Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 16 września 2010 r., III CZP 50/10
Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)
Sędzia SN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)
Sędzia SN Józef Frąckowiak
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku "P.P.H.N.M.", sp. z o.o. w R. przy
uczestnictwie "P.W.B.L.R.M.R." , spółka jawna w R. o wpis prawa dzierżawy w
księdze wieczystej (...), po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 16 września 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd
Okręgowy w Elblągu postanowieniem z dnia 9 kwietnia 2010 r.:
Czy dopuszczalne jest wpisanie na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy z
dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r.
Nr 124, poz. 1361 ze zm.) w dziale III księgi wieczystej prawa dzierżawy
nieruchomości lub jej wyodrębnionej części w sytuacji, gdy przed zawarciem umowy
dzierżawy doszło do zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym
prowadzonym w stosunku do jej właściciela?"
podjął uchwałę:
Prawo dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym
może być wpisane w dziale III księgi wieczystej, jeżeli do zawarcia umowy
dzierżawy tej nieruchomości lub jej części doszło po spełnieniu przesłanek
określonych w art. 936 zdanie trzecie w związku z art. 935 § 3 k.p.c.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w Iławie postanowieniem z dnia 29 grudnia 2009 r. oddalił
wniosek o dokonanie wpisu prawa dzierżawy w dziale III księgi wieczystej (...),
prowadzonej dla nieruchomości położonej w R., obejmującej zabudowaną działkę
nr 35/1, o powierzchni 3,7912 ha. W dniu 3 lipca 2008 r. w dziale III tej księgi
wieczystej zostało wpisane ostrzeżenie o prowadzeniu w stosunku do
nieruchomości egzekucji przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w
Iławie. W dniu 14 grudnia 2009 r. "P.P.H.N.M.", sp. z o.o. złożyło wniosek o
dokonanie wpisu prawa dzierżawy na swoją rzecz wydzielonej części
nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy zawartej w dniu 25 listopada 2009 r.
na okres 10 lat z wydzierżawiającym "P.W.B.L.R.M.R.", spółka jawna w R. W
ocenie Sądu Rejonowego, wniosek nie mógł być uwzględniony ze względu na
regulację zawartą w art. 930 § 3 k.p.c. i fakt, że umowa dzierżawy została zawarta
po zajęciu nieruchomości przez komornika. Zawarcie umowy dzierżawy
nieruchomości stanowi jej obciążenie, w związku z czym zawarta umowa jest
nieważna.
Sąd Okręgowy w Elblągu, rozpoznając apelację wnioskodawcy,
postanowieniem z dnia 9 kwietnia 2010 r. wydanym na podstawie art. 390 k.p.c.
przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące
poważne wątpliwości, przytoczone na wstępie.
Według Sądu Okręgowego, istota problemu sprowadza się do rozstrzygnięcia,
czy zawarcie umowy dzierżawy części nieruchomości jest równoznaczne z
dokonaniem przez dłużnika czynności obciążającej nieruchomość i skutkuje
nieważnością umowy na podstawie art. 930 § 3 k.p.c. Wprawdzie samej czynności
polegającej na zawarciu umowy dzierżawy nieruchomości lub jej części nie można
uznać za obciążenie nieruchomości, ale czynność ta umożliwia, zgodnie z art. 16
ust. 1 i 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn.
tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."), ujawnienie
prawa dzierżawy w księdze wieczystej, co powoduje tzw. urzeczowienie prawa
obligacyjnego przez rozszerzenie jego skuteczności na każdoczesnego właściciela.
(art. 17 u.k.w.h.). Problemem jest więc skorelowanie skutków zawarcia umowy
dzierżawy ze skutkami jej ujawnienia w księdze wieczystej z punktu widzenia art.
930 § 3 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przed dalszymi rozważaniami należy poczynić uwagę dotyczącą wadliwej
terminologii przyjętej w treści pytania prawnego ze względu na okoliczności
faktyczne sprawy. W sformułowanym pytaniu prawnym jest mowa o „zajęciu
nieruchomości”, podczas gdy ze stanu faktycznego wynika, że przedmiotem zajęcia
było prawo użytkowania wieczystego gruntu ze związanym z nim prawem własności
posadowionych na gruncie budynków. W konsekwencji egzekucja nie była
prowadzona przeciwko właścicielowi nieruchomości, lecz przeciwko użytkownikowi
wieczystemu gruntu, a zajęcie nie dotyczyło nieruchomości, lecz prawa
użytkowania wieczystego gruntu dłużnika wraz prawem własności budynków
wniesionych na tym gruncie.
Do egzekucji z użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o
egzekucji z nieruchomości (art. 1004 k.p.c.), w tym także art. 930 § 3 k.p.c. Przepis
ten jest odpowiednikiem art. 662 d.k.p.c., który w § 1 stanowił, że zbycie
nieruchomości po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, natomiast w § 3
przewidywał, że inne zmiany w stanie hipotecznym, zaszłe po dokonaniu wpisu o
wszczęciu egzekucji, nie mają wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. W
literaturze przyjmowano, że przez inne zmiany w stanie hipotecznym należy
rozumieć przede wszystkim obciążenia hipoteczne nieruchomości. Artykuł 930
k.p.c. w pierwotnym brzmieniu nie zawierał odpowiednika art. 662 § 3 d.k.p.c.
Na skutek nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie
ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr
172, poz. 1804), która weszła w życie z dniem 5 lutego 2005 r., dodano do art. 930
k.p.c. § 3, według którego obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu
jest nieważne. W uchwale z dnia 28 kwietnia 2008 r., III CZP 15/08 (OSNC 2009, nr
6, poz. 81) Sąd Najwyższy przyjął, że przez obciążenie nieruchomości należy
rozumieć ustanowienie prawa, które ogranicza prawo własności lub prawo
użytkowania wieczystego. Celem uregulowania zawartego w art. 930 § 3 k.p.c. – na
co zwrócono uwagę w powołanej uchwale – jest uniemożliwienie dłużnikowi
podjęcia czynności obciążających nieruchomość po jej zajęciu, wskutek których
mogłyby zostać uszczuplone szanse zaspokojenia wierzycieli prowadzących
egzekucję z nieruchomości. Cel tego uregulowania jest widoczny w konfrontacji art.
930 § 3 k.p.c. z treścią art. 662 § 3 d.k.p.c., który posługiwał się pojęciem „zmiany
stanu hipotecznego” oraz w miejsce obecnej sankcji nieważności czynności
dłużnika obciążającej nieruchomość przewidywał jedynie sankcję „bezskuteczności”
takiej czynności.
Obciążenie nieruchomości nie jest terminem jednoznacznym. Nie ulega
wątpliwości, że jest nim ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych na zajętej
nieruchomości, których istota polega na ograniczeniu prawa własności
nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) na rzecz każdoczesnego
właściciela innej (władnącej) nieruchomości lub określonej osoby. Sama treść
przepisów odnoszących się do poszczególnych praw rzeczowych ograniczonych
wprost stanowi, że obciążają one rzecz (por. art. 252, 285 § 1, art. 296 lub 3051
k.c.). Przed dodaniem § 3 do art. 930 k.p.c. przyjmowano, że czynności dłużnika
obciążające zajętą nieruchomość mieszczą się w pojęciu „rozporządzenia”
nieruchomością, o którym stanowił art. 930 § 1 k.p.c. W uzasadnieniu wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 3 lutego 1998 r., I CKN 403/97 (OSP 1998, nr 11, poz. 196)
przyjęto, że rozporządzenie nieruchomością obejmuje nie tylko przeniesienie jej
własności, ale także jej obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi. W ocenie
Sądu Najwyższego, „obciążenie przez dłużnika nieruchomości” w znaczeniu art.
930 § 3 k.p.c. nie obejmuje czynności prawnej polegającej na zawarciu umowy
dzierżawy. Zagadnienie, czy jest to czynność prawna obciążająca nieruchomość
musi podlegać badaniu w dwóch kierunkach, tj. na podstawie uregulowania
zawartego w art. 678 w związku z art. 694 k.c. oraz analizy skutków ujawnienia
prawa dzierżawy na podstawie art. 16 i 17 u.k.w.h.
Umowa dzierżawy jest stosunkiem umownym o specyficznych cechach, które
wynikają z art. 678 w związku z art. 694 k.c. Według art. 678 § 1 w związku art. 694
k.c., w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy, nabywca
wstępuje w stosunek dzierżawy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem
terminów wypowiedzenia. Według natomiast art. 678 § 2 w związku z art. 694 k.c.,
uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa
dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą
pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana. Skutki te wynikają wprost z regulacji
zawartej w kodeksie cywilnym i nie są uzależnione od wpisu prawa dzierżawy do
księgi wieczystej. Wymienione przepisy mają zastosowanie także w stosunku do
umowy dzierżawy nieruchomości w razie zbycia przez użytkownika wieczystego
prawa użytkowania wieczystego. Należy jednak zwrócić uwagę, że do prawa
dzierżawy ustawodawca nie zastosował analogicznej konstrukcji jak w przypadku
innego prawa obligacyjnego – prawa dożywocia, co do którego w art. 910 § 1 k.c.
przewiduje się, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o
dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem
dożywocia. Ponadto do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o
prawach rzeczowych ograniczonych.
Konsekwencje wynikające z art. 678 § 1 w związku z art. 694 k.c. są
zachowane także wówczas, gdy dochodzi do sprzedaży egzekucyjnej
nieruchomości, zgodnie bowiem z art. 1002 k.p.c., z chwilą uprawomocnienia się
postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki
dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów
normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.
Regulacje te potwierdzają silny związek pomiędzy umową dzierżawy a jej
przedmiotem, którym jest nieruchomość. Związku tego nie przerywa nawet
sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, która co do zasady – jak wynika z art. 1000 §
1 k.p.c. – powoduje nabycie pierwotne nieruchomości, bez jakichkolwiek obciążeń i
zobowiązań związanych z nieruchomością (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15
czerwca 2007 r., II CSK 97/07, nie publ.). Utrzymanie stosunku prawnego
wynikającego z umowy dzierżawy ma na celu ochronę interesów gospodarczych
obu stron tej umowy. Istotny jest także wzgląd na ochronę interesu gospodarczego
nabywcy nieruchomości.
Dzierżawa nieruchomości jest elementem gospodarowania nieruchomością,
której celem jest uzyskiwanie dochodu z nieruchomości. Nieracjonalne i często
niekorzystne dla nabywcy nieruchomości byłoby wygaśnięcie umowy dzierżawy
nieruchomości z chwilą jej sprzedaży, w tym egzekucyjnej. Umowa dzierżawy
oceniana z tej – gospodarczej – perspektywy nie może być uznana za czynność
prawną obciążającą nieruchomość. Jej istotą nie jest również ograniczenie prawa
własności (prawa użytkowania wieczystego) do rzeczy, tak jak ma to miejsce w
przypadku praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, skutki wynikające z art. 678
w związku z art. 694 k.c. nie dotykają wierzycieli prowadzących egzekucję ze
względu na możliwość ich zaspokojenia się z sumy uzyskanej z egzekucji
nieruchomości. Tylko pośrednio – ze względu na treść art. 1002 k.p.c. – zawarcie
umowy dzierżawy wpływa na ich sytuację, gdyż rzutuje na możliwość zbycia zajętej
nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Umowa dzierżawy może zarówno
zwiększać, jak również zmniejszać szanse powodzenia egzekucji z nieruchomości.
Nie są wykluczone sytuacje, w których korzystna z punktu widzenia gospodarczego
umowa dzierżawy zajętej nieruchomości podniesie atrakcyjność nieruchomości
będącej przedmiotem egzekucji. Niekiedy natomiast zawarta umowa dzierżawy
wpływa niekorzystnie nie możliwość jej zbycia w drodze egzekucji, np. gdy została
zawarta na dłuższy określony czas na niekorzystnych dla wydzierżawiającego
warunkach finansowych. Eliminacja ewentualnych negatywnych konsekwencji
wynikających z umowy dzierżawy wymagałaby jednak rezygnacji z możliwości
zawierania umów dzierżawy nieruchomości w trakcie postępowania egzekucyjnego,
co mogłoby powodować brak dochodów z zajętej nieruchomości, a tym samym
wpływałoby niekorzystnie na sytuację wierzycieli egzekwujących, sumy bowiem
uzyskiwane z dzierżawy nieruchomości są przeznaczane na koszty postępowania
egzekucyjnego, a w razie nadwyżki, na poczet sumy uzyskanej z egzekucji z
nieruchomości (por. art. 940 i 941 k.p.c.).
O tym, że zawarcie umowy dzierżawy nie jest „obciążeniem nieruchomości”
przekonuje także to, że ustawodawca traktuje prawo wynikające z dzierżawy
wyłącznie jako prawo obligacyjne o charakterze osobistym, a nie jako prawo, które
obciąża nieruchomość. Wynika to z art. 16 u.k.w.h., według którego w wypadkach
przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami
rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste, w tym prawo dzierżawy
wymienione w art. 16 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h., dopiero więc z chwilą ujawnienia takiego
prawa w księdze wieczystej następuje tzw. urzeczowienie prawa obligacyjnego.
Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawa osobistego następują skutki
określone w art. 17 i 20 u.k.w.h. Prawo takie uzyskuje skuteczność względem praw
nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi
koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z
przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Do
pierwszeństwa praw osobistych stosuje się wówczas odpowiednio przepisy o
pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych. Dopiero ujawnienie prawa
dzierżawy w księdze wieczystej wywołuje skutki prawne, wynikające z art. 1000 § 1
k.p.c., które mają znaczenie dla możliwości zaspokojenia wierzycieli
egzekwujących, zgodnie bowiem z tym przepisem, z chwilą uprawomocnienia się
postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki
ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. W miejsce jednak
tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem
przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Dotyczy to
jednak tylko praw nabytych na nieruchomości przed jej zajęciem, które stwierdzono
w protokole opisu i oszacowania nieruchomości lub zgłoszono i udowodniono
najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu (por. art. 947 § 1
pkt 3 i 8 oraz art. 1036 k.p.c.).
Umowa dzierżawy wywołuje skutki prawne, w tym wynikające z art. 678 w
związku z art. 694 k.c., niezależnie od tego, czy dojdzie do ujawnienia prawa
dzierżawy w księdze wieczystej. Wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej nie ma
również wpływu na treść stosunku obligacyjnego wynikającego z zawartej wcześniej
umowy dzierżawy nieruchomości. Z tego względu należy oddzielić czynność
prawną, jaką jest zawarcie umowy dzierżawy, od czynności polegającej na
ujawnieniu, na wniosek uprawnionego podmiotu, prawa dzierżawy nieruchomości w
księdze wieczystej. Tylko ta druga czynność mogłaby być traktowana jako czynność
prowadząca do obciążenia nieruchomości.
W uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2008 r.,
III CZP 15/08, argumentowano, że przy obciążeniu hipoteką umowną powstaje
trudność przy ustalaniu zakresu stosowania art. 930 § 3 k.p.c., która wynika z tego,
że zgodnie z art. 67 ust. 1 u.k.w.h. do powstania hipoteki nie wystarcza umowa, ale
niezbędny jest także wpis do księgi wieczystej. Jeżeli więc do ustanowienia hipoteki
umownej nie jest wystarczające oświadczenie woli dłużnika, wyrażające zgodę na
obciążenie nieruchomości hipoteką, a wpis do księgi wieczystej jest niezbędny, to
samo oświadczenie woli dłużnika nie może być uznawane za obciążenie;
obciążeniem nieruchomości jest dopiero wpis w księdze wieczystej dokonany na
wniosek złożony w wykonaniu umowy, wpis bowiem powoduje powstanie hipoteki.
Podobna sytuacja zachodzi w przypadku zawarcia umowy dzierżawy
nieruchomości. Różnica polega jednak na tym, że umowa dzierżawy nieruchomości
wywołuje skutki prawne z chwilą jej zawarcia, w odróżnieniu od umowy zawierającej
oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki, która dla swej
skuteczności wymaga konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej. Nie można więc
sankcji nieważności umowy dzierżawy nieruchomości wyprowadzać z dokonania
późniejszej i fakultatywnej czynności, jaką jest złożenie wniosku o ujawnienie w
księdze wieczystej prawa dzierżawy nieruchomości.
Ponadto uznanie, że umowa dzierżawy zajętej nieruchomości przez dłużnika
stanowi obciążenie zajętej nieruchomości powodowałoby niespójność systemową
wynikającą z uznania tej czynności z udziałem dłużnika za nieważną na podstawie
art. 930 § 3 k.p.c., mimo że z innych przepisów kodeksu postępowania cywilnego
wynika dopuszczalność zawarcia przez niego umowy dzierżawy nieruchomości w
ramach zarządu nieruchomością. W przypadku gdy zajętą nieruchomość
pozostawia się w zarządzie dłużnika, stosuje się do niego przepisy o zarządzie (art.
931 § 1 k.p.c.); dłużnik uzyskuje status zarządcy nieruchomości, co oznacza, że
działa jako ustanowiony przez sąd organ.
W ramach zarządu nieruchomością możliwe jest wydzierżawienie
nieruchomości lub jej części. Wynika to z art. 936 zdanie trzecie k.p.c., który
stanowi, że do wydzierżawiania nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a w jej
braku – zezwolenie sądu. Zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości jest jedną z
czynności zarządu zajętą nieruchomością, które dzielą się na czynności zwykłego
zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. W art. 936 zdanie trzecie k.p.c.
ustawodawca przesądził, że zawarcie umowy dzierżawy zajętej nieruchomości jest
czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, skoro na podjęcie tej
czynności – tak jak w przypadku czynności przekraczającej zwykły zarząd –
wymagana jest zgoda stron, a w razie jej braku, zezwolenie sądu. Zgodnie z art.
935 § 3 k.p.c., w razie braku zgody stron na dokonanie czynności zarządu
przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymaga zezwolenia sądu, który przed
wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że
zwłoka groziłaby szkodą.
Wymagania określone w wymienionych przepisach – zawarcie umowy
dzierżawy przez zarządcę nieruchomości, uzyskanie uprzedniej zgody stron
postępowania, a w razie jej braku zezwolenie sądu nadzorującego postępowanie
egzekucyjne – zawierają warunki prawne zawarcia ważnej umowy dzierżawy zajętej
nieruchomości. Przepisy te, jak podniesiono w doktrynie, zawierają normy
kompetencyjne, które określają zarządcę jako podmiot uprawniony do zawarcia
określonej umowy (dzierżawy zajętej nieruchomości) oraz uprawnienie innych
podmiotów (stron) oraz sądu nadzorującego postępowanie egzekucyjne z
nieruchomości do wyrażenia zgody bądź zezwolenia na zawarcie takiej umowy.
Naruszenie tych norm o charakterze bezwzględnie obowiązującym skutkuje
nieważnością czynności prawnej (art. 58 § 1 k.c.). W razie zawarcia przez zarządcę
nieruchomości, w tym dłużnika, umowy dzierżawy bez wymaganej zgody stron albo
zezwolenia sądu, zachodzi sytuacja podobna do tej, w której przepisy prawa
materialnego przewidują konieczność uzyskania zgody sądu na dokonanie
czynności prawnej, np. na czynność prawną dotyczącą majątku małoletniego przez
przedstawiciela ustawowego. Dokonanie w takim przypadku czynności prawnej
przez przedstawiciela małoletniego bez uprzedniego zezwolenia sądu
opiekuńczego skutkuje jej nieważnością (uchwała składu całej Izby Cywilnej Sądu
Najwyższego z dnia 24 czerwca 1961 r., 1 CO 16/61, OSNCP 1963, nr 9, poz. 187,
uzasadnienie uchwały składu całej Izby Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977
r., III CZP 73/76, OSNCP 1978, nr 2, poz. 19 oraz uchwała Sądu Najwyższego z
dnia 4 lutego 1997 r., III CZP 127/96, OSNC 1997, nr 5, poz. 50).
Ustawodawca nie przewidział procedury uzyskania ex post potwierdzenia
zawartej przez zarządcę bez wymaganej zgody stron albo zezwolenia sądu umowy
dzierżawy zajętej nieruchomości. Wobec tego zawarcie umowy dzierżawy zajętej
nieruchomości bez względu na czas trwania tej umowy, zawsze wymaga zgody
stron, w razie jej braku – zezwolenia sądu. Wymagania te – uwzględniając, że ich
celem jest kontrola prawidłowości wykonywania zarządu zajętą nieruchomością
oraz ochrona przed czynnościami, które miałyby na celu udaremnienie powodzenia
egzekucji – należy odnieść także do umowy dzierżawy części zajętej
nieruchomości.
Tylko umowa spełniające wcześniej wymienione kryteria może stanowić
podstawę wpisu prawa dzierżawy do księgi wieczystej, w związku z czym Sąd
Najwyższy, na podstawie art. 390 § 1 k.p.c., podjął uchwałę, jak wyżej.