Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 września 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 12 września 2012 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa J. K.

przeciwko Gminie M. K.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli lub zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 18 października 2011 r. sygn. akt I C 443/11

oddala apelację i odstępuje od obciążenia powoda kosztami postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 783/12

UZASADNIENIE

Powód J. K. wniósł o zobowiązanie strony pozwanej Gminy Miejskiej K. do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży powodowi lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 42,57 m ² położonego w K. przy ul. (...) oraz sprzedaży udziału wynoszącego (...) części we współwłasności budynku i innych urządzeń, niesłużących wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości, za cenę 11.684 zł, ewentualnie zasądzenia od strony pozwanej na swoją rzecz kwoty 338.316 zł wraz z ustawowymi odsetkami tytułem odszkodowania za poniesioną szkodę w postaci utraconych przez powoda korzyści w związku z odmową zawarcia przez stronę pozwaną umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu. Powód wniósł też o zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając żądanie powód, jako podstawę prawną roszczenia o zobowiązanie strony pozwanej do złożenia oświadczenia woli wskazał art. 28 ust. 3 i art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, natomiast co do roszczenia ewentualnego wskazał na przepis art. 471 k.c.

W uzasadnieniu swojego żądania powód wskazał, że w dniu 8 lutego 2006 r. zawarł ze strona pozwaną umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w K. przy ul. (...) o powierzchni 42,57 m ^{( 2)}. Na podstawie protokołu rokowań z dnia 11 maja 2005 r. oraz uchwały Rady Miasta K. nr (...) z dnia 27 sierpnia 2003 r. w sprawie zasad zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Miejskiej K. strona pozwana zobowiązała się do sprzedaży na rzecz powoda przedmiotowego lokalu wraz z udziałem wynoszącym (...) części we współwłasności budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości. Przy zastosowaniu bonifikaty 90 % od wartości rynkowej, cena lokalu wraz z pomieszczeniem przynależnym została ustalona na kwotę 10.247 zł, a cena udziału we współwłasności nieruchomości została ustalona na kwotę 1.436,28 zł. Zgodnie z treścią protokołu rokowań powód zobowiązał się do wpłaty należności z tytułu wykupu lokalu oraz udziału we współwłasności przy zastosowaniu 90 % bonifikaty przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego na podany w treści protokołu rokowań rachunek. W piśmie z dnia 15 lutego 2006 r. strona pozwana udzieliła powodowi zgody na przesunięcie terminu zawarcia umowy sprzedaży do dnia 28 lutego 2006 r. Powód podniósł, że w dniu 28 lutego 2006 r. dokonał przelewu umówionej ceny sprzedaży w wysokości 11.683,28 zł na rachunek pozwanej gminy, z obawy przed przenoszeniem takiej ilości gotówki i w tym też dniu stawił się u notariusza w celu zawarcia umowy. Nie doszło jednak do zawarcia umowy, gdyż strona pozwana odmówiła przystąpienia do jej zawarcia motywując to dokonaniem przez powoda zapłaty ceny w drodze przelewu zamiast gotówką w kasie Urzędu Miasta K., zgodnie z postanowieniem z protokołu rokowań. Strona pozwana odmówiła zawarcia umowy w innym terminie po cenie 11.683,28 zł, wskazując, że po dniu 28 lutego 2012 r. konieczne będzie sporządzenie nowej wyceny lokalu, w przypadku woli powoda do zawarcia umowy sprzedaży po tej dacie. Na uzasadnienie wysokości żądania ewentualnego powód wskazał, że kwota 338.316 zł stanowi różnicę pomiędzy rynkową wartością lokalu wynoszącą 350.000 zł a ceną jego nabycia, jaką zapłaciłby w przypadku, gdyby w dniu 28 lutego 2006 r. doszło do zawarcia umowy sprzedaży tj. kwotą 11.684 zł. Zdaniem powoda, przysługuje mu roszczenie do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu za cenę zawartą w protokole rokowań z dnia 11 maja 2005 r.

Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Podniosła, iż przyczyną jej odmowy zawarcia umowy sprzedaży w dniu 28 lutego 2006 r. było złożenie przez pełnomocnika powoda w tym dniu wniosku o zmianę terminu zawarcia umowy na dzień 2 marca 2006 r. Do zawarcia umowy w dniu 28 lutego 2006 r. nie doszło z przyczyn leżących po stronie powoda, a to wobec dokonania przez niego przelewem wpłaty tytułem ceny za przedmiotowy lokal w godzinach popołudniowych o godz. 16.12 tj. już po godzinach urzędowania Wydziału Podatków i Opłat Urzędu Miasta K.. Nie było zatem możliwości potwierdzenia dokonanej wpłaty, co stanowiło zawarty w protokole rokowań warunek przystąpienia przez stronę pozwaną do umowy. Nadto strony ustaliły zgodnie termin zawarcia umowy do dnia 28 lutego 2006 r., ze względu na ówczesny szybki wzrost cen nieruchomości i związaną z tym konieczność dokonania ponownej wyceny rynkowej wartości lokalu. Do zawarcia umowy w późniejszym terminie nie mogłoby również dojść ze względu na wypowiedzenie powodowi umowy najmu, a także zgłoszone w 2008 r. roszczenia spadkobierców byłych właścicieli budynku w którym znajdował się wspomniany lokal.

Wnosząc o oddalenie powództwa w całości, strona pozwana podniosła również zarzut przedawnienia roszczeń, bowiem powód wiadomość o ewentualnej szkodzie i o osobie zobowiązanej do jej naprawienia powziął w dniu 28 lutego 2006 r. a w sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 442 ¹ k.c.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 18 października 2011 r. Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo, odstępując od obciążania powoda kosztami procesu.

Sąd Okręgowy uznał za bezsporne w sprawie fakt zobowiązania się strony pozwanej do zbycia spornego lokalu w drodze bezprzetargowej na rzecz powoda, jako najemcy lokalu na podstawie umowy zawartej na czas nieoznaczony. Powód był uprawniony do nabycia lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej za kwotę 14.362,80 zł. Za bezsporne uznał także Sąd Okręgowy fakt uiszczenia przez powoda ustalonej ceny nabycia lokalu i udziału w dniu 28 lutego 2006 r. Pismem z dnia 2 stycznia 2008 r. strona pozwana wypowiedziała powodowi umowę najmu spornego lokalu.

Nadto Sąd Okręgowy ustalił, że w trakcie przeprowadzonych rokowań strony ustaliły termin zawarcia umowy na dzień 28 lutego 2006 r. Termin ten nie został wskazany w protokole z rokowań z dnia 11 maja 2005 r., gdyż został ustalony w wyniku późniejszego uzgodnienia. W dniu 28 lutego 2006 r. pełnomocnik powoda wniósł o zmianę terminu zawarcia umowy na dzień 2 marca 2006 r. ze względu na wchodzące w życie przepisy ustalające nowe niższe stawki opłat notarialnych. Strona powodowa nie wyraziła zgody na zmianę ustalonego terminu zawarcia umowy, wobec czego strony ustaliły, że do zawarcia umowy dojdzie w dniu 28 lutego 2006 r. W trakcie rokowań strona pozwana uzależniła zawarcie umowy od uprzedniego uiszczenia przez powoda ceny nabycia lokalu oraz potwierdzenia przez Wydział Podatków i Opłat Urzędu Miasta K. dokonania wpłaty na dzień zawarcia umowy. Dalej Sąd Okręgowy ustalił, że powód uiścił ustaloną cenę nabycia lokalu w dniu 28 lutego 2006 r. przelewem na rachunek bankowy strony powodowej o godzinie 16.12. Dokonanie wpłaty nie zostało potwierdzone przez Wydział Podatków i Opłat Urzędu Miasta K. w dniu 28 lutego 2006 r., wobec czego strona pozwana odmówiła zawarcia przedmiotowej umowy sprzedaży w tym dniu. Strona pozwana wyraziła wolę zawarcia umowy w innym dniu, uzależniając to od dokonania koniecznej ponownej wyceny spornego lokalu ze względu na postępujące zmiany cen rynkowych nieruchomości.

Ustalając powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy oparł się na dowodach z dokumentów w postaci protokołu z rokowań z dnia 11 maja 2005 r., pism powoda z dnia 28 lutego 2006 r., z dnia 9 sierpnia 2006 r., z dnia 23 października 2007 r., z dnia 6 grudnia 2007 r. oraz z dnia 9 czerwca 2008 r., pism strony pozwanej z dnia 15 lutego 2006 r., z dnia 5 kwietnia 2006 r., z dnia 14 września 2006 r. oraz z dnia 22 listopada 2007 r., dowodów wpłat.

Na podstawie poczynionych ustaleń Sąd Okręgowy uznał, iż powództwo J. K. jest nieuzasadnione.

Sąd Okręgowy na wstępie rozważań powołał regulację przepisu art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wyjaśniając, że podstawę zawarcia umowy stanowi m. in. protokół z rokowań przy zbyciu nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Dla skuteczności roszczenia o zawarcie umowy nie ma znaczenia fakt, że w protokole rokowań z dnia 11 maja 2005 r. nie został wskazany termin zawarcia umowy, gdyż odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy art. 389, 390 k.c. dotyczące umowy przedwstępnej oraz art. 455 k.c.

W odniesieniu do terminu zawarcia umowy Sąd Okręgowy uznał, że nie było przeszkód do dokonania przez powoda zapłaty ceny nabycia wystarczająco wcześnie, tak by uzyskać potwierdzenie wpłaty najpóźniej na dzień 28 lutego 2006 r. Uzgodnienia stron podjęte po tym dniu Sąd uznał za nowe negocjacje, zmierzające do zawarcia umowy na nowych warunkach, której ostatecznie nie zawarto w szczególności wobec utraty przez powoda przymiotu najemcy lokalu. Uzgodnienia dokonane po dniu 28 lutego 2006 r. nie mogły jednak stanowić podstawy roszczenia do zawarcia umowy sprzedaży, gdyż nie doszło do ustalenia istotnych warunków sprzedaży. Nadto powód nie wykazał, zgodnie z ciążącym na nim z mocy art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. ciężarem dowodowym, by wypowiedzenie mu umowy najmu lokalu było bezzasadne

Sąd Okręgowy uwzględnił zarzut przedawnienia roszczenia powoda, wskazując, że z upływem uzgodnionego terminu do zawarcia umowy, stosownie do art. 390 § 3 k.c., rozpoczął się bieg rocznego terminu przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy, który upłynął przed dniem wniesienia pozwu. W ocenie Sądu Okręgowego zgodnie z art. 390 § 1 k.c. i art. 72 § 2 k.c. zakres odszkodowania ograniczony jest do tzw. negatywnego (ujemnego) interesu umownego, obejmującego w niniejszej sprawie wydatki i nakłady poniesione w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym także w drodze rokowań. Wobec powyższej regulacji żądanie ewentualne powoda Sąd uznał za niezasadne, skoro dochodzenie odszkodowania za szkodę polegającą na niezawarciu umowy przyrzeczonej jest w szerszym zakresie wyłączone. Na marginesie Sąd Okręgowy wskazał, że roszczenie ewentualne powoda uległoby także przedawnieniu stosownie do art. 442 ¹ k.c. w zw. z art. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny, o ile wyłoby wywodzone z art. 415 k.c., gdyż powód dowiedział się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia najpóźniej w dniu 28 lutego 2006 r.

W ocenie Sądu Okręgowego podniesiony przez stronę pozwaną zarzut przedawnienia nie stoi w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Powód nie był bowiem pozbawiony możliwości dochodzenia swoich roszczeń przed upływem okresu przedawnienia, a jednocześnie nie dopatrzył się wyjątkowych okoliczności, które przemawiałyby by za uznaniem zarzutu przedawnienia jako nadużycie prawa.

Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu stanowił art. 102 k.p.c. Sąd Okręgowy postanowił odstąpić od obciążenia powoda kosztami procesu na rzecz strony powodowej, mając na względzie trudną sytuację materialną powoda.

Wyrok ten w całości zaskarżył apelacją powód.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

1.  naruszenie przepisów postępowania art. 233 k.p.c. poprzez dokonanie istotnych ustaleń sprzecznych z treścią zgromadzonego materiału dowodowego;

2.  naruszenie prawa materialnego art. 5 k.c. w zw. z art. 390 § 3 k.c. poprzez sprzeczne z zasadami współżycia społecznego uwzględnienie zarzutu przedawnienia, pomimo, iż podniesienie tego zarzutu przez stronę powodową stanowi rażące naruszenie zasad współżycia społecznego;

3.  naruszenie prawa materialnego art. 471 k.c. poprzez jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, że stronie powodowej przysługiwało wyłącznie roszczenie w ramach ujemnego interesu umownego.

Z tych względów powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i zobowiązanie strony powodowej do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie sprzedaży na rzecz powoda spornego lokalu oraz udziału we współwłasności gruntu i części budynków i urządzeń, ewentualnie o zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie od strony pozwanej na swoją rzecz kwoty 338.316 zł bądź uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu celem jej ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu apelacji powód zaprzeczył, by niezawarcie umowy sprzedaży do dnia 28 lutego 2012 r. było spowodowane przyczynami leżącymi po jego stronie. Na uzasadnienie wyłącznej winy strony pozwanej w niedotrzymaniu pierwszego terminu do zawarcia umowy wskazał, że pismem z dnia 15 lutego 2006 r. strona pozwana poinformowała go o przesunięciu pierwotnego terminu zawarcia przedmiotowej umowy z uwagi na przedłużającą się procedurę uzyskania tytułu najmu do zajmowanego przez powodowego mieszkania.

Podniósł, że przy dokonywaniu wpłat tak znacznych kwot istnieje obowiązek dokonywania rozliczeń w formie bezgotówkowej, zatem argument strony pozwanej o konieczności uiszczenia zapłaty tytułem ceny nabycia lokalu w formie gotówkowej w kasie Urzędu Miasta K. nie znajduje oparcia w przepisach prawa.

Zarzucił iż działania stronie pozwanej odnośnie sporządzenia nowej wyceny lokalu były sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i miały na celu wyłącznie pokrzywdzenie powoda i zmuszenie go do zapłaty znacznie wyższej ceny za nabycie przedmiotowego lokalu.

Zaprzeczył wskazanym w piśmie strony pozwanej z dnia 2 kwietnia 2008 r. przyczynom wypowiedzenia mu umowy najmu zajmowanego lokalu, w szczególności, że nie zamieszkiwał w wynajmowanym lokalu od 4 lat.

Zarzucił pominięcie przez Sąd zawinionego niedotrzymania przez stronę pozwaną pierwszego wyznaczonego do podpisania umowy terminu, skupiając się jedynie na drugim terminie wyznaczonym na dzień 28 lutego 2006 r. Okoliczność ta świadczy o dwukrotnej odmowie podpisania z powodem umowy sprzedaży lokalu, pomimo spełnienia przez niego wszystkich warunków.

O działaniu strony pozwanej z rażącym naruszeniem zasad współżycia społecznego świadczy bezpodstawne wypowiedzenie powodowi umowy najmu, a następnie bezprawnym naruszeniu jego posiadania rzeczonego lokalu.

Zarzucając błędną ocenę materiału dowodowego wskazał, iż Sąd powołując się na protokół rokowań z dnia 11 maja 2005 r. w jednym miejscu ustalił, że uzgodnionym tamże przez strony terminem zawarcia umowy był dzień 28 lutego 2006 r., w innym zaś miejscu ustalił, że w protokole tym nie uzgodniono terminu zawarcia umowy.

Nie zaprzeczając ustalonemu przez Sąd początkowi biegu terminowi przedawnienia powód podniósł, że działanie strony pozwanej z rażącym naruszeniem zasad współżycia społecznego winno wyłączyć dopuszczalność uwzględnienia zarzutu przedawnienia roszczenia.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o oddalenie apelacji w całości i zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda jest bezzasadna.

W apelacji powód zarzucił zarówno naruszenie przez Sąd Okręgowy przepisów prawa procesowego, jak i przepisów prawa materialnego. Ponadto powód poprzez zarzut naruszenia art. 471 k.c. w istocie zaskarżył także merytoryczną część orzeczenia, ponad zarzut nieprawidłowości ustalenia przedawnienia roszczenia.

W pierwszej kolejności wymaga rozważenia zarzut naruszenia przepisów procedury, bowiem zarzut naruszenia prawa materialnego może być właściwie oceniony na tle prawidłowo ustalonego stanu faktycznego.

Należy wskazać, że brak jest podstaw do przypisania Sądowi pierwszej instancji uchybień procesowych, które miałyby wpływ na wynik sporu. Sąd Okręgowy dokonał w sprawie ustaleń faktycznych oraz prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego. Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne Sąd I instancji. Ocena prawna stanu faktycznego prowadzącą do konstatacji, że nie zachodzą podstawy, ani do zobowiązania strony pozwanej do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie sprzedaży na rzecz powoda spornego lokalu oraz udziału we współwłasności nieruchomości, ani do zasądzenia od strony pozwanej żądanej pozwem kwoty tytułem odszkodowania w postaci utraconych korzyści w związku z odmową zawarcia przez stronę pozwaną umowy sprzedaży jest trafna i Sąd II instancji ją podziela.

Zarzut naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w przepisie art. 233 § 1 k.p.c. nie został skutecznie wykazany. Wbrew zarzutom apelacji ocena materiału dowodowego dokonana przez Sąd Okręgowy nie budzi zastrzeżeń, nie pozostaje w sprzeczności z zasadami doświadczenia życiowego, nie wykazuje istotnych błędów logicznych rozumowania, nie wykracza zatem poza uprawnienia wynikające z przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Sąd poddał ocenie całość materiału dowodowego sprawy dokonując jego wszechstronnej analizy, a swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonym wyroku obszernie i przekonująco uzasadnił, dlatego nie mógł się ostać zarzut powoda co do naruszenia art. 233 k.p.c. w tym zakresie. Co więcej zasadniczo stan faktyczny wynika z dowodów z dokumentów urzędowych (art. 244 k.p.c.), co do których nie były podnoszone zarzuty w trybie art. 252 k.p.c. oraz dokumentów prywatnych, których autentyczność i pochodzenie nie była kwestionowana przez strony.

Apelujący nie kwestionuje, że umowa najmu lokalu, który miał być zbyty powodowi została zawarta dopiero w dniu 6 lutego 2006 r. Nie jest rzeczą Sądu II instancji ocena tej okoliczności przez pryzmat rokowań i zamiaru zbycia lokalu, ale dla oceny przedłużenia terminu i nie ponowienia przedłużenia nie może nie być dostrzegana. Ponadto z treści pozwu wynika, że pozwana udzieliła powodowi zgody na przedłużenie terminu do zawarcia umowy do dnia 28 lutego 2006 r., a z formuły przedłużenia terminu dla powoda wynika, że to po jego stronie istniały przeszkody do jej zawarcia. Powód co najmniej akceptował wydłużenie terminu, nie wnosił o ustalenie terminu zawarcia umowy przed najdalszą z możliwych dat. W każdym razie, w korzystny dla powoda sposób wydłużyło to termin do uiszczenia należności na rzecz Gminy. Bezspornym było, że o przedłużenie terminu poza dzień 28 lutego 2006 r. wystąpił powód. Apelacja nie kwestionuje początku biegu terminu przedawnienia w dniu 28 lutego 2006 r., a więc w konsekwencji i wynikających z tego skutków. Nie można nie dostrzegać tej okoliczności przy ocenie zarzutu naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów. Wbrew twierdzeniu apelacji nie istnieje dla osób fizycznych obowiązek uiszczania należności przelewem, a nadto wprost z protokołu rokowań podpisanego przez powoda wynika możliwość wpłaty gotówką w kasie urzędu należności. Późniejsze zdarzenia po dniu 28 lutego 2006 r. nie mogą być podnoszone dla wykazanie niewłaściwego działania pozwanej. Jednak na marginesie nie sposób nie zauważyć, że po upływie terminu ważności wyceny i terminu, przedłużanego, do zawarcia umowy wskazanie na potrzebę wykonania nowej, aktualnej wyceny nie narusza ani przepisów, ani zasad współżycia społecznego. Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu w dwa lata później nie są istotne dla rozstrzygnięcia, a nadto nie wykazano niezasadności wypowiedzenia umowy najmu.

Chybiony jest zarzut powoda o rozbieżności w ocenie materiału dowodowego polegającej na tym, że Sąd Okręgowy powołując się na protokół rokowań z 11 maja 2005 r. ustala, że w protokole tym ustalono termin zawarcia umowy na dzień 28 lutego 2006 r. a następnie odmiennie ustala, że w protokole tym nie ustalono terminu zawarcia umowy. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wyjaśniono, że termin ustalony do dnia 28 lutego 2006 r. nie został wskazany w protokole z rokowań z dnia 11 maja 2005 r. lecz został uzgodniony w wyniku późniejszych uzgodnień pomiędzy stronami. Poczynienie ustalenia, iż w protokole rokowań z dnia 11 maja 2005 r. uzgodniono termin zawarcia umowy do dnia 28 lutego 2006 r. stałoby w oczywistej sprzeczności z niespornymi okolicznościami o istnieniu dwóch terminów zawarcia umowy oraz z treścią pisma strony pozwanej z dnia 15 lutego 2005 r., którego autentyczność nie została zakwestionowana, o wyrażeniu zgody na przesunięcie terminu na dzień do 28 lutego 2006 r.

Ponownie wskazać trzeba, że zarzut powoda sprowadzający się do pominięcia przez Sąd Okręgowy okoliczności, iż niezawarcie umowy sprzedaży w pierwszym ustalonym przez strony terminie było spowodowane wyłączną winą strony pozwanej, nie został wykazany. Po pierwsze już z treści samego twierdzenia pozwu i pisma strona pozwanej z dnia 15 lutego 2006 r. wynika, że termin 28 lutego 2006 r. został uznany co najmniej w drodze wzajemnego uzgodnienia pomiędzy stronami, a na pewno poprzez jego akceptację przez powoda, wyrażającą się w tym dniu podjęciu czynności przygotowawczych w celu zawarcia przyrzeczonej umowy.

Zarzuty naruszenia prawa materialnego także nie są zasadne. Zarzut odstąpienia przez stronę pozwaną od zawarcia umowy pomimo dokonanej przez powoda zapłaty ceny za mieszkanie w drodze przelewu , zamiast wymaganego gotówką w kasie Urzędu Miasta K. nie jest zasadny. Jak wynika z postanowienia zawartego w punkcie 4 protokołu rokowań z dnia 11 maja 2011 r. jednym z warunków zawarcia umowy sprzedaży była wpłata przez powoda należności z tytułu wykupu lokalu na podany rachunek bankowy lub w centrum administracyjnym urzędu Miasta K. oraz potwierdzenie dokonanego przelewu na dzień umowy przez Wydział Podatków i Opłat urzędu Miasta K.. Nie można zatem uznać, że powód był zobowiązany do uiszczenia ceny w formie gotówkowej w kasie Urzędu Miasta K.. Nic nie stało zatem na przeszkodzie, by powód dokonał uiszczenia umówionej ceny nie tylko w dniu 28 lutego 2006 r. ale również w dniach wcześniejszych, skoro już miesiąc wcześniej miał wiedzę wynikającą z pisma strony pozwanej z dnia 15 lutego 2006 r. o dniu 28 lutego 2006 r. jako ostatecznym terminie do zawarcia przyrzeczonej umowy. Wbrew twierdzeniom powoda, niewystarczające było przedłożenie przez jego pełnomocnika potwierdzenia przelewu na dzień 28 lutego 2006 r., wymogiem bowiem zawartym w protokole rokowań było potwierdzenie przez druga stronę wpłynięcia środków przez stronę pozwaną działającą przez Wydział Podatków i Opłat Urzędu Miasta K.. Powód w dniu 28 lutego 2006 r. dokonał przelewu o godzinie 16.12 tj. już po godzinach pracy tegoż wydziału. Okoliczność nie dotrzymania warunków zapłaty – terminu obciąża powoda. Strona pozwana nie mogła uzyskać w tym dniu, będącym jednocześnie ostatnim dniem terminu zawarcia umowy na warunkach określonych w protokole rokowań, potwierdzenia dokonanej przez powoda transakcji bezgotówkowej. Nie można nie zauważyć, że środki nie mogły zostać zaksięgowane na koncie pozwanej wobec godziny dokonania wpłaty. W tym stanie rzeczy strona pozwana miała uzasadnioną podstawę do odmowy przystąpienia do zawarcia przyrzeczonej umowy w dniu 28 lutego 2006 r. Podsumowując powyższe, należy zamknąć je konstatacją, że pomimo przełożenia pierwotnego terminu na skutek wniosku powoda i uzgodnienia go na dzień 28 lutego 2006 r., czyniąc działania przygotowawcze do zawarcia umowy w tym dniu, w tym również poprzez ustanowienie pełnomocnika, tylko i wyłącznie na skutek swojego działania powód spowodował nie wypełnienie warunków dla zawarcia umowy sprzedaży na warunkach określonych w protokole z dnia 11 maja 2006 r.

Nieuzasadniony jest zarzut, że uwzględnienie zarzutu przedawnienia jest naruszeniem art. 5 k.c. W tym miejscu wskazać należy, że uwzględnienie zarzutu przedawnienia może być uznane za naruszające art. 5 k.c. tylko w sytuacjach wyjątkowych. Do wyjątkowych przyczyn należały zaliczyć w szczególności takie przypadki, gdy po stronie powoda istniały istotne przyczyny, dla których zachowanie terminu do dochodzenia roszczenia nie było możliwe. W niniejszej sprawie brak jest podstaw do podzielenia stanowiska zaskarżenia, że podniesienie przez pozwanego zarzutu przedawnienia stanowi nadużycie prawa podmiotowego w rozumieniu art. 5 k.c. W okolicznościach sprawy powód nie przytoczył jakichkolwiek okoliczności, które stanowiły przeszkodę w dochodzeniu podniesionych w pozwie roszczeń, o których dowiedział się już w dniu odmowy podpisania umowy sprzedaży tj. w dniu 28 lutego

2006 r. Za takie nie można bowiem uznać wskazanych przez powoda domniemanych przejawów działania strony pozwanej jako strony silniejszej ekonomicznie objawiających się w zawinionym niedotrzymaniu przez stronę pozwaną uzgodnionych terminów, czy też w bezpodstawnym wypowiedzeniu umowy najmu. Przebywanie w zakładzie karnym nie stoi na przeszkodzie w realizacji praw na drodze sądowej, nie może prowadzić do uznania postępowania strony pozwanej jako naruszającej art. 5 k.c.

Wobec braku istnienia wyjątkowych okoliczności pozwalających na zastosowanie przepisu art. 5 k.c. uznać należy, że skorzystanie przez stronę pozwaną z zarzutu przedawnienia nie stanowiło nadużycia prawa podmiotowego i przykładu działania sprzecznego z zasadami współżycia społecznego.

Odnosząc się do żądanie ewentualnego wskazać należy, że wbrew podniesionym przez powoda zarzutom apelacyjnym, uwzględnienie przez Sąd Okręgowy zarzutu przedawnienia nie było wyłączną przyczyną oddalenia powództwa, albowiem niezależnie od tego, powództwo było nieuzasadnione również z tego względu, iż to wyłącznie z przyczyn leżących po stronie powoda, umowa sprzedaży nie została zawarta w umówionym terminie wyznaczonym do dnia 28 lutego 2006 r. W tym stanie rzeczy także powództwo ewentualne było bezzasadne, jego uwzględnienie uwarunkowane było tym, by zasadne było co do zasady żądanie główne, a zarazem nie mogłoby być spełnione. Żądanie to zaś z dwóch przyczyn, przedawnienia i bezzasadności uległo oddaleniu. Podkreślić należy, że konsekwencją niezasadności roszczenia o przeniesienie własności była także niezasadność żądania zapłaty, tak z przyczyn niezasadności żądania, jak i jego przedawnienia.

Mając na względzie powyższe Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda jako bezzasadną, na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach procesu, poniesionych w postępowaniu apelacyjnym Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art. 108 § 1 i 102 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Zgodnie z art. 102 k.p.c. w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. W ocenie Sądu odwoławczego, szczególna sytuacja powoda, w zakresie jego sytuacji majątkowej, osobistej oraz możliwość subiektywnego przekonania o zasadności żądań, uzasadniały zastosowanie w przedmiotowej sprawie wyrażonej w przepisie zasady słuszności.