Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 132/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 stycznia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący)
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
SSN Krzysztof Strzelczyk
w sprawie z powództwa Gminy N.
przeciwko T. Spółdzielni Mieszkaniowej
o rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 28 stycznia 2011 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 29 października 2009 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
2
Wyrokiem z 19 czerwca 2009 r., wydanym w sprawie z powództwa Gminy
przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej, Sąd Okręgowy rozwiązał umowę
wieczystego użytkowania zawartą 30 grudnia 1983 r. pomiędzy Skarbem Państwa
– Naczelnikiem Miasta i Gminy a pozwaną w części dotyczącej działek położonych
w N.: nr 136/1 o pow. 0.1275ha, nr 136/3 o pow. 1.1477ha, nr 137/2 o pow.
0.0023ha, nr 137/3 o pow. 1.0761ha, nr 142 o pow. 0.4052ha, nr 154/7 o pow.
0.2295ha, nr 155/20 o pow. 0.1624ha, nr 398/1 o pow. 0.7821ha, nr 399/3 o pow.
0.8979ha, nr 399/8 o pow. 0.4831ha, nr 399/9 o pow. 3.9256ha, nr 399/10 o pow.
0.0996ha, nr 400/1 o pow. 1.5397ha, umorzył postępowanie co do żądania
rozwiązania umowy wieczystego użytkowania działek nr 149, 80/5, 137/4 oraz
orzekł o kosztach procesu.
Wyrokiem z 29 października 2009 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację
pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego z 19 czerwca 2009 r. i zasądził od niej na
rzecz powoda kwotę 5.400 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.
Wyroki te zapadły po ustaleniu, że 30 grudnia 1983 r. pozwana uzyskała od
Skarbu Państwa w użytkowanie wieczyste na 99 lat nieruchomości o łącznej
powierzchni 16 ha 3365 m2, położone w N. składające się z 64 działek.
Nieruchomości te stały się własnością Gminy, co potwierdziła decyzja
komunalizacyjna. Od 1984 r. do 1994 r. na terenie N. obowiązywał plan
zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działki będące przedmiotem
wieczystego użytkowania przeznaczone były pod budownictwo wielomieszkaniowe
i jednorodzinne. W okresie jego obowiązywania pozwana na oddanych jej
w użytkowanie wieczyste gruntach wybudowała kilka bloków mieszkalnych, po
czym zaniechała inwestycji. Umowa wieczystego użytkowania nie określała terminu
zabudowy gruntu, lecz wskazywała, że budynki mieszkalne mają być wybudowane
zgodnie z planem realizacyjnym Osiedla Północ zatwierdzonego decyzją
z 29 marca 1994 r. Decyzją z 16 maja 1998 r., nr 1/98, pozwanej wyznaczony
został ostateczny termin rozpoczęcia zabudowy działek na 1 czerwca 1999 r.,
a zakończenia na 1 czerwca 2001 r. Decyzji tej pozwana nie kwestionowała.
W 2002 r. i w 2003 r. powódka zwracała się do pozwanej o rozwiązanie
umowy wieczystego użytkowania na podstawie porozumienia. Wiązało się to ze
3
staraniami byłych właścicieli o zwrot nieruchomości z uwagi na ich
niewykorzystanie na cel wywłaszczenia oraz dążeniami innych osób do nabycia
własności działek.
Gmina N. nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego Osiedla
Północ. Po 1994 r. pozwana mogła realizować inwestycję po uzyskaniu decyzji
ustalającej warunki zabudowy. W ostatnich kilkunastu latach pozwana na gruntach
oddanych w użytkowanie wieczyste nie wykonała żadnych trwałych urządzeń za
wyjątkiem parkingu o nawierzchni rozbieralnej na działkach nr 399/4 i 399/9. Z
uwagi na trudną sytuację finansową pozwana nie realizowała budownictwa
mieszkaniowego na terenie przekazanym jej w użytkowanie wieczyste. Do wiosny
2008 r. zabudowała jedynie 2/5 terenu oddanego w wieczyste użytkowanie, a
pozostała część to nadal teren nieuzbrojony, stanowiący nieużytek i składowisko
śmieci. W 2008 r. pozwana wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla
lokalizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych i usługowych wielofunkcyjnych
oraz zespołu garaży na działkach nr 142, 149, 154/7, 155/20, 155/21, 154/8, 400/1,
400/2. Burmistrz zawiesił postępowanie w tej sprawie, lecz na skutek odwołania
pozwanej Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z 21 kwietnia
2009 r. uchyliło zaskarżone postanowienie. Decyzją z 11 maja 2009 r. Burmistrz
odmówił Spółdzielni Mieszkaniowej ustalenia warunków zabudowy dla zespołu
garaży na niektórych działkach objętych żądaniem pozwu. Pozwana podjęła kroki
zmierzające do zbycia wieczystego użytkowania.
Artykuł 240 k.c. pozwala na jednostronne rozwiązanie umowy, jeżeli
wieczysty użytkownik nieruchomość użytkuje ją w sposób oczywiście sprzeczny
z przeznaczeniem określonym w umowie wieczystego użytkowania. W niniejszej
sprawie – zdaniem Sądów obu instancji – spełnione zostały przesłanki wskazane
w powołanym przepisie, a stan faktyczny ustalony w sprawie pozwalał na
przyjęcie, że nieruchomości oddane pozwanej w użytkowanie wieczyste nie były
przez nią wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie,
bowiem pozwana nie wybudowała budynków mieszkalnych ani żadnych trwałych
urządzeń na tym gruncie. Obowiązujące prawo pozwalało na ustalenie decyzją
ostatecznego terminu, w którym pozwana powinna zabudować grunt oddany jej
w użytkowanie wieczyste. Termin ten został oznaczony na 1 czerwca 2001 r., a po
4
jego upływie uzasadniona jest ocena, że pozwana korzysta z nieruchomości
w sposób sprzeczny z celem zawarcia umowy użytkowania wieczystego,
niezależnie od tego, że zaniechania inwestycyjne tłumaczyła ona obiektywnymi
przyczynami w postaci zubożenia społeczeństwa oraz własnymi problemami
finansowymi. O braku po stronie pozwanej zamiaru wykorzystania nieruchomości
na cele zgodne z zawartą umową świadczą podjęte przez nią starania o zbycie
użytkowania wieczystego.
Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego z 29 października 2009 r.
wniosła pozwana. Skarżąca powołała się na pierwszą podstawę kasacyjną i
zarzuciła, że orzeczenie to zapadło z naruszeniem przepisów prawa materialnego,
tj: – art. 240 k.c.; – art. 220 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej –
u.g.n.) w zw. z art. 2 Konstytucji RP; – art. 233 k.c. w zw. z art. 240 k.c., art. 5 k.c.
oraz art. 2 Konstytucji RP.
Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy
Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, a ewentualnie o uchylenie tego
wyroku i – w uwzględnieniu jej apelacji od wyroku Sądu Okręgowego– zmianę
wyroku Sądu Apelacyjnego przez oddalenie powództwa przy zasądzeniu na rzecz
pozwanej kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Skarżąca nie zgłosiła zarzutów, które zmierzałyby do zakwestionowania
czynności procesowych podjętych w sprawie przez Sąd drugiej instancji, w tym
i takich, które by prowadziły do zakwestionowania podstawy faktycznej
rozstrzygnięcia. Ocena zarzutów mieszczących się w zakresie pierwszej z podstaw
kasacyjnych (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.) musi być zatem odniesiona do tych faktów,
które Sądy obu instancji przyjęły za podstawę subsumcji.
2. Konstrukcja użytkowania wieczystego jako prawa rzeczowego, tak samo
jak przesłanki dopuszczalności rozwiązania użytkowania wieczystego, określone są
w przepisach k.c. i w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do treści
art. 240 k.c. użytkowanie wieczyste może zostać rozwiązane, jeżeli użytkownik
wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z jej
5
przeznaczeniem określonym w umowie. Jednocześnie w tym samym przepisie
wskazany został przykład korzystania z nieruchomości, który może prowadzić do
rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego, a jest nim niewzniesienie, wbrew
umowie, określonych w niej budynków lub urządzeń na nieruchomości oddanej
w użytkowanie wieczyste. Według art. 33 ust. 3 u.g.n., właściwy organ może żądać
rozwiązania użytkowania wieczystego przed upływem okresu oznaczonego
w umowie stosownie do art. 240 k.c., jeżeli użytkownik wieczysty korzysta
z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, w szczególności jeśli
nie zabudował gruntu w ustalonym terminie. Unormowanie to, na mocy ust. 4
art. 33 u.g.n., ma zastosowanie do użytkowania wieczystego nabytego w inny
sposób, niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Chociaż w obu
przepisach różnie określa się przesłanki rozwiązania umowy użytkowania
wieczystego, bo z jednej strony odnosi się je do „przeznaczenia nieruchomości”
a z drugiej do „sposobu korzystania z nieruchomości”, to należy uznać, iż
pozostają one ze sobą w związku. Przeznaczenie nieruchomości odpowiada
celowi, jakiemu ma służyć nieruchomość. Natomiast sposób korzystania
z nieruchomości oznacza konkretną formę, metodę lub tryb wykonania umowy.
Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 29 czerwca
2007 r. (I CSK 133/07, niepubl.) oceniając zakres użytego w art. 29 ust. 1 u.g.n.
pojęcia „celu, na który nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste”
oraz „sposobu korzystania z nieruchomości”. Sposób korzystania z nieruchomości
przez użytkownika wieczystego musi zatem – co do zasady – odpowiadać
przeznaczeniu nieruchomości według umowy o oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste.
3. Stosownie do art. 233 k.c., użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu
oddanego w użytkowanie wieczyste w granicach określonych przez ustawy
i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste. Umowa użytkowania wieczystego, do rozwiązania której
zmierzała powódka, została zawarta w okresie obowiązywania ustawy z 17 lipca
1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r. Nr 22,
poz. 159 ze zm.).
6
W umowie z 30 grudnia 1983 r. o ustanowieniu wieczystego użytkowania
Skarb Państwa oddał pozwanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości w celu
wybudowania na nich budynków mieszkalnych zgodnie z planem realizacyjnym
Osiedla „Północ” z zastrzeżeniem, że może rozwiązać umowę i odebrać teren
w razie użytkowania go w sposób wyraźnie niezgodny z przeznaczeniem,
w szczególności wtedy, gdy na gruncie nie zostaną wzniesione budynki wbrew
przyjętemu zobowiązaniu. Zastrzeżenie to znajdowało podstawę w art. 21 ustawy
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach i pozwana już od daty zawarcia
umowy musiała liczyć się z tym, że stosunek użytkowania wieczystego zostanie
rozwiązany, o ile nie wykorzysta terenu zgodnie z przeznaczeniem. W umowie nie
został określony termin, w którym pozwana miała zrealizować nałożony na nią
obowiązek. Tego rodzaju braki umów o ustanowienie użytkowania wieczystego były
na tyle powszechne, że ustawodawca stworzył podstawy ku temu, by termin
zabudowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste został określony
decyzją, wydaną na podstawie obowiązującej od 1 stycznia 1998 r. ustawy
o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 220 tej ustawy stanowił, że jeżeli w
dniu jej wejścia w życie nie były ustalone terminy zagospodarowania nieruchomości
gruntowej stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego, to właściwy organ mógł
w ciągu roku od dnia wejścia w życie ustawy ustalić te terminy w drodze decyzji.
Po wejściu w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyzją
z 16 maja 1998 r., pozwanej wyznaczony został ostateczny termin rozpoczęcia
zabudowy działek oddanych jej w użytkowanie wieczyste na 1 czerwca 1999 r.,
a zakończenia na 1 czerwca 2001 r. Decyzja z 16 maja 1998 r. stała się
ostateczna, a to oznacza, że tak strony umowy, do których została skierowana, jak
i sąd powszechny przy rozstrzyganiu zaistniałego między nimi sporu, są związani
skutkami rozstrzygnięcia zawartego w tej decyzji (por. uchwała składu siedmiu
sędziów Sądu Najwyższego z 9 października 2007 r., III CZP 46/07, OSN C 2008,
nr 3, poz. 30). Przepis art. 220 u.g.n. mówi o „terminach” rozpoczęcia zabudowy –
12 miesięcy, i jej zakończenia – 36 miesięcy. Skoro organ wydający decyzję
z 16 maja 1998 r. oznaczył oba terminy i uczynił to w sposób zgodny z ust. 2
art. 220 u.g.n., to nie sposób jest zaakceptować stanowiska pozwanej, że termin
wyznaczony jej do zrealizowania inwestycji na gruncie oddanym w użytkowanie
7
wieczyste był celowo zbyt krótki i z tej przyczyny pozwana nie mogła go dochować.
Pozwana nie kwestionowała wydanej w stosunku do niej decyzji, ale też – jak
ustaliły Sądy obu instancji – nie podjęła w terminie oznaczonym w decyzji innych
czynności wskazujących na realny zamiar wykonania kolejnego budynku
mieszkalnego. Pozwana nie zagospodarowała terenu zgodnie z przeznaczeniem
określonym w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego nie tylko w terminie
wyznaczonym w decyzji z 16 maja 1998 r., ale i przez kolejnych siedem lat.
Począwszy od 1994 r. w Gminie N. nie obowiązywał plan zagospodarowania
przestrzennego, ale nie oznaczało to, że na terenie nie objętym planem nie można
było prowadzić inwestycji budowlanych. Gdyby pozwana rzeczywiście zamierzała
zrealizować jakieś zamierzenia inwestycyjne na gruncie oddanym jej w użytkowanie
wieczyste, to mogła zabudować nieruchomość po uzyskaniu decyzji o ustaleniu
warunków zabudowy (art. 40 i n. ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu
przestrzennym, tekst jedn. Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 oraz art. 59 i n. ustawy
z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. Nr
80, poz. 717). Aktywność pozwanej nakierowana na przygotowanie inwestycji, którą
mogłaby zrealizować na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, datuje się
dopiero na przełom 2007 i 2008 r., a zatem na okres, gdy powódka podjęła już
konkretne działania w celu rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Ustalenia
Sądów obu instancji, że w tym samym czasie pozwana przygotowywała się do
sprzedaży użytkowania wieczystego wskazują na brak zdecydowanej woli
realizowania inwestycji budowlanych na gruncie oddanym w użytkowanie
wieczyste. Podjęcie w tej sytuacji przez Gminę przewidzianych prawem działań
zmierzających do rozwiązania umowy nie narusza ani art. 5 k.c., ani też art. 2
Konstytucji RP.
Dla rozwiązania umowy użytkowania wieczystego art. 240 k.c. wymaga
oczywistej sprzeczności pomiędzy sposobem, w jaki korzysta z nieruchomości
użytkownik wieczysty a sposobem korzystania wyznaczonym w umowie, a jako
przykład tej sytuacji ustawa wskazuje niewzniesienie przez użytkownika
wieczystego budynku wbrew obowiązkowi wynikającemu z umowy (por. wyrok
Sądu Najwyższego z 30 maja 2003 r., III CKN 1409/00, nie publ.). Gdy w umowie
o ustanowieniu użytkowania wieczystego lub w decyzji wydanej na podstawie
8
art. 220 ust. 2 u.g.n. został oznaczony termin zabudowania nieruchomości oddanej
w użytkowanie wieczyste, to budowa po terminie może być uznana za
równoznaczną z sytuacją, gdy użytkownik wieczysty wbrew umowie nie wzniósł
określonych w niej budynków lub urządzeń (por. wyrok Sądu Najwyższego
z 13 lutego 2002 r., IV CKN 661/00, nie publ.). Tak samo należy ocenić sytuację,
gdy użytkownik wieczysty przez dwadzieścia lat od zawarcia umowy nie wybudował
budynków na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, a o swoich planach
inwestycyjnych w stosunku do przedmiotu użytkowania wieczystego komunikuje
dopiero w toku postępowania zmierzającego do rozwiązania umowy.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814
k.p.c. Sąd Najwyższy
orzekł, jak w sentencji.
md