Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 czerwca 2014 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 30 czerwca 2014 roku w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie sprawy z powództwa M. S. (1), A. F., M. S. (2), S. S.

przeciwko J. S.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb.

z dnia 19 grudnia 2013 roku, sygn. akt I C 2228/13

oddala apelację.

Na oryginale właściwe podpisy

Sygn. akt II Ca 332/14

UZASADNIENIE

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy ( po uprzednim uchyleniu przez Sąd Okręgowy wyroku oddalającego powództwo) Sąd Rejonowy w Piotrkowie Tryb. wyrokiem z dnia 19 grudnia 2013r. zasądził od pozwanej J. S. solidarnie na rzecz powodów M. S. (1), M. S. (2), A. F. i S. S. kwotę 2.417,12 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 20 sierpnia 2012 r. do dnia zapłaty. W pozostałym zakresie powództwo oddalił i zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 239,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawą tego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia.

Postanowieniem z dnia 17 stycznia 1994 r. wydanym w sprawie sygn. akt I Ns 326/93 J. S.została wyznaczona zarządcą nieruchomości położonej w P. przy ul. (...)objętej księgą wieczystą Kw (...).

Przed Sądem Rejonowym w Piotrkowie Tryb. od 12 sierpnia 1992 r. toczyła się sprawa o zniesienie współwłasności tej nieruchomości. Postanowieniem z dnia 14 czerwca 2007 r. Sąd Rejonowy dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości. Postanowieniem z dnia 6 listopada 2008 r. Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. w sprawie II Ca 290/08 rozpoznał apelację od postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 14 czerwca 2007 r.

Powodowie na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie I Ns 674/94 stali się współwłaścicielami nieruchomości położonej w P. przy ul. (...)w 67005/93438 częściach. Współwłaścicielami pozostałej części nieruchomości wspólnej byli H. P.i M. P.w 13387/93438 częściach na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, na rzecz których postanowieniem Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie I Ns 674/94 na nieruchomości została ustanowiona odrębna własność lokalu mieszkalnego nr (...)oraz D. S.w 13046/93438 części, na rzecz której Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. w sprawie II Ca 290/08 ustanowił odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...).

Postanowieniem z dnia 15 marca 2010 r. wydanym w sprawie II Ca 97/10 Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. po rozpoznaniu apelacji od postanowienia Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 9 grudnia 2009 r. w sprawie I Ns 552/09 zmienił zaskarżone postanowienia i uchylił zarząd w osobie J. S.nad nieruchomością położoną w P. przy ul. (...).

Przed Sądem Rejonowym w Piotrkowie Tryb. w sprawie sygn. akt I Ns 908/10 toczyło się postępowanie z wniosku M. S. (1), M. S. (2), A. F. i S. S. o przyjęcie od zarządcy J. S. sprawowania z dokonanych czynności związanych z zarządem nieruchomością. Postanowieniem częściowym z dnia 30 grudnia 2010 r. Sąd Rejonowy zobowiązał J. S. do złożenia sprawozdania ze swych czynności jako zarządcy nieruchomości oraz udokumentowanego sprawozdania rachunkowego za okres od 7 listopada 2008 r. do 15 marca 2010 r.

J. S. złożyła do sprawy I Ns 908/10 sprawozdanie ze swych czynności wraz ze sprawozdaniem rachunkowym. Wskazała, że w okresie od 6 listopada 2008 r. do końca marca 2009 r. przychody z nieruchomości wyniosły kwotę 7.897,11 zł, na którą złożyły się wpłaty od lokatorów na rachunek bankowy z tytułu czynszu, zużycia wody, ścieków i wywozu nieczystości stałych. Na nieruchomości zarządca wynajmował 9 mieszkań, dwa lokale użytkowe były zajmowane przez współwłaścicieli M. S. (2) i A. F., którzy prowadzili w nich działalność gospodarczą. Współwłaściciele nie wnosili żadnych opłat z tytułu czynszu, nie płacili za wodę i ścieki ani za wywóz nieczystości stałych. Koszty tych mediów zarządca pokrywał z wpływów od lokatorów.

Koszt utrzymania nieruchomości w tym okresie wynosił 8.479,99 zł, a w kosztach tych ujęte było wynagrodzenie J. S. za sprawowanie zarządu w kwocie 500 zł miesięcznie - za okres od listopada 2008 r. do kwietnia 2009 r.

Prawomocnym postanowieniem końcowym z dnia 19 stycznia 2012 r. wydanym w sprawie sygn. akt I Ns 908/10 Sąd Rejonowy w Piotrkowie Tryb. odmówił zatwierdzenia sprawozdania z zarządu złożonego przez zarządcę J. S. w części dotyczącej zaliczenia do kosztów wynagrodzenia za sprawowanie zarządu w wysokości 500 zł miesięcznie oraz zatwierdził sprawozdanie z zarządu w pozostałej części.

Pismem z dnia 13 sierpnia 2012 r. powodowie wezwali pozwaną do zwrotu kwoty 3.967,37 zł z tytułu rozliczenia zarządu za okres od 6.11.2008 r. do 31.03.2009 r. Pozwana odmówiła zapłaty, wobec czego powodowie wystąpili z pozwem do sądu.

Zdaniem Sądu Rejonowego powództwo jest częściowo uzasadnione.

Zarząd związany ze współwłasnością regulują art. 611 - 616 k.p.c. oraz odpowiednio art. 931 - 940 k.p.c. w zw. z art. 616 k.p.c. Przepisy te odnoszą się także do zarządcy ustanowienia zarządcy przez Sąd w trybie art. 203 k.c.

W rozpoznawanej sprawie Sąd jest związany rozstrzygnięciem w przedmiocie zatwierdzenia sprawozdania z zarządu rzeczą wspólną, to jest postanowieniem z dnia 19 stycznia 2012 r. wydanym w sprawie sygn. akt I Ns 908/10 (art. 365 § 1 k.p.c).

Z postanowienia tego wynika, że pozwana co do zasady prawidłowo sprawowała zarząd na powierzoną jej nieruchomością, a jedyną nieprawidłowością przy sprawowaniu zarządu było zaliczenie do kosztów utrzymania nieruchomości swojego wynagrodzenia w kwocie 500 zł miesięcznie. Kwestia wynagrodzenie zarządcy jest sprawą przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością, do którego pozwana była umocowana postanowieniem Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 17 stycznia 1994 r. w sprawie sygn. akt I Ns 326/93. Pozwana nie miała prawa do arbitralnego określenia wynagrodzenia za sprawowanie zarządu, a skoro wysokość tego wynagrodzenia pozwana nie ustaliła ze współwłaścicielami oraz nie wystąpiła do Sądu o przyznanie jej wynagrodzenia za sprawowanie zarządu na podstawie art. 939 k.p.c. w zw. z art. 615 k.p.c, pobieranie wynagrodzenia za sprawowanie zarządu jako niemające oparcia w tytule prawnym było bezpodstawne.

Właśnie tego wynagrodzenia za okres 6 miesięcy (od listopada 2008 r. do kwietnia 2009 r.) dotyczy roszczenie dochodzone pozwem.

Pozwana w spornym okresie czasu otrzymała przychód w kwocie 7.897.11zł, zaś uzasadnione koszty utrzymania nieruchomości wynosiły
5.479,99 zł (8.479,99 zł - 3.000 zł wynagrodzenia pozwanej). Zatem nadwyżka
podlegająca zwrotowi współwłaścicielom (art. 613 k.p.c. i art. 207 k.c.) wynosi

2.417.12zł.

Powodowie twierdzili, że cała kwota przychodów pobranych przez zarządcę pochodziła z pożytków pobranych z lokali należących po zniesieniu współwłasności do powodów oraz że ustalenie przypadających na nich kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości powinno nastąpić przy uwzględnieniu ich udziału we współwłasności działki gruntu oraz w częściach wspólnych budynku (dział ten wynosił 67005/93438 części). Stąd powodowie uznali, że przy uwzględnieniu tego udziału i wysokości kosztów utrzymania nieruchomości wynoszących 5.479,99 zł powinna ich obciążać kwota 3.929,74 zł. Stąd dochodzili zwrotu od pozwanej kwoty 3.967,34 zł jako różnicy między uzyskanymi przez pozwaną przychodami (7.897,11 zł) a obciążających pozwanych stosownie do udziału we współwłasności działki gruntu oraz w częściach wspólnych budynku kosztami (5.479,99 zł x 67005/93438).

Z argumentacją powodów co do tego, że pozwana nie mogła przeznaczyć uzyskanych przychodów w całości na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości nie można się zgodzić, gdyż pozostaje to w sprzeczności z normą wyrażoną w art. 613 k.p.c. - zwrotowi podlega tylko nadwyżka dochodów po pokryciu wydatków. Nadto z odpowiednio stosowanego z pośrednictwem art. 615 k.p.c. art. 940 k.p.c. wynika obowiązek zarządcy ponoszenia z uzyskiwanych dochodów wydatków związanych z poddaną zarządowi rzeczą, w tym zaspokojenia wierzytelności publicznych i innych. Dopiero więc nadwyżka powstała po pokryciu wydatków podlega wypłaceniu współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów (art. 207 k.c.) . Pozwana nie jest zatem zobowiązana do zwrotu należności, skoro kwoty uzyskane jako przychód z nieruchomości przeznaczyła (poza wskazaną wyżej kwotą 2.417,12 zł) na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości. Dlatego też daje idące roszczenie powodów jako niezasadne zostało oddalone.

Kwota 2.417,12 zł została zasądzona solidarnie na rzecz powodów jako współwłaścicieli działki gruntu oraz części wspólnych budynku. Wprawdzie w myśl art. 207 zd. 1 k.c. pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów, jednakże z uwagi na to, że spornym okresie pozostali współwłaściciele nie partycypowali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej (mimo że taki obowiązek wynika z art. 207 zd. 2 k.c), a przychód stanowił czynsz z lokali, które po zniesieniu współwłasności stały się własnością powodów, cała należność została zasądzona na rzecz powodów.

O odsetkach od zasądzonej kwoty sąd orzekł na podstawie przepisu art. 481 k.c, zaś o kosztach procesu na podstawie art. 100 zd. 1kpc.

Od powyższego wyroku apelację złożyli powodowie. Zarzucili w niej zastosowanie zasad rozliczania właściwych dla zarządzania współwłasnością dla potrzeb rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej (...). Zdaniem skarżących nieprawidłowo w sprawie zastosowano przepis art. 613 kpc i rozliczono jedynie nadwyżkę przychodów nad kosztami. Tymczasem zgodnie z art. 12 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali właściciele ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do ich udziałów. Koszt przypadający na powodów jest to proporcja udziału powodów w części wspólnej do całkowitej kwoty kosztów, co daje 67005/93438= 3929,74. Zatem kwota zwrotu dla powodów wynosi różnicę między ich opłatami w wysokości 7897,11 oraz kwotę kosztu na ich przypadającego czyli 3967.

Występując z tymi zarzutami wnosili o zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest uzasadniona. Powołane w apelacji przepisy art. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wbrew twierdzeniom skarżących, nie wprowadzają odmiennych zasad rozliczenia zarządcy w porównaniu z przepisami kc i kpc, powołanymi przez sąd u uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Przepis ustępu 2 artykułu 12 ustawy stanowi, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Przepis ten ustanawia zasadę pierwszeństwa przeznaczania pożytków i przychodów wspólnoty mieszkaniowej na wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Dopiero jeśli kwota z uzyskanych przychodów i pożytków przekroczy wydatki wspólnoty mieszkaniowej, to pozostała część dzieli się między właścicieli lokali w stosunku do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Tylko i wyłącznie w takiej sytuacji właściciel lokali może domagać się podziału kwoty uzyskanej z tytułu pożytków i innych przychodów .

Sąd pierwszej instancji wydając zaskarżone orzeczenie w pełni zastosował powyższą zasadę.

Natomiast jeśli chodzi o wysokość obciążeń przypadających na powodów to mogą być one rozpatrywane ale w relacjach z pozostałymi współwłaścicielami, nie zaś w ramach niniejszego procesu wytoczonemu przeciwko zarządcy.

Z tych względów apelacja, jako pozbawiona uzasadnionych podstaw, podlega oddaleniu – art. 385 kpc.

Na oryginale właściwe podpisy