Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 listopada 2014 r.

Sąd Okręgowy w Łodzi II Wydział Cywilny

Przewodnicząca: S.S.O. Dorota Liczberska – Dębska

Protokolant: Agnieszka Jabłońska

po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2014 roku w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa J. R.

przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł.

o zapłatę kwoty 150.127 zł

1.  zasądza od (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. na rzecz J. R. kwotę 115.412,12 zł (sto piętnaście tysięcy czterysta dwanaście złotych dwanaście groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 20 marca 2014 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 10.195,26 zł (dziesięć tysięcy sto dziewięćdziesiąt pięć złotych dwadzieścia sześć groszy) tytułem częściowego zwrotu kosztów procesu;

2.  oddala powództwo w pozostałej części.

Sygn. akt II C 1278/13

UZASADNIENIE

W pozwie, który wpłynął do Sądu Okręgowego w Łodzi w dniu 23 września 2013 r. , sprecyzowanym na rozprawie w dniu 19 listopada 2014 r. J. R. wniósł o zasądzenie od (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł., kwoty 150.127 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowiącej współwłasność powoda, położonej w Ł. przy ulicy (...), za okres 10 lat przed wniesieniem pozwu (pozew k 2-14, protokół rozprawy z 19.11.2014 r. – 00:20:50) .

Odpis pozwu został stronie pozwanej doręczony w dniu 19 marca 2014 roku (zwrotne poświadczenie odbioru k. 155).

W odpowiedzi na pozew z dnia 2 kwietnia 2014 r. pozwany wniósł o oddalenie powództwa, podnosząc zarzut zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu i fakt posiadania służebności w dobrej wierze do 2009 roku, oraz zakwestionował wartość wynagrodzenia wskazaną w treści pozwu (odpowiedź na pozew k. 156-158).

Na rozprawie w dniu 19 listopada 2014 r. powód sprecyzował, że dochodzi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez stronę pozwaną za okresie od 1 czerwca 2002 r. do 20 września 2013 r. (protokół skrócony k. 352).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód J. R. był współwłaścicielem 12/16 części niezabudowanej nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) ( (...) 2 ) , oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 0,3551 ha , dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą KW (...).

Powód odziedziczył udział w nieruchomości na podstawie testamentu L. K. z 25 kwietnia 1989 r. na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Łodzi z dnia 29 maja 1989 r. wydanego w sprawie V Ns II 460/89 .

Po nabyciu własności udziału w nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) , został przeprowadzony podział geodezyjny nieruchomości i z księgi wieczystej nr (...) dla działki nr (...) została utworzona i odłączona KW nr (...) ( odpis księgi wieczystej k. 17-19,20-25, 26-34, postanowienie w sprawie II Ns II 460/89 k.29 kserokopii akt księgi wieczystej nr (...) ).

Na mocy umowy sprzedaży z dnia 18 listopada 2013 r. powód zbył udział w nieruchomości na rzecz Z. S. za kwotę 631.802,80 zł.

Zgodnie z postanowieniem § 11 ust. 3 umowy, wszelkie roszczenia odszkodowawcze z tytułu bezumownego korzystania z sieci wodociągowej znajdującego się na nieruchomości do dnia 18 listopada 2013 r. przysługują Sprzedającym.

(akt notarialny repertorium (...) z dnia 18.11.2013 r. - kserokopia załączonych akt księgi wieczystej nr (...))

Przez działkę nr (...) przeprowadzona została magistrala wodociągowa o przekroju 800 mm „ (...)-A” (niesporne).

Na zewnątrz widoczne są dwie studzienki, a pod powierzchnią gruntu – dwie komory odwadniające z zaworami, zaopatrujące osiedle (...) (niesporne).

Oprócz wodociągu , przez działkę nr (...) nie przebiegają inne instalacje (niesporne).

Decyzją (...) z czerwca 1981 roku dokonywano wywłaszczeń na potrzeby budowy Oczyszczalni (...) – Ł.. Wywłaszczenie dotyczyło wszystkich nieruchomości położonych przy ulicy (...) oznaczonych numerami parzystymi począwszy od 4 ( nie objętych pozwem) (kopia decyzji k.175-177).

Działka ewidencyjna nr (...) o pow. 0,3584 ha w obrębie ewidencyjnym (...) stanowi części działki nr (...) o pow. 0,5352 ha poprzedniej ewidencji gruntów obrębu (...) D. B.. Na podstawie protokołu ustalenia stanu władania z marca 1967 r. w rubryce „władający” wpisano, że nie jest on ustalony. Na podstawie protokołu ogłoszenia stanu władania dla obrębu (...) z 1975 r. dla działki ewidencyjnej nr (...) o pow. 0,4576 ha wpisano jako właściciela Skarb Państw, a jako władającego Zarząd (...) Terenami miasta Ł..

Na wypisie z rejestru gruntów z 1976 r. według stanu z 1976 r. a wydanego w dniu 24 kwietnia 1981 r. dla działki ewidencyjnej nr (...) jako właściciel jest wpisany Skarb Państwa a jako władający Zarząd (...) Terenami miasta Ł..

(kserokopia wypisu z rejestru gruntów k. 178, zaświadczenie k. 179, protokół nr (...) ustalenia granic oraz właścicieli, osób władających, użytkowników i dzierżawców nieruchomości gruntowych, położonych na obszarze administracyjnym miasta Ł. dzielnicy B. k. 180-182, rejestr szczegółowy pomiarowo – klasyfikacyjny k. 183-189)

Protokołem z dnia 28 czerwca 1985 r. magistrala wodociągowa o przekroju 800 mm (...) została przekazana do eksploatacji Przedsiębiorstwu (...) (protokół k. 190-193).

Miasto Ł. było właścicielem urządzeń wodociągowych przebiegających przez działkę powoda do dnia 31 grudnia 2006 roku, kiedy to urządzenia te wniesione zostały aportem do (...) Sp. z o.o., która jest właścicielem magistrali do dnia dzisiejszego (niesporne).

W dniu 13 lutego 2003 r. przedstawiciel Zakładu (...) Sp. z o.o. w Ł. zwrócił się do Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XVI Wydziału Ksiąg Wieczystych o wydanie zaświadczenia hipotecznego potwierdzającego aktualne prawo własności nieruchomości położonej w Ł. w obrębie (...), stanowiącej działkę nr (...) (pismo k. 10 kserokopii akt księgi wieczystej nr (...)).

Nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) posiada regularny kształt i bezpośredni dostęp do drogi, tj. ulicy (...) i ulicy (...). Położona jest w znacznej odległości od centrum miasta i głównych arterii w mieście. Najbliższą zabudowę stanowią nieruchomości o charakterze mieszkalnym jednorodzinne, dalej znajduje się linia kolejowa i tramwajowa. Działka posiada dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej i gazowej. Obecnie na nieruchomości trwa budowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Zgodnie z ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. (uchwała nr XCIX/1826/10 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 27 października 2010 r.) na terenach tych przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W zależności od wielkości, tereny obejmują również program usług lokalnych w zakresie obsługi czy rekreacji. Inne elementy programu, jak działalność gospodarczą, dopuszcza się pod warunkiem kolizji z funkcją podstawową.

(pisemna opinia biegłego z zakresu wyceny nieruchomości M. M.k. 274-317)

Obszar współkorzystania przez strony z nieruchomości w związku z posadowieniem wodociągu i istnieniem strefy ochronnej wynosi 970 m ² (niesporne) .

Wysokość wynagrodzenia w związku z wodociągiem należnego za korzystanie z przedmiotowej nieruchomości za okres od 20 września 2003 r. do 20 września 2013 r. wynosi 102.210 zł (10.221 zł za jeden miesiąc).

(pisemna opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego M. M. (1) k. 274-317, ustna opinia uzupełniająca – protokół rozprawy z 19.11.1014 r. - )

W dniu 5 kwietnia 2012 roku powód zawezwał (...) Spółkę (...) do próby ugodowej w sprawie o zapłatę odszkodowania w kwocie 180.000 zł oraz ustanowienie służebności przesyłu na nieruchomości , dla której jest prowadzona księga wieczysta nr (...) za jednorazowym wynagrodzeniem w kwocie 100.000 zł, ewentualnie o usunięcie urządzeń przesyłowych (magistrali wodociągowej) w terminie 6 miesięcy od zawarcia ugody na koszt i zlecenie (...) sp. z o.o. (zawezwanie do próby ugodowej k. 111-112).

W odpowiedzi na zawezwanie pismem z dnia 1 czerwca 2012 r. (...) Spółka (...) poinformowała o braku możliwości zawarcia ugody na warunkach przedstawionych w zawezwaniu (odpowiedź na zawezwanie k. 113).

Ustalając powyższy stan faktyczny Sąd oparł się na niekwestionowanych co do prawdziwości dokumentach (wydruk z księgi wieczystej, kopie decyzji), a co do wyliczenia należnego powodom wynagrodzenia na ustaleniach biegłego M. M. (1). Opinia ta została uzupełniona na rozprawie i biegły wyjaśnił wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia kwestie, w tym wszystkie podnoszone przez pełnomocnika strony pozwanej. I tak niezasadny jest w zarzut odnoszący się do metodologii zastosowanej przy obliczaniu wynagrodzenia. To biegły sporządzając opinię dokonuje wyboru stosownej do okoliczności metody, o ile mieści się ona w ramach obowiązującego porządku prawnego. Wynika to z faktu, iż wybór metody zalicza się już do czynności wymagających wiedzy specjalnej. Biegły wyjaśnił, że przy metodzie porównywania parami nie ma w praktyce możliwości zestawienia nieruchomości identycznych i zawsze należy liczyć się z marginesem błędu. Jako kryterium podobieństwa biegły zasadnie, w ocenie Sądu, uznał lokalizację, analizując nieruchomości położne w sąsiedztwie nieruchomości powoda, niekoniecznie zaś o takiej samej powierzchni. Biegły w sposób przekonujący wyjaśnił przy tym, dlaczego nawet nieruchomości o znacznie mniejszej powierzchni, przedstawiają taką samą wartość rynkową, co nieruchomości o większej powierzchni, zbliżonej do działki nr (...). Szczegółowo nakreślił także dlaczego oszacowanie wartości gruntu metodą odwróconej kapitalizacji obarczone jest mniejszym błędem niż ocena wartości nieruchomość z uwzględnieniem trendów w zakresie cen nieruchomość w poszczególnych latach. Ta druga metoda powiela bowiem błąd dotyczący każdego roku, a suma tych błędów przekraczać może istotnie błąd, jakim obarczona może być odwrócona kapitalizacja.

Oceniając pozytywnie ostateczny wynik prac biegłego M. M. , Sąd oddalił wniosek powodów o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu wyceny nieruchomości.

Sąd zważył:

Roszczenie powoda o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości znajduje, co do zasady, podstawę w treści przepisów art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. i art. 230 k.c., które pozwalają na domaganie się przez właściciela rzeczy, od jej samoistnego posiadacza (odpowiednio zaś - od jej posiadacza zależnego) zapłaty wynagrodzenia za korzystanie.

Roszczenia uzupełniające określone w art. 224 k.c. i 225 k.c. mają zastosowanie tylko i wyłącznie do stosunków bezumownych, w sytuacji gdy osoba inna niż właściciel korzysta z rzeczy znajdującej się w jej posiadaniu bez zgody właściciela.

W orzecznictwie powstały rozbieżności co do kwestii, czy roszczenie uzupełniające z art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. może kierowane być przeciwko posiadaczowi służebności „przesyłowych”, jednak Sąd podziela pogląd, zgodnie z którym właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez posiadacza służebności w złej wierze z należącej do niego nieruchomości, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 k.c. (tak też Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 czerwca 2005 roku, sygn. akt III CZP 29/05, opubl. OSNC 2006/4/64 oraz w wyroku z dnia 3 lutego 2010 roku., sygn. akt II CSK 444/09, opubl. LEX nr 578038 ).

Faktyczne władztwo podmiotów eksploatujących różnego typu urządzenia przesyłowe odpowiada władztwu wynikającemu ze służebności gruntowej. Według art. 352 § 1 k.c. posiadaczem służebności jest osoba, która korzysta z cudzej rzeczy w zakresie odpowiadającym treści służebności. W stanie faktycznym sprawy oznacza to korzystanie z nieruchomości powodów w takim zakresie i w taki sposób, w jaki czyniłaby to osoba, której przysługiwałaby służebność gruntowa.

Przesłanki uzasadniające takie roszczenie w niniejszej sprawie zostały wykazane. Powód był właścicielem nieruchomości, na której posadowiono wodociąg i swą legitymację opiera prawidłowo, na pozostałych przy nim, mimo sprzedaży nieruchomości roszczeniach. Legitymacja czynna powoda została wykazana dokumentami w postaci wpisów w księdze wieczystej, postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku po L. K. oraz zapisem § 11 ust. 3 umowy zawartej w formie aktu notarialnego repertorium (...)z 18 listopada 2013 r.

Pozwana spółka była posiadaczem przedmiotowej nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu, albowiem bezspornie własność jej poprzedników prawnych , a od 1 stycznia 2006 r. – jej samej, stanowił w okresie objętym pozwem, usytuowany na nieruchomości powoda wodociąg, o których mowa w art. 49 § 1 k.c.. Ostatecznie niesporne między stronami było, że działek objętych pozwem nie dotyczyła złożone w początkowym etapie postępowania decyzja wywłaszczeniowa.

Władztwo pozwanej uznać należało za posiadanie w złej wierze.

Wbrew stanowisku (...) Spółki (...), okoliczności faktyczne ujawnione w toku proces nie pozwalają na przypisanie jej i jej poprzednikom prawnym dobrej wiary w posiadaniu nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu. Niezasadny okazał się w konsekwencji podnoszony przez stronę pozwana zarzut zasiedzenia.

Powyższy wniosek uzasadniony jest treścią księgi wieczystej nr (...) oraz odłączonej od niej księgi wieczystej nr (...), z których jasno wynika i wynikał od lat 40tych XX wieku stan prawny nieruchomości.

Rzeczywiście, w wypisie z ewidencji gruntów pochodzącym z 1974 roku, jako właściciel jest wskazany Skarb Państwa przy jednoczesnym braku informacji o istnieniu księgi wieczystej dla nieruchomości. Zgodnie zaś z treścią art. 1 ust. 2 obowiązującego w 1981 roku dekretu z dnia 10 lutego 1955 r. o ewidencji gruntów i budynków, dane o gruntach i budynkach służące za podstawę planowania gospodarczego, wymiaru podatków i świadczeń , skupu i obowiązkowych dostaw, dokonywania wpisów w księgach wieczystych i zaspokajania potrzeb gospodarczych, mogą być oparte na ewidencji. Nie przesądza to jednak na korzyść pozwanego.

Dane z ewidencji mogą stanowią istotnie kanwę wpisu w księgach wieczystych, z tym jednak zastrzeżeniem, ze dotyczy to działu I księgi - opisu nieruchomości. Ewidencja nie stanowi natomiast podstawy wpisu w dziale II.

Ewidencja obejmuje co do gruntów:

a) położenie gruntów i ewentualną nazwę nieruchomości, w skład której wchodzą grunty, granice i obszar gruntu oraz rodzaj użytków,

b) klasę gruntów, użytkowanych rolniczo lub przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego do takiego użytkowania (art. 2 ust. 1 cytowanego dekretu z 2.02.1955 r.).

W ewidencji podaje się osobę właściciela oraz inne osoby, w których władaniu grunt lub budynek znajduje się, jak również miejsce zamieszkania (siedzibę) tych osób (art. 2 ust. 2) cytowanego dekretu).

Już z samego ujęcia ww. przepisów wynika, że jedynie dane o gruntach i budynkach są podstawą wpisów w księdze wieczystej, dane zaś o właścicielu pochodzą z innego źródła.

Niezależnie od powyższego, na marginesie podnieść należy, że z akt księgi wieczystej nr (...) wynika, że poprzednik prawny pozwanej spółki w lutym 2003 r. wystąpił do sądu wieczystoksięgowego o wydanie zaświadczenia hipotecznego. Ustalenie treści księgi, a nie tylko oparcie się na ewidencji, nie nastręczało wówczas trudności.

Profesjonalny podmiot taki jak przedsiębiorstwo wodociągowe, posiadający stałą fachową obsługę prawną nie może skutecznie powoływać się na swą dobrą wiarę nie dochowując zwykłej staranności przy ustalaniu stanu prawnego nieruchomości, to jest pomijając treść istniejącej księgi wieczystej. Wszystkich, a więc także, a nawet tym bardziej, profesjonalne podmioty, obowiązuje zasada niemożności zasłaniania się nieznajomością jawnych ksiąg wieczystych.

Z uwagi na podniesione okoliczności, nie jest zasadny zarzut zasiedzenia służebności przesyłu przez (...) Spółkę (...). Dla złej wiary, termin zasiedzenia nie upłynął.

Sąd podziela prezentowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, zgodnie z którym posiadanie służebności gruntowej, obecnie zdefiniowanej w art. 305 ¹ k.c. jako służebność przesyłu, przybiera taką postać, że nie pozbawia w zupełności faktycznego władztwa właściciela nad nieruchomością obciążoną. Dlatego kryteria ustalania wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, oparte na układzie odpowiednich cen rynkowych właściwych dla najmu lub dzierżawy gruntu - które są adekwatne w sytuacjach, kiedy wynajmujący lub wydzierżawiający zostają zupełnie pozbawieni fizycznego władztwa nad rzeczą - powinny podlegać stosownej modyfikacji. W ramach obiektywnych kryteriów można tu zastosować odpowiednie ceny rynkowe za korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności, których wysokość powinna uwzględniać stopień ingerencji w treść prawa własności (por. wyrok Sądu Najwyższego z 3 lutego 2010 r., sygn. akt II CSK 444/09).

W oparciu o wyliczenie wynagrodzenia przez biegłego M. M. (1), Sąd dokonał ustalenia kwot należnych poszczególnym powodowi, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, za okres od 1 czerwca 2001 r. do 20 września 2013 r.

Według opinii biegłego, powodowi za okres od 20 września 2003 r. do 20 września 2013 r. należy się wynagrodzenie w wysokości 102.210 zł (10.221 zł za jeden rok czyli 851,75 zł za jeden miesiąc).

Z uwagi na okoliczność że złożenie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 5 kwietnia 2012 r. przerwał bieg terminu przedawnienia roszczenia będącego przedmiotem procesu, powód może dochodzić wynagrodzenia za okres 10 lat przed datą doręczenia pozwanemu zawezwania z 5.04.2012 r. Powód nie przedłożył Sądowi dowodu doręczenia zawezwania stronie pozwanej, wobec czego na potrzeby obliczenia należnego powodowi wynagrodzenia , przyjęto, że wiadomość o jego doręczeniu pozwany posiadał pewnością w dacie sporządzanie odpowiedzi na zawezwanie, to jest 1 czerwca 2012 r.

Za okres od 1 czerwca 2002 r. do 19 września 2003 r. , tj. piętnastu i pół miesiąca, wynagrodzenie należne powodowi wynosi 13.202,12 zł (15,5 x 851,75).

Łącznie , za okres od 1 czerwca 2002 r. do 20 września 2013 r. , powodowi należy się wynagrodzenie w wysokości 115.412,12 zł.

Odsetki ustawowe należą się od dnia następnego po doręczeniu odpisu pozwu (19.03.2014 r.), to jest od dnia 20 marca 2014 r.

Wyliczone jak wyżej kwoty są należnościami ustalonymi zgodnie z wyrażoną w przepisie art. 358 ¹ § 1 k.c. zasadą nominalizmu. Wyrażone przez powoda żądanie waloryzacji podlega ocenie przez pryzmat regulacji art. 358 ¹ § 3 k.c., zgodnie z którym w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może, po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczeni pieniężnego.

Żądanie powodów opiewa na okres od 1 czerwca 2002 roku. Nie chodzi zatem o czas, kiedy zmiana siły nabywczej pieniądza wynikała z tzw. inflacji galopującej, czy hiperinflacji, jaka miała miejsce w latach 1990-1992. W okresie objętym pozwem inflacja nie przekraczała 10%, a od roku 2001 mieliśmy do czynienia z tzw. inflacją pełzającą (poniżej 5%), zatem zmiana siły nabywczej nie była znaczna, co mieści się w granicach zwykłego ryzyka w obrocie prawnym. Podkreślić także należy „waloryzacyjną” funkcję odsetek ustawowych, które w omawianym okresie przewyższały inflację. I tak:

- w roku 2001 inflacja 5,5%, odsetki ustawowe 20% ;

- w roku 2002 inflacja 1,9% odsetki ustawowe 16% ;

- w latach 2003-2008 inflacja 0,8 %, 3,5%, 2,1%, 1%, 2,5%, 4,2%,3,5%, odsetki ustawowe od 1,5 do 13%. Oceny tej nie zmienia fakt, że odsetki należne powodowi zasadzone zostały od marca 2014 roku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za jego wynik, rozdzielając je między stronami. (art. 100 k.p.c.).

Wartość przedmiotu sporu wyraża się kwotą 150.127 zł. Roszczenie uwzględnione to kwota 115.412,12 zł to jest 77 % kwoty dochodzonej. Powód ponosi zatem koszty w 23 %.

Koszty powoda to wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 3617 zł , opłata od pozwu : 2.500 zł oraz 5.007 zł (uiszczona po wydaniu postanowienia o cofnięciu zwolnienia od kosztów sądowych) oraz zaliczka na wynagrodzenie biegłego z zakresu wyceny nieruchomości w kwocie 3.197 zł. Koszty poniesione przez stronę pozwaną to kwota 3.617 zł z tytułu zastępstwa procesowego.

Łącznie daje to kwotę 17.938 zł, z czego 77 % to jest 13.812,26 zł obciążają stronę pozwaną. Skoro strona powodowa poniosła już kwotę 3.617 zł, do zasądzenia na rzecz powoda pozostała kwota 10.195,26 z