Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 331/07
POSTANOWIENIE
Dnia 10 stycznia 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)
SSN Jan Górowski
SSN Zbigniew Strus (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku Przedsiębiorstwa Rolno - Produkcyjnego Spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością w O.
przy uczestnictwie „I.(...)” Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.
o wpis prawa własności w księdze wieczystej kw Nr (…),
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 10 stycznia 2008 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w O. z dnia 8 marca 2007 r., sygn. akt IX Ca (…),
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Aktem notarialnym sporządzonym dnia 10 marca 2006 r. przez notariusza I. S.-K.
w Kancelarii w D., I.(...) spółka z o.o. z siedzibą w W. sprzedała Przedsiębiorstwu Rolno-
Produkcyjnemu spółce z o.o. z siedzibą w O., nieruchomości rolne zabudowane:
 w obrębie G., G. i O. gm. M., o łącznej powierzchni 586 ha, dla której Sąd
Rejonowy w M. prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…), oraz
 w obrębie G. gm. O., dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą Kw
nr (…), za cenę 3 576 514 zł, płatną po sporządzeniu umowy przenoszącej
własność najpóźniej do 20 kwietnia 2006 r. Umowa sprzedaży określała
dwudniowy termin zawarcia umowy przenoszącej własność nie późniejszy niż 14
kwietnia 2006 r. i została zawarta pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości
2
Rolnych działająca na rzecz Skarbu nie skorzysta z prawa pierwokupu
przysługującego jej zgodnie z treścią art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003
r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592).
Umowa przeniesienia własności została zawarta 14 kwietnia 2006 r. po uzyskaniu
oświadczenia Agencji Nieruchomości Rolnych o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu.
Akt notarialny zawiera oświadczenie, że sprzedająca mimo zobowiązania (§ 1 pkt 7
umowy sprzedaży) nie przedłożyła zezwolenia na wykreślenie wszelkich wpisów z
działów 3. i 4. ani nowych odpisów z ksiąg wieczystych potwierdzających brak obciążeń.
W § 5 znajduje się oświadczenie reprezentantów sprzedającej o przeniesieniu prawa
własności nieruchomości oraz kupującej o wyrażeniu zgody na te czynność. W
następnym (6.) paragrafie tej umowy znajduje się stwierdzenie o braku możliwości
dokładnego określenia aktualnej wysokości zobowiązań Spółki sprzedającej i ustalenie
obydwu stron, że umówiona cena sprzedaży zostanie uiszczona najpóźniej do 15 maja
2006 r. (po ustaleniu z Komornikiem i wierzycielami hipotecznymi kwot zobowiązań), a
także zobowiązanie Spółki sprzedającej do pokrycia należności wobec wierzycieli
niezaspokojonych z ceny uiszczanej bezpośrednio przez kupującą na konta komornika i
wierzycieli, co do której kupująca poddała się egzekucji. W kolejnym zdaniu § 6. strony
postanowiły, że w przypadku niedokonania przez Kupującą Spółkę zapłaty całej ceny
sprzedaży do 30 lipca 2006 r. sprzedającej Spółce przysługuje prawo odstąpienia od
„niniejszej umowy”. W przypadku niezapłacenia całej ceny sprzedaży do 30 lipca 2006 r.
i odstąpienia przez Sprzedająca Spółkę od umowy A. K. (reprezentujący kupującą)
udzielił reprezentantowi Sprzedającej nieodwołalnego pełnomocnictwa do zwrotnego
przeniesienia własności nieruchomości.
Przytoczone postanowienie § 6 stało się przedmiotem sporu na tle
rozpoznawania wniosku kupującej o wpis w księdze wieczystej kw nr (…) prawa
własności na rzecz Spółki kupującej, na podstawie umowy o przeniesienie własności z
14 kwietnia 2006 r. Od dokonanego wpisu (w wyniku uwzględnienia wniosku przez
referendarza sądowego) - utrzymanego w mocy przez sąd prowadzący księgę wieczystą
Spółka sprzedająca wniosła apelację uwzględniona przez Sąd Okręgowy, który zmienił
zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego uchylając wpis referendarza i oddalił
wniosek.
Podstawę takiego rozstrzygnięcia stanowi ocena, iż umowa o przeniesienie
własności dotknięta jest nieważnością ze względu na zastrzeżenie umownego prawa
3
odstąpienia od umowy, sprzeczne z art. 157 § 1 k.c., traktowanego jako warunek
rozwiązujący.
Skargę kasacyjną od tego postanowienia wniosła Przedsiębiorstwo Rolno-
Produkcyjne Spółka z o.o. opierając ją na obu podstawach (art. 3981
§ 1 i 2 k.p.c.).
Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 157 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie polegające na stwierdzeniu, że umowa przeniesienia własności była
sprzeczna z art. 157 k.c., naruszenie art. 5 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i art. 58
§ 3 k.c. przez jego niezastosowanie. W skardze kasacyjnej podniesiono również
naruszenie art. 233 k.p.c. poprzez niewłaściwą ocenę zebranego w sprawie materiału
dowodowego.
Uczestniczka I.(...) Spółka z o.o. odpowiadając na skargę domagała się jej
odrzucenia.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Kognicja Sądu Najwyższego w postępowaniu kasacyjnym ograniczona jest do
przytoczonych przez skarżącą stronę podstaw skargi, z wyjątkiem nieważności
postępowania uwzględnianego w granicach zaskarżenia (art. 39813
§ 1 k.p.c.). Poza tym
Sąd Najwyższy jest związany stanem faktycznym ustalonym przez sąd drugiej instancji
(art. 39813
§ 2 k.p.c.), a podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące
ustalenia faktów lub oceny dowodów (art. 3983
§ 3 k.p.c.). Z mocy tego unormowania
niedopuszczalne jest wskazanie jako podstawy skargi naruszenia „art. 233 k.p.c.
poprzez niewłaściwą ocenę zebranego materiału dowodowego”, jak to zostało
sformułowane na str. 2 i 11 skargi kasacyjnej.
Nie można również uznać zarzutu naruszenia art. 5 k.c., ponieważ
dopuszczalność wpisu prawa własności w księdze wieczystej łączy się z oceną sądu co
do istnienia właściwej podstawy wpisu. W tym zakresie sąd prowadzący księgę
wieczystą może kontrolować treść dokumentów stanowiących podstawę wpisu pod
kątem zgodności z prawem, niezależnie od stanowiska wnioskodawcy i uczestników,
dlatego zaskarżenie przez I.(...) spółkę z o.o. wpisu nie może być poczytane za
nadużycie prawa.
Nietrafny jest zarzut naruszenia art. 58 § 3 k.c. polegający na oddaleniu wniosku
w całości mimo, że umowa mogła być nieważna tylko w części objętej § 6. Skarżący
pomija bowiem specyfikę kognicji sądu prowadzącego księgę wieczystą, który nie
rozstrzyga sporów dotyczących treści aktu notarialnego przedstawionego jako podstawa
wpisu. Tego rodzaju rozstrzygnięcia związane z obrotem nieruchomościami zapadają w
4
procesie o ustalenie prawa lub stosunku prawnego i w procesach o uzgodnienie treści
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd prowadzący księgę wieczystą,
którego kognicja ograniczona jest do treści i formy wniosku oraz dołączonych
dokumentów a także treści księgi wieczystej nie ma nawet możliwości dokonywania
ustaleń istotnych dla zastosowania art. 58 § 3 k.c.
W tej sytuacji pozostaje rozważyć, czy skarżący wykazał naruszenie art. 157
przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Postawienie znaku koniunkcji
nakazuje uznać, że w istocie zarzut ten sprowadza się do błędnej wykładni, której
konsekwencję stanowi niewłaściwe zastosowanie.
W art. 157 § 2 k.c. określono, że umowa przenosząca własność nieruchomości,
stanowiąca wykonanie zobowiązania wynikającego z umowy sprzedaży zawartej pod
warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, wymaga bezwarunkowej zgody na niezwłoczne
przejście własności. W rozpoznanej sprawie Sąd Okręgowy dostrzegł sprzeczność
umowy z dnia 14 kwietnia 2006 r. w zastrzeżeniu odstąpienia sprzedającej od umowy,
poczytując je za warunek rozwiązujący. Skarżąca spółka w ramach przytoczonej
podstawy skargi nie wykazała błędu co do wykładni treści kwestionowanego
postanowienia (art. 65 § 2 k.c.) ani nie wykazała naruszenia przepisów określających
istotę i granice warunku zastrzeganego przez strony czynności prawnej (art. 89 k.c. i n.
k.c.). Mimo to, w uzasadnieniu skargi kasacyjnej znajdują się wywody wskazujące na
sprzeciw wobec kwalifikowania wymienionego wyżej postanowienia jako warunku oraz
ocenę sądu o naruszeniu w tym wypadku art. 157 k.c., przez upoważnienie sprzedającej
do odstąpienia od umowy przenoszącej własność i zwrotnego przeniesienia własności.
Dla realizacji tego celu skarżąca nabywczyni udzieliła nieodwołalnego pełnomocnictwa
określonej osobie działającej w imieniu sprzedającej. Ocena dokonana przez Sąd
Okręgowy nie jest odosobniona, ponieważ Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu
sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95) stwierdził, iż strona może
odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej /.../ w ramach ustawowego
uprawnienia, wyłączając w uzasadnieniu możliwość zastrzeżenia odstąpienia od umowy
(art. 395 k.c.), ponieważ takie postanowienie należy traktować jak warunek
rozwiązujący, niedopuszczalny na podstawie art. 157 k.c.
Omawiany przepis jest elementem surowszego porządku prawnego
obowiązującego w odniesieniu do nieruchomości, co do których pewność stanu
prawnego jest uznawana i chroniona przez ustawodawcę. W systemie prawa
niewymagającego konstytutywnego wpisu prawa własności umowne formułowanie
5
prawa odstąpienia i warunków osłabiałoby bezpieczeństwo prawne. Dlatego
przytoczoną podstawę skargi kasacyjnej należy uznać za nieusprawiedliwioną. Z tych
też względów podlega ona oddaleniu stosownie do art. 39814
k.p.c.