Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 lipca 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Barbara Trębska (spr.)

Sędzia SA Marzanna Góral

Sędzia SA Dorota Markiewicz

Protokolant – st. sekr. sąd. Ewelina Borowska

po rozpoznaniu w dniu 2 lipca 2014 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Plac (...) w W.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 17 września 2013 r., sygn. akt II C 466/12

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej Plac (...) w W. na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I A Ca 30/14

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 5 czerwca 2012 r. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w W. wniosła o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Plac (...) w W. nr (...), podjętej na zebraniu w dniu 26 kwietnia 2012 r., w której pozwana wspólnota przyjęła plan gospodarczy na rok 2012 i ustaliła miesięcznie zaliczki na utrzymanie części wspólnej i fundusz remontowy. Stawki dla lokali użytkowych są wyższe (4 zł/m ²) niż dla lokali mieszkalnych (1,5 zł/m ²). Zdaniem powoda uchwała tej treści jest dla niego krzywdząca i stanowi nieuzasadnione obciążenie. Wspólnota nie uzasadniła wysokości opłat i nie podała powodu takiego zróżnicowana w odniesieniu do lokali mieszkalnych.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa Plac (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa. Podniosła, że stawka została ustalona w zwiększonej wysokości w porozumieniu z WAM i w tej wysokości była płacona i niekwestionowana od szeregu lat. Zwiększona stawka jest podyktowana wyższymi kosztami utrzymania części wspólnej i jej zwiększonym zużyciem, kosztami napraw, wymiany wyposażenia i remontów. Budynek posiada części wspólne, z których korzystają tylko lokale użytkowe.

Wyrokiem z dnia 17 września 2013 roku Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej Plac (...) w W. nr(...) z dnia 26 kwietnia 2012 r. i orzekł o kosztach postępowania. Orzeczenie to oparł Sąd o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną.

Na zebraniu członków pozwanej wspólnoty, do której należy powód, w dniu 26 kwietnia 2012 r. została podjęta uchwała nr (...) ustalająca plan gospodarczy na rok 2012, przy uwzględnieniu wysokości zaliczek na utrzymanie części wspólnej nieruchomości i fundusz remontowy. Zaliczki te pozostawiono na poziomie wcześniej ustalonym – 1,50 zł/m ^{( 2)} dla lokali mieszkalnych i 4 zł/m ^{( 2)} dla lokali użytkowych. Zróżnicowanie opłat pobieranych od lokali mieszkalnych i użytkowych funkcjonowało we wspólnocie od kilku lat. W budynku Wspólnoty jest 6 lokali użytkowych wykorzystywanych jako lokal gastronomiczny (...), placówka banku, zakład zegarmistrzowski, salon prasowy. Na pierwszym piętrze mieści się kancelaria adwokacka i szkoła tańca. W podcieniach budynku jest ciąg pieszy dostępny dla mieszkańców, najemców lokali użytkowych i przechodniów. Wejścia do budynku znajdują się od strony ul. (...). Nad podcieniami, na wysokości pierwszego piętra jest taras widokowy, do którego dostęp jest z lokali użytkowych – szkoły tańca i kancelarii adwokackiej oraz z niektórych lokali mieszkalnych. W budynku są dwie altany śmietnikowe, do których dostęp możliwy jest z zewnątrz i z klatki schodowej. Wspólnota wykonywała remonty części wspólnych nieruchomości – klatki schodowej i śmietnika, opłaciła usługi ogrodnika Na podstawie umowy zlecenia zatrudniony jest dozorca. Utrzymanie czystości zlecono przedsiębiorstwu świadczącemu tego typu usługi.

Powyższych ustaleń Sąd dokonał w oparciu o dowody w postaci dokumentów oraz opinii biegłego J. M., którą ocenił, jako fachową i rzetelną.

W ocenie Sądu powództwo okazało się zasadne, gdyż zaskarżona uchwała naruszyła przepisy prawa, co wyczerpywało przesłankę niezgodności z prawem przewidzianą w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (u.w.l.). Wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 1 i 2 tej ustawy, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Ustęp 3 cytowanego przepisu stanowi natomiast, że uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich. Zwiększenie zatem obciążeń właścicieli lokali użytkowych może mieć miejsce tylko wówczas, gdy jest uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a ponadto musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Nie można uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych mają pokrywać zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można też zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Uchwała właścicieli lokali, na mocy której ustalone zostanie zwiększenie obciążenia z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej właścicieli lokali użytkowych, może zostać podjęta jedynie, gdy sposób korzystania z lokalu użytkowego faktycznie wpływa na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, co może przejawiać się m.in. w zwiększeniu kosztów utrzymania porządku i czystości lub przyczynieniem się do większego zużycia elementów wchodzących w skład nieruchomości wspólnej np. dróg wewnętrznych, chodników, pasów zieleni, klatek schodowych czy też innych ciągów pieszych w nieruchomości wspólnej.

Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r., II CKN 226/97). Podobne stanowisko zostało zawarte w wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6 kwietnia 2011 roku, w którym Sąd ten stwierdził, że nie można uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych pokrywać mają zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, ani zwiększyć obciążeń właścicieli lokali tylko dlatego, że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania. To na wspólnocie mieszkaniowej, zgodnie z art. 6 k.c., ciąży obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 12 ust. 3 u.w.l. (sygn. akt I ACa 23/11, niepublikowany).

Podzielając to stanowisko, Sąd w sprawie niniejszej uznał, że zaskarżona uchwała dotycząca zwiększenia obciążenia z tytułu wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej właścicieli lokali użytkowych, powinna odnosić się indywidualnie do każdego lokalu użytkowego stanowiącego własność powoda, bądź do określonej grupy lokali użytkowych posiadających tożsame cechy przekładające się na zwiększenie wydatków związanych z obciążeniem nieruchomości wspólnej. W przypadku każdego z lokali użytkowych uchwała wspólnoty powinna odnosić się do konkretnych okoliczności faktycznych uzasadniających wyższe ich obciążenie finansowe w stosunku do lokali mieszkalnych, jak i innych lokali użytkowych. W zależności bowiem od rodzaju działalności prowadzonej w lokalu użytkowym – a w lokalach powoda rodzaj prowadzonej działalności był różny – odmienny może być także wpływ na zużycie czy też zwiększenie uciążliwości korzystania z nieruchomości wspólnej. Nie można bowiem na równi traktować działalności wymagającej regularnych dostaw ciężkiego towaru, jak również generującej znaczną ilość śmieci i odpadków (tak jak wymagają tego np. lokale gastronomiczne), z działalnością, która nie wiąże się z koniecznością dostarczania określonego rodzaju towarów takich jak posiłki i alkohol (np. salonik prasowy, zakład zegarmistrzowski, oddział banku). Oczywiste jest też, że ze względu na charakter lokalu użytkowego, może on być odwiedzany przez różną liczbę klientów, co przekładać się będzie na różny stopień zużycia urządzeń.

Prowadzi to, zdaniem Sądu, do wniosku, że wspólnota mieszkaniowa nie była uprawniona do podjęcia uchwały o charakterze ogólnym, mocą której wyłącznie właściciel lokali użytkowych miałby ponosić identyczne, wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Zachodzi bowiem zróżnicowanie pomiędzy sposobem eksploatacji każdego z posiadanych przez powoda lokali. I tak w ocenie Sądu zakład zegarmistrzowski generuje inne koszty aniżeli lokal gastronomiczny czy kancelaria adwokacka. Uchwała nr (...)odnosi się natomiast do wszystkich lokali użytkowych, bez rozróżnienia ze względu na rodzaj prowadzonej w każdym z nich działalności.

Nadto Sąd podniósł, że zgodnie z art. 6 k.c. to na wspólnocie ciąży obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 12 ust. 3 u.w.l. Tymczasem zakwestionowana uchwała nie zawiera uzasadnienia wskazującego na przyczyny podwyższenia zaliczki dla lokali użytkowych. Dlatego nie sposób ustalić konkretnych czynników, jakie miały wpływ na jej podjęcie. Niemożliwe jest również stwierdzenie, w jakiej mierze działalność prowadzona w poszczególnych lokalach użytkowych przyczyniała się do wzrostu zużycia elementów nieruchomości wspólnej, jak również, w jakim stopniu każdy z lokali przyczynił się do wzrostu kosztów z tytułu utrzymania bieżącego części wspólnych.

Przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe również nie wykazało, by lokale użytkowe generowały wyższe koszty utrzymania tej nieruchomości. Tym samym pozwany nie wykazał, iż w niniejszej sprawie zachodzą okoliczności wskazane w art. 12 ust. 3 u.w.l. Brak było zatem uzasadnionych podstaw do obciążenia właścicieli lokali użytkowych zaliczkami w tak diametralnie wyższym stopniu w stosunku do obciążeń właścicieli lokali mieszkalnych, jak to zostało uczynione w zaskarżonej uchwale. Co więcej, z oświadczenia na rozprawie w dniu 29 listopada 2012 r. wynika, że wspólnota w ogóle nie widziała takiej potrzeby. W ogóle nie rozważano przy podjęciu uchwały kwestii w jakim stopniu sposób korzystania z lokali użytkowych wpływa na zwiększenie kosztów remontu. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo planować wyższe wydatki i podejmować decyzję o większym obciążeniu członków wspólnoty opłatami na fundusz remontowy, jak również różnicować obciążenia w stosunku do poszczególnych kategorii lokali. W niniejszej sprawie jednak zróżnicowanie to było bardzo znaczące i nie znajdowało uzasadnienia w uchwale je wprowadzającej, jak również w okolicznościach sprawy. W ocenie Sądu ciężar prac renowacyjnych czy remontowych budynku co do zasady winni ponosić wszyscy właściciele w równym stopniu, a odstąpienie od tej zasady może mieć miejsce w razie wykazania, że korzystanie z lokali użytkowych generuje większe koszty. Ponadto, w ocenie Sądu, pozwana w żaden sposób nie wykazała, że wzrost kosztów remontu i utrzymania budynku faktycznie był związany z działalnością lokali użytkowych oraz w jakim stopniu poszczególne lokale ten wzrost spowodowały.

Bez znaczenia w ocenie Sądu była również podniesiona przez stronę pozwaną okoliczność, że stawki w wysokości wynikającej z zaskarżonej uchwały obowiązują od wielu lat i dotychczas nie były kwestionowane. Argument, że od lat funkcjonuje taki stan jest argumentem pozaprawnym. Sąd w niniejszej sprawie badał jedynie uchwałę nr (...) oceniając jej zgodność z art. 12 ustawy.

Nie może stanowić uzasadnienia dla podwyższenia stawki fakt zwiększonych opłat za ogrzewanie lokali (o czym wspominała B. S. – członek zarządu wspólnoty w wyjaśnieniach informacyjnych), bowiem koszty ogrzewania lokali mieszczą się w opłatach pobieranych za korzystanie z lokalu i nie mają związku z kosztami utrzymania części wspólnych. Podobnie podnoszone przez pozwaną wspólnotę prowadzenie postępowań administracyjnych nie ma żadnego związku z korzystaniem z lokali użytkowych.

Z powyższych względów Sąd na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali uchylił zaskarżoną uchwałę jako sprzeczną z prawem.

Sąd oddalił wniosek pozwanej wspólnoty zawarty w piśmie z dnia 4 września 2013 r. o przedłużenie terminu do złożenia zastrzeżeń do opinii i odroczenie rozprawy. Wspólnota otrzymała zawiadomienie o terminie rozprawy, wyznaczonym na dzień 17 września 2013 r. w dniu 30 sierpnia 2013 r. Siedmiodniowy termin do złożenia zastrzeżeń do opinii upływał w dniu 6 września 2013 r. Opinia biegłego J. M. nie jest obszerna, i zasadniczo sprowadza się do opisu stanu faktycznego w budynku wspólnoty. Biegły, z uwagi na niedostarczenie przez pozwanego żądanych dokumentów, nie przedstawił w opinii stanowiska będącego wyrazem wiadomości specjalnych, co ewentualnie mogłoby powodować konieczność odniesienia się przez stronę. O ile strona pozwana zamierzała zadać biegłemu pytania, okazją do tego była rozprawa w dniu 17 września 2013 r., na którą został wezwany biegły. Nikt z przedstawicieli wspólnoty nie stawił się jednak na rozprawę, rezygnując tym samym z uprawnień procesowych. Nie mógł stanowić podstawy odroczenia rozprawy wniosek pozwanego uzasadniony zamiarem skontaktowania się z adwokatem czy ewentualnie zamiarem ustanowienia w sprawie pełnomocnika. Postępowanie zostało wszczęte w czerwcu 2012 r. i od tego czasu strona miała możliwość ustanowienia pełnomocnika.

W apelacji od powyższego wyroku pozwana zarzuciła błędną ocenę stanu faktycznego oraz niezgodność oceny tego stanu z zebranym materiałem dowodowym, oraz oparcie rozstrzygnięcia na błędnej i nieaktualnej opinii biegłego. Skarżąca wniosła o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja jest niezasadna. Sąd Apelacyjny aprobuje i przyjmuje za własne ustalenia Sądu Okręgowego stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. Wbrew zarzutowi apelacji została ona oparta na prawidłowo ocenionym materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie. Skarżąca kwestionuje opinię biegłego J. M., którego zadaniem było określenie wysokości zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej i fundusz remontowy oraz proporcji między wysokością zaliczki ustalonej dla lokali mieszkalnych oraz dla każdego z lokali użytkowych. Biegły dokonał oględzin budynku, lokali użytkowych i otoczenia opisując zastany stan nieruchomości, dodatkowo uwidoczniony na zdjęciach. Tej części opinii apelacja nie podważa, mimo, że zarzuca, iż działania biegłego uniemożliwiły zarządowi wspólnoty uczestnictwo w oględzinach nieruchomości, ponieważ data wyznaczona do oględzin nie uwzględniała okresu urlopowego, a próba spotkania z biegłym w terminie późniejszym spotkała się z jego odmową. Zarzut ten jest bezzasadny. Okres urlopowy jest w Polsce dość długi i chociażby z tego względu nie może utrudniać normalnego funkcjonowania czy to różnych instytucji, czy osób wykonujących obowiązki z jej zlecenia ( tak jak biegły). Pozwana wspólnota posiada czteroosobowy zarząd (k. 43), który podejmuje zwykłe czynności zarządu przez cały rok, a więc także w okresie tzw. „urlopowym” bez pominięcia okresu urlopowego. Członkowie zarządu powinni zatem tak planować urlopy, aby zapewnić wspólnocie sprawną obsługę przez cały rok. Niestawiennictwo na oględzinach, czyli czynności nie nagłej, lecz wcześniej wyznaczonej, z powodu wyjazdu na urlop, nie może być uznane za usprawiedliwione. Podnieść przy tym trzeba, że skarżąca nie podważa opisu nieruchomości zastanej przez biegłego w czasie oględzin, a zatem brak jest związku między tą częścią opinii (powstałą jako wynik oględzin) a nieobecnością członków zarządu w czasie tej czynności procesowej.

Apelacja kwestionując końcowy wniosek opinii, że z analizy stanu faktycznego oraz dostępnych dokumentów nie wynika potrzeba, aby zróżnicować wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, pomija zasadniczą okoliczność jaka legła u podstaw takiej tezy biegłego, a mianowicie, że zarząd wspólnoty nie udostępnił biegłemu wnioskowanych przez niego dokumentów ani nie złożył wyjaśnień w przedmiocie sposobu zarządzania częściami wspólnymi oraz sposobu prowadzenia rachunkowości wspólnoty. To zatem sama postawa zarządzających wspólnotą, zignorowanie poleceń biegłego i niedostarczenie mu dokumentów opisanych w pięciu punktach (k.85) oraz nieudzielenie wyjaśnień odnośnie do dziesięciu kwestii wymienionych przez biegłego jako istotnych z puntu widzenia przedmiotu opinii (k.85-86, k. 99), spowodowało, że biegły nie dysponował materiałem uzasadniającym opinię odmienną od wydanej. Co więcej pozwana nie złożyła wymaganych dokumentów i wyjaśnień także po otrzymaniu opinii, z której dowiedziała się, jak istotne mają one znaczenie. Nie odniosła się w wyznaczonym przez Sąd terminie do opinii, żaden z członków zarządu nie stawił się na rozprawę w dniu 17 września 2013 r. Co prawda pozwana w piśmie z dnia 2 września 2013 r. wnosiła o przedłużenie terminu oraz o przełożenie terminu rozprawy po 30 października 2013 r., jednak zasadnie Sąd pierwszej instancji wniosków tych nie uwzględnił. Przy trwającym od roku procesie rozważanie potrzeby ustanowienia pełnomocnika oraz usprawiedliwienie niemożności zajęcia stanowiska przez zarząd okresem urlopów (choć wydaje się, że tzw. okres urlopów kończy się z dniem 1 września 2013 r.), nie mogło uzasadniać odroczenia rozprawy, a niestawiennictwo członków zarządu na rozprawie w dniu 17 września 2013 r. uznać należało za nieusprawiedliwione. Pozwana sama pozbawiła się możliwości wyjaśnienia i uzupełniania opinii biegłego w czasie przesłuchania go przed Sądem.

Podnieść należy, że także w apelacji brak jest krytyki opinii biegłego mogącej podważyć jej wnioski. Mimo, że apelacja zapowiada, że załączone są do niej zarzuty dotyczące opinii, zarzutów takich nie precyzuje ani w samej apelacji ani w załączniku do niej, którego nie złożyła. W samej zaś apelacji twierdząc, że biegły oparł swe wnioski o informacje lub obserwacje niezgodne ze stanem faktycznym, ustosunkowuje się tylko do stwierdzenia biegłego, że:

- „części wspólne są zadbane i nie wykazują śladów dewastacji”, przy czym nie podważa tego stwierdzenia, lecz wyjaśnia, że jest to zasługą dbałości zarządu i administratora, który na bieżąco przeprowadzają naprawy z pieniędzy gromadzonych na utrzymanie części wspólnych. Na okoliczność tę skarżąca nie przedłożyła jednak żadnych dowodów. Jedno z pytań jakie biegły skierował do niej, nie uzyskując odpowiedzi, dotyczyło tego, czy wspólnota prowadzi rejestr zniszczeń i dewastacji budynku, a także czy z przebiegu takich zdarzeń była sporządzana dokumentacja opisowa lub fotograficzna. Nie złożyła też pozwana biegłemu żądanych przez niego dokumentów dotyczących wydatków z ostatnich dwóch lat przed podjęciem zaskarżonej uchwały ujętych w zespole (...) oraz „5” ewidencji pozaksięgowej – fundusz remontowy oraz eksplantacja bieżąca, które to dokumenty pozwoliłyby biegłemu na wyjaśnienie jakie wydatki ponosiła wspólnota na bieżące naprawy pokrywane z tzw. zaliczek na zarząd, a jakie z funduszu remontowego i jakich części wspólnych naprawy te dotyczyły.

- „ pomieszczenia na śmieci są zamykane na klucz”, podczas gdy użytkownicy lokali użytkowych a w szczególności lokalu gastronomicznego (...) nie robią tego. Pozwana nie wyjaśniła jak ta okoliczność wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania części wspólnych przynależnych do lokali użytkowych.

- „ Dewastacja klatek schodowych: wyrywanie obrazków ze ścian, niszczenie zamków do klatek schodowych, brudzenie ścian klatek schodowych itd.…” Można się tylko domyślać, że chodziło tu o zakwestionowanie opisu biegłego, zgodnie z którym klatki schodowe w części gdzie korzystają z niej najemcy lokali użytkowych jak i mieszkańcy są czyste i nie noszą śladów nadmiernej eksploatacji. Rzecz w tym, że pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów na okoliczność dewastacji klatek schodowych, ani tego, że jest to związane z korzystaniem z lokali użytkowych, ani jakie z tego tytułu wspólnota ponosi koszty obciążające wydatki związane z bieżącą eksploatacją części wspólnych.

Reasumując, w ocenie Sądu Apelacyjnego zarzut apelacji dotyczący posłużenia się przez Sąd pierwszej instancji błędną i nieaktualną opinią biegłego był całkowicie bezzasadny. Stwierdzić należy, że Sąd ten dokonał wyczerpującej i prawidłowej wykładni zasad współuczestniczenia właścicieli lokali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej uregulowanych w art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l., z uwzględnieniem możliwości różnicowania obciążenia tymi kosztami właścicieli lokali użytkowych, o ile sposób korzystania z tych lokali generuje większe wydatki w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Apelacja wykładni tej nie podważa. Pozwana przyznaje zatem, że broniąc zaskarżonej uchwały winna wykazać, że w związku z przynależnością lokali użytkowych do Wspólnoty wzrastają wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnych takie jak sprzątanie budynku, ubezpieczenie, wynagrodzenie administratora, zużycie energii elektrycznej w częściach wspólnych, naprawy bieżące, wywóz śmieci, itp. Jak słusznie podniósł Sąd pierwszej instancji przy dowodzeniu powyższej okoliczności należy uwzględnić zróżnicowaną działalność gospodarczą prowadzoną w lokalach użytkowych i wyjaśnić, czy i jak wpływa to na koszty utrzymania części wspólnych. Pozwana żadnej z powyższych przesłanek nie wykazała. Co prawda w odpowiedzi na pozew w sposób opisowy wyjaśniła, co wpływa na potrzebę większego obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jednak wskazanych okoliczności nie udowodniła, a nadto uniemożliwiła wyjaśnienie jej twierdzeń biegłemu, nie przedkładając mu stosowanych dokumentów i informacji.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w okolicznościach rozpatrywanej sprawy nie jest wykluczone, że lokale użytkowe generują dla pozwanej Wspólnoty zwiększone koszty związane z eksploatacją i remontami nieruchomości wspólnej. Jednakże sama ogólna hipoteza w tym zakresie nie może stanowić wystarczającej podstawy do podjęcia uchwały nakładającej na powoda dodatkowe obciążenia. Zasady doświadczenia życiowego nie mogą bowiem uzasadniać określenia w uchwale konkretnej kwoty, o którą powinny być podwyższone zaliczki obciążające właścicieli lokali użytkowych. Dokładne ustalenie wysokości dodatkowych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej generowanych na skutek sposobu korzystania z lokalu użytkowego, nie jest oczywiście w ogóle możliwe. Dokonując odpowiedniej analizy można jednak określić je szacunkowo na podstawie hipotetycznych kosztów eksploatacji i prac remontowych, obejmujących konkretne wydatki, które wspólnota poniesie w danym roku kalendarzowym w związku z działalnością prowadzoną w lokalach użytkowych. Przy poczynieniu takich ustaleń należy wziąć pod uwagę wydatki poczynione na nieruchomość wspólną a generowane przez lokale użytkowe, w latach poprzednich. Wobec braku materiałów źródłowych i niezbędnych informacji nie mógł tego uczynić biegły w niniejszej sprawie. Tym samym przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, że nie było podstaw do różnicowania w zaskarżonej uchwale zaliczek na zarząd nieruchomością wspólną i że tym samym uchwała ta była sprzeczna z art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l. było uzasadnione.

Wbrew zarzutowi skarżącej podniesionemu na rozprawie apelacyjnej, okoliczność, że zakwestionowane obecnie zróżnicowanie wysokości zaliczek na zarząd nieruchomością wspólną między właścicielami lokali mieszkalnych i użytkowych obowiązuje w pozwanej wspólnocie już od dawna (dokładnie nie wiadomo od kiedy), a zaskarżona uchwała tylko potwierdziła wcześniejsze ustalenie stawki, nie jest przeszkodą do zaskarżenia spornej uchwały. Jest to nowa uchwała zawierająca plan gospodarczy na 2012 r., także w części ustalającej zaliczki na utrzymanie części wspólnej „na dotychczasowym poziomie”. Zgodnie z art. 30 ust. 2 u.w.l. przedmiotem corocznego zebrania właścicieli lokali, o jakim mowa w ust. 1 tego artykułu ( a takim było zebranie pozwanej Wspólnoty w dniu 26 kwietnia 2012 r.) jest m.in. uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie zarządu, czyli zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną ( art. 14 i 15 ust. 1 u.w.l.). Zgodnie z tym przepisem także wówczas, gdy właściciele nie zmieniają wysokości zaliczki i pozostawiają ją w tej samej kwocie (4 zł/m ² za lokal użytkowy i 1,50 zł/m ² za lokal mieszkalny), mają obowiązek uchwalić o tym przy planie gospodarczym na dany rok i jest to w związku z tym nowe ustalenie na ten rok, nawet, jeżeli wcześniejsze takie samo zróżnicowanie stawek nie zostało zaskarżone i obowiązywało jakiś czas. Wymóg ustawowy, aby corocznie ustalać opłaty na zarząd nieruchomością wspólną ma na celu umożliwienie właścicielom lokali kontroli wysokości opłaty, która jest uzależniona od kosztów zarządu utrzymania nieruchomości wspólnej wymienionych w art. 14 u.w.l. A zatem co roku podlegają one analizowaniu w kontekście wydatków, jakie wspólnota poniosła w poprzednim roku i jakie planuje wydać w danym roku. Dlatego też nawet jeżeli zarząd pozwanej nie optował za zmianą wysokości dotychczasowych zaliczek, nie zwalnia to Wspólnoty w niniejszej sprawie od wykazania, że nadal obowiązujące dotychczas zróżnicowanie stawek jest ekonomicznie uzasadnione także w 2012 r. Do tego winno zmierzać postępowanie dowodowe w tej sprawie i opinia biegłego, która winna odpowiedzieć na pytanie, czy to zróżnicowanie w kosztach utrzymania części wspólnych jest uzasadnione. Wszak niezasadne byłoby stanowisko, zgodnie z którym zróżnicowanie stawek w danej proporcji wprowadzone już wcześniej, miałoby obowiązywać z pozwanej Wspólnocie niezależnie od tego, jakie rzeczywiste koszty eksploatacji nieruchomości wspólnej w danym roku Wspólnota miałaby ponieść i w jakiej części miałyby one być związane z funkcjonowaniem lokali użytkowych.

Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny na mocy art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako pozbawioną uzasadnionych podstaw. O kosztach postępowania apelacyjnego (kosztach zastępstwa procesowego powoda) orzeczono zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w art. 98 § 1 i 3 k.p.c., a ich wysokość ustalono na podstawie § 2 ust. 1 i 2, § 10 ust.1 pkt 1 w zw. z § 5 oraz § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490 j.t.).