Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 lutego 2013r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Śródmieścia IX Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Beata Wójtowicz - Woźniczka

Protokolant: Anna Torończak

po rozpoznaniu w dniu 28.02.2013r.

we W.

na rozprawie

sprawy z powództwa E. K.

przeciwko M. Ś.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej M. Ś. na rzecz powódki E. K. kwotę 5.000,00zł (pięć tysięcy złotych 00/100) z ustawowymi odsetkami od dnia 21.07.2012r. do dnia zapłaty,

II.  oddala powództwo dalej idące,

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 100,00zł kosztów procesu.

Sygnatura akt IX C upr 151/13

UZASADNIENIE

Powódka - E. K. - wniosła o zasądzenie od pozwanej - M. Ś. - kwoty 5.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 26 czerwca 2012 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu stosownie do norm prawem przepisanych .

Uzasadniając żądanie pozwu podała, iż zawarła z pozwaną umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego we W. przy ul. (...) i w oparciu o jej postanowienia uiściła zadatek w wysokości 5.000,00 zł. Po uzyskaniu kluczy do mieszkania szczegółowe oględziny ujawniły znaczne zawilgocenie ścian uniemożliwiające użytkowanie lokalu. W konsekwencji powyższego pismem z dnia 13.07.2012 r. poinformowała pozwaną, iż odstępuje od umowy sprzedaży, albowiem jej przedmiot posiada wady, za które odpowiada sprzedający. Pomimo wezwania pozwanej do zapłaty uiszczonego zadatku do chwili obecnej należność ta nie została uregulowana.

Nakazem zapłaty z dnia 19 grudnia 2012 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Śródmieścia w IX Wydziale Cywilnym w całości uwzględnił żądanie pozwu.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana M. Ś. przyznając fakt zawarcia w dniu przedwstępnej umowy sprzedaży oraz uiszczenia przez powódkę zadatku wniosła o oddalenie powództwa oraz o obciążenie powódki kosztami procesu.

Motywując tak wyrażone stanowisko w sprawie zarzuciła , iż to powódka nie wywiązała się z umowy nie przystępując do zawarcia umowy przyrzeczonej. Podkreśliła przy tym, że nie dała powódce żadnych podstaw do odstąpienia od umowy przedwstępnej, albowiem stan techniczny lokalu był jej znany. Nadto wskazała, iż w toku zawierania umowy przedwstępnej powódka korzystała z usług pośrednictwa nieruchomościami, których to powszechną praktyką jest umożliwienie klientowi obejrzenia lokalu w obecności pośrednika.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 26 czerwca 2012 r. pomiędzy pozwaną M. Ś. a powódką E. K. zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży, której przedmiotem było przyrzeczenie sprzedaży prawa własności nieruchomości – wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na I piętrze budynku mieszkalnego we W. przy ul. (...), składającego się z 2 pokoi, łazienki, kuchni oraz przedpokoju o łącznej pow. 48,96 m2.

Umowa przyrzeczona zgodnie z jej postanowieniami miała być zawarta do dnia 26 lipca 2012r. za cenę 232.500 zł.

Ustalono, iż na poczet ceny powódka wręczy sprzedającej zadatek w kwocie 5.000,00 zł. W przypadku natomiast nie wykonania umowy przez sprzedającą zwróci ona kupującej zadatek w podwójnej wysokości, a w sytuacji odwrotnej tj. nie wykonania umowy przez kupującą zadatek przepadał na rzecz sprzedającej.

Kupująca oświadczyła, iż znany jej jest stan techniczny nieruchomości i z tego tytułu nie zgłasza żadnych roszczeń.

(dowód: umowa przedwstępna sprzedaży z 26.06.2012r., k. 24-26)

Powódka przekazała pozwanej kwotę 5.000,00 zł tytułem zadatku.

(okoliczność bezsporna)

Powódka oglądała przedmiotowe mieszkanie przy udziale pośrednika, działającego na zlecenie pozwanej. Zaraz po podpisaniu umowy otrzymała ona klucze do mieszkania. Wówczas to wraz ze swoim zięciem, który zajmuje się remontami dokonała szczegółowych oględzin. Po zerwaniu fragmentu tapety ze ściany okazało się, iż ściany są zagrzybione i zalega tam pleśń.

(Dowód: przesłuchanie powódki E. K. k. 54)

W mieszkaniu przy ul. (...) widoczny jest grzyb oraz pleśń. Grzyb osadzony jest na ścianach, głównie w okolicy, gdzie ustawiona jest meblościanka. Podczas zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowego mieszkania ściany były wytapetowane. Tapeta posiadała wzór układający się w niebieskie i żółte pasy pionowe. Stolarka okienna jest w złym stanie. Spod tapety widać wystające przewody elektryczne. Widoczne są ślady odbarwienia paneli.

(Dowód: dokumentacja fotograficzna, koperta, k. 44; oferta internetowa sprzedaży mieszkania k. )

Pozwana - M. Ś. - nie zezwala na odrywanie tapet w trakcie oglądania lokalu przez potencjalnych przyszłych klientów.

Po odstąpieniu przez powódkę od umowy kupna – sprzedaży pozwana w lokalu przeprowadziła remont w tym wymianę instalacji elektrycznej, malowanie ścian.

(dowód: przesłuchanie pozwanej M. Ś. k. )

Pismem z dnia 13.07.2012 r. powódka poinformowała pozwaną o wadach ukrytych mieszkania, wskazując na jego zagrzybienie i zawilgocenie. Podniesiono, iż w chwili zawierania umowy przedwstępnej pozwana nie wspomniała o występujących wadach. Powódka zażądała zwrotu na jej rzecz zadatku w kwocie 5.000 zł i odstępując jednocześnie od zawartej przedwstępnej umowy kupna sprzedaży.

(Dowód: pismo powódki z 13.07.2012r., k. 6, pismo z dnia 22.08.2012r. k. 7)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało w przeważającej mierze na uwzględnienie.

W rozpatrywanej sprawie powódka domagała się zwrotu zadatku danego przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży, twierdząc iż to z winy pozwanej nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej położonej we W. przy ulicy (...), której to wykonaniu towarzyszyło danie zadatku. Pozwana zarzucała natomiast iż uprawniona była do zatrzymania zadatku a to wobec nieuzasadnionego odstąpienia przez powódkę od umowy, bowiem jak wskazywała stan techniczny lokalu był jej znany.

W świetle powyższego niewątpliwym jest, iż podstawy prawnej dochodzonego roszczenia upatrywać należy w treści przepisu art. 394 § 1 k.c. , po myśli którego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Przez zadatek rozumieć należy zatem pewną sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy, która ma na celu z reguły umocnienie więzi zobowiązaniowej. Danie zadatku jest czynnością prawną realną, wobec czego nie wystarczy samo zastrzeżenie, lecz potrzebne jest jego wręczenie. Nadto opowiedzieć należy się za ugruntowanym w tej mierze stanowiskiem doktryny i judykatury, iż niewykonanie umowy o którym mowa w cytowanym przepisie należy interpretować ściśle w powiązaniu z brzmieniem art. 471 k.c. i jego materialno prawnymi konsekwencjami w tym wpisanym w jego treść domniemaniem zawinienia.

W konsekwencji przyjąć należy iż w świetle § 1 art. 394 k.c. strona umowy która dała zadatek może żądać jego zwrotu w podwójnej wartości w sytuacji gdy druga strona umowy ponosi winę w niewykonaniu umowy, i odwrotnie strona której zadatek był dany może go zatrzymać gdy wina w niewykonaniu umowy tkwi po stronie ów zadatek dającej.

W niniejszej sprawie bezspornym był zarówno fakt dania, jak i otrzymania zadatku. Kwestią wymagającą rozstrzygnięcia było natomiast ustalenie czy w istocie jak twierdziła powódka okoliczności faktyczne sprawy uprawniały ją do odstąpienia od umowy z winy pozwanej.

W toku czynionych przez Sąd ustaleń faktycznych , na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w sposób niezbity wykazane zostało iż pozwana zataiła informacje dotyczące rzeczywistego stanu technicznego lokalu, które przy oględzinach poprzedzających zawarcie umowy przedwstępnej nie były widoczne. Rzecz tyczy stanu ścian gdzie po oderwaniu tapet widoczne były warstwy grzyba i pleśni. I o ile w umowie strony zapisały iż stan techniczny lokalu jest powódce znany o tyle sama pozwana przyznała iż na etapie poszukiwania potencjalnego klienta przed przystąpieniem do umowy nie zezwala na odrywanie tapet co powódka uczyniła bez zgody pozwanej już po zawarciu umowy przedwstępnej uzyskując klucze do mieszkania.

Przedstawiona dokumentacja zdjęciowa wykazuje, iż rzeczywiście ściany mieszkania pokryte są dużych rozmiarów plamami stanowiącymi zawilgocenie. Nadto widoczny jest utrzymujący się na ścianach grzyb. Należy przy tym zauważyć, iż o ile powódka mogła zauważyć widoczne braki w stolarce okiennej podczas pierwszych oględzin mieszkania, kiedy to zawarła z pozwaną umowę przedwstępną sprzedaży, o tyle niemożliwym było rozpoznanie, iż ściany przedmiotowego mieszkania są zagrzybione wskutek wilgoci, bowiem ściany te były pokryte tapetą. Pozwana w toku jej słuchania zeznała natomiast , iż przychodzący na oględziny mieszkania „nie może zrywać sobie tapet”. Logicznym jest zatem, iż powódka nie była w stanie wykryć takiej wady w chwili zawierania umowy.

Powyższe Sąd ustalił w oparciu o przesłuchanie powódki E. K., który to dowód opatrzony został w całości walorem wiarygodności , a to wobec spójności ze zgromadzoną dokumentacją fotograficzną i ofertą internetową. Nadto pozwana nie zaoferowała żadnego przeciwdowodu który tę wiarygodność mógłby co najmniej poddać w wątpliwość. Podobnie Sąd ocenił wiarygodność dokumentacji fotograficznej jako że pozostaje ona w spójności z ofertą internetową której treści pozwana nie zaprzeczyła. Tym samym Sąd odmówił wiarygodności przesłuchaniu pozwanej by owe zapleśniałe i zagrzybione, widoczne na dokumentacji fotograficznej ściany nie pochodziły z jej mieszkania. Powyższemu niejako przeczą jej oświadczenia co do tego, iż wobec niewykonania przedwstępnej umowy sprzedaży, pozwana przystąpiła do remontu mieszkania, obejmującego między innymi wymianę instalacji elektrycznej w pokoju oraz malowanie ścian. Powyższe wskazuje w sposób jednoznaczny na ukrytą wadliwość lokalu już na etapie zawierania umowy z powódką która w następstwie ujawnienia powyższego została przez pozwaną usunięta.

Jako że jak już wyżej wspominano niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. może także polegać na świadczeniu rzeczy niewłaściwej jakości, jeśli świadczenie tak dalece odbiega od kryteriów określających wykonanie zobowiązania (art. 354 k.c.), że zachodzi sytuacja niewykonania umowy (wyrok SN z dnia 17 czerwca 2003 r., III CKN 80/01, LEX nr 82127), ustalony fakt ukrytej wady w lokalu będącego przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 26.06.2012r. skutkuje obowiązkiem zwrotu przez pozwaną zadatku w podwójnej jego wartości, albowiem to z winy pozwanej nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W konsekwencji roszczenie powódki o zwrot zadatku okazało się być zasadnym, czemu dano wyraz w pkt I wyroku.

O odsetkach orzeczono a podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. Jako że żądanie to ma charakter bezterminowy zastosowanie znajduje art. 455 k.c. Tym samym żądanie zapłaty winno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu pozwanej do zapłaty, co nastąpiło pismem z dnia 13.07.2012r., gdzie zakreślono 7 – dniowy termin na wykonanie zobowiązania. Przyjmując zwyczajowy okres obrotu pocztowego należność winna była być uregulowana w dniu a zatem odsetki należą się od dnia następnego a nie jak wskazuje powódka od dnia 26.06.2012r. Powyższe skutkowało oddaleniem powództwa dalej idącego.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. Jako że powódka uległa swoim żądaniom w nieznacznej części na pozwana nałożono zwrot wszystkich kosztów procesu które obejmowały jedynie opłatę sądową od pozwu w kwocie 100,00 zł.