Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 271/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 czerwca 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marian Kocon (przewodniczący)
SSN Stanisław Dąbrowski
SSA Jan Futro (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa A. K.
przeciwko E. G.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 2 czerwca 2010 r.,
skargi kasacyjnej pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 3 czerwca 2009 r.,
sygn. akt I ACa (…),
1. oddala skargę kasacyjną;
2. zasądza od pozwanej na rzecz powódki 1800 zł tytułem zwrotu kosztów
zastępstwa procesowego w postępowaniu kasacyjnym.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 30 stycznia 2009 r. Sąd Okręgowy w K. w sprawie z powództwa
A. K. przeciwko E. G. o zapłatę 95 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 27 marca
2
2008 r. oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3 617 zł
tytułem kosztów procesu.
Na skutek apelacji powódki Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 3 czerwca 2009 r.
zmienił powyższy wyrok i zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 95 000 zł z
ustawowymi odsetkami od dnia 27 marca 2008 r., kwotę 4 100 zł tytułem kosztów
procesu za postępowanie przed Sądem Okręgowym w K., kwotę 3 600 zł tytułem
kosztów procesu za postępowanie przed Sądem Apelacyjnym oraz nakazał pobrać od
pozwanej na rzecz Skarbu Państwa kwotę 8 100 zł tytułem kosztów sądowych, od
ponoszenia których powódka została zwolniona.
Sąd Apelacyjny ustalił, że aktem notarialnym z dnia 16 grudnia 1998 r. „D.(...)”
Spółka Akcyjna z siedzibą w K. ustanowiła odrębną własność m.in. lokali nr 7A o pow.
11,7 m2
oraz nr 10 o pow. 12,2 m2
położonych na pierwszym piętrze budynku przy ul. L.
w K. Zawarty w tym akcie wniosek o ujawnienie odrębnej własności tych lokali i
„odłączenie ich” do nowych ksiąg wieczystych został wniesiony do Sądu Rejonowego w
K. w dniu 23 grudnia 1998 r. i zarejestrowany w wydziale ksiąg wieczystych tego Sądu
pod Dz. Kw. (...)/98. Z dołączonych do tego wniosku „dokumentów obejmujących
inwentaryzację architektoniczną” jednoznacznie wynika, że lokal oznaczony nr 7A o
pow. 11,7 m2
jest lokalem położonym na wprost klatki schodowej od strony ulicy, a lokal
oznaczony nr 10 o pow. 12,2 m2
jest lokalem położonym na prawo od klatki schodowej
od strony podwórza. Na mocy umowy z dnia 28 stycznia 1999 r. pozwana kupiła od
„D.(...)” S. A. lokal nr 7A „odwołując się do wniosku o wpisanie tego właśnie lokalu nr 7A
do księgi wieczystej zarejestrowanego pod Dz. Kw. (...)/98”. Pozwana została ujawniona
jako właściciel w księdze wieczystej nr K(...)/7 założonej dla lokalu nr 7A. Mimo tego
objęła w posiadanie lokal nr 10, który przeznaczyła na wynajem, zaś sama mieszkała z
rodzicami.
Sąd Apelacyjny ustalił także, że dla lokalu nr 10 prowadzona była księga
wieczysta nr K(...)/1, zaś jako właściciel ujawniona była w niej nie pozwana, lecz „D.(...)”
S.A., a następnie – na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 stycznia 2007 r. – „O.(...)”
Sp. z o.o. z siedzibą w K., i w końcu – na podstawie umowy sprzedaży z dnia 18
kwietnia 2008 r. – B. S. W 2007 r. pozwana zgłosiła się do biura obrotu
nieruchomościami z zamiarem zbycia swojego lokalu tj. lokalu nr 7A. Po tym jak zgłosiła
się do niej powódka zamierzając nabyć ten lokal, pozwana jako lokal który chce
sprzedać okazała powódce lokal położony na prawo od schodów od strony podwórza, a
więc lokal nr 10, a nie lokal nr 7A. Powódka zaś zdecydowała się nabyć lokal jej
3
okazany. Pozwana zapewniła powódkę, że okazany jej lokal jest wolny od wszelkich
obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich. Na drzwiach lokalu zamieszczony był nr 7A.
Powódka i pozwana zawarły umowę przedwstępną, a następnie w dniu 11 września
2007 r. strony zawarły umowę sprzedaży lokalu nr 7A za cenę 95 000 zł. Powódka
przeprowadziła remont lokalu wydanego jej przez pozwaną. W trakcie remontu zgłosił
się do powódki prezes „O.(...)” Sp. z o.o. informując ją, że lokal ten nosi numer 10 i
stanowi własność tejże spółki. Okazało się też, że nabyty przez powódkę lokal nr 7A jest
zajęty przez najemców na podstawie przydziału administracyjnego. W dniu 7 marca
2008 r. powódka złożyła pozwanej oświadczenie w formie aktu notarialnego o uchyleniu
się od skutków prawnych swojego oświadczenia woli w przedmiocie nabycia lokalu
mieszkalnego nr 7A przy ul. L. w K. zawartego w umowie z dnia 11 września 2007 r.
wskazując, że oświadczenie to złożyła pod wpływem błędu co do przedmiotu tej umowy.
Sąd Apelacyjny uznał, powołując przy tym postanowienie Sądu Najwyższego z
dnia 12 czerwca 2008 r., III CSK 54/08, że na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm., dalej:
ustawa o własności lokali) zarówno ustanowienie, jak i przeniesienie prawa odrębnej
własności lokalu wymaga dla swojej skuteczności wpisu do księgi wieczystej. Sąd
Apelacyjny uznał, że skoro pozwana nigdy nie została „wpisana” do księgi wieczystej
prowadzonej dla lokalu nr 10 położonego na prawo od schodów od strony podwórza, to
nigdy nie nabyła odrębnej własności tego lokalu, a co za tym idzie nie mogła skutecznie
przenieść jego własności na powódkę. Sąd ten uznał, że skoro pozwana na mocy
umowy z dnia 28 stycznia 1999 r. kupiła lokal nr 7A i „wpisana” została jako właściciel
do księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu, a lokal ten stanowi lokal położony na
wprost schodów od strony ulicy, to w wyniku umowy z dnia 11 września 2007 r. oraz
wpisu do tej księgi wieczystej powódka nabyła od pozwanej odrębną własność tego
lokalu. Z tych przyczyn Sąd ten uznał, że skuteczne jest oświadczenie powódki złożone
w dniu 7 marca 2008 r. o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli co do
nabycia nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr 7A zawartego w umowie z dnia
11 września 2007 r. jako złożonego pod wpływem błędu co do przedmiotu tej umowy.
Sąd ten wskazał, że skoro błąd powódki dotyczył treści czynności prawnej, był błędem
istotnym i został wywołany przez pozwaną, spełnione zostały przesłanki określone w art.
84 k.c. Wskazał również, że to czy pozwana ponosi winę za wywołanie błędu u powódki
nie miało w sprawie żadnego znaczenia. Uznał, że nie jest uzasadniony zarzut, iż
między stronami doszło jedynie do błędnego nazwania przedmiotu umowy (falsa
4
demonstratio). Uznał też, że w wyniku uchylenia się powódki od skutków oświadczenia
woli nastąpiło unieważnienie umowy sprzedaży z dnia 11 września 2007 r. zawartej
między nią a pozwaną, a tym samym odpadła podstawa prawna świadczenia przez
powódkę na rzecz pozwanej kwoty 95 000 zł. Zatem świadczenie to stało się nienależne
w rozumieniu art. 410 § 2 k.c. i na pozwanej ciąży obowiązek jego zwrotu zgodnie z art.
410 § 2 w zw. z art. 405 k.c. i nast.
Od powyższego wyroku Sądu Apelacyjnego skargę kasacyjną wniosła pozwana
zaskarżając go w całości.
W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. skarżąca zarzuciła
naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci:
- błędnej wykładni art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali „przez uznanie za
pierwsze nabycia prawa odrębnej własności lokalu dokonanego przez pozwaną po
wyodrębnieniu lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej przez dewelopera a
przed wpisem do księgi wieczystej (w czasie rozpoznawania wniosku Dz. KW), podczas
gdy nabycie pozwanej było kolejnym nabyciem, które dla swej skuteczności nie
wymagało już konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej. Za pierwsze nabycie w tym
przypadku uznać należy nabycie lokalu przez dewelopera na skutek jednostronnej
czynności prawnej”;
- błędnej wykładni art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali „poprzez przyjęcie, że
dokonanie wpisu nabywcy jednego z czterech lokali, co do których nie rozpoznano
jeszcze wspólnego wniosku o założenie księgi wieczystej, do działu II księgi wieczystej
jednego spośród tych czterech lokali (innego niż ten, który objęty był zamiarem stron
zawierających umowę), na skutek omyłki w numeracji, w ogóle nie wywołuje skutku w
postaci powstania prawa odrębnej własności lokali, podczas gdy ust. 2 art. 7 ustawy o
własności lokali stanowi jedynie, że do powstania odrębnej własności lokalu (a więc nie
do ustalenia osoby właściciela) niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, który to wpis
nastąpił. W konsekwencji miało miejsce błędne przyjęcie, że pozwana mimo zgodnej
woli jej i sprzedającego nie nabyła lokalu od strony podwórza (nr 10), gdyż wskutek
błędnego oznaczenia numeru lokalu w umowie sprzedaży nigdy nie została wpisana w
prowadzonej dla tego lokalu księdze wieczystej (natomiast została wpisana do księgi
wieczystej innego lokalu)”;
- błędnej wykładni art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali „poprzez przyjęcie, że
wpis do księgi wieczystej, jaki nastąpił po nabyciu przez powódkę umową z dnia
11 września 2007 r. od pozwanej prawa odrębnej własności lokalu miał charakter
5
konstytutywny, co spowodowało błędne uznanie, że powódka nie nabyła własności
lokalu położonego od strony podwórza, gdyż wskutek omyłkowego oznaczenia lokalu i
księgi wieczystej, nie dokonano wpisu powódki do właściwej księgi wieczystej. W
zaskarżonym wyroku Sąd Apelacyjny przyjął, że „zarówno ustanowienie jak i
przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu wymaga dla swej skuteczności wpisu do
księgi wieczystej”;
- niewłaściwego zastosowanie art. 84 k.c. „poprzez uznanie, że w przypadku gdy
obie strony miały zgodny zamiar dokonania umowy sprzedaży dotyczącej określonego
lokalu, zawarły umowę dotyczącą tego lokalu (zgodność co do opisu, parametrów,
położenia), ale użyły w umowie nieprawidłowego numeru lokalu oraz księgi wieczystej,
wystąpiła wada oświadczenia woli w postaci błędu powódki, podczas gdy w istocie
nastąpiło falsa demonstratio. Sąd Apelacyjny zastosował ten przepis w stanie
faktycznym, do którego przepis ten nie miał zastosowania z uwagi na niewystąpienie
błędu i w konsekwencji uznał, że roszczenie powódki z tytułu bezpodstawnego
wzbogacenia jest zasadne”;
- niezastosowania art. 65 k.c. „w sytuacji gdy strony w toku postępowania nie
kwestionowały, że zgodnym zamiarem była sprzedaż mieszkania od strony podwórza, a
lokal po przeciwnej stronie korytarza, gdzie omyłkowo nastąpił wpis do księgi wieczystej,
nigdy nie był objęty zamiarem stron”;
ewentualnie
- błędnej wykładni art. 84 k.c. „poprzez niewłaściwą interpretację zwrotu
«wywołać» i przyjęcie, że pozwana nie mając świadomości ani woli w tym kierunku
wywołała u pozwanej błędne przeświadczenie o stanie rzeczywistym, podczas gdy
błędne przeświadczenie, któremu uległy obie uczestniczki transakcji było wcześniej
wywołane przez osobę trzecią, a pozwana o błędzie tym nie wiedziała i nie mogła z
łatwością go zauważyć”.
Podnosząc powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie wyroku Sądu
Apelacyjnego oraz orzeczenie co do istoty sprawy i oddalenie powództwa, ewentualnie
o uchylenie tego wyroku i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego
rozpoznania. Ponadto wniosła o orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego
według norm przepisanych.
Powódka wniosła zaś o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie kosztów
postępowania kasacyjnego według norm prawem przepisanych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
6
Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone
orzeczenie, mimo błędnego uzasadnienia, odpowiada prawu.
Nie jest uzasadniony zarzut naruszenia art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali
polegający na twierdzeniu, że Sąd drugiej instancji przyjął, iż wskutek omyłki
w numeracji lokali i wpisu do księgi wieczystej nie powstało prawo odrębnej własności
lokalu i w związku z tym przyjął, że mimo zgodnej woli skarżącej i powódki ta druga nie
nabyła odrębnej własności lokalu nr 10. Z uzasadnienia wyroku tego Sądu jasno bowiem
wynika, że Sąd ten uznał istnienie odrębnej własności obu lokali, tj. nr 7A oraz nr 10, a
następnie rozstrzygnął, że skarżąca uprzednio nabyła, a następnie aktem notarialnym z
dnia 11 września 2007 r. zbyła powódce odrębną własność lokalu nr 7A.
Natomiast kwestia tego, czy odbyło się to wbrew zgodnej woli skarżącej i powódki
wyrażonej w akcie notarialnym z dnia 11 września 2007 r. nie dotyczy stosowania art. 7
ust. 2 ustawy o własności lokali, lecz art. 65 k.c. Jednak podniesiony przez skarżącą
zarzut naruszenia art. 65 k.c. również nie zasługuje na uwzględnienie. Naruszenia tego
przepisu skarżąca upatruje w tym, że Sąd Apelacyjny uznał, iż sprzedała ona powódce
odrębną własność lokalu nr 7A, podczas gdy zgodna wola wyrażona przez nią i
powódkę w akcie notarialnym z dnia 11 września 2007 r. dotyczyła odrębnej własności
lokalu położonego na tym samym piętrze na prawo od klatki schodowej od strony
podwórza, tj. lokalu nr 10. Należy jednak dojść do wniosku, że uznając skuteczność
oświadczenia powódki o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia zawartego w
tym akcie notarialnym z powodu błędu i uwzględniając powództwo z tytułu nienależnego
świadczenia ceny przez powódkę, Sąd Apelacyjny uznał tym samym, że wolą powódki
wyrażoną w tym akcie notarialnym objęte było nabycie odrębnej własności lokalu nr 10.
Uznał również, że wola skarżącej co do zbycia odrębnej własności lokalu nr 7A, bądź
lokalu nr 10 nie miała znaczenia z punktu widzenia zastosowania art. 84 k.c. Innymi
słowy nawet uznając, iż zgodną wolą stron było przeniesienie na powódkę odrębnej
własności lokalu nr 10, Sąd Apelacyjny uzyskałby ten sam rezultat.
Nie jest uzasadniony zarzut naruszenia art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali
polegający na twierdzeniu, że Sąd drugiej instancji przyjął, iż nabycie przez skarżącą
odrębnej własności lokalu było „pierwszym nabyciem” wymagającym dla swej
skuteczności wpisu do księgi wieczystej. Sąd ten uznał bowiem, że wpis taki był
warunkiem skuteczności nabycia tej własności przez skarżącą bez względu na
poprzednio dokonywane czynności prawne.
7
Uzasadniony jest natomiast podniesiony przez skarżącą zarzut naruszenia art. 7
ust. 2 ustawy o własności lokali polegający na twierdzeniu, że Sąd drugiej instancji
naruszył ten przepis przyjmując, iż nie tylko ustanowienie, ale również przeniesienie
odrębnej własności lokalu wymaga dla swojej skuteczności wpisu do księgi wieczystej.
Prawdą jest, że w powołanym przez Sąd drugiej instancji postanowieniu Sądu
Najwyższego z dnia 12 czerwca 2008 r., III CSK 54/2008 (LexPolonica nr 2037063)
wskazano, iż zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
zarówno ustanowienie, jak i przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu wymaga dla
swej skuteczności wpisu do księgi wieczystej i wpis ten ma charakter konstytutywny. W
piśmiennictwie jednak wskazano, że taka wykładnia tego przepisu jest błędna. Przepis
ten – jak wynika z jego wyraźnego brzmienia – odnosi się bowiem jedynie do
ustanowienia odrębnej własności lokalu. Natomiast nigdzie w ustawie nie zostało
wyraźnie zastrzeżone, że do skutecznego przeniesienia ustanowionej już odrębnej
własności lokalu wymagany jest wpis do księgi wieczystej. Na gruncie prawa polskiego
zasadą jest zaś deklaratywny charakter wpisu.
Oba te poglądy, jako zbyt ogólne, nie zasługują na uznanie. Pomijają bowiem
istotną cechę odrębnej własności lokalu, jaką jest związanie tego prawa z udziałem
właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali).
Związanie to oznacza, iż odrębna własność lokalu może być zbyta tylko łącznie z
udziałem w nieruchomości wspólnej.
Odróżnić przy tym należy dwie postacie odrębnej własności lokalu. Pierwszą jest
ta, która związana jest z udziałem we współwłasności nieruchomości na której
posadowiony jest budynek, w którym znajduje się wyodrębniony lokal (art. 3 ust. 2 i 3
ustawy o własności lokali), a drugą ta, która związana jest z udziałem we
współużytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości oraz udziałem we współwłasności
tych części budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali (art. 4 ust. 3
ustawy o własności lokali).
W przypadku udziału we współwłasności nieruchomości jako prawie samoistnym,
wpis do księgi wieczystej nie jest wymagany dla skutecznego przeniesienia tego udziału,
co oznacza, że wpis taki nie ma charakteru konstytutywnego. Natomiast w przypadku
udziału we współużytkowaniu wieczystym jako prawie samoistnym skuteczne
przeniesienie tego udziału na podstawie art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wymaga
wpisu do księgi wieczystej. Wpis taki jest zatem konstytutywny.
8
Rzecz jasna na wypadek przeniesienia udziałów we współwłasności lub
współużytkowaniu wieczystym nieruchomości jako praw związanych z odrębną
własnością lokali, aby zostały one skutecznie przeniesione, muszą zostać spełnione co
najmniej takie wymagania, jak w przypadku przeniesienia takich praw jako praw
samoistnych.
Jeśli zatem odrębna własność lokalu jest prawem związanym z udziałem we
współwłasności nieruchomości, do ich skutecznego przeniesienia nie jest wymagany
wpis do księgi wieczystej. Zatem wpis taki nie ma charakteru konstytutywnego, a
czynność prawna przenosząca te prawa nie ma charakteru czynności prawnej realnej, a
jedynie konsensualnej.
Jeśli natomiast odrębna własność lokalu związana jest z udziałem we
współużytkowaniu wieczystym nieruchomości, do ich skutecznego przeniesienia
wymagany jest wpis do księgi wieczystej. Oznacza to, że wpis taki ma charakter
konstytutywny, a czynność prawna przenosząca te prawa ma charakter realny.
Podkreślić tutaj trzeba, że nie jest uprawniony pogląd, iż wpis taki wymagany jest tylko
do skutecznego przeniesienia udziału we współużytkowaniu wieczystym i tylko w tej
części czynność prawna ma charakter realny. Pogląd ten stoi w sprzeczności z zasadą
związania wyrażoną w art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Przenosząc powyższe rozważania na okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić
należy, że odrębna własność lokalu nr 7A znajdującego się w budynku przy ul. L. w K.
związana jest z udziałem we współwłasności nieruchomości, na której posadowiony
został ten budynek [akt notarialny (…)]. Logicznie rzecz biorąc odrębna własność lokalu
nr 10 powinna być związana również z udziałem we współwłasności tej nieruchomości.
Z tego wynika, że do skutecznego przeniesienia odrębnej własności obu tych lokali,
inaczej niż w przypadku ustanowienia ich odrębnej własności, nie są wymagane wpisy
do ksiąg wieczystych prowadzonych dla ujawnienia ich stanu prawnego. O ile zatem
uprawniony jest wniosek Sądu drugiej instancji, iż skarżąca nabyła od „D.(...)” Spółki
Akcyjnej odrębną własność lokalu nr 7A (wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej),
co nastąpiło z dniem ujawnienia skarżącej jako właściciela w księdze wieczystej nr
K(...)/7 jednocześnie z ujawnieniem w tej księdze ustanowienia odrębnej własności tego
lokalu (skoro przed tym dniem skarżąca nabyła ekspektatywę tego prawa), o tyle nie jest
uprawniony wniosek tego Sądu, iż skarżąca nie mogła – co do zasady – skutecznie zbyć
powódce odrębnej własności lokalu nr 10 ponieważ nie była ujawniona jako właściciel w
księdze wieczystej prowadzonej dla ujawnienia stanu prawnego tego lokalu.
9
Powszechnie bowiem przyjmuje się, że możliwe jest skuteczne nabycie własności
rzeczy w wyniku czynności prawnej dokonanej z osobą niebędącą jej właścicielem
i nieuprawnioną do rozporządzania nią, przy czym w przypadku nieruchomości, dla
której prowadzona jest księga wieczysta, możliwe jest to jedynie na podstawie rękojmi
wiary publicznej ksiąg wieczystych określonej w art. 5 i nast. ustawy z dnia 6 lipca 1982
r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U. 2001 r. Nr 124 poz. 1361 ze zm.). Sąd
drugiej instancji ustalił jednak, że w księdze wieczystej nr K(...)/1, ujawniającej stan
prawny lokalu nr 10 będącego przedmiotem odrębnej własności, skarżąca nigdy nie była
ujawniona jako właściciel, a ujawnieni byli kolejno „D.(...)” S.A., „O.(...)” Sp. z o.o., oraz
B. S. Oznacza to, że powódka w wyniku czynności prawnej dokonanej ze skarżącą
aktem notarialnym z dnia 11 września 2007 r. nie nabyła odrębnej własności lokalu nr 10
wskutek działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Wskazany wyżej błąd Sądu drugiej instancji nie przekreśla jeszcze prawidłowego
zastosowania art. 84 k.c. Nie jest uzasadniony podniesiony przez skarżącą zarzut
naruszenia tego przepisu polegający na twierdzeniu, że zachodzi błąd co do treści
czynności prawnej gdy strony w akcie notarialnym używają nieprawidłowych numerów
lokalu, którego odrębna własność jest zbywana i księgi wieczystej oraz gdy mają zgodny
zamiar zbycia jakiegoś lokalu, zgadzając się co do opisu tego lokalu, jego parametrów i
położenia. Słusznie podnosi skarżąca, że użycie niewłaściwego określenia przedmiotu
umowy, co do którego nie ma rozbieżności między stronami (tzw. falsa demonstratio),
nie stanowi błędu w rozumieniu art. 84 k.c. Jednak sytuacja taka nie wchodzi w grę w
rozpoznawanej sprawie. Akt notarialny z dnia 11 września 2007 r. zawiera oświadczenia
woli skarżącej i powódki o tym, że skarżąca sprzedaje, a powódka kupuje nieruchomość
stanowiącą „lokal mieszkalny nr 7A” „o powierzchni użytkowej 11,7 m2
” „położony na
pierwszym piętrze budynku nr 6 przy ulicy Lwowskiej w K.”, dla której to nieruchomości
prowadzona jest księga wieczysta „Kw. nr K(...)/7”. Dla ujawnienia stanu prawnego
odrębnej własności lokalu nr 10 położonego na tym samym piętrze prowadzona jest zaś
– zgodnie z ustaleniami Sądu drugiej instancji – księga wieczysta nr K(...)/1, a
powierzchnia tego lokalu wynosi 12,2 m2
. Odrębna własność tego lokalu nie spełnia
zatem nazwy sprzedawanego przedmiotu podanej w akcie notarialnym nie tylko co do
oznaczenia numeru lokalu i numeru księgi wieczystej, ale również co do powierzchni
tego lokalu. Ponadto skarżąca pominęła, że w akcie notarialnym złożyła wobec powódki
zapewnienie, że sprzedawany przedmiot jest wolny od wszelkich obciążeń, praw i
roszczeń wobec osób trzecich [akt notarialny (…)], zaś przedmiot sprzedany przez nią
10
na mocy postanowień tego aktu – zgodnie z ustaleniami Sądu drugiej instancji – był
obciążony roszczeniami najemcy. Cecha ta bez wątpienia określała przedmiot
świadczenia należnego powódce od skarżącej z tytułu zobowiązania objętego tym
aktem notarialnym, mimo, iż nie stanowi ona istotnego postanowienia umowy
sprzedaży. Zgodnie z art. 84 § 1 zdanie drugie k.c. dla skutecznego uchylenia się od
złożonego oświadczenia woli spełniona być musi ponadto jedna z trzech wskazanych w
nim przesłanek. W niniejszej sprawie niewątpliwie to skarżąca, wskazując powódce
mieszkanie inne niż wymienione w umowie, wywołała błąd u powódki. Jak wynika z
jasnej treści wskazanego przepisu również niezawinione wywołanie błędu nie niweczy
przesłanek jego zastosowania.
Z tych przyczyn na podstawie art. 39815
k.p.c. skarga podlega oddaleniu.
O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono zgodnie z przepisami art. 98 §
1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz § 6 pkt 6 oraz § 13 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia
Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności
adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy
prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163 poz. 1348).