IV CSK 393/07
-
Data orzeczenia:
-
Organ orzekający:
-
Izby:
-
Jednostka obsługująca sprawę:
-
Forma orzeczenia:
-
Typ składu:
-
Skład sędziowski:
Powołane przepisy:
Informacje o źródle orzeczenia:
- Link do źródła orzeczenia
-
Data publikacji:13-01-2014
Dodatkowe informacje:
Pełny tekst orzeczenia
Sygn. akt IV CSK 393/07
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 stycznia 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)
SSN Antoni Górski (sprawozdawca)
SSN Marian Kocon
w sprawie z powództwa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddziału Regionalnego
w G.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy O. w G.
o uchylenie uchwały,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 16 stycznia 2008 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w G. z dnia 23 października 2006 r., sygn. akt III Ca (…),
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w G. do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Strona powodowa zawarła w dniu 1 czerwca 2005 r. umowę najmu, na podstawie której
wynajęła należący do niej lokal użytkowy znajdujący się w budynku położonym w G.
przy ul. O. Najemca miał uruchomić w tym lokalu restaurację.
Wspólnota Mieszkaniowa tej nieruchomości podjęła w dniu 8 grudnia 2005 r. uchwałę nr
(…), w której „nie wyraża zgody na przekształcenie lokalu handlowego
w gastronomiczny i powstanie restauracji w budynku przy ul. O.”. Powodowa Agencja
zaskarżyła tę uchwałę do sądu, domagając się jej uchylenia.
2
Sąd Rejonowy w G. wyrokiem z dnia 23 października 2006 r. oddalił powództwo.
Uznał, że skoro uruchomienie w lokalu restauracji łączy się z koniecznością wykonania
nowych otworów w ścianie budynku, a więc z jego przebudową, stanowi to czynność
przekraczającą zakres zwykłego zarządu, na podjęcie której musi być zgoda wspólnoty
(art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Dz. U. Nr 85,
poz. 388, ze zm. - dalej jako „uwl”). Podjęta przez Wspólnotę uchwała nie narusza
prawa ani interesu powodowej Agencji, co uzasadnia oddalenie powództwa.
Apelacja powoda od tego rozstrzygnięcia została oddalona wyrokiem Sądu
Okręgowego w G. z dnia 23 października 2006 r., podzielającego ustalenia faktyczne i
ocenę prawną Sądu I – ej Instancji.
Wyrok Sądu Okręgowego zakwestionował skargą kasacyjną powód. Zarzucił
naruszenie art. 22 ust. 2 i 3 w zw. z art. 3 ust. 2 uwl oraz art. 140 k.c. i art. 64 ust. 3
Konstytucji, wnosząc o uchylenie oraz wyroku Sądu Rejonowego i „orzeczenie co do
istoty sprawy”, ewentualnie o przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego
rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z bezspornych ustaleń w sprawie wynika, że wynajęty przez powódkę lokal
użytkowy najemca zamierzał wykorzystać na uruchomienie w nim restauracji, co łączy
się z koniecznością wybicia nowych otworów w ścianach zewnętrznych budynku.
Wykonanie takich otworów należy zakwalifikować jako przebudowę (art. 3 ust. 7a
ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze
zm.), na którą nie może wyrazić zgody sam zarząd wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jest
to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym potrzebna jest
uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 w
zw. z ust. 3 pkt 5 uwl). Tymczasem treść podjętej przez wspólnotę uchwały wyraża
sprzeciw przeciwko planowanemu wykorzystaniu lokalu powódki, nie odnosi się zaś
zupełnie do kwestii związanych z jego przebudową. Zmiana przeznaczenia lokalu
należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności
wymienionych w art. 22 uwl, a tym samym rozpoznawanie sprawy w kontekście tego
przepisu nie znajduje uzasadnienia prawnego. Można wprawdzie twierdzić, że podjęta
uchwała jest wyrazem obaw członków wspólnoty mieszkaniowej o to, że ewentualne
uruchomienie w lokalu powódki restauracji może pogorszyć warunki korzystania z ich
mieszkań, a tym samym domyślnie zakłada brak zgody na planowaną przebudowę
budynku. Jednakże wobec tego, że w treści uchwały nic nie mówi się o tej przebudowie,
3
nie jest możliwa tak daleko idąca interpretacja tego oświadczenia woli, która ustalałaby
jego treść wyłącznie na podstawie domniemań, bez pokrycia w zewnętrznym przejawie
tej woli, wyrażonym w kwestionowanej uchwale. Skoro zatem Sądy obu instancji
rozpoznawały sprawę w taki sposób, jakby uchwała ta dotyczyła przebudowy budynku,
zaskarżony wyrok nie mógł się ostać. Dlatego skarga kasacyjna podlegała
uwzględnieniu (art. 39815
w zw. z art. 108 § 2 k.p.c.).
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 16 stycznia 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)
SSN Antoni Górski (sprawozdawca)
SSN Marian Kocon
w sprawie z powództwa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddziału Regionalnego
w G.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy O. w G.
o uchylenie uchwały,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 16 stycznia 2008 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w G. z dnia 23 października 2006 r., sygn. akt III Ca (…),
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w G. do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Strona powodowa zawarła w dniu 1 czerwca 2005 r. umowę najmu, na podstawie której
wynajęła należący do niej lokal użytkowy znajdujący się w budynku położonym w G.
przy ul. O. Najemca miał uruchomić w tym lokalu restaurację.
Wspólnota Mieszkaniowa tej nieruchomości podjęła w dniu 8 grudnia 2005 r. uchwałę nr
(…), w której „nie wyraża zgody na przekształcenie lokalu handlowego
w gastronomiczny i powstanie restauracji w budynku przy ul. O.”. Powodowa Agencja
zaskarżyła tę uchwałę do sądu, domagając się jej uchylenia.
2
Sąd Rejonowy w G. wyrokiem z dnia 23 października 2006 r. oddalił powództwo.
Uznał, że skoro uruchomienie w lokalu restauracji łączy się z koniecznością wykonania
nowych otworów w ścianie budynku, a więc z jego przebudową, stanowi to czynność
przekraczającą zakres zwykłego zarządu, na podjęcie której musi być zgoda wspólnoty
(art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali Dz. U. Nr 85,
poz. 388, ze zm. - dalej jako „uwl”). Podjęta przez Wspólnotę uchwała nie narusza
prawa ani interesu powodowej Agencji, co uzasadnia oddalenie powództwa.
Apelacja powoda od tego rozstrzygnięcia została oddalona wyrokiem Sądu
Okręgowego w G. z dnia 23 października 2006 r., podzielającego ustalenia faktyczne i
ocenę prawną Sądu I – ej Instancji.
Wyrok Sądu Okręgowego zakwestionował skargą kasacyjną powód. Zarzucił
naruszenie art. 22 ust. 2 i 3 w zw. z art. 3 ust. 2 uwl oraz art. 140 k.c. i art. 64 ust. 3
Konstytucji, wnosząc o uchylenie oraz wyroku Sądu Rejonowego i „orzeczenie co do
istoty sprawy”, ewentualnie o przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego
rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z bezspornych ustaleń w sprawie wynika, że wynajęty przez powódkę lokal
użytkowy najemca zamierzał wykorzystać na uruchomienie w nim restauracji, co łączy
się z koniecznością wybicia nowych otworów w ścianach zewnętrznych budynku.
Wykonanie takich otworów należy zakwalifikować jako przebudowę (art. 3 ust. 7a
ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze
zm.), na którą nie może wyrazić zgody sam zarząd wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jest
to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym potrzebna jest
uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 w
zw. z ust. 3 pkt 5 uwl). Tymczasem treść podjętej przez wspólnotę uchwały wyraża
sprzeciw przeciwko planowanemu wykorzystaniu lokalu powódki, nie odnosi się zaś
zupełnie do kwestii związanych z jego przebudową. Zmiana przeznaczenia lokalu
należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności
wymienionych w art. 22 uwl, a tym samym rozpoznawanie sprawy w kontekście tego
przepisu nie znajduje uzasadnienia prawnego. Można wprawdzie twierdzić, że podjęta
uchwała jest wyrazem obaw członków wspólnoty mieszkaniowej o to, że ewentualne
uruchomienie w lokalu powódki restauracji może pogorszyć warunki korzystania z ich
mieszkań, a tym samym domyślnie zakłada brak zgody na planowaną przebudowę
budynku. Jednakże wobec tego, że w treści uchwały nic nie mówi się o tej przebudowie,
3
nie jest możliwa tak daleko idąca interpretacja tego oświadczenia woli, która ustalałaby
jego treść wyłącznie na podstawie domniemań, bez pokrycia w zewnętrznym przejawie
tej woli, wyrażonym w kwestionowanej uchwale. Skoro zatem Sądy obu instancji
rozpoznawały sprawę w taki sposób, jakby uchwała ta dotyczyła przebudowy budynku,
zaskarżony wyrok nie mógł się ostać. Dlatego skarga kasacyjna podlegała
uwzględnieniu (art. 39815
w zw. z art. 108 § 2 k.p.c.).