Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 138/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 września 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Barbara Myszka
SSN Dariusz Zawistowski
w sprawie z powództwa Bjorn J.
przeciwko Michałowi K.
z udziałem interwenienta ubocznego po stronie pozwanej
Towarzystwa Ubezpieczeń i Reasekuracji "WARTA" SA w W.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 24 września 2009 r.,
skargi kasacyjnej pozwanego
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 7 listopada 2008 r.,
uchyla zaskarżony wyrok, z wyjątkiem orzeczenia
o oddaleniu zażalenia interwenienta ubocznego i przekazuje
sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz
rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Wyrokiem z dnia 25 lipca 2008 r. Sąd Okręgowy w G. zasądził od Michała
K., prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Biuro Pośrednictwa Obrotu
Nieruchomościami „P.” G., na rzecz Bjorna J. kwotę 3600 zł z odsetkami,
odpowiadającą wysokości prowizji i oddalił powództwo w części obejmującej kwotę
120 tysięcy zł z tytułu odszkodowania oraz kwotę 4900 zł z tytułu zwrotu kosztów
zawarcia umowy.
Sąd Okręgowy ustalił, że strony w dniu 6 października 2004 r. zawarły,
w języku angielskim, umowę „pośrednictwa sprzedaży lokalu”, na podstawie której
pozwany zobowiązał się do wyszukania i pośredniczenia w nabyciu przez powoda
lokalu mieszkalnego, a powód zobowiązał się między innymi do zapłaty określonej
prowizji.
Pozwany wskazał powodowi lokal przy ul. F. [...] w G., co do którego w dniu 30
września 2004 r. zawarł umowę pośrednictwa w jego sprzedaży z mężczyzną
legitymującym się dowodem osobistym [...] na nazwisko Krzysztof S. i podającym
się za jego właściciela, na podstawie okazanego wypisu aktu notarialnego (umowy
kupna lokalu) z dnia 22 kwietnia 2004 r. W tym ostatnim dokumencie numer
dowodu osobistego Krzysztofa S. był inny, niż dowodu, którym legitymował się u
pośrednika, a następnie u notariusza. Udostępnił on wskazany lokal pośrednikowi i
powodowi oraz przedstawił dokument poświadczający, że przysługuje mu
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Pracownica biura sprawdzała stan
prawny nieruchomości w księdze wieczystej i w spółdzielni mieszkaniowej, a także
ustaliła, że w lokalu jest zameldowana jedna osoba. W dniu 6 października 2004 r.
powód zawarł z osobą przedstawiającą się jako Krzysztof S. notarialną umowę
przedwstępną; w umowie tej zbywca zobowiązał się do wymeldowania się z lokalu.
W dniu 15 października 2004 r. powód i mężczyzna podający się za Krzysztofa S.
zawarli notarialną umowę kupna sprzedaży lokalu. Pracownica pozwanego w dniu
zawierania umowy uzyskała we właściwym urzędzie wiadomość, że w lokalu nadal
jest zameldowana jedna osoba, jednak przy zawieraniu umowy sprzedający okazał
jej zaświadczenie o wymeldowaniu.
W dniu 3 listopada 2004 r. powrócił do swojego mieszkania jego rzeczywisty
właściciel, Krzysztof S. Zawiadomił on policję i prokuraturę o popełnieniu
3
przestępstwa oszustwa, lecz w postępowaniu przygotowawczym nie wykryto jego
sprawcy. Wyrokiem z dnia 30 maja 2006 r. Sąd Okręgowy w G. w sprawie
z powództwa Krzysztofa S. ustalił, że jemu przysługuje spółdzielcze własnościowe
prawo do spornego lokalu.
Sąd Okręgowy oceniając roszczenie powoda w sprawie niniejszej na
płaszczyźnie art. 415 k.c., stwierdził, że powód nie wykazał, aby szkoda została mu
wyrządzona z winy pozwanego. Według Sądu, „pozwany dokonał wszystkich
czynności wymaganych podczas pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości –
zarówno podczas podpisywania umów pośrednictwa, przedwstępnej, jak i umowy
stanowczej”.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 7 listopada 2008 r. zmienił wyrok Sądu
pierwszej instancji i zasądził od pozwanego na rzecz powoda dalszą kwotę 124900
zł z odsetkami, stosownie do tego orzeczenia orzekł o kosztach procesu oraz
oddalił zażalenia pozwanego i interwenienta ubocznego (zakładu ubezpieczeń
występującego po jego stronie) od rozstrzygnięcia o kosztach.
Sąd Apelacyjno częściowo uzupełnił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej
instancji. Stwierdził, że pozwany (pracownice jego biura, za które odpowiada) nie
zażądał okazania oryginału umowy nabycia lokalu z dnia 22 kwietnia 2004 r.,
poprzestał na nadesłanej kserokopii oraz nie wyjaśnił przyczyn, dla których
podający się za Krzysztofa S. mężczyzna w krótkim odstępie czasu posługiwał się,
przy zawieraniu umów, różnymi dowodami osobistymi. Ponadto, Sąd Apelacyjny
ustalił, że przy zawieraniu umowy stanowczej w dniu 15 października 2004 r.
poprzestano na oświadczeniu „sprzedającego”, że wymeldował się z lokalu,
pomimo iż pracownicy pozwanego, obecnej przy zawieraniu umowy, było wiadome,
że jeszcze tego samego dnia przed południem w lokalu nadal była zameldowana
jedna osoba i pomimo, że o wadze tego faktu świadczyło zamieszczenie
stosownego zastrzeżenia w umowie przedwstępnej. Te okoliczności, rozwinięte i
szeroko omówione przez Sąd Apelacyjny, miały – w jego ocenie - zasadniczy
wpływ na kwalifikację działania pozwanego pod kątem zachowania/niezachowania
należytej staranności przez pozwanego. Zaniechanie wyjaśnienia przyczyn
legitymowania się przez podającego się za właściciela różnymi dowodami
osobistymi oraz zaniechanie zwrócenia przy zawieraniu umowy stanowczej uwagi
4
notariuszowi i nabywcy na doniosły fakt niewykazania, że w lokalu nikt już nie jest
zameldowany, uzasadniało – zdaniem Sądu Apelacyjnego - konkluzję, że dwóch
czynności istotnych w danym przypadku „(...) niewymagających szczególnych
środków, czy metod, a pozwalających na uniknięcie szkody, zaniechano, co rodzić
winno odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanego na zasadzie art. 471 k.c.”.
W związku z tym, że strony łączyła umowa pośrednictwa i że szkoda jest
wynikiem nienależytego wykonania umowy przez pozwanego, podstawę roszczenia
stanowi art. 471 k.c. Nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem
przestępczego działania osoby trzeciej, jednak dla rozstrzygnięcia o roszczeniu
skierowanym przeciwko pozwanemu zasadnicze znaczenie ma ocena, jakich
aktów staranności pozwany winien był i mógł dokonać, by zwolnić się
z odpowiedzialności za wynik transakcji. Pozwanego obciążał bowiem ciężar
udowodnienia, że do nienależytego wykonania zobowiązania doszło wskutek
okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Pozwany zawarł umowę powodem w ramach prowadzonej działalności
gospodarczej, co oznacza, że – stosownie do art. 355 § 2 k.c. – ocena należytej
staranności wymaga uwzględnienia zawodowego charakteru działalności. Z art.
181 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
w brzmieniu obowiązującym po nowelizacji z dnia 28 listopada 2003 r. (jedn. tekst
Dz.U, 2004 Nr 141, poz. 1492 ze zm.) wynika, że pośrednik w obrocie
nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie
z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze
szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tej działalności
i zasadami etyki zawodowej oraz jest zobowiązany do kierowania się zasadą
ochrony interesu osób, na których rzecz działa. Sąd podkreślił, że na podstawie
art. 181 ust. 6 ustawy pośrednik został wyposażony w uprawnienia do wglądu do
określonych zbiorów dokumentów.
Sąd Apelacyjny stwierdził, że podstawowym obowiązkiem umownym, jaki
przyjął na siebie pozwany w związku z przyjęciem zlecenia od powoda, było
podejmowanie takich działań i czynności, które gwarantowałyby powodowi
bezpieczeństwo transakcji w obrocie nieruchomościami. Ponadto stwierdził, że
wykonanie zobowiązania umownego przez pozwanego miało polegać na
5
dostarczeniu powodowi prawnie wolnego, w stanie bez zameldowanych tam
lokatorów, określonego lokalu mieszkalnego i doprowadzenia do zawarcia umowy
notarialnej nabycia tego lokalu przez powoda.
Podwyższona staranność wymagała sprawdzenia, czy osoba, która zgłasza
się z zamiarem sprzedaży nieruchomości jest uprawniona do dysponowania nią.
Szczegółowa analiza wszystkich czynności dokonanych przez pozwanego, przy
uwzględnieniu wskazanych wyżej zaniechań w wyjaśnieniu okoliczności
wzbudzających wątpliwości, nie pozwala uznać za wykazane, że niewykonanie
zobowiązania ze szkodą po stronie powoda nastąpiło z przyczyn, za które
pozwany nie ponosi odpowiedzialności. Należyta dbałość o interesy klienta
nakazywała wnikliwe i precyzyjne sprawdzenie dokumentów oraz skontrolowanie,
czy kontrahent powoda należycie spełnił warunki do zawarcia umowy; były to
czynności, które pozwoliłyby na uniknięcie szkody przez powoda.
Z tych względów Sąd Apelacyjny na podstawie art. 471 k.c. uznał żądanie powoda
za uzasadnione w całości.
Pozwany oparł skargę kasacyjną na podstawie naruszenia prawa
materialnego przez błędne zastosowanie art. 56 § 1 i 65 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego
i art. 181 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
oraz przez niezastosowanie art. 180 ust. 3 i 4 w zw. z art. 180 ust. 1 w zw. z art.
179 ust. 3 tej ustawy, czego skutkiem było przyjęcie, że treścią zobowiązania
pozwanego było dostarczenie powodowi prawnie wolnego, w stanie bez
zameldowanych tam lokatorów, określonego lokalu mieszkalnego i doprowadzenia
do zawarcia umowy notarialnej nabycia tego lokalu przez powoda, weryfikacja
rzetelności realizacji umowy przedwstępnej przez kontrahenta, weryfikacja
tożsamości sprzedawcy i drobiazgowa analiza treści dokumentów prawnych
określających podstawę nabycia przez niego lokalu, pomimo, że umowa
pośrednictwa o ustalonej przez sądy treści nie przewidywała tego rodzaju
obowiązków oraz pomimo, że obowiązki te nie wynikają z obowiązujących
przepisów prawa.
Na tej podstawie skarżący wniósł uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie
sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania ewentualnie o uchylenie
6
wyroku i oddalenie powództwa, ze stosownym orzeczeniem o kosztach
postępowania.
Sąd Najwyższy rozważył, co następuje.
Łącząca strony umowa pośrednictwa jest umową nazwaną, uregulowaną
w art. 179 -181 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Stosownie do art. 180 ust. 1 u.g.n., pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika
czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia
nieruchomości, nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, najmu lub dzierżawy nieruchomości,
innych mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części lub ich
części. Według art. 180 ust. 4, przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje
się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia
umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty
pośrednikowi wynagrodzenia.
Na tle tej ogólnikowej regulacji, próby bliższego scharakteryzowania umowy
są podejmowane w orzecznictwie i piśmiennictwie. Syntetycznie można je ująć
w następujący sposób.
Zakres obowiązków pośrednika, który można wywieść z samej ustawy,
sprowadza się do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia przez
kontrahenta umowy zbycia i nabycia nieruchomości; obowiązki pośrednika
polegają na wyszukaniu i przedstawieniu kontrahentowi odpowiednich ofert, tak, by
mógł on zawrzeć stosowną umowę, czyli na stworzeniu warunków, „nastręczeniu
sposobności do zawarcia umowy” (por. m.in. wyroki Sądu Najwyższego z
18 czerwca 2003 r., II CKN 240/01, z dnia 23 listopada 2004 r., I CK 270/04
i z dnia 20 grudnia 2005 r., V CK 295/05, niepublikowane).
Przy tak oszczędnej regulacji ustawowej, zasadnicze znaczenie dla
ukształtowania konkretnego stosunku zobowiązaniowego ma umowa. Znajduje to
też wyraz w art. 180 ust. 3 u.g.n., stanowiącym, że zakres czynności pośrednictwa
w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, zawarta - pod rygorem
nieważności - w formie pisemnej. Umowa jest podstawowym źródłem określenia
7
obowiązków pośrednika (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2007 r.,
IV CSK 267/06, OSNC-ZD 2008, nr 1, poz. 14), przy czym strony mogą swobodnie
ułożyć między sobą ten stosunek umowny, byleby jego treść lub cel nie
sprzeciwiały się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego
(art. 3531
k.c.).
W piśmiennictwie podkreśla się, że przy dużym zróżnicowaniu umów pośrednictwa
w obrocie nieruchomościami w określaniu zakresu czynności, do których
zobowiązał się pośrednik, zasadniczo pośrednictwo występuje w dwóch głównych
formach: jako wskazywanie zamawiającemu sposobności do zawarcia umowy albo
jako pośredniczenie przy zawarciu umowy. Stwierdzenie zakresu umówionych
obowiązków pośrednika jest wyjściową przesłanką do oceny, czy umowa została
przez niego wykonana.
Tak więc, ocena wykonania zobowiązania przez pośrednika następuje po
ustaleniu treści danego stosunku zobowiązaniowego, w tym zakresu czynności
pośrednika. Wykonanie jego zobowiązania jest oceniane przy uwzględnieniu
umownie określonych obowiązków i ogólnych kryteriów wskazanych w art. 354 § 1
k.c., a wymagany stopień staranności jest zdeterminowany zawodowym
charakterem działalności pośrednika (art. 355 § 2 i art. 181 ust. 1 zd. 1 u.g.n.). Przy
ocenie wykonania umowy przez pośrednika należy też mieć na względzie
obowiązek szczególnej lojalności i sumienności wobec zamawiającego, wynikający
wprost z art. 181 ust. 1 u.g.n., nakładającego na pośrednika obowiązek kierowania
się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których działa.
Wobec tego, że ocena wykonania zobowiązania przez pośrednika musi być
poprzedzona jednoznacznym ustaleniem zakresu jego obowiązków, konieczne jest
przede wszystkim zbadanie treści konkretnego zobowiązania, przy uwzględnieniu
swobody umów, i określenie świadczenia, które powinien spełnić dłużnik.
Podstawowe znaczenie ma treść czynności prawnej, która wyznacza
powinne zachowania stron i inne następstwa prawne. Treść tę określa w pierwszej
kolejności umowa, z której wynikają skutki czynności prawnej wyrażone w niej
samej, a dookreślają ją elementy wymienione w art. 56 k.c. Treść czynności
prawnej winna być w pełni zrekonstruowana w wyniku zastosowania właściwych
reguł wykładni, określonych w art. 65 k.c. Ustalone według tych reguł znaczenie
8
oświadczenia woli będzie stanowić miarodajną podstawę określenia praw
i obowiązków stron oraz wynikających stąd skutków prawnych.
W orzecznictwie stosuje się tzw. kombinowaną metodę wykładni oświadczeń
woli, która przyznaje pierwszeństwo znaczeniu, jakie obie strony mu nadawały
w chwili złożenia (art. 65 § 2 k.c.), a w braku porozumienia stron co do treści
oświadczenia woli, jego znaczenie odtwarza się według obiektywnego wzorca
wykładni (art. 65 § 1 k.c.). Na to, jak strony rozumiały oświadczenie woli może
wskazywać również zachowanie stron po złożeniu oświadczenia woli (por. m.in.
uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r.,
III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 168 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia
8 października 2004 r., V CK 670/03, OSNC 2005, nr 9, poz. 162 i z dnia
15 czerwca 2007 r., V CSK 63/07, OSNC 2008, nr 10, poz. 116).
Jak wcześniej wskazano, pierwszorzędne znaczenie przy rozpoznawaniu
roszczenia opartego na twierdzeniu o niewłaściwym wykonaniu umowy
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ma ustalenie znaczenia oświadczenia
woli stron takiej umowy, gdyż tylko na tej podstawie może być dokonana ocena, czy
zobowiązanie zostało wykonane właściwie i zgodnie z jego treścią. Sąd Apelacyjny
nie podjął jednak czynności w tak określonym porządku. Skoncentrował się na
ostatnim etapie – ocenie wykonania zobowiązania, nie poprzedzając tego
prawidłowym, dokonanym według wskazanych wyżej zasad, zrekonstruowaniem
treści stosunku zobowiązaniowego łączącego strony.
Umowa została sporządzona w języku angielskim, a Sąd nie skorzystał
z przewidzianej w art. 256 k.p.c. możliwości zażądania, aby została ona
przetłumaczona przez tłumacza przysięgłego, pomimo, że był to istotny dowód
w sprawie. Można z tego wnosić, że Sąd nie miał żadnych wątpliwości co do
językowego znaczenia umowy.
Jednocześnie, Sąd ani nie przytoczył, ani w żaden sposób nie odniósł się do
dosłownego brzmienia umowy. Umowa stron charakteryzuje się tym, że
szczegółowo określa obowiązki potencjalnego nabywcy i skutki ich naruszenia,
a nie precyzuje obowiązków pośrednika. Poza tym, że używa się w niej określonej
nazwy („a contract of the real estate dealing”) oraz że zawiera pozycję dotyczą
opisu poszukiwanego obiektu („a description of the search property”), w której
9
zaznaczono rubrykę „mieszkanie” i „2 pokoje”, brak postanowień konkretyzujących
obowiązki pośrednika.
Sąd dysponował zatem wyjściowo lakonicznym przepisem ustawy
i lakoniczną umową. W tej sytuacji specjalne znaczenie miała rekonstrukcja treści
czynności prawnej. Nie mogą jej zastąpić stwierdzenia odnoszące się do treści
zobowiązania, którym nie towarzyszy wyjaśnienie podstaw, na których zostały
oparte. Widoczny jest przy tym kontrast pomiędzy wątłą treścią umowy, a stopniem
szczegółowości w określeniu konkretnych obowiązków, które – zdaniem Sądu –
obciążały pośrednika
Relacjonując ustalenia Sądu pierwszej instancji, Sąd Apelacyjny podał, że
„pozwany zobowiązał się do wyszukania i pośredniczenia w nabyciu przez powoda
lokalu mieszkalnego”. W ramach własnych rozważań stwierdził, że „pozwany
podjął się określonego w umowie z dnia 6.10.2004 r. działania mającego polegać
na pośredniczeniu w zawarciu umowy” oraz że „wykonanie zobowiązania
umownego przez pozwanego polegać miało na dostarczeniu powodowi prawnie
wolnego, w stanie bez zameldowanych lokatorów, określonego lokalu
mieszkalnego i doprowadzeniu do zawarcia umowy notarialnej nabycia tego lokalu
przez powoda”.
Nie jest wiadome, jaka była podstawa takiego określenia treści zobowiązania,
z którego następnie Sąd Apelacyjny wyprowadził liczne i konkretne obowiązki,
obciążające pozwanego, a nawet szczegółowo wskazał, w jaki sposób powinny być
wykonane.
Sąd nie przytoczył ani nie rozważał brzmienia umowy. Nie wyjaśnił, w jaki sposób
strony rozumiały oświadczenie woli w chwili jego składania, jaki był zgodny zamiar
stron i cel umowy oraz czy i na jakiej podstawie taka zgodna wola mogła być
odtworzona. Nie wyjaśnił też, czy i z jakich przyczyn uznał to za niemożliwe i w jaki
sposób przeprowadził proces rekonstrukcji treści oświadczenia woli według
obiektywnego wzorca wykładni.
Sąd Apelacyjny trafnie akcentował podwyższone kryteria staranności
wymagane od pośrednika w obrocie nieruchomościami, wynikające z art. 355 § 2
k.c. i art. 181 ust. 1 u.g.n., jak i okoliczności dotyczące sposobu wykonania
zobowiązania. Te ostatnie mogły mieć znaczenie dla określenia zakresu
10
zobowiązania pozwanego, a te pierwsze – przy ocenie zachowania wymaganej
staranności na etapie jego wykonania. Nie mogły one natomiast zastąpić określenia
zakresu konkretnego zobowiązania pozwanego, wynikającego z ustawy i z umowy.
Z omówionych względów zarzuty naruszenia art. 65 i 56 k.c. oraz art. 180
ust. 1, 3 i 4 u.g.n. nie mogły zostać uznane za bezpodstawne.
Odnośnie do znaczenia art. 180 ust. 6 u.g.n., należy zgodzić się ze skarżącym, że
przewidziane w nim uprawnienia nie wyznaczają treści zobowiązania pośrednika,
ale mają na celu ułatwienie mu podejmowania czynności w zakresie objętym
konkretną umową.
Wskazane okoliczności uzasadniały orzeczenie jak w sentencji, na
podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.
11