Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 159/06
POSTANOWIENIE
Dnia 9 lutego 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Marian Kocon
Protokolant Bożena Nowicka
w sprawie z powództwa E. Ś.
przeciwko Instytucji Filmowej „M.”S.A. w W. i K. sp. z o.o. w B.
o wydanie,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 9 lutego 2007 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Apelacyjny w […]
postanowieniem z dnia 10 listopada 2006 r.,
"Czy może odnieść skutek powództwo windykacyjne
właściciela nieruchomości gruntowej, jeżeli na objętym żądaniem
pozwu gruncie posadowione są części (struktury przestrzenne)
budynku nie będącego jego częścią składową ?"
odmawia podjęcia uchwały.
2
Uzasadnienie
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne
powstało na tle następującego stanu faktycznego:
W pozwie z dnia 21 września 2004 r. powódka E. Ś. wnosiła o nakazanie
pozwanym Instytucji Filmowej Dystrybucji Filmów „M." i K. spółce z o.o., aby wydali
jej nieruchomość o powierzchni 318 m2
, położoną w B. przy ul. L. 14, oznaczoną
jako działka o nr geodezyjnym 1314/2, zabudowaną budynkiem administracyjno -
biurowo - usługowym. W uzasadnieniu podnosiła, iż jest właścicielką zabudowanej
nieruchomości, która w całości znajduje się w posiadaniu pozwanych.
Pozwana - Instytucja Filmowa „M." powołując się na decyzję Wojewody
wydaną w dniu 19.10.1995 r. na podstawie art. 2 i 3 ustawy z dnia 29 września
1990 r. zmieniającej ustawę o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości
(Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm.) podnosiła, iż przysługuje jej nabyte z mocy ustawy
(z dniem 5.12.1990 r.) prawo wieczystego użytkowania gruntu położonego w B.
przy ul. L. 14, oznaczonego w ewidencji gruntów jako działka nr 1314 o pow. 3.074
m2
i prawo własności budynku posadowionego na tym gruncie. Decyzją
z 30.06.2000 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast stwierdził
nieważność w/w decyzji jedynie w części, tj. w odniesieniu do działki nr 1314/2
o pow. 318 m2
(powstałej z działki 1314 i objętej żądaniem pozwu), a w pozostałej
części - w tym odnoszącej się do nieodpłatnego nabycia własności budynku,
wymieniona decyzja pozostała w mocy.
W stosunku do gruntu objętego decyzją Wojewody z 19.10.1995 r.
poprzednicy prawni pozwanej na mocy decyzji Urzędu Miejskiego w B. z dnia 18
maja 1989 r. wykonywali trwały zarząd. Część nieruchomości stanowi własność
Skarbu Państw na mocy aktu notarialnego z 13 lutego 1963 r. (umowa - sprzedaży
zawarta z poprzedniczką prawną powódki H. K.), a pozostałą część Skarb Państwa
nabył z mocy prawa z dniem 31 grudnia 1955 r. Na gruncie Skarbu Państwa
poprzednicy prawni pozwanej z własnych środków wznieśli budynek kina „P".
Pozwana podnosiła, iż znajdujący się na działce 1314 budynek zajmuje wprawdzie
także działkę powódki oznaczoną obecnie (po wydzieleniu z działki 1314) nr
3
geodezyjnym 1314/2, jednakże część budynku posadowionego na działce powódki
nie jest samodzielnym budynkiem, nie jest więc możliwe jej wyodrębnienie
z pozostałej części budynku i wydanie powódce. Według pozwanej, gdyby nawet
hipotetycznie przyjąć, że powódka posiada zarówno prawo do gruntu, jak i
budynku, to z uwagi na to, że na jej działce znajduje się tylko część budynku
należałoby przyjąć, że przysługuje jej prawo współwłasności budynku w ułamkowej
części.
W jednej i drugiej sytuacji, zdaniem tej pozwanej, nie ma możliwości
wydania powódce części budynku. Pozwana podnosiła, że jedynym roszczeniem
przysługującym powódce w tej sytuacji jest roszczenie z art. 231 § 2 k.c.
Wyrokiem z 10 sierpnia 2005 r. Sąd Okręgowy nakazał pozwanym, aby
wydali powódce nieruchomość położoną w B. przy ul. L. 14 o powierzchni 0,0318
ha, o numerze geodezyjnym 1314/2, zabudowaną częścią budynku administracyjno
- biurowo - usługowego, oznaczoną kolorem czerwonym „na załączniku nr 1
biegłego geodety M. M. dołączonym do opinii uzupełniającej z dnia 22.06.2005 r.
stanowiącym integralną część rozstrzygnięcia".
W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wskazano, że postanowieniem Sądu
Rejonowego z dnia 28 listopada 2002 r. zmienionym postanowieniem Sądu
Okręgowego z dnia 30 marca 2003 r. w sprawie II Ns …/03 o dział spadku,
nieruchomość zabudowaną położoną w B. przy ul. L. 14, oznaczoną nr
geodezyjnym 1314/2 o pow. 318 m2
przyznano na wyłączną własność E. Ś.
Nieruchomość ta znajduje się we władaniu pozwanych. Instytucja Filmowa
Dystrybucji Filmów nabyła prawo wieczystego użytkowania działki nr 1314 o pow.
3074 m2
położonej w B. przy ul. L. 14 decyzją Wojewody […] z 19.10.1995 r., przy
czym decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z 30.06.2000 r.
stwierdzono nieważność tej decyzji w części dotyczącej działki 1314/2 o pow. 318
m2
. Pozwanym, jak stwierdził Sąd Okręgowy, nie przysługuje do tej działki żadne
prawo niweczące żądanie powódki. Sąd ten uznał za nieuzasadnione twierdzenia
pozwanych, że powódce przysługuje jedynie roszczenie z art. 231 k.c.
Podkreślono też, że nie ma żadnych przeszkód, aby pozwane Spółki wydały
powódce grunt, a w szczególności takiej przeszkody nie stanowi istniejący
4
budynek, bowiem do powódki jako właścicielki gruntu należy część budynku
posadowiona na tej działce, a pozwanym przysługuje jedynie wierzytelność
w stosunku do powódki z tytułu nakładów poniesionych na budowę tej części
budynku.
Rozpoznając apelację pozwanej Spółki Sąd Apelacyjny powziął poważną
wątpliwość, którą sformułował jako zagadnienie prawne i przedstawił do
rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu. Przedstawiając to zagadnienie o treści
sformułowanej w sentencji postanowienia Sąd Apelacyjny przyjął – następujące
założenia:
Po pierwsze, sporny budynek jest posadowiony na działce powódki tylko
częściowo, a pozostała część znajduje się na nieruchomości pozostającej
w użytkowaniu wieczystym skarżącej Spółki, przy czym około 22% powierzchni
budynku posadowione jest na działce powódki. Jest to niewątpliwie jednak
budynek jako obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony
w przestrzeni za pomocą ścian i stanowi zamkniętą bryłę. Budynek ten nie posiada
ściany działowej wzdłuż granicy wydzielonych nieruchomości gruntowych. Budynek
nie może być częścią składową dwóch nieruchomości, a tylko jednej
nieruchomości, nawet wówczas, gdy częściowo jest usytuowany poza jej
granicami. Oznacza to, że usytuowanie części budynku na cudzej nieruchomości
nie powoduje, że część ta staje się częścią składową tej nieruchomości, chociaż
jest z nią trwale związana, lecz pozostaje nadal częścią składową całego budynku
(art. 47 § 1 k.c.), a w konsekwencji częścią składową nieruchomości wyjściowej.
Biorąc pod uwagę stosunek powierzchni zabudowy, w ocenie Sądu
Apelacyjnego, należy przyjąć, że budynek ten jest częścią składową nieruchomości
stanowiącej własność Skarbu Państwa i będącej w wieczystym użytkowaniu
pozwanej Spółki. Nie można przy tym uznać, na co powołuje się m.in. pozwana
Spółka, że z mocy prawa, nabyła ona wraz z prawem wieczystego użytkowania
nieruchomości gruntowej własność budynku, pomimo pozostawania w mocy decyzji
wydanej na podstawie przepisów art. 2 i 3 ustawy z dnia 29 września 1990 r.
zmieniającej ustawę o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U.
Nr 79, poz. 464 ze zm.). Budynek nie spełniając wymagań określonych art. 2 ust. 2
5
w/w ustawy (nie znajdował się wyłącznie na gruncie Skarbu Państwa, ale
częściowo także na gruncie stanowiącym własność osoby fizycznej, który nie może
być przedmiotem wieczystego użytkowania), nie mógł być przedmiotem nabycia
tego prawa (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z 21.04.2005 r.
w sprawie III CZP 9/05 - OSNC 2006/3/44). Decyzja administracyjna, o jakiej mowa
w art. 2 ust. 3 ustawy z 29 września 1990 r., stwierdzająca nabycie z mocy prawa
z dniem 5.12.1990 r. prawa wieczystego użytkowania i własności budynków ma
jedynie charakter deklaratoryjny, a nie prawotwórczy i nie jest podstawą nabycia
tego prawa, nie tworzy nowego stanu prawnego. W tym zakresie sąd może
samodzielnie poczynić odmienne ustalenia, co do stanu prawnego zaistniałego
z mocy prawa z dniem 5.12.1990 r. (por. uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego
z dnia 23.09.1993 r. III CZP 81/93 – OSNC 1994/2/27).
Ostatecznie więc przyjęto, że budynek, którego część jest usytuowana na
działce powódki stanowi część składową nieruchomości Skarbu Państwa,
pozostający w użytkowaniu wieczystym skarżącej Spółki.
Po drugie, powódka jest właścicielką nieruchomości gruntowej zajętej
częścią budynku stanowiącego część składową nieruchomości sąsiedniej. Jest
więc pozbawiona faktycznego władztwa tej nieruchomości, przy czym pozwana
Spółka nie ma skutecznego względem powódki uprawnienia do władania
nieruchomością powódki. Roszczenie pozwanej Spółki oparte o art. 231 § 1 k.c.
zostało oddalone. Mimo, że przesłanki roszczenia windykacyjnego zostały
spełnione, to nie jest możliwe wykonanie wyroku nakazującego pozwanym
wydanie powódce nieruchomości. Nie jest bowiem możliwe wydania powódce
samego gruntu, jak też wydanie gruntu wraz z częścią budynku stanowiącego
część składową innej nieruchomości. Dopóki więc część budynku usytuowana na
nieruchomości gruntowej powódki nie zostanie usunięta względnie przekształcona
w samodzielny budynek, to nie wydaje się możliwe uwzględnienie powództwa
windykacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Wstępnie należy zauważyć, że sformułowanie zagadnienia prawnego
przez Sąd Apelacyjny nasuwa istotne zastrzeżenia odnośnie do tego, co w istocie
6
jest powodem poważnych wątpliwości, które uzasadniają wystąpienie
o rozstrzygnięcie tego zagadnienia w trybie art. 390 § 1 k.p.c. Z jednej bowiem
strony interpretacja przedstawionego zagadnienia prawnego może uzasadniać
wniosek, że wątpliwości Sądu Apelacyjnego sprowadzają się do tego, czy
w sytuacji posadowienia części budynku na cudzej nieruchomości, właściwym
środkiem ochrony prawa własności gruntu jest wystąpienie przez właściciela
nieruchomości gruntowej z powództwem windykacyjnym, czy też z powództwem
negatoryjnym w celu uzyskania efektu w postaci rozbiórki budynku, a dopiero po
usunięciu naniesień - z powództwem windykacyjnym. Z drugiej strony interpretacja
przedstawionego zagadnienia może wskazywać, że chodzi o wątpliwości związane
z oceną prawną szczególnej sytuacji przysługiwania różnym podmiotom prawa
własności nieruchomości gruntowej i posadowionej na niej części budynku.
Już w tym miejscu należy stwierdzić, że w tym drugim przypadku nie byłoby
podstaw do formułowania zagadnienia prawnego, gdyż odpowiedź byłaby
oczywistą a mianowicie: można wystąpić z roszczeniami głównymi, chroniącymi
własność nieruchomości gruntowej nawet wówczas, gdy na gruncie posadowione
są części budynku nie będącego jego częścią składową. Należy przecież wskazać,
że z punktu widzenia ochrony własności nieruchomości gruntowej, co do zasady,
bez znaczenia jest, czy posadowiony na niej budynek (część budynku) stanowi
część składową nieruchomości gruntowej, czy też nie stanowi takiej części
składowej. W obu przypadkach właściciel mógłby więc skutecznie żądać ochrony
wynikającej z art. 222 k.c.
Powyższe prowadzi więc do wniosku, że sporne zagadnienie sprowadza się
do tego, czy można żądać wydania zabudowanej nieruchomości gruntowej, jeżeli
żądanie to – skuteczne w odniesieniu do samego gruntu – doprowadziłoby do
takiego rezultatu, że przedmiotem wydania byłyby także części budynku,
stanowiące część składową nieruchomości sąsiedniej, przy czym do takiego
żądania powodowi uprawnienie nie przysługuje. Możliwość żądania windykacji
gruntu byłaby tu przeciwstawiona niedopuszczalności żądania wydania części
budynku z tego powodu, że skoro taki budynek nie stanowi przedmiotu własności
windykującego właściciela (jest częścią składową innej nieruchomości lub
odrębnym od niej przedmiotem własności), to nie można żądać jego wydania
7
z powołaniem się na roszczenie windykacyjne dotyczące tylko gruntu, a nie
cudzego budynku na tym gruncie
Takie odczytanie przedstawionego zagadnienia prawnego jest konsekwencją
stanowiska Sądu Apelacyjnego, który – w przeciwieństwie do Sądu Okręgowego –
uznał, że sporna część budynku posadowiona na działce powódki nie stanowi
części składowej nieruchomości powódki, lecz częścią składową budynku, który
zasadniczo jest zlokalizowany na sąsiedniej nieruchomości będącej w użytkowaniu
wieczystym spółki. Jednocześnie Sąd ten uznał, że przedmiotowy budynek nie
stanowi odrębnej własności użytkownika wieczystego (art. 235 § 1 k.c.), lecz jest
częścią składową nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa,
pozostającej w użytkowaniu wieczystym spółki „M. W ten sposób Sąd Apelacyjny
podważył skutki decyzji uwłaszczeniowej z dnia 19.10.1995 r., co wzbudza
zastrzeżenia, skoro stwierdzenie nieważności tej decyzji dotyczyło jedynie tej
części nieruchomości, która stanowi przedmiot sporu w niniejszej sprawie.
2. Przechodząc do zasadniczych rozważań stwierdzić należy, iż w sprawie
mamy do czynienia z sytuacją przekroczenia granicy gruntu sąsiedniego. Może to
nastąpić bądź przy wznoszeniu budynku na nieruchomości wyjściowej bądź
dokonania takiego podziału jednej zabudowanej nieruchomości, w wyniku którego
część budynku powstałego wskutek podziału wchodziłaby w obręb nieruchomości
wyznaczony granicą na gruncie. W sprawie niniejszej, mimo niepełnych ustaleń
faktycznych (o czym w dalszej części uzasadnienia), brak podstaw do przyjęcia,
aby przekroczenie granicy nastąpiło w wyniku wadliwego podziału nieruchomości
zabudowanej, a więc u podłoża powstałej sytuacji legło przekroczenie granicy przy
wznoszeniu budynku. Takie założenie wydaje się uzasadnione mimo, że ustalenia
faktyczne dokonane przez Sąd Apelacyjny, odzwierciedlone w uzasadnieniu
postanowienia z dnia 10.11.2006 r. nie są dostatecznie precyzyjne odnośnie
kolejności zdarzeń istotnych dla oceny prawnej. Ta okoliczność uniemożliwiła
Sądowi Najwyższemu podjęcie uchwały. W szczególności Sąd Apelacyjny nie
ustalił, kiedy nastąpiła zabudowa sąsiadujących ze sobą gruntów. Z akt sprawy I C
…/05 załączonej do sprawy niniejszej wynikałaby, że wybudowanie budynku
nastąpiło na przełomie 40-tych i 50-tych lat ubiegłego wieku. Sąd Apelacyjny nie
ustalił także, jaki był stan prawny nieruchomości w czasie dokonywania zabudowy.
8
Najwcześniejsze ustalenia dotyczące gruntu oddanego obecnie pozwanej Spółce w
użytkowanie wieczyste sięgają 1955 r., podczas, gdy budynek (jak można
wnioskować z treści uzasadnienia orzeczenia wydanego w sprawie I C …/05)
wznoszony był kilka lat wcześniej. Co więcej, z uzasadnienia postanowienia Sądu
Apelacyjnego z dnia 10.11.2006 r. można wnioskować, że za datę zabudowy Sąd
Apelacyjny uznaje lata po 1955 r., czyli po uzyskaniu prawa własności gruntu przez
Skarb Państwa, Sąd ten stwierdza bowiem, że „na gruncie Skarbu Państwa
poprzednicy prawni pozwanej z własnych środków wznieśli budynek kina „P.” co
sugeruje, iż w czasie budowy nieruchomość gruntowa stanowiła już przedmiot
własności państwowej.
Wyjaśnienie tych okoliczności jest o tyle istotne, że dla udzielenia
odpowiedzi na pytanie Sądu Apelacyjnego niezbędne jest zbadanie przesłanek
zastosowania art. 32 prawa rzeczowego z 1946 r. bądź art. 151 k.c. (w zależności
od daty zabudowy gruntu). Uzasadnienie Sądu Apelacyjnego nie zawiera
dostatecznych danych o okolicznościach wzniesienia budynku na dwóch
nieruchomościach. Brak tych ustaleń powoduje, że nie można z całą pewnością
stwierdzić, jakie przepisy znajdują zastosowanie przy rozstrzygnięciu sporu.
W konsekwencji nie jest też możliwe pełne rozeznanie, czy dla rozpoznania sprawy
niezbędne jest rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego o treści sformułowanej przez
Sąd Apelacyjny. W szczególności Sąd ten nie zbadał, czy pod rządem art. 32
prawa rzeczowego z 1946 r. (art. 151 k.p.c.) spełnione zostały przesłanki
wykluczające żądania przywrócenia stanu poprzedniego przez właścicielkę
nieruchomości sąsiedniej, czy tej pierwotnej sytuacji nie zmodyfikowały następujące
w kolejnych latach zmiany podmiotowe, dotyczące praw do nieruchomości oraz
zmiany stanu prawnego. Sąd nie podjął więc rozważenia kwestii, czy począwszy od
czasu wzniesienia budynku kina prawo własności nieruchomości ówczesnej
właścicielki (a obecnie powódki jako jej następczyni prawnej) doznawało i nadal
doznaje ograniczenia w ochronie wynikającego z niemożliwości skutecznego
dochodzenia przywrócenia stanu poprzedniego.
Należy bowiem zauważyć, że zarówno przy zastosowaniu art. 32 prawa
rzeczowego, jak i art. 151 k.c. rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia
prawnego wymagałoby uprzedniego ustalenia, czy w związku ze wznoszeniem
9
budynku spełnione zostały przesłanki wymienione w tych przepisach,
w szczególności wina umyślna (zły zamiar lub rażące niedbalstwo) wznoszącego
budynku przy przekroczeniu granicy nieruchomości sąsiedniej, zgłoszenie
sprzeciwu przez właściciela nieruchomości bez nieuzasadnionej zwłoki (w czasie
odpowiednim) i narażenia wznoszącego na niewątpliwie wielką szkodę (stratę
znacznie większą od wyrządzonej szkody).
Dopiero w razie poczynienia tych ustaleń można byłoby odpowiedzieć na
pytanie, czy właściciel nieruchomości zajętej częściowo cudzym budynkiem może
żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Jeżeli bowiem przy wznoszeniu budynku
przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, to właściciel tego
gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez
nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu
niewspółmiernie wielka szkoda. Oznacza to, że jeżeli w świetle art. 151 k.c.
właściciel nieruchomości sąsiedniej nie może żądać „przywrócenia stanu
poprzedniego”, to wyłączone są żądania (windykacyjne lub negatoryjne), których
uwzględnienie mogłoby prowadzić do „przywrócenia stanu poprzedniego”.
Skuteczność wystąpienia przez powódkę z każdym z żądań głównych (art. 222 k.c.)
byłaby uzależniona od spełnienia przesłanek z art. 151 k.c. (art. 32 pr.
rzeczowego). W konsekwencji stwierdzić należy, że stan faktyczny, który ustalono
w sprawie podlega ocenie przez pryzmat art. 151 k.c. po dokonaniu dodatkowych
ustaleń, zgodnie z zawartymi wyżej wskazaniami. Jeżeli więc przekroczenie granicy
nieruchomości sąsiedniej nastąpiło bez winy umyślnej, to powództwo windykacyjne
(podobnie zresztą jak negatoryjne) nie byłoby skuteczne, gdyż właściciel
nieruchomości sąsiedniej nie może żądać „przywrócenia stanu poprzedniego”,
chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy lub grozi
mu niewspółmierna szkoda. W przypadku zaś, gdy przekroczenie granicy nastąpiło
z winy umyślnej lub wprawdzie z winy nieumyślnej, lecz właściciel sąsiedniego
gruntu niezwłocznie sprzeciwił się przekroczeniu lub grozi mu niewspółmiernie
wielka szkoda, to wówczas właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługują
wszystkie środki ochrony własności rzeczy (art. 222 k.c.). Dopiero w tej ostatniej
sytuacji aktualizowałoby się zagadnienie prawne przedstawione do rozstrzygnięcia
Sądowi Najwyższemu.
10
3. W kontekście możliwości zastosowania w niniejszej sprawie art. 151 k.c.
(art. 32 pr. rzeczowego) oraz wyrażonego przez Sąd Apelacyjny poglądu, że część
budynku posadowiona na gruncie powódki, nie stanowi części składowej tej
nieruchomości gruntowej należy zauważyć, że status prawny takiej części budynku
jest sporny. Z jednej bowiem strony prezentowany jest pogląd, że część budynku
posadowiona na nieruchomości sąsiedniej stanowi część składową tej
nieruchomości, zaś staje się częścią składową nieruchomości wyjściowej dopiero
po ustanowieniu służebności gruntowej, o której mowa w art. 151 zd. 2 k.c. Gdyby
podzielić ten pogląd, to nie byłoby podstaw do takiego sformułowania zagadnienia
prawnego, jakie zostało przedstawione. Odmienny pogląd wychodzi z założenia, że
art. 151 k.c. kreuje wyjątek od zasady superficies, co prowadzi do wniosku,
iż w razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie zabudowy, budynek
należy do gruntu (art. 48 k.c.) na którym znajduje się jego większa część. Taki
pogląd zaprezentował też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5.01.1971 r. I CR 5/71
niep. oraz w uzasadnieniu uchwały z dnia 21.04.2005 r. III CZP 9/05. Skład
orzekający w niniejszej sprawie przychyla się do drugiego poglądu, co należy
uwzględnić przy rozważeniu stosowania art. 151 k.c. w niniejszej sprawie.
4. Wcześniej wskazano już, że wobec niepełnych ustaleń faktycznych nie
można jednoznacznie określić, które przepisy będą ostatecznie podstawą
rozstrzygnięcia sprawy. Na tle poczynionych ustaleń szerszej analizy Sądu
wymagałaby wskazana wyżej możliwość zastosowania art. 32 prawa rzeczowego
(art. 151 k.c.) i to nie tylko pod kątem spełnienia przesłanek wyłączenia
„przywrócenia stanu poprzedniego”, ale także zbadania, jak późniejsze zmiany
podmiotowe, dotyczące sąsiadujących z sobą nieruchomości oraz zmiany
przepisów wpłynęły na ukształtowanie obecnych relacji między powódką i pozwaną
Spółką w związku z przekroczeniem przez budynek granicy nieruchomości,
stanowiącej własność powódki.
W sprawie nie poczyniono w tej materii wystarczających ustaleń, toteż
opierając się na hipotetycznych założeniach należy wyróżnić następujące warianty
oceny prawnej:
11
A. Jeśli spełnione zostały przesłanki wymienione w art. 32 zd. 1 prawa
rzeczowego (w obecnym stanie prawnym – art. 151 zd. 1 k.c.),
a wspomniane wcześniej zmiany podmiotowe i zmiany stanu prawnego
nie doprowadziły do przywrócenia powódce ochrony w zakresie obu
roszczeń głównych (art. 222 k.c.), należy uznać, że jest ona pozbawiona
żądania „przywrócenia stanu poprzedniego”. W razie poczynienia
ustaleń, uprawniających do takiej oceny prawnej, powództwo powinno
być oddalone, a pytanie Sądu Apelacyjnego stawałoby się
bezprzedmiotowe dla rozstrzygnięcia sprawy. Oddalenie powództwa
następowałoby w tym przypadku dlatego, że skoro na podstawie art. 32
zd. 1 prawa rzeczowego (art. 151 k.c.) nastąpiłoby wyłączenie możliwości
żądania przywrócenia stanu poprzedniego (a maiori ad minus) powódka
byłaby też pozbawiona możliwości skutecznego dochodzenia windykacji
swej nieruchomości, zajętej pod budowę kina.
B. Jeżeli w/w przesłanki nie zostały spełnione albo jeżeli po ich spełnieniu
zmiana okoliczności spowodowała „odrodzenie” po stronie powódki
wszystkich środków ochrony własności uregulowanych w art. 222 k.c.,
powstaje sytuacja, która istotnie może nasuwać poważne wątpliwości
prawne: czy można żądać wydania nieruchomości, jeśli wzniesiony na
niej budynek (część budynku) nie stanowi części składowej tej
nieruchomości.
Przechodząc więc do tego kluczowego zagadnienia należy podkreślić,
że fakt przysługiwania właścicielowi nieruchomości wyjściowej prawa własności
całego budynku (wraz z częścią posadowioną na gruncie sąsiednim) nie oznacza,
że właścicielowi temu przysługuje uprawnienie do zajmowania cudzej
nieruchomości. Nie dysponuje on bowiem skutecznym wobec właściciela
nieruchomości sąsiedniej uprawnieniem do władania zajętą częścią nieruchomości.
Zrealizowane więc są przesłanki roszczenia windykacyjnego, co oznacza,
że powódka jako właścicielka gruntu może w zasadzie żądać wydania gruntu,
nawet jeśli nie może żądać wydania części budynku, posadowionego na jej gruncie.
Jak wynika to z uzasadnienia postanowienia Sąd Apelacyjny nie ma w tym
względnie wątpliwości. Istota sprowadza się do tego czy w takich okolicznościach
12
roszczenie to może być skutecznie skierowane wobec pozwanych.
W związku z tym możliwe jest zaprezentowanie dwu odmiennych stanowisk.
Stosownie do pierwszego z nich, w opisanej sytuacji powódce przysługuje
uprawnienie do żądania „przywrócenia stanu poprzedniego”, nie zachodzą bowiem
wskazane w art. 151 zd. 1 k.c. przesłanki wyłączające lub ograniczające środki,
służące właścicielce do ochrony prawa własności. Roszczenia prowadzące do
„przywrócenia stanu poprzedniego” mogą być jednak realizowane w określonej
kolejności, wynikającej z zakresu i charakteru prawnego tych roszczeń. Co dotyczy
zakresu roszczenia windykacyjnego, z którym wystąpiła powódka, to ponieważ
roszczenie to wynika z prawa własności rzeczy, a jego przedmiotem jest wydanie
rzeczy, nie może ono odnosić skutku względem tego, co nie stanowi przedmiotu
własności powódki. Windykowana rzecz jest wydawana w jej aktualnym stanie
wraz ze wszystkimi częściami składowymi, a skoro sporna część budynku
nie stanowi części składowej rzeczy nie mogłaby być wydana na podstawie wyroku
nakazującego wydanie nieruchomości. Z tego punktu widzenia, wobec istniejącej
na gruncie zabudowy, wyrok uwzględniający powództwo windykacyjne byłby więc
niewykonalny. Nie można bowiem wydać „samego” gruntu, skoro są na nim
posadowione części cudzego budynku, zajmujące całą nieruchomość,
a jednocześnie wyrok nie uprawnia do usunięcia tych naniesień.
Jeśli zaś chodzi o charakter tego roszczenia należy uwzględnić, że stwarza
ono właścicielowi rzeczy możliwość żądania od pozwanego jedynie wydania
(oddania) rzeczy, a nie innych, bardziej aktywnych zachowań, właściwych
w przypadku realizacji roszczeń negatoryjnych. Ponieważ roszczenia windykacyjne
i negatoryjne wykluczają się wzajemnie (choć niejednokrotnie może być trudna
ocena, które roszczenie powinno być zastosowane w konkretnej sytuacji),
nie powinno budzić wątpliwości, że o rozbiórkę spornej części budynku powódka
mogłaby wnosić jedynie w razie odmiennego sformułowania żądania, które
w sensie prawnym musiałoby odpowiadać roszczeniu negatoryjnemu.
W okolicznościach sprawy oznaczałoby to, że aby osiągnąć skutek odzyskania
władania nieruchomością (bez fragmentu budynku, ponieważ w tej części powódce
nie przysługuje prawo własności) powódka najpierw musiałaby wystąpić
13
z roszczeniem negatoryjnym (o nakazie rozbiórki części budynku), a dopiero
następnie z roszczeniem windykacyjnym, skierowanym na wydanie rzeczy bez
naniesień. Wprawdzie powódce przysługiwałyby oba roszczenia, ale ich realizacja
wymagałaby zachowania podanej wyżej kolejności dochodzenia ochrony. Wobec
obecnego sformułowania pozwu można byłoby ewentualnie uznać, że żądanie
windykacji jest usprawiedliwione co do zasady, ale z uwagi na powstanie
wyjątkowej sytuacji przysługiwania prawa własności do budynku innemu
podmiotowi niż prawo do gruntu (art. 151 k.c.), z przepisów powołanego artykułu
wynika ograniczenie ochrony własności, sprowadzające się nie do pozbawienia
roszczeń (przy założeniu, że przesłanki art. 151 zd. 1 k.c. nie zostały spełnione),
ale do konieczności zachowania kolejności ich dochodzenia. W razie
zaaprobowania tej argumentacji trzeba byłoby stwierdzić, że w opisanej w
zagadnieniu prawnym sytuacji powództwo windykacyjne nie może zostać
uwzględnione („nie może odnieść skutku”).
Drugie ze stanowisk sprowadza się do tezy, że podnoszona przez Sąd
niewykonalność wyroku orzekającego wydanie powódce jej nieruchomości nie
może być argumentem przesądzającym o oddaleniu powództwa windykacyjnego,
które w świetle przepisów prawa materialnego jest zasadne.
Za takim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty:
Po pierwsze, w razie spełnienia się przesłanek ochrony windykacyjnej
(jak w niniejszej sprawie) tylko zupełnie wyjątkowe okoliczności mogłyby
przemawiać za oddaleniem powództwa właściciela o wydanie rzeczy. Ochrona
własności rzeczy roszczeniami głównymi (art. 222 k.c.) jest ukształtowana jako
ochrona obiektywna. Pozbawienie właściciela tej ochrony w sytuacji jednoczesnego
potwierdzenia, że zachodzą przesłanki powstania roszczenia windykacyjnego,
mogłoby mieć miejsce jedynie wtedy, gdy z przepisów wynikałaby dopuszczalność
takiego ograniczenia. Skoro zaś w sprawie nie występują okoliczności wyłączające
po stronie powódki możliwość wystąpienia o „przywrócenie stanu poprzedniego”
wymagane byłoby wskazanie na podstawie którego przepisu następuje oddalenie -
słusznego co do zasady - powództwa windykacyjnego. Problemy z wykonaniem
wyroku orzekającego wydania rzeczy nie są samodzielną, normatywną przyczyną
14
oddalenia powództwa windykacyjnego.
Po drugie, teza o niewykonalności takiego wyroku jest postawiona zbyt
generalnie. W odróżnieniu od sytuacji, w której rzecz będąca przedmiotem sporu
przed zapadnięciem wyroku została wydana właścicielowi (przez co, jak się
podnosi, wyrok nakazujący wydanie byłby niewykonalny) w omawianym stanie
faktycznym wydanie powódce nieruchomości gruntowej teoretycznie może
zastąpić. Np. pozwana honorując prawo powódki sama dokona usunięcia części
budynku ze spornej działki. Ponadto, wyrok nakazujący wydanie nie musiałby być
niewykonalny w całości. W pytaniu nie sprecyzowano (choć wskazywały na to
okoliczności sprawy), że budynek zajmuje cały grunt powódki oraz częściowo
przestrzeń nad i pod tym gruntem. Wobec ogólnego ujęcia pytania, mogą się do
niego odnosić także inne przypadki częściowego zajęcia nieruchomości sąsiedniej,
w których budynkiem zajęta jest jedynie mała część nieruchomości – co nie
mogłoby przecież wykluczać skuteczności windykacji rzeczy co najmniej
w pozostałej części.
Po trzecie, stawianie wymagania „wykonalności” wyroku nakazującego
wydanie rzeczy pozbawiałoby powódkę możliwości rezygnacji z żądania rozebrania
budynku. Tymczasem powódka jako właścicielka z różnych przyczyn może nie
chcieć takiej rozbiórki budynku, dlatego korzystając z palety roszczeń głównych,
chroniących własność, może wystąpić jedynie z powództwem windykacyjnym
zrezygnowawszy (czasowo lub trwale) z występowania o przywrócenie stanu
zgodnego z prawem. Z bezprawnym zajęciem cudzego gruntu wiąże się powstanie
roszczeń uzupełniających, a powódka licząc na uzyskanie wyższych kwot z tego
tytułu może chcieć dysponować argumentem, że grunt został zajęty przez
czterokondygnacyjny budynek i celowo nie dążyć do jego rozebrania. Ponadto,
dopóki budynek istnieje na gruncie powódki, zachowuje ona wskazane w art. 151
zd. 2 k.c. roszczenia o odpłatne ustanowienie służebności budynkowej lub
o sprzedaż gruntu – co także może skłaniać powódkę do wystąpienia jedynie
o wydanie rzeczy i do zaniechania żądania rozebrania budynku.
Po czwarte, po uzyskaniu wyroku nakazującego wydanie gruntu, powódka
może wystąpić o orzeczenie nakazania rozbiórki budynku, a następnie dysponując
oboma wyrokami doprowadzić do usunięcia części budynku ze swego gruntu
15
i wydania gruntu wolnego od naniesień. Natomiast w przypadku oddalenia obecnie
powództwa windykacyjnego, powódka w celu osiągnięcia skutku odzyskania
posiadania rzeczy byłaby zmuszona ponownie wystąpić z żądaniem windykacji
swej nieruchomości gruntowej narażając się na poniesienie kosztów związanych
z prowadzeniem postępowania sądowego, a nawet – na przegranie sprawy.
Po piąte, prawomocne oddalenie powództwa windykacyjnego mogłoby być
w kolejnym postępowaniu źródłem wątpliwości co do orzekania w stanie powagi
rzeczy osądzonej. Wprawdzie w rozstrzygnięciu tych wątpliwości pomocne byłoby
uzasadnienie wyroku, wyjaśniające przyczyny oddalenia powództwa, a przez to
pozwalające zbadać, czy zachodzi przedmiotowa tożsamość sprawy obecnej
z kolejnym postępowaniem o wydanie rzeczy, jednak nie wydaje się właściwe
narażanie powódki na konieczność wyjaśniania, że dopuszczalne jest ponowne
występowanie o wydanie nieruchomości, skoro już w pierwszym postępowaniu
spełnione są przesłanki przysługiwania powódce roszczenia windykacyjnego.
Mając więc świadomość ograniczonej skuteczności wyroku
uwzględniającego w niniejszej sprawie powództwo windykacyjne, należy uznać,
że właściwsze jest drugie z przedstawionych stanowisk. Skoro spełnione zostały
przesłanki powstania roszczenia windykacyjnego, a jednocześnie brak
jednoznacznych argumentów, wyłączających istnienie lub dopuszczalność
dochodzenia tego roszczenia, powinno być ono uwzględnione.
Z tych względów na podstawie art. 61 § 1 ustawy z dnia 23.11.2002 r.
o Sądzie Najwyższym, orzeczono jak w sentencji.