Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 105/11
POSTANOWIENIE
Dnia 7 grudnia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Iwona Koper
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku R. D. i D. D.
przy uczestnictwie Banku Zachodniego WBK - Spółki Akcyjnej
z siedzibą we W. Oddział w P.
oraz Spółdzielni Mieszkaniowej "O. " w P.
o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
wraz z wpisem tego prawa oraz wpis hipoteki umownej zwykłej
i wpis hipoteki kaucyjnej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 7 grudnia 2011 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawców
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 22 października 2010 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
2
Postanowieniem z dnia 10 marca 2010 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek R.
D. i D. D. o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu mieszkalnego nr 65 w budynku nr [...] na Osiedlu L. w P. i wpis tego
prawa na rzecz wnioskodawców na prawach wspólności ustawowej, oddalił również
wniosek o wpis hipoteki umownej zwykłej w kwocie 175 950 zł i hipoteki umownej
kaucyjnej do kwoty 19 150,27 zł, obciążających to prawo na rzecz Banku
Zachodniego WBK Spółki Akcyjnej z siedzibą we W.
Na podstawie dołączonych do wniosku dokumentów - zaświadczenia
Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. z dnia 24 lutego 2010 r. potwierdzającego
członkostwo wnioskodawców, umowy sprzedaży z dnia 24 lutego 2010 r.
dokumentów wykazujących udzielenie wnioskodawcom kredytu i jego
zabezpieczenie oraz oświadczeń wnioskodawców o ustanowieniu hipotek Sąd
Rejonowy ustalił, że M. i A. C. zawarli z wnioskodawcami w dniu 24 lutego 2010 r.
umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 65 w
budynku nr [...] na Osiedlu L. w P. Z umowy tej wynika, że sprzedawane prawo
małżonkowie C. nabyli 12 czerwca 2009 r. od Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P.
w wyniku przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Na
podstawie zaświadczenia wystawionego przez spółdzielnię Sąd ustalił, że lokal
znajduje się w budynku położnym na działce, dla której Sąd Rejonowy prowadzi
księgę wieczystą KW [...]. Działka stanowi własność Miasta P., a Spółdzielnia „O.”
jest jej użytkownikiem wieczystym od 2002 r. Sąd Rejonowy uznał, że prawo,
którego wpisania domagają się wnioskodawcy nie powstało, ponieważ zgodnie z
postanowieniem art. 7 ust 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr
125, poz. 873 – nazywanej dalej ustawą nowelizującą) od dnia wejścia w życie tej
ustawy (t.j. od dnia 31 lipca 2007 r.) przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego
prawa do lokalu na prawo własnościowe było dopuszczalne tylko wówczas, gdy
jego przedmiotem było spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu położonego w
budynku wybudowanym na gruncie, którego spółdzielnia nie była właścicielem albo
użytkownikiem wieczystym. W wypadkach, kiedy spółdzielni przysługuje prawo
własności gruntu, czy - jak w rozpatrywanym wypadku - prawo użytkowania
3
wieczystego gruntu i prawo własności wzniesionego na nim budynku, tego rodzaju
przekształcenia zakazywał art. 7 ust. 1 ustawy nowelizującej. Mimo uchylenia art. 7
ust. 2 ustawy nowelizującej z dniem 30 grudnia 2009 r. należy go, zdaniem Sądu,
stosować do zdarzeń, które miały miejsce w czasie jego obowiązywania. Umowę
przekształcenia prawa do lokalu zawartą przez małżonków C. ze Spółdzielnią Sąd
Rejonowy uznał za nieważną na podstawie art. 58 § 1 k.c., a w konsekwencji
ocenił, że wnioskodawcy nie nabyli prawa wskazanego w umowie sprzedaży,
ponieważ takie prawo nie powstało, co oznacza, że nie mogło także stanowić
przedmiotu obciążenia hipoteką. W tym stanie rzeczy wniosek o założenie księgi
wieczystej i dokonanie wpisów Sąd pierwszej instancji ocenił jako nieuzasadniony.
Postanowieniem z dnia 22 października 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił
apelację wnioskodawców od powyższego orzeczenia, podzielając stanowisko Sądu
pierwszej instancji. Sąd Okręgowy nie uwzględnił zarzutów skarżącej, dotyczących
naruszenia art. 6268
§ 2 k.p.c., art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej oraz art. 41 i 42
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.
U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.) poprzez nieuwzględnienie treści
dołączonych dokumentów (oświadczenia pełnomocnika Spółdzielni zwartego w
umowie o przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo
własnościowe) i pominięcie w ocenie prawnej decydującej – zdaniem skarżących -
okoliczności, że budynek, w którym znajduje się lokal objęty wnioskiem o wpis
znajduje się obecnie na wielobudynkowej nieruchomości, wyznaczonej uchwałą
Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” nr 26/2003 z dnia 17 kwietnia 2003 r. w
prawie określenia przedmiotu odrębnej własności, obejmującej nie tylko działki
stanowiące własność lub będące w wieczystym użytkowaniu Spółdzielni, ale także
takie, do których Spółdzielnia nie ma tytułu prawnego. Stwierdził, że w świetle art.
6268
§ 2 k.p.c. podstawą orzekania w postępowaniu wieczystoksięgowym mogą
być wyłącznie dokumenty dołączone do wniosku i treść księgi wieczystej i na tym
materiale oparł się Sąd Rejonowy, a skarżący nie podważyli tych ustaleń. Umowa o
przekształceniu prawa do lokalu, dołączona na etapie postępowania apelacyjnego
przez uczestniczkę postępowania – Spółdzielnię Mieszkaniową „O.” odwoływała się
do czynności przewidzianych w art. 41 i 42 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, które – w ocenie Sądu Okręgowego – nie mogły zmienić
4
ustalonego faktu, że budynek nr [...], w którym znajduje się lokal nr 65 –
wybudowany jest na działce pozostającej w wieczystym użytkowaniu Spółdzielni.
Dodatkowo Sąd zwrócił uwagę, że uczestniczka przedłożyła jedynie kserokopie
powoływanych dokumentów (uchwał), które nie mogły stanowić dowodu w
postępowaniu o wpis do księgi wieczystej. Zaznaczył też, że powołane uchwały nie
uwzględniają dokonanej z dniem 31 lipca 2007 r. zmiany art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy
z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ustanawiającej jako zasadę
wyznaczanie nieruchomości jednobudynkowych i powinny być dostosowana do
obowiązującego stanu prawnego, skoro na ich podstawie nie zostały wyodrębnione
dotąd żadne nieruchomości lokalowe.
Wnioskodawcy zaskarżyli postanowienie Sądu Okręgowego w całości
skargą kasacyjną opartą na obydwu podstawach z art. 3983
§ 1 k.p.c. Zarzucili
naruszenie przepisów prawa materialnego - niewłaściwą wykładnię art. 7 ust. 2
ustawy nowelizującej skutkującą uznaniem umowy przekształcenia spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe za nieważną oraz
niewłaściwe zastosowanie art. 41 i 42 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych przez przyjęcie, że przepisy te wraz ze stosownymi przepisami
wewnątrzspółdzielczymi nie tworzą podstawy do przekształcenia spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własnościowe.
W ramach podstawy naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny
wpływ na wynik sprawy, wnioskodawcy zarzucili naruszenie art. 6268
§ 2 k.p.c.
przez pominięcie przy ustalaniu stanu faktycznego części materiału dowodowego
w postaci uchwały nr 18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 r. Zebrania Przedstawicieli
i uchwał Zarządu Spółdzielni nr 5 z dnia 5 stycznia 2003 r. i nr 26/2003 z dnia
17 kwietnia 2003 r., a także treści umowy przekształcenia spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu z dnia
12 czerwca 2009 r. Ponadto wskazali na uchybienie art. 6269
k.p.c. przez
niewłaściwe zastosowanie.
We wnioskach skarżący domagali się uchylenia zaskarżonego
postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 10
5
marca 2010 r. w całości i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do
ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzuty zawarte w skardze kasacyjnej stanowią powtórzenie zarzutów
apelacyjnych skarżących. W części wypełniającej podstawę naruszenia przepisów
postępowania sprowadzają się do twierdzeń o pominięciu części materiału
dowodowego, który to zarzut jest całkowicie bezzasadny. Z uzasadnienia Sądu
Okręgowego wynika, iż poddał ponownej ocenie wszystkie dokumenty dołączone
do wniosku o wpis oraz treść księgi wieczystej, a nawet złożoną dopiero
w postępowaniu apelacyjnym umowę o przekształceniu spółdzielczych praw do
lokalu i kserokopie uchwał (mimo że zaznaczył, iż dokumenty złożone
w postępowaniu apelacyjnym nie mogły być przedmiotem rozważań, a pogląd ten
jest zgodny z zasadą prawną przyjętą w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09, OSNC 2010/6/84).
To, że wyciągnięte na podstawie dokonanych ustaleń wnioski prawne nie
są zgodne z oczekiwaniami skarżących nie stanowi naruszenia art. 6268
§ 2 k.p.c.
Drugi przepis proceduralny, którego naruszenie zarzucają skarżący to art.
6269
k.p.c., jednak nie stanowi on samodzielnej podstawy zarzutu lecz wiąże się
z argumentacją ujętą w ramach podstawy naruszenia prawa materialnego,
wobec czego konieczne jest rozważenie najpierw zarzutów materialnoprawnych
podniesionych przez skarżących.
Wnioskodawcy zarzucili, że Sąd Okręgowy dokonał niewłaściwej wykładni
art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej. Jednak uzasadnienie zarzutu dowodzi,
że w istocie kwestionują odmowę zastosowania tego przepisu w okolicznościach
faktycznych sprawy, skarżący nie twierdzą bowiem, że Sąd odwoławczy
źle zrozumiał powołany przepis, który – prawidłowo wyłożony - umożliwia
dokonanie przekształcenia przewidzianego w art. 7 ust. 2 ustawy nowelizującej
także wtedy, kiedy budynek znajduje się na działce pozostającej w użytkowaniu
wieczystym Spółdzielni, lecz zgadzają się, że w takim wypadku nie mogło powstać
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Uważają natomiast, że prawidłowo
ustalone okoliczności faktyczne uzasadniłyby ocenę, iż budynek jest położony
6
na nieruchomości, do której Spółdzielnia nie ma praw określonych w art. 7 ust. 1
ustawy nowelizującej i dlatego były spełnione przesłanki z art. 7 ust. 2 tej ustawy.
Jednak wobec nieskuteczności podniesionego zarzutu naruszenia art. 6268
§ 2
k.p.c., którego celem było podważenie prawidłowości poczynionych ustaleń
faktycznych, stan faktyczny stanowiący podstawę rozstrzygnięcia sprawy przez Sąd
Okręgowy jest wiążący w postępowaniu kasacyjnym (art. 39813
§ 2 k.p.c.). Wśród
ustaleń znalazło się także stwierdzenie, wywiedzione z treści księgi wieczystej dla
nieruchomości, na której posadowiony jest budynek nr […] na Osiedlu L.
i potwierdzone w zaświadczeniu Spółdzielni, że budynek ten znajduje się na działce
od 2002 r. użytkowanej wieczyście przez uczestniczkę. Postanowienia uchwały
Zarządu Spółdzielni wzmiankowane w treści zaświadczenia nie mogły być
podstawą ustalenia, że nieruchomość ma inny obszar i włączone do niej zostały
dalsze działki – takie dane muszą wynikać z katastru nieruchomości (art. 26 § 1
ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – tekst jedn. Dz. U.
z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Przepisy art. 41 i 42 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych ani w brzmieniu obowiązującym w chwili podejmowania uchwały,
ani późniejszym nie przyznawały spółdzielni prawa do samodzielnego
kształtowania w drodze uchwały struktury podziału gruntów na poszczególne
nieruchomości, ani – tym bardziej – włączania do tych nieruchomości gruntów,
na których ustanawianie odrębnego prawa własności lokali byłoby niemożliwe.
Uprawnienia spółdzielni ograniczają się do oznaczenia nieruchomości, która
stanowić będzie podstawę do ustalenia w przyszłości zakresu poszczególnych
praw odrębnej własności lokali, lecz samo wydzielenie i utworzenie takiej
nieruchomości (jeśli nie odpowiada ona istniejącemu stanowi) nie leży
już w wyłącznej gestii spółdzielni, lecz wymaga podjęcia działań przewidzianych
w art. 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Jeżeli zaś skarżąca uważa, że rzeczywisty stan własności nieruchomości,
na której znajduje się budynek nr [..] jest inny niż to wynika z księgi wieczystej –
usunięcia tej niezgodności powinna domagać się na drodze powództwa z art. 10
ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
7
W konsekwencji wszystkie zarzuty podniesione przez skarżącą okazały się
nieuzasadnione, także zarzut naruszenia art. 6269
k.p.c., gdyż ustalenie nieistnienia
podstaw do dokonania wpisu uprawniało Sądy do jego zastosowania.
Z tych przyczyn skarga kasacyjna podlegała oddaleniu na podstawie art.
39814
k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.