Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 664/07
POSTANOWIENIE
Dnia 7 maja 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)
SSN Gerard Bieniek
SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku A. C. i D. C.
przy uczestnictwie O. G. i Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddział Terenowy w
S.
o zniesienie współwłasności,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 7 maja 2008 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawców i uczestniczki postępowania O. G.
od postanowienia Sądu Okręgowego w S. z dnia 29 czerwca 2006 r., sygn. akt II Ca
(…),
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w S.
do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o
kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w G. – po rozpoznaniu sprawy z wniosku A. i D. małż. C. przy
uczestnictwie O. G. i Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddział Terenowy w S. o
zniesienie współwłasności – postanowieniem z dnia 7 grudnia 2005 r.:
1. ustalił, że wnioskodawcy są właścicielami na prawach wspólności
ustawowej małżeńskiej lokalu mieszkalnego nr 4 o pow. 86,70 m2
,
położonego przy ul. W. w M., z którym związany jest udział wynoszący
2347/10000 w częściach wspólnych budynku i gruntu stanowiącego
2
działkę nr (...)/15 o pow. 1669 m2
, oraz lokalu mieszkalnego nr 3 o pow.
76,40 m2
, położonego przy ul. W. w M., z którym związany jest udział
wynoszący 2147/ 10000 w częściach wspólnych budynku oraz gruntu,
stanowiącego działkę nr (...)/15 o pow. 1669 m2
,
2. ustalił, że uczestniczka O. G. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr 2 o
pow. 76,40 m2
, położonego przy ul. W. w M., z którym związany jest udział
wynoszący 2147/10000 w częściach wspólnych budynku oraz gruntu,
stanowiącego działkę nr (...)/15 o pow. 1669 m2
,
3. ustalił, że Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w W., Oddział Regionalny w
S., jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr 1, położonego przy ul. W. w
M., z którym związany jest udział do 3269/10000 w częściach wspólnych
budynku oraz gruntu, stanowiącego działkę nr (...)/15 o pow. 1669 m2
,
4. ustalił, że na działce nr (...)/15 znajdują się trzy budynki gospodarcze:
pierwszy o pow. 44,22 m2
zajmowany przez wnioskodawców, a pozostałe
– odpowiednio 15,63 m2
i 24,49 m2
zajmowane przez Wojskową Agencję
Mieszkaniową,
5. ustalił, że na działce nr (...)/15 znajdują się trzy budynki gospodarcze,
których wartość sprzed remontów wynosi 180,47 zł za 1 m2
,
6. ustalił, że 1 m2
działki gruntu nr (...)/15 wynosi 144,49 zł,
7. zniósł odrębną własność wyżej opisanych lokali i związane z nimi udziały w
częściach wspólnych budynku oraz gruntu w ten sposób, że właściciele
poszczególnych lokali stają się współwłaścicielami nieruchomości
gruntowej o pow. 1669 m2
, stanowiącej działkę nr (...)/15 położoną przy ul.
W. w M., dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą nr (…),
zabudowanej budynkiem mieszkalnym o czterech lokalach zajmowanym:
lokale nr 4 i 5 przez wnioskodawców, lokal nr 3 przez uczestniczkę O. G.,
a lokal nr 1 przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, oraz trzema
budynkami gospodarczymi – w udziałach dotychczas posiadanych w
częściach wspólnych budynku mieszkalnego oraz gruntu, tj. wnioskodawcy
– 4584/10000, O. G. – 2147/10000 i Wojskowa Agencja Mieszkaniowa –
do 3269/10000 części,
8. zniósł współwłasność wyżej opisanej nieruchomości gruntowej w ten
sposób, że utworzył cztery nieruchomości gruntowe zabudowane
budynkami mieszkalnymi typu szeregowego, zgodnie z projektem podziału
3
sporządzonym przez biegłego geodetę, stanowiącym integralną część
postanowienia, tj. nieruchomość o pow. 608 m2
, stanowiącą działkę nr
(...)/44 zabudowaną budynkiem mieszkalnym typu szeregowego,
oznaczoną nr 1, na której znajdują się także dwa budynki gospodarcze o
pow. 15,63 m2
i 24,49 m2
, nieruchomość o pow. 364 m2
, stanowiącą
działkę nr (...)/43 zabudowaną budynkiem mieszalnym typu szeregowego
o pow. użytkowej 76,40 m2
, oznaczoną nr 2, nieruchomość o pow. 310 m2
,
stanowiącą działkę nr (...)/42 zabudowaną budynkiem mieszkalnym typu
szeregowego o pow. użytkowej 76,40 m2
, oznaczoną nr 3, i nieruchomość
o pow. 387 m2
, stanowiącą działkę nr (...)/41 zabudowaną budynkiem
mieszkalnym typu szeregowego o pow. użytkowej 86,70 m2
oraz
budynkiem gospodarczym o pow. 44,22 m2
, oznaczoną nr 4,
9. przyznał na wyłączną własność: A. i D. małż. C. na zasadach ustawowej
wspólności małżeńskiej nieruchomości nr 3 i 4, O. G. nieruchomość nr 2,
Wojskowej Agencji Mieszkaniowej nieruchomość nr 1 i ustalił, że granice
utworzonych nieruchomości wzdłuż ścian budynku szeregowego będą
przebiegać medialną cegieł w zakresie płaszczyzn pionowych od
fundamentów aż po dach,
10.ustalił, że przewody kominowe przebiegające po granicy nieruchomości nr
1 i nr 2 będą stanowić część składową nieruchomości nr 1 w zamian za
służebność kominową na rzecz nieruchomości nr 2,
11.ustalił, że przewody kominowe przebiegające po granicy nieruchomości nr
2 i nr 3 będą stanowić część składową nieruchomości nr 2 w zamian za
służebność kominową na rzecz nieruchomości nr 3,
12.ustalił, że przewody kominowe przebiegające po granicy nieruchomości nr
3 i nr 4 będą stanowić część składową nieruchomości nr 3 w zamian za
służebność kominową na rzecz nieruchomości nr 4,
13.ustanowił służebności kominowe polegające na korzystaniu z szybów
kominowych przez każdoczesnych właścicieli nieruchomości władnących:
na rzecz nieruchomości nr 2 w przewodzie kominowym stanowiącym
część składową nieruchomości nr 1, na rzecz nieruchomości nr 3 w
przewodzie kominowym stanowiącym część składową nieruchomości nr 2,
i na rzecz nieruchomości nr 4 w przewodzie kominowym stanowiącym
4
część składową nieruchomości nr 3 i stwierdził, że nieruchomościami
obciążonymi są nieruchomości nr 1, nr 2 i nr 3,
14.ustanowił służebności gruntowe polegające na korzystaniu z instalacji
kanalizacyjnej, oznaczonej na projekcie podziału symbolem (…),
przebiegającej przez nowopowstałe działki nr (...)/44, nr (...)/43, nr (...)/42 i
nr (...)/41 w ten sposób, że obciążył nieruchomości nr 4, nr 3 i nr 2
służebnością na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości nr 1,
nieruchomości nr 4 i nr 3 – służebnością na rzecz każdoczesnego
właściciela nieruchomości nr 2, a nieruchomość nr 4 – służebnością na
rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości nr 3,
15.zasądził spłatę od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddział
Regionalny w S. na rzecz wnioskodawców w kwocie 8 830,95 zł oraz na
rzecz uczestniczki O. G. w kwocie 2 453,44 zł płatną w terminie jednego
miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia.
Istotne elementy stanu faktycznego przyjętego za podstawę orzeczenia
przedstawiały się następująco.
Wnioskodawcy są właścicielami lokalu mieszkalnego nr 4 objętego księgą
wieczystą nr (…) i lokalu mieszkalnego nr 3 objętego księgą wieczystą nr (…). Z lokalem
nr 4 związany jest udział wynoszący 2437/10000, a z lokalem nr 3 udział wynoszący
2147/10000 w częściach wspólnych budynku oraz we własności działki nr (...)/15 o pow.
1669 m2
. Uczestniczka O. G. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr 2 objętego księgą
wieczystą nr (…), z którym związany jest udział wynoszący 2147/10000 w częściach
wspólnych budynku oraz we własności działki nr (...)/15, a Wojskowa Agencja
Mieszkaniowa jest właścicielką pozostałej części budynku, w tym lokalu mieszkalnego nr
1, który nie został wyodrębniony, i przysługuje jej udział wynoszący 3269/10000 we
własności działki gruntu nr (...)/15 oraz w częściach wspólnych budynku. Każdy z
wymienionych lokali mieszkalnych ma niezależne instalacje wewnętrzne z możliwością
podłączenia do sieci zewnętrznych. Natomiast wspólne są kominy usytuowane w
ścianach rozdzielających poszczególne lokale. Ściany oddzielające lokale zostały
wykonane z cegły pełnej i obustronnie otynkowane. Istniejąca kanalizacja sanitarna – w
przypadku przekształcenia budynku w szeregowy – wymaga ustanowienia stosownych
służebności gruntowych. Konieczne jest także w takim wypadku ustanowienie
odpowiednich służebności kominowych. Poza tym nieruchomość stanowiąca działkę nr
(...)/15 spełnia warunki techniczne umożliwiające dokonanie jej podziału fizycznego.
5
Sąd Rejonowy uwzględnił żądanie zmiany formy władania nieruchomościami
lokalowymi w taki sposób, aby nieruchomość wspólną i usytuowane na niej lokale w
budynku stanowiącym współwłasność przymusową przekształcić w wyłączną własność
nieruchomości gruntowej z posadowionymi na niej budynkami typu szeregowego. Sąd
Rejonowy stwierdził, że skoro można ustanowić odrębną własność lokali w drodze
orzeczenia sądu, to można ją również w tym samym trybie znieść. Zniesienie odrębnej
własności lokali w niniejszej sprawie doprowadzi do stanu, w którym dotychczasowym
współwłaścicielom gruntu i części budynku w określonym udziale będzie przysługiwać w
takim samym udziale współwłasność gruntu i budynku trwale związanego z gruntem.
Powstanie zatem współwłasność w częściach ułamkowych, którą można znieść na
zasadach ogólnych. Ze względu na to, że w wyniku podziału fizycznego powstały działki
gruntu, które nie odpowiadają dotychczasowym udziałom uczestników, różnice zostały
wyrównane za pomocą dopłat wyliczonych na podstawie opinii biegłego.
Na skutek apelacji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, Sąd Okręgowy w S.
postanowieniem z dnia 29 czerwca 2006 r. zmienił zaskarżone postanowienie i oddalił
wniosek. Stwierdził, że ani przepisy kodeksu cywilnego, ani ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej:
„u.w.l.”) nie przewidują możliwości zniesienia odrębnej własności lokali. Podkreślił, że
rozstrzygnięcia sądu muszą opierać się na konkretnych przepisach prawa, z których
wynikają dla stron określone roszczenia czy uprawnienia, bądź wskazanie możliwości
orzekania w określonych sprawach. Katalog czynności w ramach swobody umów w
zakresie prawa rzeczowego jest ograniczony. Skoro więc przepisy nie przewidują
zniesienia odrębnej własności lokali, zniesienie takie nie może być przedmiotem
czynności prawnej bądź orzeczenia sądu. Uznając zarzut naruszenia art. 3 ust. 1 u.w.l.
za uzasadniony Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie i wniosek o zniesienie
współwłasności oddalił.
W skardze kasacyjnej wnioskodawcy oraz uczestniczka O. G., powołując się na
podstawę określoną w art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c., wnosili o „zmianę” postanowienia Sądu
Okręgowego i oddalenie apelacji. W ramach powołanej podstawy kasacyjnej wskazali
na naruszenie art. 3 ust. 1 u.w.l. przez uznanie, że przepis ten wyłącza dopuszczalność
zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie
współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest podział fizyczny budynku, w
którym ustanowiono odrębną własność lokali.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
6
Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.w.l., w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi
lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością
lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa
odrębna własność lokali.
Na gruncie przytoczonego przepisu Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 lipca
2006 r., III CZP 53/06 (OSNC 2007, nr 4, poz. 58), stanął na stanowisku, że nie wyłącza
on dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w postępowaniu o
zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli możliwy jest fizyczny podział
budynku, w którym tę własność ustanowiono. Sąd Najwyższy podkreślił, że o możliwości
wygaśnięcia odrębnej własności lokali można pośrednio wnioskować już z zawartego w
treści art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. zwrotu „dopóki trwa”. Wprawdzie sądowego
zniesienia odrębnej własności lokali jako sposobu jej wygaśnięcia nie przewidują
przepisu kodeksu cywilnego ani ustawy o własności lokali, jednak w literaturze wskazuje
się, że ustanie odrębnej własności lokali może być zarówno konsekwencją wygaśnięcia,
jak i zniesienia, przy czym jako przypadki wygaśnięcia wymienia się zniszczenie
budynku lub utratę przez niego charakteru odrębnego od gruntu przedmiotu własności, a
jako przykłady zniesienia – notarialne oświadczenie jednego właściciela wszystkich
lokali, które stanowiłoby jak gdyby odwrotność (actus conotrarius) oświadczenia o
ustanowieniu tej odrębnej własności, połączenie kilku lokali i umowę w formie notarialnej
właścicieli wszystkich lokali. Oczywiste jest, że nie wszystkie przypadki wygaśnięcia
odrębnej własności lokalu mogą być uznane za usunięcie przeszkody z art. 3 ust. 1
zdanie drugie u.w.l. do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej.
Dopuszczalność ta będzie wyłączona np. w razie połączenia lokali, powodującego
wygaśnięcie odrębnej własności lokali dotychczasowych, powstaną bowiem nowe
nieruchomości lokalowe, pozostające w relacji prawa związanego z własnością
nieruchomości wspólnej. Przyznając współwłaścicielom w art. 210 k.c. uprawnienie do
żądania zniesienia współwłasności, ustawodawca – podkreślił Sąd Najwyższy – w art.
211 k.c. wyłączył żądanie zniesienia współwłasności przez podział, jeżeli byłby on
sprzeczny z przepisami ustawy. Takim właśnie przepisem jest art. 3 ust. 1 zdanie drugie
u.w.l., stanowiący, że nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości
wspólnej dopóty, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zwrot „dopóki trwa odrębna
własność lokali” prowadzi do wniosku, że zawarty w tym przepisie zakaz dotyczy
zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, nie zaś zniesienia odrębnej
własności lokali stanowiącej przeszkodę do zniesienia współwłasności nieruchomości
7
wspólnej. Wykładnia językowa art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. – stwierdził dalej Sąd
Najwyższy – wskazuje na racjonalne działanie ustawodawcy, zapewniające realizację
uzasadnionych interesów współwłaścicieli, brak bowiem przekonywających argumentów
przemawiających za przypisaniem mu intencji pozbawienia właściciela lokalu możliwości
zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, kiedy możliwy jest podział budynku,
w którym ustanowiono odrębną własność lokali i utrzymywanie współwłasności, będącej
często zarzewiem konfliktów. Na tle przytoczonego stanu prawnego trudno pogodzić się
z odmienną wykładnią tego przepisu, która w wypadkach wyjątkowych i zasługujących
na uwzględnienie nie dopuszczałaby do całkowitego wyjścia ze współwłasności,
traktowanej w ustawodawstwie jako stan przejściowy. Dochodziłoby wówczas do kolizji
praw; ustawodawca, przyznając współwłaścicielowi w art. 210 k.c. uprawnienie do
żądania zniesienia współwłasności, jednocześnie w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.
uprawnienie to wyłączałby. Uznanie, że przewidziana w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l.
przeszkoda stanowi absolutny zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości
wspólnej, byłoby niedocenieniem roli jaką w systemie obowiązującego prawa odgrywa
odrębna własność lokali. Wiążąc przyjętą wykładnię tego przepisu z unormowaniem
sposobów znoszenia współwłasności przewidzianym w art. 211 k.c., wśród których na
pierwszym miejscu jest podział fizyczny, a dopiero gdy jest to niemożliwe, mają
zastosowanie inne sposoby, w tym ustanowienie odrębnej własności lokali, należy
stwierdzić, że unormowanie to potwierdza prawidłowość przyjętej wykładni. W
konsekwencji należy przyjąć, że ustanowiony w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. zakaz
znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej w czasie istnienia odrębnej
własności lokali dotyczy takich stanów faktycznych, w których ustanowiono odrębną
własność lokali w dużych budynkach, których podział prowadzący do całkowitego
wyjścia ze współwłasności jest nierealny. W wypadku odrębnych lokali w budynku, który
można podzielić, aktualne staje się także zniesienie odrębnej własności lokali przez sąd,
aby umożliwić – przy spełnieniu przesłanek przewidzianych w art. 210 k.c. – orzeczenie
podziału fizycznego nieruchomości wspólnej. Konkludując Sąd Najwyższy stwierdził, że
art. 3 ust. 1 zdanie drugie k.c. nie stanowi zakazu znoszenia odrębnej własności lokali.
Zakazu takiego nie zawierają także inne przepisy ustawy o własności lokali ani kodeksu
cywilnego, nie wyłączając tym samym zniesienia odrębnej własności lokali w drodze
orzeczenia sądu. Skoro nie ulega wątpliwości, że odrębną własność lokali można znieść
w drodze umowy, to w poszukiwaniu podstawy materialnoprawnej do zniesienia jej
przez sąd należy odwołać się do zasady, w myśl której, jeżeli istnieje możliwość
8
regulacji danego stosunku prawnego w drodze umowy, to w razie niezgodności między
stronami wchodzi w rachubę orzeczenie sądowe, przyjąć należy dopuszczalność
sądowego zniesienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie
współwłasności nieruchomości wspólnej. Za wykładnią przyjmującą dopuszczalność
zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w sytuacji, w której możliwy jest fizyczny
podział budynku i całkowite wyjście ze współwłasności, oprócz argumentów natury
jurydycznej, przemawiają też względy praktyczne, wyrażające się w celowości zarówno
z punktu widzenia słusznych interesów współwłaścicieli, jak i interesu społeczno-
gospodarczego. Umacnia się bowiem w ten sposób sytuacja prawna każdego
dotychczasowego właściciela lokalu, który przy spełnieniu przesłanek określonych w art.
210 k.c. stanie się właścicielem odrębnej nieruchomości, dla której zostanie założona
oddzielna księga wieczysta.
Skład orzekający Sądu Najwyższego podziela stanowisko wyrażone w powołanej
uchwale i argumentację przytoczoną dla jego uzasadnienia. Podniesiony w skardze
kasacyjnej zarzut naruszenia art. 3 ust. 1 u.w.l. uznać trzeba zatem za uzasadniony. W
sprawie nie zachodzą jednak warunki pozwalające uwzględnić wniosek skarżących o
uchylenie zaskarżonego postanowienia i orzeczenie co do istoty sprawy, Sąd Okręgowy
bowiem – uznając żądanie zniesienia współwłasności za niedopuszczalne – odstąpił od
dalszej kontroli prawidłowości postanowienia Sądu pierwszej instancji.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 oraz art. 108
§ 2 w związku z art. 39821
k.p.c. uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę
Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.