Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 42/09
POSTANOWIENIE
Dnia 25 czerwca 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Iwona Koper
Protokolant Bożena Nowicka
w sprawie z wniosku M.W.
przy uczestnictwie O.K., M.A., A.N., R.N. i B.W.
o zmianę wpisu,
na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 25 czerwca 2009 r.,
na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Sąd Okręgowy w S.
postanowieniem z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt [...],
"1. Czy decyzja wydana na podstawie art. 1 i art. 3 ust. 1 i 2
ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz.
1459 ze zm.) dotycząca przekształcenia prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności działki gruntu będącej we
współwłasności - stanowi samoistną podstawę do zmiany wpisu
w księdze wieczystej także udziałów współwłaścicieli w częściach
wspólnych budynku posadowionego na tym gruncie w świetle
regulacji wynikającej z art. 47 § 1 i art. 48 k.c.;
2
2. Czy w przypadku braku tożsamości oznaczenia wielkości
udziałów w częściach wspólnych gruntu na podstawie wskazanej
decyzji i wielkości udziałów w częściach wspólnych budynku na
podstawie wpisu do księgi wieczystej, zasada superficies solo cedit
nie stoi w sprzeczności z treścią art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80,
poz. 903) określającym, iż udział właściciela lokalu w nieruchomości
wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni lokalu wraz
z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni
użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich
przynależnymi?"
odmawia podjęcia uchwały.
3
Uzasadnienie
Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie
prawne, budzące poważne wątpliwości, wynikło na tle następującego stanu
faktycznego:
Księga wieczysta nr 8150 Sądu Rejonowego w Ś. prowadzona jest dla
nieruchomości położonej w Ś. przy ul. G., składającej się z działki oznaczonej nr
[...]1, o powierzchni 726 m2
, pozostającej w użytkowaniu wieczystym i budynku
stanowiącego odrębny przedmiot własności. W latach 1977-1993 w budynku tym
nastąpiło wyodrębnienie następujących lokali:
- Lokale nr 1 i 3 na podstawie aktu notarialnego z dnia 4.05.1977 r., z którego
wynikało, że z lokalami nr 1 i 3 związany był udział w częściach wspólnych
budynku wynoszący po 27/100 dla każdego z nich oraz udział
w użytkowaniu wieczystym gruntu po 25/100 części dla każdego z nich.
Wpisów takich udziałów dokonano zarówno w dziale I księgi wieczystej
macierzystej KW nr [...], jak i w dziale I-Sp ksiąg wieczystych KW [...] i KW
[...] prowadzonych dla lokali.
- Lokal nr 2 na podstawie aktu notarialnego z dnia 11.12.1991 r., z którego
wynika, że z lokalem tym związany był udział w częściach wspólnych
budynku wynoszący 23/100 części oraz udział w użytkowaniu wieczystym
gruntu wynoszący 25/100 części. Wpisu takich udziałów dokonano
w księdze macierzystej KW [...] i księdze wieczystej KW [...], prowadzonej
dla wyodrębnionego lokalu.
- Lokal nr 4 na podstawie aktu notarialnego z dnia 31.03.1993 r. z którego
wynika, że z lokalem tym związany był udział w częściach wspólnych
budynku wynoszący 4002/17623/części oraz udział w użytkowaniu
wieczystym gruntu wynoszący 25/100 części. Wpisu takich udziałów
dokonano w księdze macierzystej KW [...] oraz w księdze lokalowej nr [...].
W dniu 5.11.2007 r. Prezydent Miasta Ś. wydał decyzję o przekształceniu
prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nieruchomości
4
zabudowanej, położonej w Ś. przy ul. G. Właściciele lokali – przedkładając
powyższą decyzję – wnieśli o dokonanie wpisu współwłasności w udziałach po
25/100 zarówno w odniesieniu do gruntu, jak i części wspólnych budynku.
Sąd Rejonowy wniosek ten uwzględnił przyjmując, że z chwilą przekształcenia
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpiła zmiana statusu
prawnego części wspólnych budynku, które stały się częścią składową gruntu.
Udział w gruncie przypadający poszczególnym właścicielom lokali przesądza
o wielkości ich udziałów w częściach wspólnych budynku.
Postanowienie to zaskarżył jeden z uczestników postępowania zarzucając
naruszenie art. 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali przez przyjęcie, że
lokale o różnej powierzchni mają taki sam udział w częściach wspólnych budynku,
a nadto naruszenie art. 6268
k.p.c. przez dokonanie wpisu wykraczającego poza
granice wniosku. Rozpoznając apelację tego uczestnika Sąd Okręgowy w S.
przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 390 k.p.c. do rozstrzygnięcia
zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości o treści przytoczonej w
sentencji postanowienia.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Wstępnie należy zauważyć, że rozważając przedstawione
zagadnienie prawne należy odróżnić dwie odrębne sytuacje. Pierwsza dotyczy
stanu prawnego obowiązującego w latach 1961-1972 r., na podstawie którego
dopuszczalne było określenie dla właściciela wyodrębnionego lokalu różniących się
wielkością udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu oraz we własności części
wspólnych budynku. Problem sprowadza się wówczas do tego, według jakich
zasad określić udział w nieruchomości wspólnej [obejmującej grunt i części wspólne
budynku] w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności gruntu. Druga sytuacja dotyczy stanu prawnego obowiązującego po
1972 r. kiedy wykluczono możliwość określenia udziałów w użytkowaniu
wieczystym gruntu i we własności części wspólnych budynku w różnej wielkości,
przysługujących właścicielowi odrębnego lokalu jako prawo związane, a mimo to
sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu różniących się wielkością udziałów.
Także w tym przypadku powstaje zagadnienie, jaki wpływ na prawidłowe
5
określenie udziału w nieruchomości wspólnej ma decyzja o przekształceniu
użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej.
2. Podejmując rozważania poświęcone zagadnieniom prawnym związanym
z pierwszą sytuacją należy wskazać, że na podstawie ustawy z dnia 14.07.1961 r.
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 34, poz. 159 ze zm.), w jej
pierwotnym brzmieniu, możliwe było ustanowienie udziału w użytkowaniu
wieczystym oraz udziału w nieruchomość budynkowej, w której znajdował się
wyodrębniony lokal, przy czym udziały te nie musiały być co do wielkości
identyczne. Z pewnością był to patologiczny stan prawny, który wymagał korekty.
Prawodawca to zauważył i ustawą z dnia 6.VII.1972 r. – o zmianie ustawy
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach oraz ustawy o wyłączeniu spod
publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach
spółdzielni mieszkaniowych (Dz.U. 1972 r., Nr 27, poz. 193), która weszła w życie
25.VII 1972 r. wprowadził art. 15a ust. 2. Zgodnie z tym przepisem części budynku
i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych
lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych
odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni
użytkowej budynku. W tym samym stosunku określa się ułamkową część terenu
oddawanego w wieczyste użytkowanie nabywcy lokalu. Reguła ta obowiązuje także
obecnie, w szczególności na tle ustawy o własności lokali z 1994 roku.
Jednakże w latach 1961-1972 różnica pomiędzy wielkością udziałów
w użytkowaniu wieczystym i własności nieruchomości wspólnej była dopuszczalna.
Należy zatem rozważyć sytuację, w której w księdze wieczystej widnieją różne
udziały należące do tej samej osoby, przy czym wystąpiono o przekształcenie
użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu. Nie ulega wątpliwości,
że z chwilą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nieruchomości gruntowej, odrębna własność budynku wygasa. Staje się on
bowiem, w myśl art. 48 k.c., częścią składową gruntu.
Przy braku tożsamości wielkości udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz
we własności nieruchomości budynkowej pojawia się problem - według jakiego
kryterium określić udziały w nieruchomości wspólnej po przekształceniu
użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu; czy decydujące znaczenie ma
6
wielkość udziałów w użytkowaniu wieczystym, czy też wielkość udziałów
w nieruchomości budynkowej istniejącej przed wygaśnięciem użytkowania
wieczystego? Innymi słowy, czy udział w nowo powstałej własności gruntu
odpowiada udziałowi w wygasłym użytkowaniu wieczystym, czy udziałowi
w nieruchomości budynkowej, która przed wygaśnięciem użytkowania wieczystego
stanowiła według art. 235 § 2 k.c. w związku z art. 46 § 1 k.c. odrębny przedmiot
własności. Nie można akceptować sytuacji, w której właściciel lokalu ma inny udział
w częściach wspólnych budynku, a inny we własności gruntu, na którym
posadowiony jest budynek. Wynika to z tej prostej przyczyny, że budynek staje się
częścią składową gruntu, tracąc status odrębnego przedmiotu własności - nie
można mieć zatem udziału we współwłasności czegoś, co nie może być
przedmiotem własności; co więcej, nawet jeśli budynek teoretycznie zachowałby
status nieruchomości, trudno zaakceptować stanowisko, w myśl którego
w obowiązującym stanie prawnym udział w części wspólnej budynku i udział we
współwłasności gruntu, na którym znajduje się budynek, należący do jednego
podmiotu (właściciela lokalu), różnią się między sobą wielkością.
Jednocześnie nie można odmówić współużytkownikowi wieczystemu
uprawnienia do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nieruchomości. Ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2007 r. Nr 91, poz. 1371),
nie wyklucza takiej możliwości. Art. 1 tej ustawy obejmuje także przypadek, kiedy
wielkość udziału we własności budynku posadowionego na użytkowanym gruncie,
nie odpowiadał wielkością udziałowi w użytkowaniu wieczystym.
Rozstrzygnięcie tego zagadnienia wymaga ustalenia relacji pomiędzy
użytkowaniem wieczystym a własnością budynku posadowionego na tym gruncie,
w kontekście rozstrzygnięcia, które z nich ma charakter prawa głównego, a które
jest prawem związanym dzielącym los prawa głównego.
Stosownie do art. 3 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności
lokali (Dz.U z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) w razie wyodrębnienia
własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej
jako prawo związane z własnością lokalu. Prawodawca przesądził, że udział
7
w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.
Na podstawie art. 50 k.c. można wysnuć wniosek, że udział w nieruchomości
wspólnej stanowi część składową lokalu jako nieruchomości. Przepis ten stanowi,
iż prawo związane z własnością nieruchomości stanowi jej część składową.
Udział w nieruchomości wspólnej ściśle dzieli los prawny lokalu. Nie można
przenieść własności lokalu bez przeniesienia udziału w nieruchomości wspólnej.
Jeżeli budynek, w którym znajdują się wyodrębnione lokale znajduje się na gruncie
użytkowanym wieczyście, stanowi on także odrębną nieruchomość budynkową.
Właścicielom poszczególnych lokali przysługują w takim wypadku udziały nie tylko
w częściach wspólnych budynku, ale także udziały w użytkowaniu wieczystym.
Według art. 4 ust. 3 tej ustawy jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie
oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo,
a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio
do prawa użytkowania wieczystego.
Powyższe unormowanie uprawnia do wysunięcia wniosku, że odpowiednio
stosowany art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali oznacza, że udział w użytkowaniu
wieczystym jest prawem związanym z własnością lokalu. Z kolei stosownie do art.
3 ust. 3 zd. 1 oraz art. 4 ustawy o własności lokali w związku z art. 4 ust. 3 tej
ustawy udział właściciela lokalu w użytkowaniu wieczystym odpowiada stosunkowi
powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do
łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich
przynależnymi. Do ustalenia wspomnianej proporcji niezbędne jest określenie,
oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz
z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Udział w użytkowaniu
wieczystym odpowiada wielkością ściśle udziałowi w nieruchomości wspólnej
(wspólnych częściach nieruchomości budynkowej). Przy tej koncepcji udział
w nieruchomości wspólnej (gruncie) po przekształceniu użytkowania wieczystego
odpowiadałby udziałowi w nieruchomości budynkowej przed przekształceniem.
Z drugiej strony, art. 235 § 2 k.c. stanowi, iż przysługująca użytkownikowi
wieczystemu własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem
związanym z użytkowaniem wieczystym. Przepis ten zakłada, że to nie
użytkowanie wieczyste jest prawem związanym z własnością nieruchomości
8
budynkowej, lecz odwrotnie, to własność budynku jest prawem związanym
z użytkowaniem wieczystym. W istocie, los prawny użytkowania wieczystego
decyduje o losie prawnym własności nieruchomości budynkowej. Wygaśnięcie
użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie odrębnej własności budynku.
Użytkowanie wieczyste jest więc prawem głównym w stosunku do prawa własności
budynku jako prawa tzw. podrzędnego (związanego).
Można jednak twierdzić, że co prawda użytkowanie wieczyste jest prawem
głównym wobec własności budynku, jednakże nie oznacza to, że w analizowanej
kwestii wielkość udziału w użytkowaniu wieczystym musi determinować wielkość
udziału w nieruchomości wspólnej po przekształceniu użytkowania wieczystego.
Reguła wynikająca z art. 3 ust. 1 oraz 3 ustawy o własności lokali nie narusza
zasady, wedle której udział w użytkowaniu wieczystym jest prawem nadrzędnym
wobec własności lokalu. Udział w użytkowaniu wieczystym jest prawem głównym,
jednakże ustalenie jego wysokości musi uwzględniać bezwzględnie obowiązujące
przepisy regulujące sposób określania wysokości udziału w nieruchomości
wspólnej według ustawy o własności lokali. O ile trudno jest wyobrazić sobie
sytuację, w której wielkość udziału w użytkowaniu wieczystym przed jego
przekształceniem decydowałaby o wielkości udziału w gruncie po przekształceniu
właśnie ze względu na treść art. 3 ust. 1 i ust. 3 ustawy o własności lokali, o tyle już
można zaakceptować sytuację odwrotną – zdeterminowanie udziału
w nieruchomości wspólnej wielkością udziału ustalonego w oparciu o art. 3 ust. 1
i ust. 3 tej ustawy pomimo tego, że nie odpowiada on wielkością uprzedniemu
udziałowi w użytkowaniu wieczystym. Gdyby było inaczej, należałoby odrzucić
bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy o własności lokali, w szczególności
art. 3 ust. 1 oraz ust. 3 tej ustawy. Udział w nieruchomości wspólnej musi być
ustalony - co do zasady – zgodnie ze wskazanymi wyżej przepisami ustawy
o własności lokali. Żaden z właścicieli lokalu nie może mieć innego udziału
w nieruchomości wspólnej, a więc także w gruncie, na którym wznosi się budynek,
niż udział, który wynika z zastosowania art. 3 ust. 1 ustawy. Jednakże ustawa
o własności lokali zna od tej zasady wyjątki. Prawodawca w dwu przypadkach
pozwala, aby udział w nieruchomości wspólnej nie odpowiadał stosunkowi
ustalonemu na podstawie art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. Wedle art. 3 ust. 6
9
tej ustawy w wypadku, gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez
właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje
wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w art. 3
ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele. Z kolei
w myśl art. 11 ust. 1 ustawy przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali
w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności
lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.
W uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13.V.2004 r. V CK 492/03 (nie
publik.), stwierdzono, że art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali pozwala na
ustalenie udziału w nieruchomości wspólnej odmiennie niż przewiduje to art. 3 ust.
3 tej ustawy. Można więc stwierdzić, że użytkowanie wieczyste determinuje
własność nieruchomości lokalowej. Wynika to z treści art. 235 § 2 k.c. oraz natury
relacji obydwu tych praw. W związku z tym udział we własności nieruchomości
gruntowej będzie taki, jaki jest w użytkowaniu wieczystym. Takie stanowisko zajął
również Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18.II.2004 r., V CK 409/04 (nie
publik.).
Przeprowadzone rozważania uprawniają do sformułowania następującego
stanowiska: jeżeli na podstawie przepisów ustawy z dnia 14.07.1961 r.
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159 ze zm.)
w brzmieniu obowiązującym do 25.07.1972 r. określono należący do jednego
właściciela lokalu udział w użytkowaniu wieczystym gruntu w innej wielkości, niż
udział we własności części wspólnych budynku, to w przypadku przekształcenia
tego użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2007 r.
Nr 191, poz. 1371) udział w nieruchomości wspólnej odpowiada udziałowi
w użytkowaniu wieczystym.
Powyższe stanowisko wyrażono jedynie ma marginesie rozważań z tego
względu, że w stanie faktycznym sprawy wyodrębnienie pierwszego lokalu
nastąpiło w 1977 r., a więc już w okresie obowiązywania art. 15 a ustawy z dnia
14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Nie ma więc podstaw
do podejmowania uchwały w tym zakresie.
10
3. Przechodząc do omówienia zagadnień związanych z drugą sytuacją
należy przypomnieć, że chodzi o stan, kiedy wpisano do księgi wieczystej udziały
należące do jednego właściciela lokalu, przy czym udział w użytkowaniu
wieczystym różni się od udziału we własności części wspólnych budynku, a także
określenie udziałów nastąpiło po 25.07.1972 r. a więc bez podstawy normatywnej.
W tej sytuacji rozważenia wymaga kwestia skutków, jakie wywołuje decyzja
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nieruchomości gruntowej. Wstępnie należy zauważyć, że u podłoża tak
sformułowanych zagadnień legły dwie zasadnicze przyczyny. Po pierwsze,
oczywiście błędna regulacja prawna przyjęta w ustawie z dnia 14.07.1961 r.
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, w brzmieniu obowiązującym do
25.07.1972 r., która pozwalała na różne określenie udziałów w użytkowaniu
wieczystym i we własności części wspólnych budynku stanowiącego odrębny
przedmiot własności. Po drugie, ze stanu faktycznego sprawy wynika, że wpisów
do księgi wieczystej odnośnie różnych udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz we
własności części wspólnych budynku dokonano po dniu 25.07.1972 r., czyli po
nowelizacji ustawy, w której ten błędny stan normatywny usunięto. W konsekwencji
stwierdzić należy, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej odnośnie wpisów
dokonanych po 25.07.1972 r. był niezgodny z rzeczywistością stanem prawnym.
Ze stanu faktycznego wynika bezspornie, że w latach 1977-1993 wyodrębniono
lokale i ustalono różne udziały w użytkowaniu wieczystym i różne udziały we
własności części wspólnych budynku, w oczywistej sprzeczności z art. 15a ust. 2
ustawy z dnia 14.07.1962 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach,
w brzmieniu obowiązującym od 25.07.1972 r. Następnie ten stan sprzeczny
z ustawą ujawniono w księdze wieczystej, powodując niezgodność tego stanu
z rzeczywistym stanem prawnym. Owa niezgodność trwa do chwili obecnej.
W związku z tym należy zauważyć, że sąd wieczystoksięgowy nie jest
obowiązany do bezrefleksyjnego, niejako automatycznego dokonywania wpisu na
podstawie złożonego wniosku i dołączonych dokumentów. Przeciwnie, sąd
wieczystoksięgowy jest uprawniony i zobowiązany do badania materialnej
zasadności składanego wniosku. Tak kognicję sądu wieczystoksięgowego określił
Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z dnia 23.09.1993 r. III CZP 81/93
11
(OSNC 1994, nr 2, poz. 27) i podtrzymał ten pogląd na gruncie art. 6268
§ 2 k.p.c.
(por. postanowienie z dnia 20.02.2003 r. II CKN 1237/00, nie publik.; z dnia
2.07.2004 r. II CK 264/04, nie publik.: z dnia 18.02.2004 r. V CK 09/04, nie publik.).
W tym kontekście stwierdzić należy, że sąd wieczystoksięgowy powinien oddalić
wnioski o wpis różnych udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz we własności
części wspólnych budynku, złożone po 25.07.1972 r. Jeśli zaś dokonano takiego
wpisu, to powinno z urzędu być wpisane ostrzeżenie o niezgodności stanu
prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu na podstawie
decyzji z art. 1 i art. 3 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu (...)
niczego w tej mierze nie zmienia. Skutkiem takiej decyzji jest jedynie
przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności użytkowanego gruntu.
Kwestia wielkości udziałów we własności nieruchomości gruntowej pozostaje poza
ustawowym skutkiem omawianej decyzji administracyjnej. Udział w użytkowaniu
wieczystym, a następnie, po przekształceniu, w prawie własności nieruchomości
gruntowej, odpowiada w rzeczywistości udziałowi w częściach wspólnych budynku
posadowionego na gruncie. Po roku 1972 brak było podstaw prawnych do różnego
ustalania udziału w użytkowaniu wieczystym i we własności nieruchomości
budynkowej. W sensie materialnoprawnym właściciele lokali mieli takie udziały
w użytkowaniu wieczystym, jakie odpowiadają wielkości udziałów we własności
budynku. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu
niczego w tej kwestii nie zmienia.
Sąd Okręgowy uważa - jak się wydaje - błędny wpis, choć prawomocny, za
nieusuwalny i determinujący porządek materialny, choćby był sprzeczny
z bezwzględnie obowiązującymi przepisami. Co prawda, ustanowienie
i przeniesienie udziału w użytkowaniu wieczystym wymaga konstytutywnego wpisu
do księgi wieczystej, jednakże wpis, którego treść oparta jest na sprzecznej
z ustawą czynności prawnej nie sanuje tej sprzeczności i nie zmienia stanu
bezprawia na stan zgodny z prawem. Stan ujawniony w księdze wieczystej jest
niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym; w niniejszym przypadku brak
zgodności co do wielkości udziałów w użytkowaniu wieczystym ujawnionych
w księdze wieczystej i istniejących w rzeczywistości. W postanowieniu z dnia
12
14.III.2002 r. IV CKN 896/00 (OSNC 2003, nr 6, poz. 81) Sąd Najwyższy stwierdził,
że wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we
wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia
i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą.
Zdaniem Sądu Najwyższego pomimo wadliwości konstytutywnego przecież wpisu
co wielkości ustalonego udziału we własności nieruchomości wspólnej, nie można
stwierdzić, że odrębna własność lokalu nie powstała. Owszem, powstała, tyle
że wielkość udziału we własności nieruchomości wspólnej wymaga korekty.
Podobny wniosek należy wysnuć na tle omawianego stanu faktycznego.
Udziały w użytkowaniu wieczystym przysługują, tyle że w innym, niż wpisany do
księgi wieczystej wymiarze. Sąd wieczystoksięgowy na podstawie treści księgi
wieczystej, akt księgi wieczystej, wniosku i dołączonych dokumentów, po
dokonaniu wpisu ostrzeżenia z art. 62613
§ 1 zd. 1 k.p.c., powinien oddalić wniosek
o wpisanie udziałów w prawie własności odpowiadających udziałom w użytkowaniu
wieczystym widniejącym w księdze.
Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Okręgowy powinien w omawianym stanie
faktycznym uchylić zaskarżone postanowienie, przekazać sprawę do ponownego
rozpoznania ze wskazaniem, że treść księgi wieczystej nie odpowiada
rzeczywistemu stanowi prawnemu, bowiem wpisy udziałów w użytkowaniu
wieczystym oraz nieruchomości wspólnej zostały dokonane na podstawie
czynności prawnych, których postanowienia dotyczące różnych udziałów
w nieruchomości wspólnej i użytkowaniu wieczystym są sprzeczne z ustawą, a więc
bezwzględnie nieważne (art. 58 § 1 k.c.). W uzasadnieniu postanowienia z dnia
5.IX.2008 r. I CSK 60/08 (nie publik.) Sąd Najwyższy stwierdził, iż w postępowaniu
apelacyjnym dotyczącym wpisu do księgi wieczystej, sąd drugiej instancji jest
związany wskazanym w apelacji zakresem zaskarżenia orzeczenia sądu pierwszej
instancji, nie jest natomiast związany wnioskiem strony w zakresie postulowanej
przez stronę zmiany bądź uchylenia zaskarżonego orzeczenia sądu pierwszej
instancji. Z kolei Sąd Rejonowy, kierując się tymi wskazówkami powinien oddalić
wniosek o wpisanie udziałów we własności gruntu według niezgodnych
z rzeczywistym stanem prawnym wpisów udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz
ostrzec z urzędu o tej niezgodności. Po usunięciu tej niezgodności zainteresowani
13
mogą złożyć wniosek o ujawnienie udziałów w nieruchomości gruntowej, które będą
odpowiadały wielkości udziałów w nieruchomości budynkowej istniejącej przed
przekształceniem użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu.
W znaczeniu materialnoprawnym wpis do księgi wieczystej własności
nieruchomości uzyskanej w wyniku przekształcenia użytkowania wieczystego nie
jest konieczny do powstania prawa własności. Nabycie własności gruntu nastąpiło
na podstawie decyzji administracyjnej z dniem, w którym decyzja stałą się
ostateczna. Skutek materialnoprawny nastąpił z mocy samej decyzji.
Byli użytkownicy wieczyści mają w tej własności udziały, jakie mieli
w rzeczywistości w użytkowaniu wieczystym. Udziały te nie odpowiadały jednak
tym, które były ujawnione w księdze wieczystej, lecz tym, które odpowiadały
udziałom w byłej wspólnej nieruchomości budynkowej, która po przekształceniu
użytkowania wieczystego stała się częścią składową gruntu.
Z tych względów orzeczono jak w sentencji.