Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 534/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 czerwca 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)
SSN Krzysztof Strzelczyk
SSN Wojciech Jan Katner (sprawozdawca)
Protokolant Beata Rogalska
w sprawie z powództwa R.K.
przeciwko Miastu W. i Spółdzielni Mieszkaniowej "W."
o stwierdzenie nieważności umowy,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 24 czerwca 2009 r.,
skargi kasacyjnej powoda
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 5 marca 2008 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, wraz z rozstrzygnięciem o
kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Powód R.K. wnosił o stwierdzenie nieważności umowy o oddanie w
użytkowanie wieczyste i ustanowienie hipoteki, zawartej aktem notarialnym z dnia
23 kwietnia 1999 r. między pozwanymi:
Gminą W. i Spółdzielnią Mieszkaniową „W." Umowa ta dotyczyła nieruchomości o
łącznej powierzchni ponad 4,7 ha, w której skład wchodziła działka ewidencyjna o
obecnym numerze 37 i powierzchni 1894 m2
. Działka ta należąca do matki powoda
została w 1977 r. wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa za odszkodowaniem.
Przyczyną wywłaszczenia była decyzja lokująca, między innymi na tej działce
budowę osiedla mieszkaniowego. Wskutek niezrealizowania tej inwestycji, w 1990
r. został złożony wniosek o zwrot działki, co rozpatrzono pozytywnie decyzją
administracyjną na rzecz powoda i jego brata, jako spadkobierców w 2002 r.
Decyzja ta została uchylona w toku instancji i do dzisiaj sprawa nie jest
zakończona w postępowaniu administracyjnym.
W wyniku postępowania sądowego powództwo zostało oddalone wyrokiem
z dnia 9 lutego 2007 r. Sądu Okręgowego w W., z powołaniem się na brak
spełnienia przesłanek nieważności czynności prawnej (art. 58 § 1 k.c.) i art. 204
ust. 1 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. W apelacji
zarzucono naruszenie art. 136 i 137 oraz 204 ust. 1 wymienionej ustawy
o gospodarce nieruchomościami, art. 58 § 1 i 2 k.c., art. 177 w l pkt l i art. 378 k.p.c.
Wyrokiem z dnia 5 marca 2008 r. Sąd Apelacyjny apelację oddalił.
Skarga kasacyjna powoda została oparta na obu podstawach wskazanych
w art. 3983
§ 1 k.p.c. W odniesieniu do przepisów prawa materialnego zarzucono
naruszenie art. 136, 137 i 204 ust. 1 w zw. z art. 233 ustawy o gospodarce
nieruchomościami z 1997 r. przez ich błędną wykładnię, art. 58 § 1 k.c. przez
niewłaściwe zastosowanie, a art. 58 § 2 i 3 k.c. przez ich niezastosowanie, a także
art. 45 i 64 ust. 1 i 2 Konstytucji przez pozbawienie powoda odzyskania prawa
własności nieruchomości. Zarzucenie naruszenia przepisów prawa procesowego
dotyczyło art. 233 § 1 w zw. z art. 391 k.p.c. oraz art. 382 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
3
Skarga kasacyjna jest uzasadniona.
Zacząć należy od ogólnego stwierdzenia, że sprawy dotyczące ochrony
własności wymagają takiej staranności w rozpoznawaniu powództw osób
ubiegających się o tę ochronę, jakiej wymaga zrealizowanie konstytucyjnej zasady
ochrony własności wyrażonej w art. 45 i 64 Konstytucji, powołanych przez
skarżącego. Tej staranności zabrakło przy ustaleniach faktycznych i ocenach
prawnych Sądów w niniejszej sprawie. Wywłaszczenie nieruchomości stanowi
bardzo drastyczną ingerencję państwa w prawo własności i wprawdzie jest
konstytucyjnie oraz ustawowo dopuszczalne i przewidziane, to może nastąpić
w ściśle określonych warunkach prawnych. Mimo że następuje za
odszkodowaniem, które w sprawie niniejszej było wypłacone, to jest wszakże
wyzuciem z własności.
Dlatego przepisy przewidują możliwość domagania się przez
wywłaszczonego właściciela, za zwrotem otrzymanego odszkodowania, aby
nieruchomość została mu zwrócona, jeśli zamierza się ją przeznaczyć na inny cel,
niż ten, z powodu którego nastąpiło wywłaszczenie (art. 136 u.g.n.). Wprowadza się
też domniemanie zbędności wywłaszczenia, jeśli w ciągu 7 lat od decyzji
ostatecznej nie rozpoczęto realizacji inwestycji a w ciągu 10 lat cel wywłaszczenia
nie został zrealizowany (art. 137 u.g.n.). Kwestie te podnoszone przez powoda nie
były wystarczająco zbadane i nie wystarczy stwierdzić ogólnie w wyroku, że cel
związany z budownictwem mieszkaniowym mógł zostać zrealizowany w ramach
całej nieruchomości, której przedmiotowa działka była tylko częścią. Oczywiście,
nie chodzi o to, aby budynki mieszkalne lub towarzyszące im obiekty usługowe
znajdowały się akurat na działce powodów; rzecz w odpowiedzi na pytanie czy
działka ta znajduje się w obrębie zabudowy mieszkaniowej (osiedla), najpierw tego,
o którym stanowiła decyzja jako „G. II", a teraz osiedle Spółdzielni Mieszkaniowej
„W." Z decyzji Starosty Powiatu z lat 2002 i 2004, dotyczących działek
sąsiadujących z działką powodów wynika, że zostały one zwrócone
wywłaszczonym osobom, pozostała działka powodów, której przydatność w tych
okolicznościach na cele mieszkaniowe lub usługowe pozwanej Spółdzielni
należałoby zbadać.
4
Trafny jest także zarzut nie dokonania należytej wykładni art. 204 ust. 1
u.g.n. Przesłanek spełnienia tego przepisu Sąd Apelacyjny nie dostrzega,
przenosząc w rezultacie swoją ocenę prawną na art. 208 ust. 1 u.g.n. Na jego też
podstawie rozstrzyga niezasadność apelacji w tej kwestii, nie powołując jednak w
tym zakresie żadnych ustaleń faktycznych i argumentów prawnych. To sprawia, że
nie wiadomo, czy miał nawet wystarczające przesłanki do zastosowania
powyższego przepisu. To wymaga powtórnego zbadania, zwłaszcza że od tego
zależy, czy spełnione były warunki prawne roszczenia o ustanowienie użytkowania
wieczystego nieruchomości gruntowej zawierającej działkę ewidencyjną, o którą
chodzi w sprawie. Zgodnie bowiem z art. 204 ust. 1 u.g.n. roszczenie spółdzielni
o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów, stanowiących własność Skarbu
Państwa lub gminy przysługuje wtedy, gdy była ona użytkownikiem tych gruntów
w dniu 5 grudnia 1990 r., roszczenie zaś oparte na art. 208 ust. 1 u.g.n. służy
spółdzielni, jako osobie prawnej. Jeżeli do dnia 5 grudnia 1990 r. uzyskała
ostateczną decyzję lokalizacyjną lub pozwolenie na budowę na takich gruntach,
jeśli stosowny wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego został złożony
przed dniem utraty ważności tych dokumentów, jednak nie później niż do dnia
31 grudnia 2000 r. Ze względu na datę zawarcia umowy termin ten został
dochowany, nie jest jednak wystarczająco ustalone, czy pozostałe przesłanki są
spełnione.
Zgodzić się należy ze skarżącym, że w dniu 5 grudnia 1990 r. spółdzielnia
powinna być użytkownikiem, a nie tylko posiadaczem gruntów, których dotyczy
roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego. Orzecznictwo jest zgodne,
że ma to miejsce, jeśli można się przynajmniej wykazać, albo decyzją
o przekazaniu nieruchomości w użytkowanie, albo decyzją o naliczeniu lub
aktualizacji opłat z tytułu użytkowania nieruchomości (uchwała SN z dnia 28 lutego
1995 r. III CZP 19/95, OSNC 1995, nr 6, poz. 92). Z kolei, dla zastosowania art. 208
ust. 1 u.g.n., tak w orzecznictwie, jak i w komentarzach do tego przepisu wymaga
się przynajmniej posiadania zależnego, związanego z użytkowaniem, dzierżawą itp.
(uchwała SN z dnia 7 maja 1998 r. III CZP 14/98, OSNC 1998, nr 11, poz. 173;
wyrok SN z dnia 24 listopada 2000 r. V CKN 1214/00, OSNC 2001, nr 5, poz. 78).
5
Z ustaleń faktycznych przyjętych przez Sąd Apelacyjny wynika, że aż do dnia
23 grudnia 1999 r., to jest do zawarcia umowy o ustanowienie wieczystego
użytkowania, o uznanie nieważności której toczy się niniejsza sprawa,
nieruchomość ta pozostawała nie tylko własnością, ale i w użytkowaniu, najpierw
Skarbu Państwa a po skomunalizowaniu w 1998 r. - Gminy W., dzisiaj - Miasta W.
W stosunku do pozwanej Spółdzielni można mówić tylko o posiadaniu, choć i to nie
jest pewne, wobec braku dowodów na rodzaj stosunku prawnego, z którego to
posiadania miałoby wynikać i czy jest ono, czy też nie jest - użytkowaniem. W
decyzji lokalizacyjnej z dnia 31 października 1975 r. w ogóle nie występuje nazwa
pozwanej Spółdzielni. Jeśli zamiarem było, aby miała ona być inwestorem, to z
decyzji wynika, że jest w niej zawarte nakazanie temuż inwestorowi, bez
wymieniania go z nazwy, porozumieć się we wskazanym terminie z organem
administracyjnym w celu ustalenia trybu uzyskania terenu w granicach objętych
decyzją. Nie zostało wyjaśnione, czy do tego ustalenia kiedykolwiek doszło i czy
użytkowanie nastąpiło. Jest tak zwłaszcza dlatego, że z wyjaśnień powoda wynika,
iż w odpowiedniej księdze wieczystej nie ma wpisu wieczystego użytkowania.
Wymaga sprawdzenia, czy ono zatem w ogóle powstało.
Wreszcie, dość zasadniczą kwestią jest sam przedmiot roszczenia.
Z orzeczeń Sądów w toku instancji wynikałoby, że powód domaga się stwierdzenia
nieważności umowy w odniesieniu do całej nieruchomości ją objętej, tymczasem
z ustaleń faktycznych oraz interesu prawnego, jaki powód może reprezentować
w sprawie chodzi tylko o wywłaszczoną działkę. Kwestia ta nie została
wystarczająca wyjaśniona, mimo poświęcenia jej sporo uwagi w uzasadnieniu
zaskarżonego wyroku. Z wywodów tych wynika, jakby powód dochodził roszczenia
ponad swój interes prawny i kierował je przeciwko umowie w części, która go
w zakresie przedmiotu wywłaszczenia już nie dotyczy.
Jeżeli w toku ponownego rozpoznania sprawy dojdzie się do przekonania,
że na skutek niespełnienia przesłanek z art. 204 ust. 1 albo art. 208 ust. 1 u.g.n.
umowa z dnia 23 grudnia 1999 r. jest nieważna, to rozważenia wymaga albo
stwierdzenie nieważności całej umowy, albo, korzystając z art. 58 § 3 k.c.
ograniczyć ją tylko do działki powoda. Zgodnie z art. 58 § 3 k.c.
„jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność
6
pozostaje w mocy co do pozostałych części chyba, że z okoliczności wynika,
iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana".
Nie ma powodów, aby w sprawie niniejszej z możliwości tego przepisu nie
skorzystać, a nie wydaje się aby występowały jakieś okoliczności, które by na
skutek uznania nieważności umowy względem nieruchomości powoda, niweczyły
zawarcie tej umowy w całości. Przeciwnie, decyzje administracyjne, korzystne dla
powoda, podejmowane na skutek wniosków matki powoda i jego samego o zwrot
działki, wprawdzie nie zakończone ostatecznym rozstrzygnięciem, ale
świadczyłyby, że cel umowy z dnia 23 grudnia 1999 r. byłby osiągnięty i bez działki
powoda w ramach całej nieruchomości, objętej tą umową.
Ponadto, w chwili zawierania przedmiotowej umowy poprzednik prawny
pozwanej złożył nieprawdziwe oświadczenie, że w odniesieniu do przedmiotu
umowy nie toczy się żadne postępowanie administracyjne, dotyczące
prawidłowości nabycia nieruchomości. W tym czasie już od lat toczyło się
postępowanie o zwrot działki, która w umowie z dnia 23 grudnia 1999 r. jest
indywidualnie wymieniona i oznaczona, wraz z powołaniem własnej księgi
wieczystej.
Ma też rację skarżący, że w orzecznictwie jest utrwalony
pogląd o niedopuszczalności rozporządzania nieruchomością, uprzednio
wywłaszczoną, jeśli toczy się postępowanie administracyjne o jej
zwrot poprzedniemu właścicielowi. Umowa o ustanowienie użytkowania
wieczystego nie stanowi wprawdzie rozporządzenia samą własnością,
ale staje się takim rozporządzeniem wtedy, gdy oddający w użytkowanie
wieczyste Skarb Państwa lub gmina miałaby utracić swoje prawo
własności do przedmiotu, którym rozporządza w powyższy sposób
na wiele lat wobec osób trzecich. Nie ma bowiem powodu, aby
rozporządzenie przez Skarb Państwa lub gminę, także w postaci oddania
w wieczyste użytkowanie nieruchomości, której częścią stała się inna
nieruchomość, wcześniej wywłaszczona, pozbawiało osobę wywłaszczoną
możliwości dochodzenia nieważności takiego rozporządzenia tylko w odniesieniu
do tej części umowy, która dotyczy wywłaszczonej nieruchomości (art. 58 § 3 k.c.).
Wniosek taki płynie również z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 kwietnia
7
2008 r. w sprawie K 6/05, który to wyrok winien być w sprawie uwzględniony.
Kwestię należy zatem rozważyć z punktu widzenia zastosowania art. 58 § 3 k.c.
przy ponownym rozpatrywaniu sprawy.
Z powyższych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji na
podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. oraz o kosztach na podstawie art. 108 § 2 w zw.
z art. 39821
k.p.c.