Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 334/09
POSTANOWIENIE
Dnia 5 marca 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)
SSN Hubert Wrzeszcz
w sprawie z wniosku K. A.
przy uczestnictwie Gminy Miasta G.
o wpis,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 5 marca 2010 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego w G.
z dnia 4 grudnia 2008 r., sygn. akt III Ca (…),
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w G.
do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2008r. referendarz sądowy oddalił wniosek K.
A. o odłączenie od macierzystej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości
gruntowej wyodrębnionego lokalu mieszkalnego i założenie dla tego lokalu nowej księgi
wieczystej z wpisem wnioskodawczyni jako właścicielki.
2
Przyczyną oddalenia wniosku było to, że Gmina Miasta G. ustanawiając odrębną
własność tego lokalu i oddając wnioskodawczyni w użytkowanie wieczyste na okres do
dnia 18 czerwca 2096 r. odpowiedni udział w nieruchomości gruntowej, jako prawo
związane z własnością lokalu, nie ujawniła w księdze wieczystej gruntowej żadnego
terminu użytkowania wieczystego, jak również dokonanie wpisu takiego terminu nie
zostało objęte wnioskiem, a ponadto wbrew treści art. 3a ust. 1 pkt.3 ustawy o własności
lokali, wyodrębniając kolejny lokal, nie dokonano ujednolicenia okresów użytkowania
wieczystego gruntu związanego z własnością wyodrębnionych już siedmiu lokali
mieszkalnych.
Sąd Rejonowy w G. rozpoznając skargę uczestnika postępowania Gminy Miasta
G. na orzeczenie referendarza postanowieniem z dnia 4 lipca 2008 r. oddalił wniosek o
wpis i orzekł o kosztach postępowania, a Sąd Okręgowy w G. postanowieniem z dnia 4
grudnia 2008 r. oddalił apelację Gminy.
Sądy ustaliły między innymi, że z nieruchomości objętej księgą wieczystą
prowadzoną dla nieruchomości gruntowej wyodrębniono siedem lokali mieszkalnych i
Gmina Miasta G. zbyła je różnym osobom ustanawiając na ich rzecz użytkowanie
wieczyste odpowiednich udziałów w nieruchomości gruntowej, przy czym okresy
użytkowania wieczystego udziałów związanych z poszczególnymi lokalami są różne. Dla
wyodrębnionych lokali mieszkalnych założono oddzielne księgi wieczyste. W księdze
wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej nie dokonano wpisu terminu, do
którego ustanowiono użytkowanie wieczyste, nie został również złożony wniosek o
dokonanie takiego wpisu.
W tym stanie rzeczy Sądy obu instancji uznały, że wniosek K. A. nie może być
uwzględniony bowiem wbrew wymaganiom art. 3a ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali,
przy wyodrębnianiu kolejnego lokalu i oddawaniu w użytkowanie wieczyste związanego
z nim udziału w nieruchomości, nie ustalono jednolitego terminu użytkowania
wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym,
co było konieczne gdyż po nowelizacji art. 3a tej ustawy niedopuszczalne jest
dokonywanie wpisów w księdze wieczystej w sytuacji gdyby prowadziło to do ujawnienia
różnych terminów wieczystego użytkowania, a do tego by doszło w przypadku
uwzględnienia wniosku. Sądy wskazały, że wniosek K. A. dotyczy jedynie wydzielenia z
księgi macierzystej lokalu, założenia dla niego nowej księgi wieczystej i wpisania
wnioskodawczyni jako właścicielki, a niewątpliwie taki wpis pociąga za sobą
konieczność dokonania zmiany wpisu w księdze macierzystej prowadzonej dla
3
nieruchomości gruntowej, którego w rozpoznawanej sprawie nie można dokonać, gdyż
powodowałby on niezgodność w stosunku do pozostałych lokali, co do których nie został
zmieniony termin użytkowania wieczystego. Zgodnie z § 37 pkt rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i
zbioru dokumentów, w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości
lokalowej ujawnia się udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, w tym w
użytkowaniu wieczystym, zaś zgodnie z § 37 pkt 5 rozporządzenia w dziale I-Sp księgi
wieczystej prowadzonej dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste wpisuje się
termin, do kiedy zostało ustanowione użytkowanie wieczyste. Rozbieżności w tym
zakresie w stosunku do wydzielonych lokali spowodują niezgodność między treścią
księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Sąd wieczystoksiegowy nie może
dokonać wpisu, w wyniku którego ewidentnie może dojść do takiej niezgodności.
W skardze kasacyjnej uczestniczka postępowania Gmina Miasta G. zarzuciła
naruszenie prawa materialnego przez błędna wykładnię art. 3a ust. 2 ustawy o
własności lokali przez przyjęcie, że niedopuszczalne jest założenie dla wyodrębnionego
lokalu mieszkalnego nowej księgi wieczystej, jeżeli nie nastąpiło ustalenie jednego
terminu trwania użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we
współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest
związany udział w tym prawie oraz błędną wykładnię art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca
1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w zw. z § 37 ust. 5 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i
zbioru dokumentów przez przyjęcie, że zachodzi konieczność uprzedniego ujawnienia w
księdze wieczystej prowadzonej dla gruntu terminu trwania użytkowania wieczystego
jako warunku niezbędnego urządzenia odrębnej księgi wieczystej dla lokalu, z którego
własnością związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z uwagi na to, że odmowa uwzględnienia wniosku o założenie nowej księgi
wieczystej dla wyodrębnionego lokalu i wpisanie w niej jako właścicielki
wnioskodawczyni nastąpiła w wyniku uznania przez Sądy obu instancji, że
znowelizowany przepis art. 3a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.
tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze z.) wymaga przed wyodrębnieniem kolejnego
lokalu, ujednolicenia terminu użytkowania wieczystego udziałów w gruncie związanych z
poprzednio wyodrębnionymi lokalami, konieczne jest przede wszystkim dokonanie
prawidłowej wykładni tego przepisu, dodanego do ustawy o własności lokali w wyniku
4
nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 28 listopada 2003r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz.
1492) i obowiązującego od dnia 22 września 2004 r.
Takiej wykładni dokonał już Sąd Najwyższy w kilku orzeczeniach zajmując
jednolite stanowisko, że art. 3a ust.1 pkt 3 ustawy o własności lokali stosuje się do
czynności dokonanych po dniu jego wejścia w życie, niezależnie od tego, czy w okresie
wcześniejszym nastąpiło już wyodrębnienie innych lokali; w tym przypadku możliwość
wyodrębnienia kolejnych lokali i ustanowienia odrębnej własności nie jest uzależniona
od ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego gruntu określonych we wcześniej
zawartych umowach (porównaj między innymi postanowienia z dnia 23 kwietnia 2009 r.
IV CSK 539/09, z dnia 12 sierpnia 2009 r. IV CSK 130/09 i IV CSK 131/09, z dnia 9
października 2009 r. IV CSK 195/09 i z dnia 19 listopada 2009 r. IV CSK 226/09,
wszystkie niepubl.).
Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 sierpnia 2009 r. IV CSK
131/09, do chwili wejścia w życie art. 3a ustawy o własności lokali przy sukcesywnym
ustanawianiu odrębnej własności lokali powiązanych z udziałem w użytkowaniu
wieczystym, końcowe daty trwania okresu użytkowania wieczystego były różne dla
różnych lokali i związanych z nimi udziałów we współużytkowaniu wieczystym tego
samego gruntu. Wprowadzenie art. 3a miało na celu uporządkowanie tych
zróżnicowanych stanów prawnych. W art. 3a ust. 1 pkt 3 przyjęto, że ustala się jeden
termin trwania użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we
współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym
związany jest udział w tym prawie. Przepis ten obowiązuje od dnia 22 września 2004 r. i
w stosunku do czynności związanych z wyodrębnieniem lokali dokonanych po tej dacie
ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że przy wyodrębnianiu lokali po
tej dacie, okres użytkowania wieczystego ustalony dla pierwszego lokalu jest wiążący
przy wyodrębnianiu dalszych lokali. Jeżeli zaś w danym budynku wyodrębniono część
lokali przed 22 września 2004 r. z różnymi okresami użytkowania wieczystego, to przy
wyodrębnianiu kolejnego lokalu po dniu 22 września 2004 r. okres użytkowania
wieczystego dla tego lokalu odpowiada najdalszemu terminowi trwania użytkowania
wieczystego ustalonego dla lokalu wyodrębnionego przed 22 września 2004 r. i ta
zasada wiąże przy wyodrębnianiu dalszych lokali po tej dacie. Natomiast z art. 3a ust. 2
ustawy o własności lokali jednoznacznie wynika, że w sytuacji, gdy w danym budynku
wyodrębniono część lokali przed 22 września 2004 r. ustanawiając różne terminy
trwania użytkowania wieczystego związanego z nimi udziału w nieruchomości wspólnej,
5
wyodrębnienie kolejnego lokalu po dniu 22 września 2004 r. nie jest uzależnione od
uprzedniego ujednolicenia terminów użytkowania wieczystego. Zarówno właściciele
lokali jak i właściciel nieruchomości mogą w takiej sytuacji wystąpić z żądaniem
ujednolicenia terminów, jednak jest to ich prawo, a nie obowiązek. Z uwagi na to, że w
ustawie uregulowano też sprawę ujednolicenia terminów ustalając, że najdalszy termin
użytkowania wieczystego związany z lokalem wyodrębnionym przed 22 września 2004 r.
wyznacza okres trwania użytkowania wieczystego dla lokali wyodrębnionych po 22
września 2004 r., nie ma przeszkód aby, mimo braku ujednolicenia terminu użytkowania
wieczystego dla lokali wyodrębnionych przed 22 września 2004 r., dokonać
wyodrębnienia lokali po 22 września 2004 r., bez podważania zasady ustalania jednego
terminu trwania użytkowania wieczystego.
Z tych względów należy uznać, wbrew stanowisku zajętemu przez Sądy obu
instancji w rozpoznawanej sprawie, że w sytuacji, gdy w budynku część lokali
wyodrębniono przed dniem 22 września 2004 r. wiążąc je z udziałem w użytkowaniu
wieczystym, którego daty końcowe są różne, wyodrębnienie kolejnego lokalu po 22
września 2004 r. nie jest uzależnione od ujednolicenia terminu trwania użytkowania
wieczystego związanego z lokalami uprzednio wyodrębnionymi, zgodnie z art. 3a ust. 2
ustawy o własności lokali.
Dlatego kasacyjny zarzut naruszenia art. 3a ust. 2 ustawy o własności lokali
należy uznać za uzasadniony.
Trzeba też stwierdzić, że choć trafnie Sądy obu instancji wskazały, że z § 37 ust.
5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze
zm.) wynika obowiązek wpisania w dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla
nieruchomości gruntowej terminu, do kiedy zostało ustanowione użytkowanie wieczyste
związane z wyodrębnionym lokalem natomiast termin ten nie podlega ujawnieniu w
dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla wyodrębnionego lokalu (§ 37 ust. 3
powyższego rozporządzenia), to jednak regulacja ta nie stanowi przeszkody do
dokonania wpisu wyodrębnionego po dniu 22 września 2004 r. lokalu w założonej dla
niego, nowej księdze wieczystej oraz wpisu udziału w prawie użytkowania wieczystego
w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej. W księdze tej nie
podano żadnych terminów użytkowania wieczystego udziałów związanych z poprzednio
wyodrębnionymi lokalami, nie zachodzi więc wskazana przez Sądy orzekające
możliwość ujawnienia w tej księdze różnych terminów użytkowania wieczystego i
6
niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Zgodnie bowiem z art.
3a ust. 2 zd. ostatnie ustawy o własności lokali, terminem użytkowania wieczystego
związanego z lokalem wyodrębnionym po dniu 22 września 2004 r., jak również
terminem ujednoliconym dla wszystkich lokali wyodrębnionych przed i po tej dacie, jest,
jak wskazano wyżej, najdalszy termin przyjęty dla lokali wyodrębnionych przed 22
września 2004 r. Taki zaś termin użytkowania wieczystego związanego z
wyodrębnionym lokalem objętym wnioskiem wskazano w umowie ustanowienia odrębnej
własności tego lokalu, jego sprzedaży i oddania udziału w gruncie w użytkowanie
wieczyste.
Nie uniemożliwia też uwzględnienia wniosku K. A. okoliczność, że, jak słusznie
stwierdziły Sądy obu instancji, zawarty w § 10 aktu notarialnego ustanowienia odrębnej
własności lokalu, jego sprzedaży i oddania udziału w gruncie w użytkowanie wieczyste
wniosek o odłączenie od macierzystej księgi wieczystej odrębnej własności lokalu,
założenie dla niego nowej księgi wieczystej i wpisanie wnioskodawczyni jako właścicielki
lokalu, nie zawiera koniecznego wniosku o wpis udziału we współużytkowaniu
wieczystym do księgi wieczystej gruntowej z określeniem terminu jego trwania.
Wprawdzie wpisu takiego Sąd nie może dokonać z urzędu, jednak jak wskazał Sąd
Najwyższy w postanowieniu z dnia17 czerwca 2009 r. IV CSK 68/09 (niepubl.) taki brak
wniosku należało potraktować jako przeszkodę w znaczeniu formalnoprawnym i wezwać
do jej usunięcia w terminie tygodniowym pod rygorem zwrotu złożonego w sprawie
wniosku (art. 130 § 1 i 2 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). Nie uzasadniał on natomiast
oddalenia wniosku.
Biorąc wszystko to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
k.p.c.
uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art.
108 § 2 w zw. z art. 39821
i art. 391 § 1 k.p.c.).