Pełny tekst orzeczenia

Uchwała z dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10
Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)
Sędzia SN Marta Romańska (sprawozdawca)
Sędzia SA Jan Kremer
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "O.M." w P. w
przedmiocie odmowy dokonania czynności notarialnej, po rozstrzygnięciu w Izbie
Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 19 listopada 2010 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Poznaniu postanowieniem z dnia 11
czerwca 2010 r.:
„Czy w budynku, który obejmuje tylko jeden samodzielny lokal, można
ustanowić odrębną własność tego lokalu?”
podjął uchwałę:
W budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić
odrębnej własności tego lokalu.
Uzasadnienie
Notariusz na podstawie art. 81 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o
notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm. – dalej: "Pr.not.")
odmówił Spółdzielni Mieszkaniowej "O.M." w P. sporządzenia w formie aktu
notarialnego oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu użytkowego
położonego w P. na os. B.W.Ś. nr 37A oraz umowy przeniesienia tego prawa przez
Spółdzielnię na współwłasność Macieja L., Jana N., Anny F. oraz Izabeli Z. w celu
zrealizowania roszczenia wynikającego dla współuprawnionych z art. 1714
ustawy z
dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003
r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: „u.s.m.”). Notariusz przyjął, że zamierzona
czynność notarialna jest sprzeczna z prawem (art. 58 § 1 k.c.), prowadziłaby
bowiem do ustanowienia odrębnej własności lokalu obejmującego cały budynek,
będący jedynym budynkiem na działce wydzielonej z gruntów Spółdzielni. Zgodnie
z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."), w takiej sytuacji nie może powstać prawo
odrębnej własności lokalu, bo z tym prawem nie da się powiązać nieruchomości
wspólnej, która pozostałaby przedmiotem współwłasności właścicieli odrębnych
nieruchomości lokalowych.
W zażaleniu na odmowę dokonania czynności notarialnej Spółdzielnia
zarzuciła, że doszło do niej z naruszeniem art. 81 Pr.not., art. 1714
u.s.m. oraz art.
58 § 1 k.c. Skarżąca podkreśliła, że osobom, z którymi zamierzała dokonać
czynności przysługuje w częściach ułamkowych spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu użytkowego – pawilonu handlowego. Zgodnie z art. 42 i nast. u.s.m.,
zarząd Spółdzielni podjął uchwałę w sprawie określenia przedmiotu prawa odrębnej
własności tego lokalu, które ma być przeniesione na uprawnionych. Spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu użytkowego dotyczy wprawdzie całego budynku,
który jako jedyny posadowiony jest na działce wydzielonej z gruntów Spółdzielni,
ale zgodnie z poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16
stycznia 2008 r., IV CSK 402/07 ("Rejent" 2009, nr 6, s. 110), w takich
okolicznościach może dojść do ustanowienia i przeniesienia na uprawnionych
odrębnej własności lokalu. Spółdzielnia wniosła o uchylenie odmowy dokonania
czynności notarialnej.
Przy rozpoznawaniu zażalenia Sąd Okręgowy w Poznaniu powziął poważne
wątpliwości prawne co do tego, czy w budynku, który obejmuje tylko jeden
samodzielny lokal, można ustanowić odrębną jego własność. Stwierdził, że problem
występujący w sprawie był przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego w
wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07, dyskusyjny pozostaje jednak
wyrażony w tym wyroku pogląd na temat znaczenia nieruchomości wspólnej dla
prawa odrębnej własności lokalu oraz na temat sposobu, w jaki należy oznaczyć
udział właściciela jedynego lokalu w budynku we własności nieruchomości
wspólnej, gdy na wydzielonym gruncie posadowiony jest jeden budynek.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zadaniem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb
mieszkaniowych członków, natomiast budowa lokali służących zaspokojeniu innych
(kulturalnych, gospodarczych) potrzeb członków wynikających z zamieszkiwania na
wspólnym osiedlu i ustanawianie tytułów do tych lokali ma charakter działalności
dodatkowej. Trzeba odnotować, że spółdzielnie mogły przydzielać członkom lokale
mieszkalne na podstawie takich tytułów prawnych, jakie dla poszczególnych
spółdzielni przewidywały ich statuty (prawo lokatorskie, prawo własnościowe). Jak
wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 kwietnia 2007 r., III CZP 22/07 (OSNC
2008, nr 3, poz. 31), spółdzielnia budowlano-mieszkaniowa w okresie
obowiązywania ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach
(Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.) mogła przydzielić członkowi dom jednorodzinny po
jego wybudowaniu na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego. Na tej samej zasadzie za ważny i skuteczny trzeba uznać przydział
na rzecz członka budynku użytkowego na zasadzie spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu użytkowego, gdyby został dokonany przez spółdzielnię budowlano-
mieszkaniową w okresie obowiązywania ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. Po wejściu
w życie ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, Dz.U. Nr 30, poz.
210, ze zm. – dalej: "Pr.spółdz."), stosownie do art. 204 § 2, na zaspokojenie
potrzeb mieszkaniowych członków każda spółdzielnia mogła budować i nabywać
budynki i domy w celu przydziału znajdujących się w nich lokali mieszkalnych na
podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo budować domy
jednorodzinne w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów wraz
z prawem do działek. Formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków
określać miał statut spółdzielni. Potrzeby gospodarcze mieszkańców osiedli
spółdzielnie mogły zaspokajać przez przydziały na rzecz członków lokali
użytkowych na zasadzie spółdzielczego prawa do lokali użytkowych lub na
zasadzie wynajmu takich lokali także na rzecz osób nie będących członkami
spółdzielni. Do spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego odpowiednie
zastosowanie miały przepisy o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu
mieszkalnego (art. 238 § 1 Pr.spółdz.).
Pomiędzy Spółdzielnią a osobami korzystającymi z lokalu użytkowego
obejmującego cały budynek pawilonu handlowego na gruncie Spółdzielni nie ma
sporu co do tego, że takie prawo skutecznie powstało. Obecnie Spółdzielnia, jak
twierdzi, podjęła działania przewidziane w art. 42 u.s.m. w celu zrealizowania
roszczenia przysługującego czterem osobom współuprawnionym do spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu użytkowego, obejmującego jedyny lokal w
budynku stanowiącym pawilon handlowy, posadowiony na gruncie Spółdzielni, z
którego wydzielona została działka zabudowana tylko tym budynkiem. Spółdzielnia
nie kwestionuje zatem tego, że z art. 1714
u.s.m. wynika roszczenie także na rzecz
podmiotów spółdzielczych własnościowych praw do lokali użytkowych o
przeniesienie na ich rzecz, po wyodrębnieniu, własności tych lokali. Przyjmuje przy
tym, że na treść roszczenia uprawnionych, którego miała dotyczyć planowana
czynność notarialna, składa się prawo żądania od niej ustanowienia i przeniesienia
na ich rzecz odrębnej własności lokalu użytkowego będącego przedmiotem ich
spółdzielczego własnościowego prawa. Właściwości lokalu użytkowego, którego
miała dotyczyć czynność notarialna powodują jednak konieczność rozważenia, czy
osobom, którym przysługuje do niego spółdzielcze własnościowe prawo,
rzeczywiście służy roszczenie o ustanowienie i przeniesienie na ich rzecz odrębnej
własności tego lokalu, czy też roszczenie o przeniesienie innego, będącego
przedmiotem obrotu prawa do gruntu i budynku na nim posadowionego.
Artykuł 1714
ust. 1 u.s.m. przyznaje osobie, której przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia
własności tego lokalu. Powstaje ono po dokonaniu przez uprawnionego spłaty
przypadających na lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w
tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz
z odsetkami oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych, z wyjątkiem
przypadków, gdy stan prawny nieruchomości, na której znajduje się lokal jest
nieuregulowany lub gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub
użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali
go jej poprzednicy prawni.
Przed zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu i w celu jej zawarcia
konieczne jest doprowadzenie do powstania prawa, które ma być przedmiotem
obrotu. Prawem takim, według art. 1714
ust. 1 u.s.m., jest odrębna własność lokalu,
która może powstać w sposób określony w art. 8 ust. 3 u.w.l. Przedmiotem tego
prawa ma być samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu
(art. 2 ust. 1 u.w.l.). O samodzielności lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o
własności lokali decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku
jako izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z
pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Ta definicja ma odpowiednie zastosowanie również do samodzielnych lokali
wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Do
lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia przynależne
(art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l.).
W taki sam sposób ustawodawca definiuje pojęcie „lokalu” na gruncie ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych i wskazuje, że lokalem w rozumieniu tej ustawy
jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których
mowa w przepisach ustawy o własności lokali, ale także pracownia twórcy
przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Odrębną
definicję w prawie spółdzielczym ustawodawca stworzył dla pojęcia „domu
jednorodzinnego”, którym jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część
domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim na
zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 3 u.s.m.). W świetle tej regulacji
trzeba zauważyć, że ustawodawca dostrzegł potrzebę rozróżnienia pomiędzy
lokalami jako częściami budynków, które mają przymioty samodzielności w
znaczeniu opisanym, oraz domami jednorodzinnymi, które stanowią cały budynek
lub samodzielną jego część, wydzieloną pionowymi ścianami, niezależnie od liczby i
sposobu wykorzystania poszczególnych w nich pomieszczeń. Do domów
jednorodzinnych stanowiących odrębny niż lokale przedmiot praw stosuje się
przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące lokali. Niemniej jednak
ustawodawca nie przewidział możliwości powstania po stronie osoby, której
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do takiego domu roszczenia o
ustanowienie jego odrębnej własności, a wyraźnie wskazał, że uprawniony może
domagać się przeniesienia własności gruntu wraz z budynkiem lub użytkowania
wieczystego gruntu wraz z własnością budynku. Roszczenie to wynika z art. 52
u.s.m.
Stosownie do art. 46 § 1 k.c., części budynków trwale z gruntem związanych
mogą zyskać status nieruchomości wtedy, gdy stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności. Lokal będący częścią budynku, który ma cechy
samodzielnego w rozumieniu ustawy o własności lokali (art. 2 ust 1 u.w.l.), może
stać się przedmiotem prawa odrębnej własności. W takim przypadku powstaje tzw.
nieruchomość lokalowa. Prawo odrębnej własności lokalu ma charakter złożony,
jest bowiem z nim konstrukcyjnie związane prawo do udziału w nieruchomości
wspólnej (art. 3 ust. 1 u.w.l.), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia,
niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.).
Opisywanie cech lokalu znajdującego się w budynku i wskazywanie na jego
„samodzielność” w przytoczonym znaczeniu jest uzasadnione wówczas, gdy istnieje
potrzeba odgraniczenia tego lokalu od innych lokali i innych części budynku, w
którym lokal się znajduje. Potrzeba takiego odgraniczenia samodzielnych lokali w
budynku przez uczynienie ich zdatnymi do uzyskania statusu odrębnego
przedmiotu prawa ma uzasadnienie społeczne i ekonomiczne z tego względu, że
różne osoby mogą korzystać z części budynku wyodrębnianych jako samodzielne
lokale, różne osoby czynią na nie nakłady, pobierają z nich pożytki, a ostatecznie
chcą je też uczynić przedmiotem obciążania i rozporządzania. Odwołanie się do
konstrukcji odrębnej własności lokalu ma sens wówczas, gdy w budynku – poza
lokalem, którego charakter jest analizowany z punktu widzenia zdatności do
wyodrębnienia – znajduje się jeszcze choćby jeden lokal mający cechy
samodzielności. W takim przypadku można wyodrębnić sferę interesów związanych
z każdym z tych lokali oraz sferę takich interesów, które – ze względu na
właściwości budynku i gruntu – muszą pozostać współwłasnymi w oznaczonych
przez ustawę częściach. Jeżeli w budynku jest jeden samodzielny lokal, to
fundamenty, mury zewnętrzne lub dach są tymi częściami budynku, które służą
wyłącznie do użytku właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem. Nie da się
wówczas wskazać takich części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku
właściciela budynku – lokalu. Skoro części budynku służące do wyłącznego użytku
właściciela lokalu nie mogą być uznane za element nieruchomości wspólnej, to
muszą stanowić część składową lokalu (por. uzasadnienie uchwały Sądu
Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, OSNC 2009, nr 4, poz. 51). W
rezultacie należy dojść do wniosku, że lokal pokrywa się wówczas fizycznie z
budynkiem, gdyż wszystko w budynku jest lokalem lub częścią składową tego
lokalu.
Wykorzystanie konstrukcji odrębnej własności lokali może być uzasadnione
także wówczas, gdy na wydzielonym gruncie postawiony jest więcej niż jeden
budynek, a sposób zabudowy gruntu nie pozwala na przeprowadzenie podziału
prowadzącego do powstania samodzielnych nieruchomości gruntowych, na których
znalazłyby się części składowe – poszczególne budynki. Gdy nie jest możliwe
przeprowadzenie podziału nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż
jednym budynkiem, można mówić o samodzielności każdego z budynków w relacji
do wszystkich pozostałych posadowionych na wspólnej nieruchomości gruntowej, a
to wystarczy dla ustanowienia odrębnej własności lokali w poszczególnych
budynkach. Pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008
r., IV CSK 402/07, że art. 46 § 1 k.c. nie upoważnia do twierdzenia, iż lokal
zajmujący cały budynek nie może być odrębnym przedmiotem własności lub
odrębnym przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu, może być zatem
zaakceptowany w sytuacji, w której na tej samej działce gruntu posadowione są co
najmniej dwa budynki, a nie ma możliwości takiego przeprowadzenia podziału, by
powstały odrębne nieruchomości gruntowe z częściami składowymi – budynkami.
Jeżeli na wydzielonej działce gruntu znajduje się tylko jeden budynek, to
prawo odrębnej własności lokali może powstać wówczas, gdy w budynku znajdują
się przynajmniej dwa lokale o cechach lokali samodzielnych, tylko bowiem w takim
przypadku możliwe jest powstanie prawa, które zostanie związane z odrębną
własnością lokali, tj. prawa współwłasności części wspólnych budynku i gruntu.
Zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l., udział właściciela lokalu wyodrębnionego w
nieruchomości wspólnej musi odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu
wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej
wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela
samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada
natomiast stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią
pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali
wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Unormowaniu zawartemu w art. 3 u.w.l. nie można przypisać tylko
technicznego charakteru. Przepis ten dotyczy elementu prawnej konstrukcji
odrębnej własności lokalu, a oba wymienione w nim składniki (grunt oraz części
budynku i urządzeń) są nierozerwalnie związane z ustawową definicją
nieruchomości wspólnej. Metody określenia udziału właściciela wyodrębnianego,
jedynego lokalu w budynku na gruncie wydzielonym z zasobów spółdzielni w
nieruchomości wspólnej, przewidzianej w wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK
402/07, nie można zaakceptować przede wszystkim z tej przyczyny, że nie
koresponduje ona z kryteriami, które ustawodawca każe uwzględniać przy
identyfikowaniu przedmiotu prawa współwłasności nieruchomości wspólnej,
związanego z odrębną własnością lokalu. W świetle art. 3 u.w.l., stosunek
powierzchni budynku do powierzchni gruntu, na którym jest on posadowiony nie ma
żadnego znaczenia przy określaniu przedmiotu prawa, które miałoby być związane
z odrębną własnością lokalu, udział bowiem właściciela wyodrębnianego lokalu w
nieruchomości wspólnej mierzony jest stosunkiem powierzchni użytkowej tego
lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku posadowionym na
wydzielonej działce gruntu. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność
lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu
wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej
powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich
przynależnymi (art. 3 ust. 5 u.w.l.).
Zasady ustanawiana prawa odrębnej własności lokali oznaczone w ustawie o
własności lokali muszą być respektowane także przez spółdzielnie mieszkaniowe,
gdy podejmują czynności zmierzające do zrealizowania roszczeń osób, którym
przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali w zasobach spółdzielni.
W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07,
wyrażony został pogląd, że jeżeli danej osobie przysługuje spółdzielcze prawo do
lokalu i spełnione zostały inne przesłanki wymienione w art. 1714
u.s.m., to może
ona skutecznie żądać od spółdzielni wykonania obowiązku zawarcia umowy
przeniesienia własności lokalu, gdyż art. 17 u.s.m. nie zawiera żadnych wyłączeń
przedmiotowych. Pogląd ten akceptuje Sąd Najwyższy w obecnym składzie, z tym
jednak zastrzeżeniem, że jeżeli właściwości lokalu i budynku, do którego
uprawnionym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo wykluczają możliwość
ustanowienia odrębnej własności tego lokalu, jako jedynego w budynku, to trzeba
przyjąć, iż uprawnionym przysługuje roszczenie o przeniesienie własności
nieruchomości gruntowej wraz z własnością budynku. Wyraźnie stanowi o tym art.
52 u.s.m.; osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do domu
jednorodzinnego są uprawnione do domagania się przeniesienia własności gruntu i
budynku, nie zaś ustanowienia odrębnej własności lokalu w takim domu. Takie
samo roszczenie trzeba skonstruować na rzecz uprawnionych do spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu użytkowego, jeśli przedmiotem tego prawa ma być
cały budynek, w którym znajduje się tylko jeden lokal użytkowy, nie można bowiem
uznać, że istniejąca w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych luka w zakresie
regulacji roszczeń prowadzących do przewłaszczenia lokali użytkowych
obejmujących cały budynek nie może być wypełniona. Z art. 40 u.s.m. wynika, że
docelowo spółdzielnia ma pozostać właścicielem lub współwłaścicielem
nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim
zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali
niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią
związanych. Mieniem spółdzielni mają pozostać w szczególności nieruchomości
służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej,
handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej,
zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, nieruchomości zabudowane
urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami
technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub
osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 k.c. oraz nieruchomości niezabudowane. Grunt
wydzielony z majątku spółdzielni i zabudowany budynkiem użytkowym, w stosunku
do którego powstało spółdzielcze własnościowe prawo, nie wchodzi w zakres
zasobu majątkowego, mającego pozostać w gestii spółdzielni.
Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1
k.p.c.).