Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 122/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 2 grudnia 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Wojciech Katner (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSN Dariusz Dończyk
w sprawie z powództwa A. T. i E. P.
przeciwko M. R.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 2 grudnia 2010 r.,
skargi kasacyjnej pozwanej
od wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 31 lipca 2009 r., sygn. akt IV Ca (…),
oddala skargę kasacyjną pozwanej i zasądza od pozwanej na rzecz powódek
solidarnie kwotę 1800,- (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 31 lipca 2009 r. Sąd Okręgowy w W. oddalił apelację pozwanej
M. R. od wyroku Sądu Rejonowego w O. z dnia 13 października 2008 r. w sprawie z
powództwa A. T. i E. P. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym. W sprawie tej ustalony został następujący stan faktyczny.
W dniu 18 sierpnia 1942 r. matka pozwanej A. K. kupiła aktem notarialnym
niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną numerem 9, objętą księgą
wieczystą „Grunty zaserwitutowe włościan wsi B.”, którą dnia 31 stycznia 1944 r. aktem
notarialnym sporządzonym przez tego samego notariusza sprzedała ojcu powódek M.
K. „na własność” za cenę 1800 złotych. Wymieniona księga wieczysta jest niekompletna
- tom I jest częściowo zniszczony, a tom II zaginął. W zbiorze dokumentów tej księgi jest
złożony powołany akt notarialny z 1942 r., a w tomie I księgi figuruje wzmianka w dziale
II o treści „(...)/58 dz. kw. wpis własności działki 9 K. A.”, będącego mężem A. K.,
zmarłej w 1955 r.
M. K. zmarł w 1986 r., a spadek po nim nabyły z ustawy żona Z. K. oraz córki,
będące powódkami w niniejszej sprawie, spadkobierczynie z mocy ustawy po zmarłej w
2003 r. Z. K. W dniu 26 czerwca 2006 r. K. Z., będąca córką i spadkobierczynią A. i A.
K. wniosła do sądu o założenie księgi wieczystej i wpis jej prawa własności do
przedmiotowej nieruchomości, załączając do wniosku akt notarialny z 1942 r. oraz
postanowienie stwierdzające jej prawa do spadku po rodzicach. Aktem notarialnym z
dnia 13 września 2006 r. K. Z. sprzedała przedmiotową nieruchomość pozwanej M. R.
W dniu 25 września 2006 r. w Sądzie Rejonowym w O. została założona dla tej
nieruchomości księga wieczysta nr W(...)/1 z wpisem własności na rzecz K. Z., przy
czym zmiana wpisu na pozwaną została dokonana w dniu 20 listopada 2006 r.
Sąd pierwszej instancji uznał, że nabycie przedmiotowej nieruchomości zarówno
przez A. K., jak i przez M. K. nastąpiło pod rządami ustawy - Prawo o ustaleniu
własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach z dnia 21 maja 1818 r. (dalej
jako Prawo hipoteczne z 1818 r.). Zgodnie z art. 5 tej ustawy prawo rozporządzenia
własnością dóbr nieruchomych uzyskiwało się przez wciągnięcie tytułu nabycia do ksiąg
hipotecznych, a jeżeli to nie nastąpiło, to na podstawie art. 11 tej ustawy nabyte prawo
nie odnosi skutku rzeczowego, a jedynie skutek obligacyjny. Sąd stwierdził także, iż
wobec znacznego uszkodzenia tomu I i zagubienia tomu II księgi wieczystej „Grunty
3
zaserwitutowe wsi B.” nie można ustalić, czy ujawnione w niej były prawa A. K., a
następnie M. K. do przedmiotowej nieruchomości. Jednakże pozwana podnosząc, że
wpisu na rzecz A. K. nie było, tego faktu – zdaniem Sądu – nie udowodniła, zatem Sąd
mając na uwadze bezwzględnie obowiązującą normę prawną wymagającą dla
skuteczności rozporządzenia własnością nieruchomości ujawnienia zbywcy w księdze
wieczystej przyjął, że zbywca był ujawniony. To pozwoliło Sądowi na uznanie, że
przedmiotowa nieruchomość nie weszła w skład spadku po A. K., przez co nie mogła
być zbyta pozwanej przez K. Z., a znalazła się w masie spadkowej po M. K., ojcu
powódek. Pozwana nie mogła też skorzystać z powołania się na rękojmię wiary
publicznej ksiąg wieczystych, ponieważ według Sądu wskazywany przez nią art. 29
ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako u.k.w.h.) nie dotyczy wpisów
połączonych z założeniem księgi wieczystej.
Apelacja pozwanej nie została uwzględniona a Sąd Okręgowy podzielił w całości
ustalenia faktyczne i ocenę prawną dokonane przez Sąd pierwszej instancji. Sąd
Okręgowy podniósł w uzasadnieniu wyroku zasadność zastosowania domniemania o
dokonanym przez notariusza w 1942 r. wpisie (wciągnięciu) tytułu nabycia
nieruchomości do księgi hipotecznej, tym bardziej, że skoro ten sam notariusz, będący
osobą zaufania publicznego sporządzał akty sprzedaży w 1942 i w 1944 r., to jest
niemożliwe, żeby sporządził akt dotyczący dalszej sprzedaży tej samej nieruchomości,
gdyby sprzedająca nie była do tego uprawniona.
W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach wskazanych w art. 3983
§ 1
k.p.c. pozwana zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj. art. 5, 11, 20 i 22 Prawa
hipotecznego z 1818 r. w związku z art. XXX dekretu z dnia 11 października 1946 r. -
przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (dalej jako
p.w.pr.rzecz.) przez wadliwą wykładnię i przyjęcie, że umowa sprzedaży nieruchomości
na rzecz poprzednika prawnego powódek wywołała skutki rzeczowe, a nie tylko
obligacyjne; art. 2 i 123 Prawa hipotecznego z 1818 r. przez błędne ustalenie, że na
notariuszu spoczywał obowiązek złożenia aktu notarialnego do księgi hipotecznej oraz
przez pominięcie okoliczności, że tylko prawa wpisane do księgi hipotecznej nie ulegają
przedawnieniu w odróżnieniu od przedawniających się po 30 latach prawach nie
wpisanych lub ujawnionych przez zastrzeżenie miejsca dla treści wniosku; art. 10
u.k.w.h. przez wadliwą wykładnię i przyjęcie, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości
wynika z umowy z M. K. i spadkobrania po nim, a nie z założenia księgi wieczystej na
nazwisko następcy prawnego A. K. i dokonaniem obrotu na rzecz pozwanej. Naruszenie
4
przepisów postępowania cywilnego dotyczy art. 231 k.p.c. przez przyjęcie domniemania
faktycznego o istnieniu wpisu do księgi hipotecznej w oparciu o inne domniemania a nie
w oparciu o ustalone fakty. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w
całości. W odpowiedzi na skargę kasacyjną powódki wniosły o jej oddalenie z
zasądzeniem kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W sprawie ma zastosowanie ustawa hipoteczna z 1818 r. w brzmieniu ustalonym
rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 kwietnia 1925 r. (Dz. U. Nr 53, poz.
510) w związku z art. XXX przep. wprow.pr.rzecz. z 1946 r. W związku z treścią
przepisów tej ustawy i zastosowaniem się do nich poprzedników prawnych powódek
podniesiony został przez pozwaną zarzut naruszenia przepisów postępowania
cywilnego, który należy rozpoznać w pierwszej kolejności. Chodzi o naruszenie przez
zaskarżone postanowienie art. 231 k.p.c. ze względu na przyjęte przez Sąd, kluczowe w
sprawie domniemanie faktyczne. Zdaniem skarżącej polegało ono na przyjęciu wbrew
powołanemu przepisowi, że ustalone zostało wystąpienie wpisu do księgi hipotecznej w
oparciu o inne ustalone fakty, podczas gdy nastąpiło to tylko na podstawie innych
domniemań.
Jest to jednak mylne przekonanie skarżącej. W orzecznictwie stwierdza się, że
fakty stanowiące podstawę domniemań faktycznych podlegają ogólnym regułom
dowodowym i dopiero obiektywnie udowodniona pewność ich wystąpienia może
stanowić podstawę dla dalszego wnioskowania (wyrok SN z dnia 17 października 2000
r., I CKN 1196/98, niepubl.; wyrok SN z dnia 9 czerwca 2009 r., II CSK 34/09, Lex nr
584199). Takie warunki prawne zostały w sprawie spełnione. Zastosowanie
domniemania faktycznego na podstawie art. 231 k.p.c. wiązało się z ustalonymi faktami
niespornego zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w 1942 r., na
mocy której spadkodawczyni K. Z. stała się jej właścicielką, a następnie w 1944 r.
sprzedała tę nieruchomość spadkodawcom powódek. Fakty te skarżąca sama
potwierdza na s. (…) skargi kasacyjnej. Z kolei, z notarialnej umowy sprzedaży
nieruchomości z 1944 r. wynika, że została ustalona cena za sprzedawaną
nieruchomość i cena ta została zapłacona. Istotne są dalsze ustalone fakty, zwłaszcza
ten, że oba akty notarialne sprzedaży z 1942 i 1944 r. zostały sporządzone przez tego
samego notariusza, który w akcie z dnia 31 stycznia 1944 r. potwierdził własność
zbywającej nieruchomość A. K., powołując się na uregulowanie tej nieruchomości w
księdze wieczystej pod nazwą „B.” powiatu X. W akcie tym (§ 2) jest też oświadczenie
5
pełnomocnika A. K. umocowanego do dokonywanej czynności prawnej na podstawie
pełnomocnictwa sporządzonego w tej samej kancelarii notarialnej dziesięć miesięcy
wcześniej, t.j. dnia 2 kwietnia 1943 roku, że sprzedaje przedmiotową nieruchomość i
przenosi jej własność na nabywcę – spadkodawcę powódek z upoważnieniem do
przepisania tytułu własności na jednostronny wniosek nabywcy „wszędzie, gdzie zajdzie
ku temu potrzeba, a w szczególności w odpowiedniej księdze wieczystej”.
Kierując się regułami rozsądnego postępowania trudno przypuszczać, analizując
ustalony przez Sąd stan faktyczny, że ustanawiane byłoby aktem notarialnym, z dużym
wyprzedzeniem pełnomocnictwo skuteczne do zbycia konkretnej nieruchomości, w
sytuacji braku uprawnienia do rozporządzenia nieruchomością wskutek zaniechania
formalnego obowiązku wciągnięcia jej własności do księgi hipotecznej, zgodnie z
obowiązującymi przepisami prawa i wystarczającym czasem, żeby to uczynić, jeśli już
uczynione by nie było. Gdyby tak miało być, to nieracjonalne byłoby również czynienie w
akcie sprzedaży z 1944 r. upoważnienia do dokonania nowego wpisu własności w
księdze wieczystej, będącego rezultatem zawartej umowy sprzedaży na rzecz
właściciela w osobie M. K. – ojca i spadkodawcy powódek.
Wbrew twierdzeniu skarżącej z art. 2 Prawa hipotecznego z 1818 r. wynika
obowiązek notariusza do zgłoszenia wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.
Znajduje się tam także obowiązek pouczenia stron o skutkach wynikających z
powołanego w skardze art. 11 tego Prawa odnośnie do braku wciągnięcia własności do
księgi hipotecznej i wynikających z umowy tylko praw osobistych (ius personale)
nabywcy. Zauważyć jednak należy, że obie czynności sprzedaży nieruchomości z 1942 i
1944 r. odbywały się w warunkach wojny, na tej części okupowanych polskich terenów,
które zostały nazwane Generalnym Gubernatorstwem. Wskutek tego w akcie
notarialnym sprzedaży z 1944 r. musiało się znaleźć zawarte w nim inne pouczenie
stron, a mianowicie uprzedzenie stron o wymaganiach prawnych władz niemieckich dla
uzyskania skuteczności aktu notarialnego i ryzyka zapłacenia przedtem ceny, co strony
oświadczyły i jest niesporne w sprawie. Przepisy niemieckie nie mają dla Państwa
Polskiego żadnego znaczenia prawnego, ale sformułowanie aktu notarialnego w
przedłożonym brzmieniu stanowi o okolicznościach sporządzania umowy, jej wykonania
i skutków prawnych, również w sprawie zrealizowania wymagań prawnych ustawy
hipotecznej z 1818 roku co do zatwierdzenia czynności przez zwierzchność hipoteczną i
wiążącą się z tym możność dalszego rozporządzania nieruchomością z tymi
6
okolicznościami wiąże się też częściowe zniszczenie tomu I i zaginięcie tomu II księgi
wieczystej.
W związku z nabytym przez ojca powódek prawem własności do przedmiotowej
nieruchomości stwierdzić należy, że prawo rozporządzania rzeczą należy do treści
prawa własności (ius utendi, ius fruendi, ius disponendi), a uprawnienie do
rozporządzenia przez właściciela przedmiotem swojej własności jest kwintesencją prawa
własności. Dlatego stosując obecnie ustawę hipoteczną z 1818 r. należy ją tłumaczyć,
mając na uwadze także współczesne rozumienie treści i granic własności (art. 140 k.c.).
Uprawnienie do rozporządzenia przedmiotem własności (ius disponendi) stanowi o
istocie tego prawa, mając źródło w samym tytule własności. Tytuł ten uzyskiwało się
niezależnie od wykonania dyspozycji określonej w art. 5 ustawy hipotecznej z 1818 r.
Z tych względów nie jest zasadne zarzucanie zaskarżonemu postanowieniu
naruszenia art. 5 i 11 Prawa hipotecznego z 1818 r.; odnośnie do zarzutu naruszenia
art. 20 tego Prawa, to przepis ten dotyczy rękojmi wobec osób trzecich a nie
skuteczności prawnej umowy sprzedaży, podobnie art. 22 dotyczący zaprojektowania
treści wpisu umowy lub dokumentu do księgi wieczystej. Przyjęcie skutku rzeczowego
umowy z 1942 r. czyni bezprzedmiotowe badanie zgodności zaskarżonego
postanowienia z art. 123 Prawa hipotecznego z 1818 r., którego to przepisu Sąd
Okręgowy zasadnie nie zastosował.
Należy również stwierdzić, że Sąd drugiej instancji prawidłowo ustalił, iż pozwana
nie dowiodła, zgodnie z art. 6 k.c., aby spadkodawczyni K. Z. nie była wpisana jako
właścicielka do księgi wieczystej, jeśli zaś twierdzi, że jej tam nie było, a łączy to z
brakiem tytułu własności A. K. do przedmiotowej nieruchomości, to tym samym podważa
możliwość włączenia własności tej nieruchomości do masy spadkowej po A. K.. W takim
przypadku nie będąc uprawniona do nieruchomości nie mogła jej sprzedać i przenieść
własności na pozwaną.
Mając na uwadze taką sytuację, pozwana odwołała się do rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych i zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi naruszenie art. 5 w
związku z art. 29 u.k.w.h. przez odmówienie jej ochrony jako nabywczyni przedmiotowej
nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży w okolicznościach działania w dobrej
wierze w stosunku do treści księgi wieczystej.
Zarzut naruszenia powołanych przepisów jest bezpodstawny. Jak przyznaje
pozwana w skardze prawidłowe jest ustalenie Sądu Okręgowego, że wniosek o
założenie księgi wieczystej dla nieruchomości został złożony dnia 26 czerwca 2006 r.,
7
umowa sprzedaży zawarta dnia 13 września 2006 r., a księga wieczysta założona
dopiero dnia 25 września 2006 r. Z dalszych ustaleń Sądu wynika, że z datą 25
września 2006 r., a więc już po zawarciu umowy sprzedaży do księgi tej wpisano K. Z.,
zaś wpisanie pozwanej nastąpiło dnia 20 listopada 2006 r.
Ma rację skarżąca, że wpis do księgi wieczystej ma moc wsteczną od dnia
złożenia wniosku o wpis. Jednak przywoływany na poparcie tej tezy art. 29 u.k.w.h.
dotyczy mocy wstecznej wpisów w już założonych księgach wieczystych i jak trafnie
wywodzi w uzasadnieniu Sąd drugiej instancji nie może mieć zastosowania do ochrony
nabywcy na podstawie art. 5 u.k.w.h. Ratio legis rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych, o której stanowi art. 5 u.k.w.h. wynika z zamiaru chronienia osoby
działającej w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Kierowanie się treścią księgi
wieczystej - na podstawie powołanego przepisu i w powiązaniu z art. 6 ust. 1 i 2 u.k.w.h.
- przez nabywcę będącego w dobrej wierze sprawia, że w razie niezgodności między
stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym
stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez odpłatną czynność
prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo
rzeczowe. Widać z tego, że do zastosowania rękojmi w stosunku do nabywcy musi on
mieć możliwość zapoznania się z treścią księgi wieczystej danej nieruchomości,
ponieważ tylko wtedy można mówić o niezgodności jej treści z rzeczywistym stanem
prawnym oraz uzyskuje się informacje pozwalające na ocenę złej wiary nabywcy (art. 6
ust. 2 u.k.w.h.), która wyklucza ochronę (art. 6 ust. 1 u.k.w.h.). Jak z tego wynika,
pozwana nie mogła przed nabyciem nieruchomości od K. Z. zapoznać się z treścią
księgi wieczystej tej nieruchomości i stwierdzić na tej podstawie, że właścicielką
zbywanej nieruchomości jest K. Z., bo w tym czasie nieruchomość ta nie miała jeszcze
księgi wieczystej. Pozwana nie mogła więc działać w zaufaniu do treści księgi
wieczystej, a to stanowi podstawę instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Toteż nie można stwierdzić naruszenia przez zaskarżony wyrok art. 5 u.k.w.h., a także
art. 10 u.k.w.h.
Z tych względów skargę kasacyjną należało oddalić, rozstrzygając o kosztach
postępowania na podstawie art. 39821
w związku z art. 98 i 391 § 1 k.p.c.