Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 lipca 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA– Małgorzata Kuracka

Sędzia SA– Anna Orłowska (spr.)

Sędzia SO (del.) – Marian Kociołek

Protokolant: – st. sekr. sąd. Ewelina Murawska

po rozpoznaniu w dniu 3 lipca 2014 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa E. K. i Z. K.

przeciwko (...) Sp. j. K. J., R. G. w Z.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 4 czerwca 2013 r.

sygn. akt III C 368/12

I oddala apelację;

II zasądza od E. K. i Z. K. solidarnie na rzecz (...) Sp. j. K. J., R. G. w Z. kwotę 5.400 zł (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 1619/13

UZASADNIENIE

Powodowie E. i Z. K. wnieśli o zasądzenie kwoty 477.554,36 zł tytułem odszkodowania za niewykonanie umowy przez pozwanego (...) sp.j. K. J., R. G. wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a z ostrożności procesowej o zasądzenie od pozwanego na rzecz każdego z powodów kwoty 238.777,18 zł, czyli łącznie 477.554,36 zł.

Pozwany (...) sp.j. K. J., R. G. wniósł o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 4 czerwca 2013 roku Sąd Okręgowy oddalił powództwo oraz rozstrzygnął o kosztach postępowania.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia i rozważania.

W dniu 29 stycznia 2009 roku strony zawarły umowę wstępną, w której pozwany zobowiązał się wybudować dom mieszkalny na działce nr (...) przy ul. (...) w N. i przenieść własność na powodów za kwotę 575.000 zł według ustalonego harmonogramu w paragrafie 5 umowy, przy czym ostatnia rata miała zostać zapłacona przed podpisaniem umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Umowa ta została wynegocjowana na preferencyjnych warunkach z uwagi na fakt zatrudnienia powoda w pozwanej spółce.

Powodowie wpłacili na rzecz pozwanego w sumie kwotę 277.129,36 zł, otrzymali klucze, gdy powód był jeszcze pracownikiem pozwanego, w celu wykończenia segmentu pozostającego w stanie deweloperskim, a pozostałą część należności mieli sfinansować kredytem bankowym do dnia 30 kwietnia 2010 roku, do którego uzyskania potrzebne były dokumenty przedłożone przez pozwanego. W paragrafie 9 umowy stwierdzono, że wykonawca przygotuje, na wniosek zamawiającego, dokumenty niezbędne do uzyskania kredytu na zakup domu. Pozwany wydłużył wskazany termin do dnia 30 czerwca 2010 roku.

W dniu 24 maja 2010 roku została zawarta przez powodów z Bankiem (...) S.A. umowa kredytu hipotecznego na kwotę 295.000 zł, w której szczegółowo ustalone były warunki wypłaty. Wypłata kwoty kredytu była między innymi związana z dostarczeniem umowy cesji wraz z potwierdzeniem przez dewelopera, iż zapoznał się z jej treścią. W 2010 roku pozwany dowiedział się, że będący u niego od kilku lat zatrudniony powód przywłaszczył pieniądze na szkodę spółki w wysokości 72.150 zł i w związku z tym nie podpisał cesji. Powodowie wystąpili do Banku o przedłużenie terminu umowy kredytu hipotecznego licząc na pertraktacje z pozwanym, ale Bank nie uwzględnił tego wniosku. Wobec powyższego umowa kredytu, zgodnie z paragrafem 3 pkt 8, wygasła i powodowie nie zapłacili już żadnej kwoty pozwanemu wprowadzając się do wykańczanego przez siebie domu.

W dniu 3 sierpnia 2010 roku powodowie napisali zobowiązanie, że Z. K. do 25 września 2010 roku spłaci dług wobec spółki, a pozostała część należności za dom zostanie uiszczona do końca 2010 roku.

Powodowie mieszkają z rodziną w segmencie do chwili obecnej bez tytułu prawnego nie opłacając świadczeń związanych z eksploatacją domu. W dniu 28 stycznia 2011 roku powodowie zostali wezwani do opuszczenia budynku i poinformowani o potrąceniach z tytułu nieopłacanych należności. Dnia 22 lutego 2012 roku Sąd Rejonowy w Piasecznie wydał wyrok, w którym nakazał powodom i ich dzieciom opuszczenie segmentu, uwzględniając równocześnie prawo rodziny powodów do uzyskania lokalu socjalnego od Gminy L. (sygn. akt I C 122/11). Jak wynika z zeznań powoda, on i jego rodzina nie podejmują starań w zakresie otrzymania innego lokalu.

Pozwany nie zwrócił powodom kwoty uiszczonej na poczet budowy, którą jak deklaruje zwróci po wyprowadzeniu się powodów i rozliczeniu kosztów użytkowania segmentu, a powód nie spłacił kwoty 72.150 zł.

Według powodów, gdyby umowa z 29 stycznia 2009 roku została zrealizowana, byliby oni właścicielami domu o wartości 843.000 zł, przy czym po odliczeniu kwoty niezapłaconej oraz sum związanych z należnościami wobec spółki, a także niezapłaconej faktury za usługi powoda w lutym 2010 roku, szkoda której dochodzą od powoda na podstawie art. 471 k.c., wynosi 477.554,36 zł.

Sąd Okręgowy wskazał, iż w niniejszej sprawie bezsporne były okoliczności faktyczne potwierdzone przedłożonymi do akt dokumentami, natomiast spór dotyczył oceny prawnej zobowiązań zawartych pomiędzy stronami i ich realizacji oraz ewentualnie zasadności zasądzenia odszkodowania z tytułu niewykonania umowy. Sąd I instancji zwrócił uwagę, iż stosunki pomiędzy stronami były dobre w związku z zatrudnieniem powoda w spółce i prawdopodobnie, gdyby nie zdefraudowanie kwoty 72.150 zł na szkodę spółki przez Z. K., umowa zawarta na preferencyjnych warunkach cenowych zostałaby zrealizowana. Powodowie wpłacili środki w umówionych ratach, poza ostatnią, a pozwany zbudował segment w terminie wydając powodom klucze do domu. Problemy pojawiły się na ostatnim etapie realizacji umowy, tj. zapłaty ostatecznej ceny i następnie przeniesienia własności nieruchomości na powodów. Powodowie zamierzali ustaloną resztę należności zrealizować za pomocą kredytu bankowego i pierwotnie data jego uzyskania została ustalona na dzień 30 kwietnia 2010 roku.

W ocenie Sądu Okręgowego pozwany wywiązał się z zapisu określonego w paragrafie 9 umowy, w którym stwierdzono, że wykonawca przygotuje dokumenty niezbędne do uzyskania kredytu na zakup domu. W aktach sprawy znajdują się konieczne do realizacji kredytu oświadczenia dewelopera w kilku egzemplarzach ze względu na skierowanie ich do różnych banków, jak również przedłużenie daty do uzyskania kredytu do dnia 30 czerwca 2010 roku, które zostało złożone 27 kwietnia 2010 roku. W ocenie Sądu I instancji okoliczności te świadczą o tym, że pozwany współpracował z nabywcami.

Ostatecznie powodowie zdecydowali się na podpisanie umowy kredytowej z Bankiem (...) S.A. i w dniu 24 maja 2010 roku umowa o kredyt hipoteczny została podpisana na kwotę 295.000 zł, ponieważ powodowie nie mieli większej zdolności kredytowej. W paragrafie 3 ust. 3 umowy wymieniono szczegółowo warunki wypłaty kredytu, przy czym kredytobiorca zobowiązał się w paragrafie 5 do niezwłocznego zawiadomienia Banku o zmianie dotyczącej swojej sytuacji osobistej i majątkowej.

W sprawie przesłuchano świadka M. J. - osobę prowadzącą doradztwo i pośrednictwo finansowe pomiędzy powodami a Bankiem oraz powoda Z. K., z których to zeznań wynika, że w tym czasie, kiedy możliwości udzielenia i wypłacenia kredytu były przez Bank weryfikowane, powód utracił pracę, a jego żona powódka E. K. pozostająca we wspólności ustawowej małżeńskiej zaciągnęła zobowiązanie kredytowe na kwotę 15.000 zł w (...) Banku w lipcu 2010 roku, co zostało uwidocznione w biurze informacji kredytowej, a tym samym powodowie utracili zdolność kredytową.

Sąd Okręgowy zaznaczył również, że faktem niekwestionowanym przez strony jest to, że pozwany nie podpisał cesji, która zobowiązywała go do przelewu pieniędzy bezpośrednio do Banku w przypadku niepodpisania aktu notarialnego przeniesienia własności. W tym dokumencie było potwierdzenie wpłaty 270.000 zł jako wkładu własnego, a faktycznie Z. K. był winien pozwanej firmie 72.150 zł, wobec czego - według pozwanego - o tą kwotę należało pomniejszyć wkład własny, bo pozwany pozbawiłby się możliwości dochodzenia tej kwoty i wprowadzał Bank w błąd poświadczając nieprawdę. Pozwany nie chciał zawiadomić Banku o przywłaszczeniu pieniędzy przez powoda na szkodę spółki i zwolnieniu go z pracy, bo zdawał sobie sprawę, że wtedy Bank z pewnością nie udzieli kredytu, ale o tą zdefraudowaną kwotę chciał pisemnie pomniejszyć wkład własny powoda, aby móc dochodzić tej sumy. W celu zabezpieczenia wierzytelności Banku pozwany byłby zobowiązany do przekazania wszystkich wpłat powodów, a zatem równocześnie pozbawiałby siebie zabezpieczenia roszczeń spółki. W ocenie Sądu Okręgowego takie podejście pozwanego do sprawy przejawiające się w niepodpisaniu cesji wydaje się być racjonalne z punktu widzenia zabezpieczenia interesu finansowego pozwanej spółki tym bardziej, że trudno tutaj mówić o zaufaniu w przypadku przywłaszczenia przez pracownika pieniędzy w takiej kwocie.

Jak wynika z materiału dowodowego w sprawie, to Bank weryfikując kondycję finansową powodów stwierdził pomniejszenie ich deklarowanych środków i odmówił przedłużenia umowy. W momencie złożenia przez powoda wniosku do Banku o przedłużenie terminu do spełnienia warunków na uruchomienie kredytu Bank ponownie sprawdza klienta odnośnie zdolności kredytowej w biurze informacji kredytowej poprzez weryfikację, czy w ciągu ostatnich dwóch miesięcy kredytobiorca nie zaciągnął zobowiązań, a to miało miejsce w przypadku powodów po 24 maja 2010 roku - kredyt 15.000 zł w (...) Banku.

Zdaniem Sądu Okręgowego nie jest uzasadnionym obarczanie pozwanego „winą" za brak wypłaty kredytu lecz stwierdzenie, że to postępowanie powodów doprowadziło do wygaśnięcia umowy kredytowej zgodnie z paragrafem 3 ust. 8 umowy (umowa wygasa, jeżeli Kredytobiorca nie spełnia warunków określonych w umowie w terminie 60 dni od daty sporządzenia umowy - w tym przypadku do 24 lipca 2010 roku, chyba że Bank wyrazi zgodę na przedłużenie termin, do czego nie doszło). Tym samym według Sądu I instancji nie jest zasadne twierdzenie, że pozwany nie wykonał zobowiązania i z tego tytułu powodom należy się odszkodowanie.

Pozwany w terminie wybudował dom w stanie deweloperskim, wydał go powodom w celu wykończenia przekazując klucze, a powodowie nie uiścili umówionej należności pomimo, że była ona ustalona po preferencyjnych cenach. Sąd Okręgowy wskazał, że nie jest sporne, że do chwili orzekania powodowie nie zapłacili trzeciej raty płatności określonej w paragrafie 5 podpisanej umowy w formie gotówki bądź kredytu, co mieli uczynić przed podpisaniem umowy notarialnej przeniesienia własności.

Wobec powyższego Sąd Okręgowy uznał, że na dzień orzekania to powodowie nie wykonali zapisów umowy, a zatem brak jest związku przyczynowego pomiędzy rzekomą szkodą, a działaniem pozwanego. Wobec powyższego powództwo nie mogło zostać uwzględnione w ramach żądania z art. 471 k.c.

Sąd Okręgowy wskazał nadto, iż pomiędzy stronami będą rozliczenia z tytułu wpłaconej kwoty przez powodów na poczet budowy, użytkowania domu, zwrotu przywłaszczonych pieniędzy, ewentualnie rozliczenia nakładów, ale na chwilę obecną nie jest to możliwe do sprecyzowania, ponieważ powodowie zamieszkują segment bez tytułu prawnego, a zatem nie było podstaw do rozliczenia jakiejkolwiek kwoty w niniejszym postępowaniu.

Apelację od wyroku złożyli powodowie, zaskarżając orzeczenie w całości, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 i 2 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów przeprowadzonych w sprawie, dokonanej wybiórczo, wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego oraz art. 233 § 1 i 2 k.p.c. poprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków z niego niewynikających.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wnosili o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, przy uwzględnieniu kosztów dotychczasowego postępowania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Apelacja nie jest zasadna i jako taka podlega oddaleniu. Podniesione w niej zarzuty naruszenia przepisów postępowania nie podważają skutecznie prawidłowości zaskarżonego wyroku.

Powodowie wywodzili odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanego z zawartej przez strony w dniu 29 stycznia 2009 roku umowy, nazwanej jako umowa wstępna. Na mocy tej umowy pozwany zobowiązał się do wybudowania domu mieszkalnego, a następnie sprzedaży wybudowanego domu wraz z działką na rzecz powodów, którzy zobowiązani byli do zapłaty ceny w ustalonych terminach płatności. Wprawdzie strony zatytułowały umowę z dnia 29 stycznia 2009 roku jako umowę wstępną, tym niemniej treść umowy, w szczególności określone w niej obowiązki stron – pozwanego zwanego wykonawcą i powodów zwanych zamawiającymi – wskazują, że w istocie strony łączyła umowa zwana już wówczas w praktyce obrotu umową deweloperską (określana także jako umowa realizatorska).

Odwołując się do ugruntowanego orzecznictwa Sądu Najwyższego wskazać należy, iż przepis art. 353 ¹ k.c. stwarzał wcześniej (przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawy deweloperskiej) możliwość takiego ukształtowania umowy, która pozwalała zakwalifikować ją jako umowę deweloperską. W judykaturze zgodnie przyjmuje się, że umowa zwana w praktyce obrotu umową deweloperską jest umową nienazwaną, o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania lokalu drugiej stronie umowy. Umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie umowy przedwstępnej.

W niniejszej sprawie bezspornym jest, iż w ustalonym w umowie terminie nie doszło do zapłaty ostatniej raty należności określonej w paragrafie 5 zawartej przez strony umowy. Co więcej, z niekwestionowanych ustaleń Sądu Okręgowego wynika, iż również do chwili orzekania należność ta nie została uregulowana. Także w toku postępowania apelacyjnego powodowie nie powoływali się na fakt zapłaty ostatniej raty i nie negowali, że określona w umowie należność wykonawcy nie została przez nich w całości uregulowana. Tym samym nie zachodziły podstawy do przeniesienia na rzecz powodów własności wybudowanego domu mieszkalnego. W zawartej umowie strony przewidziały bowiem, iż cała należność pozwanego, który zobowiązał się do wybudowania, a następnie sprzedaży opisanego w umowie domu, miała być zapłacona przez powodów przed zawarciem notarialnej umowy przeniesienia własności.

Podstawę faktyczną dochodzonego roszczenia powodowie wiązali z nienależytym wykonaniem przedmiotowej umowy przez pozwanego. Zarzucali pozwanemu naruszenie postanowień umowy zobowiązujących go do przygotowania – na wniosek powodów – dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu na zakup domu, co spowodowało, że powodowie nie dotrzymali terminu, w jakim zobowiązani byli dostarczyć do banku umowę cesji wraz z potwierdzeniem przez pozwanego, że zapoznał się z jej treścią i w konsekwencji doprowadziło do wygaśnięcia umowy kredytowej. Zdaniem powodów, nieuzyskanie kredytu uniemożliwiło im zapłatę ostatniej raty z umowy i w związku z tym nie doszło do zawarcia umowy przeniesienia własności budynku. Powodowie argumentowali, że gdyby pozwany należycie wykonał umowę, uniknęliby problemów finansowych, bowiem uzyskaliby pieniądze z umowy kredytowej, a tym samym w dalszej kolejności staliby się właścicielami domu.

Opierając powództwo na podstawie art. 471 k.c., szkodę wynikającą z nienależytego wykonania przez pozwanego umowy z dnia 29 stycznia 2009 roku, powodowie określali jako różnicę między rynkową wartością budynku a nieuiszczoną przez nich ostatnią ratą wskazaną w umowie, wyliczając ją ostatecznie (po uwzględnieniu dokonanych wzajemnych potrąceń) na kwotę 477.554,36 zł.

Przesłanką odpowiedzialności przewidzianej w art. 471 k.c. jest szkoda wynikająca z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika, przy czym między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą wierzyciela musi istnieć związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 § 1 k.c., co oznacza, że dłużnik jest obowiązany do naprawienia doznanej przez wierzyciela szkody będącej normalnym następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Dla stwierdzenia istnienia związku przyczynowego, o jakim stanowi art. 361 § 1 k.c., nie wystarcza jakiekolwiek powiązanie przyczynowe między zachowaniem dłużnika a powstaniem lub zwiększeniem szkody. Musi to być związek przyczynowy normalny (adekwatny), co oznacza, że z grupy wszelkich możliwych skutków danego zdarzenia odpowiedzialność odszkodowawczą rodzą tylko te, które stanowią normalne następstwa danego działania i zaniechania. Odpowiedzialność odszkodowawcza nie może więc obejmować wszelkich następstw, które pozostają w ogólnym związku przyczynowym z danym zdarzeniem. Dla przyjęcia adekwatnego związku przyczynowego konieczne jest wykazanie, że w zwyczajnym toku rzeczy, bez szczególnego zbiegu okoliczności, szkoda jest typowym następstwem tego rodzaju zdarzenia.

Przenosząc powyższe uwagi ogólnej natury na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż Sąd Okręgowy oceniając roszczenie powodów i odpowiedzialność pozwanego na płaszczyźnie art. 471 k.c. prawidłowo wywiódł, iż brak jest związku przyczynowego między wykazywaną przez powodów szkodą a działaniem pozwanego, co stanowiło wystarczającą podstawę do oddalenia powództwa. Podzielenie przez Sąd Apelacyjny stanowiska Sądu I instancji w kwestii braku adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem pozwanego a szkodą powodów wyrażającą się w różnicy między rynkową wartością budynku a nieuiszczoną przez nich ostatnią ratą wskazaną w umowie, już tylko z tego względu wykluczało możliwość uwzględnienia apelacji.

Nie było w sprawie kwestionowane, że pozwany wybudował dom i wydał go powodom w celu wykonania prac wykończeniowych, mimo nieuiszczenia przez nich całej należności wynikającej z umowy. To właśnie ze względu na brak zapłaty ostatniej raty, czyli z przyczyn leżących po stronie powodów a nie pozwanego, nie doszło do zawarcia notarialnej umowy przeniesienia własności. Jeszcze raz podkreślić należy, iż cała należność pozwanego miała być zapłacona przez powodów przed zawarciem notarialnej umowy przeniesienia własności.

W przedstawionym stanie faktycznym w świetle postanowień umowy z dnia 29 stycznia 2009 roku, nie może zatem budzić wątpliwości, iż ostatecznym warunkiem przeniesienia na rzecz powodów własności wybudowanego domu była zapłata całości ceny, przy czym łącząca strony umowa w żaden sposób nie uzależniała zapłaty wymaganej kwoty od uzyskania przez powodów kredytu bakowego. W tej sytuacji nawet jeżeli przyjąć – jak to wywodzi apelacja – iż pozwany nienależycie wywiązał się z obowiązków określonych w paragrafie 9 umowy, to brak jest adekwatnego związku przyczynowego między takim działaniem (zaniechaniem) pozwanego a konstruowaną przez powodów szkodą odnoszącą się do rynkowej wartości wybudowanego domu. Uzyskanie kredytu na sfinansowanie budowy domu nie było warunkiem zawarcia umowy przeniesienia własności. Zapłata przez powodów należnej od nich ostatniej raty, prowadząca w konsekwencji do przeniesienia na ich rzecz własności nieruchomości, mogła nastąpić ze środków finansowych pochodzących z innych źródeł. Nieuzyskanie przez powodów własności domu i spowodowana tym szkoda, której naprawienia domagają się w niniejszym procesie, pozostaje w związku z nieuiszczeniem całości ceny, której zapłata nie była uzależniona od uzyskania kredytu. Z tych względów zarzucana pozwanemu odmowa współdziałania z powodami w związku z ubieganiem się przez nich o udzielenie kredytu, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie może rodzić odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego we wskazanym zakresie.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono stosownie do zasady odpowiedzialności za wynik sporu (art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.) obciążając nimi w całości stronę przegrywającą – powodów. Na wysokość ustalonych kosztów postępowania składało się wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika pozwanego ustalone w oparciu o § 12 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.