoty, w tym dla strony powodowej. Tym samym w ocenie Sądu z technicznego punktu widzenia dostawy wyrobów piekarniczych i cukierniczych do lokalu przy ul. (...) nie będą istotnie utrudnione w porównaniu do stanu dotychczasowego. Nic nie będzie stać na przeszkodzie, aby personel sklepu otworzył blokadę, korzystając z jednego z dostępnych sposobów, umożliwiając tym samym dostawcy zaparkowanie pojazdu w pobliżu wejścia do sklepu, tym bardziej, że jak wskazali wymienieni wyżej świadkowie – miejsce, na którym mają zostać posadowione zapory jest doskonale widoczne z wnętrza lokalu należącego do strony powodowej. Dodatkowo, w celu usprawnienia dostawy, strona powodowa będzie mogła zaopatrzyć dostawcę w egzemplarz pilota bądź zarejestrować jego numer w sterowniku zapory, aby ten swobodnie, bez niczyjej pomocy mógł wjechać na teren wspólnoty. Jeśli dodatkowo weźmie się pod uwagę częstotliwość dostaw (2-3 razy dziennie) nie sposób uznać, że otwieranie mechanizmu blokady będzie stanowiło wyjątkową uciążliwość czy to dla personelu sklepu, czy też dla dostawców, uniemożliwiającą swobodny wyładunek i przyjęcie towarów.

Częściowo słuszny okazał się natomiast zarzut strony powodowej, że zamontowanie zapór utrudni w pewnym stopniu jej zmotoryzowanym klientom dostęp do sklepu. Nie ulega bowiem wątpliwości, że w dzisiejszych czasach utrwalone są w społeczeństwie pewne nawyki ułatwiające, czy też usprawniające wykonywanie codziennych czynności, które w rozpoznawanym przypadku sprowadzają się do wybierania miejsc parkingowych jak najbliżej sklepu (czy to na chodniku, czy też drodze wjazdowej prowadzącej na teren wspólnoty). Istnieje również prawdopodobieństwo, że brak możliwości zaparkowania auta bezpośrednio pod sklepem zniechęci część potencjalnych klientów do zrobienia w nim zakupów. W konsekwencji może to wpłynąć negatywnie na wynik finansowy powodowej spółki, choć aktualnie nie sposób określić w jakim wymiarze. W rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia z konfliktem interesów stron – interesu o charterze ekonomicznym strony powodowej oraz interesu wspólnoty mieszkaniowej, jaki legł u podstaw podjęcia zaskarżonej uchwały a wyrażającym się dążeniem do zagwarantowania członkom wspólnoty mieszkaniowej realizacji w jak najpełniejszym zakresie prawa własności przysługującego członkom wspólnoty. Analizując szczegółowo okoliczności sprawy, Sąd stanął na stanowisku, że prymat należy przyznać interesom strony pozwanej.

Stając się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, (...) Spółka jawna M.-T. z siedzibą we W. winna liczyć się z tym, że nie zawsze interesy wszystkich będą do końca wspólne i zgodne z oczekiwaniami każdego z mieszkańców, aczkolwiek działanie wspólnoty nie powinno wkraczać w prawa właścicielskie członka wspólnoty zagwarantowane przepisami kodeksu cywilnego i ustawami szczegółowymi. Zdaniem Sądu, nie sposób rozpatrywać interesu właściciela lokalu w oderwaniu od interesu pozostałych członków oraz całej wspólnoty.

Zawnioskowani przez stronę pozwaną świadkowie w osobach A. K. (1), P. M., Z. P., M. W., D. G.oraz A. R.bardzo szczegółowo relacjonowali motywy, jakimi kierowała się wspólnotą mieszkaniową przy podejmowaniu uchwały nr (...). Z jednej strony była to chęć zapewnienia członkom wspólnoty możliwości bezproblemowego parkowania pojazdów mechanicznych na należącej do nich posesji a z drugiej zabezpieczenie ich mienia, czy to przed kradzieżą, czy też przed nieuprawnionym z niego korzystaniem. W dalszej perspektywie właścicielom lokali przyświecała myśl wygospodarowania miejsca na stworzenie planowanego od wielu lat placu zabaw dla dzieci. Powołani świadkowie zgodnie zeznawali, że od dłuższego czasu, a właściwie od początku powstania wspólnoty, mają kłopot z zaparkowaniem pojazdów na należącym do nich terenie, szczególnie w godzinach popołudniowych lub wieczornych, pomimo iż ilość dostępnych miejsc parkingowych przekracza liczbę członków wspólnoty. Wynika to z faktu nagminnego zajmowania miejsc postojowych przez osoby trzecie, głównie mieszkańców sąsiednich nieruchomości. Dodatkowo świadkowie wspominali o zdarzających się kradzieżach samochodów z parkingów naziemnych oraz o „podrzucaniu” wielkogabarytowych odpadów komunalnych pod osłoną nocy. Podawali również przykłady niewłaściwego parkowania pojazdów przez klientów lokali użytkowych, co prowadzi do utrudniania mieszkańcom bloków swobodnego wjazdu i wyjazdu z posesji, a pieszym swobodne przejście po chodniku.

Biorąc od uwagę powyższe okoliczności, należy z całą stanowczością stwierdzić, że podjęcie zaskarżonej uchwały było konieczne, gdyż jej wykonanie niewątpliwie podniesie jakość życia większości członków wspólnoty, tym samym chroniąc ich interesy, a w szczególności ich prawo do nieskrępowanego działaniami osób trzecich współposiadania i współkorzystania z dziedzińca wewnętrznego.

Z drugiej strony należy zwrócić uwagę na to, że montaż zapór w żadnym stopniu nie spowoduje ograniczeń w dostępie do lokalu użytkowego przez klientów, którzy docierają do sklepu strony powodowej pieszo. Jest to o tyle istotne, iż – jak wykazało postępowanie dowodowe - klienci tego rodzaju stanowią zdecydowaną większość. Wprawdzie strona powodowa kwestionowała tą okoliczność, jednakże nie zaoferowała żadnego dowodu potwierdzającego, że podstawową klientelę stanowią osoby zmotoryzowane. Za taki dowód nie można przyjąć zeznań świadka A. K. (2), gdyż odnosiły się one jedynie do prowadzonego przez nią lokalu gastronomicznego. Jednakże nawet gdyby przyjąć, że rzeczywiście klientów docierających samochodem do lokalu powodowej spółki jest więcej, niż wskazywali na to zeznający w charakterze świadków członkowie pozwanej wspólnoty - właściciele lokali mieszkalnych, to okoliczność ta nie ma zdaniem Sądu istotniejszego znaczenia dla niniejszej sprawy. Podkreślić bowiem w tym miejscu należy, że posadowienie dwóch słupków zaporowych przy wjeździe na teren wspólnoty nie uniemożliwi zaparkowania pojazdów w pobliżu sklepu strony powodowej albowiem w bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się liczne ogólnodostępne miejsca postojowe, z czego część znajduje się vis a vis lokalu powodowej spółki. Powyższe potwierdzają nie tylko zeznania wzmiankowanych świadków i dołączone do odpowiedzi na pozew wydruki z aplikacji „google maps”, ale przede wszystkim pismo z Departamentu Infrastruktury i (...) Urzędu Miejskiego W. z dnia 7 lipca 2014 r. Jest rzeczą oczywistą, że nie można wykluczyć, iż część klientów strony powodowej zrezygnuje z zakupów a uwagi na niemożliwość zaparkowania w bezpośrednim sąsiedztwie sklepu i że celem ich odzyskania czy tez pozyskania nowy klientów „ zmotoryzowanych” strona powodowa będzie musiała podjąć pewne kroki o charakterze marketingowym. Biorąc jednakże fakt, iż większość klientów sklepu stanowią mieszkańcy okolicznych wielorodzinnych bloków a także domów, możliwość pozostawienia pojazdów na nieodległych miejscach parkingowych nie może stanowić dostatecznej podstawy do przyjęcia, że interes strony powodowej w wyniku realizacji zaskarżonej uchwały ucierpi tak dalece, że zasadnym będzie wyeliminowanie tej uchwały z obrotu prawnego.

Jednocześnie, biorąc pod uwagę szeroko opisywaną przez zeznających w sprawie świadków motywację, jaka przyświecała mieszkańcom nieruchomości przy ul. (...) we W. przy podjęciu decyzji o zamontowaniu zapór drogowych przy wjeździe na teren wspólnoty, nie sposób przyjąć, że działanie to pozostawało w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Wręcz przeciwnie. Jest wynikiem troski o zapewnienie członkom wspólnoty wykonywanie przysługujących im praw w możliwie najpełniejszym zakresie w kwestii tak codziennej jak zapewnienie parkowania samochodów na terenie nieruchomości wspólnej. Niedogodność, jakiej dozna natomiast część klientów strony powodowej w postaci konieczności zaparkowania pojazdów w dalszej odległości od sklepu nie może być w ocenie Sądu podstawą do czynienie stronie pozwanej zarzutu niewłaściwego zarządzania nieruchomością wspólną, mając na uwadze korzyści, jakie przyniesie zdecydowanej większości członków wspólnoty mieszkaniowej, wykonanie uchwały.

Z tych wszystkich względów Sąd powództwo oddalił, o czym orzekł, jak w punkcie I. sentencji wyroku.

Orzeczenie o kosztach procesu wydano na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Zasądzone od strony powodowej na rzecz strony pozwanej w punkcie II. sentencji wyroku koszty procesu obejmują koszty zastępstwa procesowego ustalone w oparciu o treść § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie ponoszenia opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 roku, poz. 490), tj. kwotę 180 zł oraz koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 zł.