Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 227/08
POSTANOWIENIE
Dnia 30 października 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
w sprawie z wniosku J. J. i T. J.
przy uczestnictwie Spółdzielni Mieszkaniowej "K.(...)" z siedzibą w O.
o wpis prawa własności,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 30 października 2008
r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania od postanowienia Sądu Okręgowego w O. z
dnia 19 grudnia 2007 r., sygn. akt IX Ca (…),
uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w O. VI
Wydział Ksiąg Wieczystych w przedmiocie wpisu w księgach wieczystych nr O
(…)/5 i nr O (…)/1 - dz. Kw. (...)8/07-(...)9/07 i sprawę przekazuje Sądowi
Rejonowemu w O. Wydział Ksiąg Wieczystych do ponownego rozpoznania i
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w O. oddalił apelację Spółdzielni
Mieszkaniowej „K.(...)” w O., od postanowienia sądu wieczystoksięgowego oddalającego
wniosek o wpis na ich rzecz prawa własności w księdze wieczystej O (...)8/5 w udziale
93/10000 części oraz w księdze wieczystej O(...)6/1 w 100/10000 części. Pierwsza z
wymienionych ksiąg jest prowadzona dla nieruchomości gruntowej, niezabudowanej
oznaczonej jako działka nr 214/3 o pow. 79 m2
a druga dla nieruchomości stanowiącej
2
tereny mieszkaniowe oznaczone jako działka nr 213/5 o pow. 2527 m2
. Udziały według
oświadczeń stron umowy z 10 lipca 2007 r. są związane z lokalem mieszkalnym
nabytym „do majątku wspólnego” 4 grudnia 2006 r.
W apelacji Spółdzielnia twierdziła, że podjęcie przez Zarząd Spółdzielni uchwały
zostało dokonane na podstawie art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i art. 38
§ 1 pkt 5 Prawa spółdzielczego o ustanowieniu udziałów w gruncie oznaczonym jako
działki nr 214/3 i 213/5, sąsiadujące z nieruchomością zabudowaną. Również Zebranie
Przedstawicieli Członków Spółdzielni podjęło uchwałę nr 17/2007 z 25 maja 2007 r. na
podstawie art. 38 § 1 pkt 5 Prawa spółdzielczego w przedmiocie zbycia tych
nieruchomości, jako niezbędnych dla racjonalnej obsługi obiektów mieszkalnych.
Twierdziła, że działki wchodzą w skład nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust.
2 ustawy o własności lokali, ponieważ znajdują się na nich urządzenia służące
mieszkańcom pobliskich budynków.
Sąd Okręgowy oddalił apelację uznając, że sąd pierwszej instancji prawidłowo
ocenił czynność prawną będącą podstawą wpisu i nie uchybił art. 6268
§ 2 k.p.c. W
akcie notarialnym brak przyczyny przeniesienia własności, np. przez wskazanie
zobowiązania. Uchybienie to powoduje nieważność dokonanej czynności prawnej.
Odrzucił również zapatrywanie, że źródłem zobowiązania do przeniesienia własności
udziałów jest uchwała Zebrania Przedstawicieli Członków Spółdzielni nr 17/2007,
ponieważ nie ma ona formy aktu notarialnego, a jej charakter jest zbliżony do umowy
przedwstępnej. Sąd uznał, że reguł przenoszenia własności nieruchomości (wskazanie
zobowiązania) nie zmienia ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych ani Prawo
spółdzielcze i zwrócił uwagę na położenie nieruchomości, w których udziały zostały
nabyte przez wnioskodawców; nie znajdują się one pod budynkiem zawierającym
wyodrębniony lokal, a udziały w częściach wspólnych budynku i gruntu są różne.
Skarga kasacyjna Spółdzielni Mieszkaniowej „K.(...)” została oparta na obydwu
podstawach. Przytoczyła zarzuty naruszenia art. 42 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, art. 38 § 1 pkt 5 ustawy Prawo spółdzielcze, art. 140 i art. 3531
w
związku z art. 158 k.c., art. 3 ust. 2 oraz art. 3 ustawy o własności lokali. Naruszenie
przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy według skarżącej
polegało na błędnym przypisaniu przez Sąd orzekający kompetencji do oceny stanu
faktycznego w szerszym zakresie niż wynikał z treści dokumentu dołączonego jako
podstawy wpisu.
3
Skarżąca domagała się orzeczenia kasatoryjnego i przekazania sprawy do ponownego
rozpoznania lub jego zmiany i orzeczenia co do istoty sprawy, a także zasądzenia
kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skardze kasacyjnej nie można odmówić uzasadnionej podstawy.
Motywy rozstrzygnięcia przytoczone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia oraz
podstawa skargi kasacyjnej wymagają rozważenia: kauzalności (przyczynowości)
podziału nieruchomości spółdzielczej polegającego na przeniesieniu własności
wyodrębnionego lokalu, formy czynności prawnej zobowiązującej oraz zakresu kognicji
sądu prowadzącego księgę wieczystą.
Sąd Okręgowy wyraził prawidłowe zapatrywanie co do konieczności istnienia oraz
wskazania w akcie notarialnym ważnego zobowiązania do przeniesienia własności
nieruchomości. Nie wyczerpuje ono jednak całości zagadnienia przyczyny prawnej
przeniesienia przez spółdzielnię mieszkaniową własności lokalu, ponieważ może ona
wynikać z innego zdarzenia (art. 156 k.c.), a nie tylko z zaciągniętego umownie
zobowiązania. Tymczasem źródłem zobowiązania spółdzielni w rozpoznawanej sprawie
są przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst
jednolity: Dz.U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116, z późn. zm., dalej u.s.m.). Art. 1714
ust. 1
u.s.m., w brzmieniu obowiązującym w dniu sporządzenia umowy o przeniesienie na
wnioskodawców własności lokalu mieszkalnego ustanawiał roszczenie o zawarcie takiej
umowy. Przyczyną prawną przeniesienia własności w tym wypadku była norma
ustawowa zobowiązująca do czynności wyłącznie rozporządzającej po spełnieniu przez
nabywcę wymagań zawartych w przepisie. O takim charakterze zobowiązania
przekonuje również art. 42 u.s.m. ustanawiający powszechny obowiązek określenia
przez spółdzielnie mieszkaniowe przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali
mieszkalnych, w terminie liczonym od złożenia pierwszego wniosku. Aktem właściwym
do jego spełnienia jest podjęcie przez zarząd spółdzielni uchwały sporządzonej w formie
pisemnej, określającej m. in. wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości
wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu.
Wobec istnienia zobowiązania wynikającego z ustawy zbędne były rozważania co
do charakteru i formy uchwały nr 17/2007 r. Zebrania Przedstawicieli członków
spółdzielni z 25 maja 2007 r. prowadzone w celu wykazania, że czynność ta nie określa
treści zobowiązania i nie odpowiada wymaganej formie. Kompetencje organów
spółdzielni mieszkaniowych w zakresie tzw. uwłaszczenia lokalami spółdzielczymi
4
określają przepisy ustawy Prawo spółdzielcze i ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych. W okolicznościach sprawy nie budzi wątpliwości, że uchwały te
zmierzały do wykonania a nie ustanowienia zobowiązania przeniesienia własności.
Treść art. 1714
w związku z art. 42 i 43 u.s.m. zdaje się wskazywać, że ustawa
przeniosła na zarządy spółdzielni całość kompetencji wykonawczych związanych z
określeniem przedmiotu odrębnej własności i złożenia oświadczenia woli o jego
przeniesieniu na uprawnionych. W takim wypadku stanowisko najwyższego organu
spółdzielni miało charakter postulatu lub opinii. Nie jest to jednak trwałe umniejszenie
kompetencji Walnego Zgromadzenia ze względu na epizodyczny charakter umów
przewidzianych w art. 1714
u.s.m.
Z dotychczasowych rozważań wynika, że zastrzeżenia co do umowy stanowiącej
podstawę wniosku motywowane obawą o jej abstrakcyjny charakter były
nieuzasadnione.
Następna wątpliwość wpływająca na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia
dotyczyła dopuszczalności rozporządzenia skonkretyzowanymi działkami, które nie
znajdują się pod budynkiem zawierającym m.in. lokal wnioskodawców. Granice
swobody właściciela gruntu (użytkownika wieczystego) przy określaniu granic
nieruchomości wspólnej zakreśla ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(tekst jednolity: Dz.U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm., dalej: u.w.l.), ponieważ na
odpowiednie stosowanie jej art. 3 ust. 3-6 zezwala art. 42 ust. 5 u.s.m.
Przepisy te nie zawierają definicji nieruchomości wspólnej, bowiem ust. 3-5
określają tylko sposób obliczania ułamka wyrażającego udziały właścicieli lokali
wyodrębnionych i niewyodrębnionych, z uwzględnieniem również nietypowej sytuacji
posadowienia budynku na więcej niż jednej nieruchomości, a w ust. 6 ustawa
pozostawia właścicielowi swobodę określania tych ułamków w razie ustanawiania
odrębnej własności wszystkich lokali.
Bardziej szczegółowe wskazówki można odnaleźć w art. 32 u.o.w.l., z którego
wynika, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania
działki budowlanej i umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków
i związanych urządzeń. Dopuszczalność powiększania obszaru tego gruntu,
z ograniczeniem do nieruchomości przyległych podważa prawidłowość poglądu
upatrującego grunt wchodzący w skład wspólnej nieruchomości tylko w obrysie ścian
budynku. Pojęcie działki budowlanej w języku prawnym nie jest również jednolite, należy
jednak uznać, że najpełniej wyjaśniają je: ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
5
zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717) postanawiając w art.
2 ust. 12, że rozumieć przez to należy nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której
wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w
urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych
wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. W ustawie z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podobną treść zawiera art. 4 pkt 3a i
do niego odwołuje się art. 5 ust. 1 ustawy o własności lokali w zakresie podziału działki
zawierającej powierzchnie większą od niezbędnej. Jeżeli uwzględni się ponadto treść
art. 3 ust. 2 tej ustawy, określającego nieruchomość wspólną od strony negatywnej, to
należy stwierdzić brak uzasadnienia poglądu Sądu Okręgowego zdającego się
utożsamiać pojęcie gruntu wchodzącego w skład wspólnej nieruchomości z
powierzchnią znajdującą się wyłącznie pod budynkiem. Akcentowane w art. 2 ust. 12
ustawy o planowaniu /.../ przestrzennym i art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami
cechy funkcjonalne czynią natomiast zrozumiałym pozostawienie zarządowi spółdzielni
(jak też innym właścicielom) znacznej swobody w określeniu granic wspólnej
nieruchomości. W konsekwencji zgodzić się należy z zarzutem skargi kasacyjnej, że sąd
podejmując próbę oceny, czy działki nr 214/3 i 213/5 mogą wchodzić w skład
nieruchomości wspólnej przekroczył granice kognicji określone w art. 6268
§ 2 k.p.c.
Uchybienie to uzasadnia wniosek skargi kasacyjnej domagającej się uchylenia
zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia sądu pierwszej instancji. W
uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia pojawiła się zaledwie wzmianka dotycząca
niejednakowych udziałów w obydwu działkach bez wyrażenia jednoznacznego
stanowiska odnośnie do konsekwencji takiego stanu rzeczy i wpływu na treść
rozstrzygnięcia. Sąd Rejonowy winien zatem dokonać oceny prawnej dopuszczalności
ukształtowania z nich jednej wspólnej nieruchomości.
Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39813
§ 1 w związku z art. 13 §
2 k.p.c. i art. 108 § 2 k.p.c. postanowił jak na wstępie.