Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

K., dnia 15 września 2014 r.

Sąd Okręgowy w Kaliszu, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Henryk Haak

Sędziowie: SSO Marian Raszewski – spr.

SSO Wojciech Vogt

po rozpoznaniu w dniu 15 września 2014 r. w Kaliszu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy egzekucyjnej z wniosku wierzyciela (...) Sp. z o.o. z siedzibą w N. i Burmistrza Z.

z udziałem dłużnika (...) Sp. z o.o. w B.

o świadczenie pieniężne

na skutek skargi dłużnika

na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Ostrowie W.. A. S. w postaci opisu i oszacowania nieruchomości
w sprawie o sygn. akt Km 226/03

w przedmiocie zażalenia dłużnika
na postanowienie Sądu Rejonowego w Ostrowie W..

VI Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w K.

z dnia 9 stycznia 2014 r., VI Co 1491/13

p o s t a n a w i a :

oddalić zażalenie.

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 9 stycznia 2014 r. Sąd Rejonowy w Ostrowie W.. VI Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w K. oddalił skargę dłużnika (...) Sp. z o.o. w B. na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Ostrowie W.. A. S. w postaci opisu i oszacowania nieruchomości w sprawie o sygn. akt KM 226/03.

Uzasadniając rozstrzygnięcie, Sąd Rejonowy wskazał, że nie ma podstaw do uznania za zasadny zarzut skarżącego, iż oszacowanie nieruchomości dokonane w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłą sądową E. N. zostało zaniżone w porównaniu do rzeczywistej wartości nieruchomości.

Od powyższego postanowienia dłużnik wniósł zażalenie zaskarżając je w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez uchylenie.

W uzasadnieniu skarżący podniósł, że sporządzając operat szacunkowy nieruchomości, biegła sądowa nie uwzględniła, iż nieruchomość stanowi zakład zorganizowanego przedsiębiorstwa i związane z nieruchomością inne wartości materialne i niematerialne związane z przygotowywaną inwestycją, w tym moc przyłączeniową 1200 KW o wartości rynkowej 144.000 zł, jak również kolektor zrzutu ścieków i sieć kanalizacyjną. Nadto skarżący zarzucił, iż w celu wyliczenia wartości nieruchomości biegła przyjęła dla porównania nieruchomości różne pod względem wielkości obszaru.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, że nie ma podstaw do zakwestionowania oszacowania nieruchomości dłużnika dokonanej w operacie szacunkowym biegłej sądowej E. N., sporządzonej na potrzeby postępowania egzekucyjnego toczącego się przeciwko skarżącemu w sprawie o sygn. akt KM 226/03.

Jak zasadnie podkreślił Sąd a quo , sporządzając operat szacunkowy biegła sądowa E. N. dokonała wyceny na podstawie nieruchomości podobnych pod względem położenia, wyposażenia technicznego, stanu technicznego zabudowań i infrastruktury, rodzaju zabudowy i powierzchni działki, o charakterze produkcyjnym, gospodarskim i rolniczym, stosując metodę podejścia porównawczego, metodą skorygowanej ceny średniej, polegającej na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentowanych do porównań, które były przedmiotem transakcji sprzedaży, o podobnym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wartość rynkowa nieruchomości uzyskana została w drodze korekty średniej ceny rynkowej z tego zbioru porównawczego, przypisanego według współczynnika odpowiednich cech.

Analiza treści przedmiotowego operatu wskazuje, że biegła w operacie precyzyjnie opisała szacowane nieruchomości wraz z ich cechami wpływającymi na ustalenie ich wartości rynkowej. Operat został sporządzony przy zastosowaniu prawidłowych metod wyceny nieruchomości, przy uwzględnieniu aktualnej wartości nieruchomości podobnych oraz po wszechstronnym rozważeniu czynników wpływających na wartość szacowanej nieruchomości. Wynikające z tej analizy wnioski zostały przez biegłą uargumentowane w jasny, spójny i logiczny sposób, pozwalający na przyjęcie, że zasługują one na przyjęcie i dokonanie na ich podstawie niezbędnych ustaleń faktycznych przydatnych w dalszym toku postępowania.

Nie można podzielić zarzutu skarżącego, że dokonując oszacowania wartości nieruchomości biegła nie uwzględniła faktu, iż znajduje się na nim zorganizowane przedsiębiorstwo produkcyjne. Biegła wskazała, że nieruchomość zabudowana była w dużym stopniu zdewastowana i nieużytkowana od 1990 r., a przy tym nie była konserwowana i ani naprawiana. W ocenie biegłej, obecny stan nieruchomości i znajdujących się na niej zabudowań całkowicie uniemożliwił jej funkcjonowanie. Nadto większość budynków zlokalizowanych na nieruchomościach mogła być wykorzystana i użytkowana tylko i wyłącznie w danym, ściśle określonym rodzaju działalności. W ocenie biegłej czynniki te mają wpływ na obniżenie wartości nieruchomości, podobnie jak fakt, iż jedna z działek nie posiadała dostępu do drogi publicznej.

W tym stanie rzeczy należy podzielić pogląd Sądu I instancji, że zarzuty skarżącej co do zasadności wniosków wynikających z przedmiotowego operatu szacunkowego stanowiły jedynie polemikę z ustaleniami uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c., orzeczono jak w sentencji postanowienia.