Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 447/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 maja 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Jan Górowski (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Iwona Koper (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa B. G. i W. G.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. O. […] w W.
z udziałem interwenientów ubocznych po stronie pozwanej S. F. i E. F.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 25 maja 2012 r.,
skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 7 stycznia 2011 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od powodów na rzecz
pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 3.600 zł (trzy tysiące
sześćset) tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Powodowie B. i W. G. w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie
Mieszkaniowej przy ul. O. […] w W. domagali się ustalenia, że przysługuje im
prawo własności lokalu nr 13 powstałego w wyniku adaptacji strychu w budynku
Wspólnoty. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa zarzucając, że lokal ten
stanowi nieruchomość wspólną. Oddalenia powództwa domagali się również E. i S.
F., najemcy lokalu nr 13, którzy przystąpili do procesu jako interwenienci uboczni
po stronie pozwanej.
Wyrokiem z dnia 29 marca 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo w
oparciu o następujące ustalenia faktyczne.
W dniu 8 listopada 2002 r. została wydana przez Prezydenta m.st.
Warszawy decyzja ustanawiająca na rzecz powodów prawo użytkowania
wieczystego gruntu do udziału wynoszącego 0.455 części gruntu oznaczonego jako
działka nr 55 przy ul. O. […] w W. Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem
wielomieszkaniowym składającym się z dwunastu lokali mieszkalnych, jednego
lokalu użytkowego i lokalu o pow. 131, 81 m2
, który powstał z adaptacji strychu
przez E. i S. F. Na podstawie decyzji o przydziale lokalu z dnia 12 sierpnia 1992 r.
zostali oni jego najemcami. W okresie od 24 października 1974 r. do 31 sierpnia
2009 r. doszło do wyodrębnienia w budynku własności siedmiu lokali. Własność
sześciu z nich wraz z udziałem w częściach wspólnych wyodrębniona została
przed wydaniem decyzji małżonkom F. o przydziale lokalu.
Na tej podstawie Sąd Okręgowy stwierdził, że zarówno adaptacja strychu jak
i przydział powstałego lokalu dotyczyły pomieszczenia, które wcześniej na mocy
umów o wyodrębnieniu lokali stało się przedmiotem współwłasności właścicieli tych
lokali. Z chwilą zawarcia umów sprzedaży lokali nabyli oni swój udział we
współwłasności strychu. Tym samym lokal nr 13 nadal jest częścią nieruchomości
wspólnej, w której udziały posiadają właściciele siedmiu lokali i właściciele lokali
niewyodrębnionych. Tego udziału nie pozbawiła właścicieli wyodrębnionych lokali
adaptacja strychu na lokal mieszkalny, ani też przydział powstałego lokalu na rzecz
interwenientów ubocznych. Do dnia 1 stycznia 1995 r. tj. do dnia wejścia w życie
3
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst. jedn.: Dz. U z 2000 r.
Nr 80 poz. 903 ze zm. – dalej jako u.w.l.) żaden organ administracji nie wydał
decyzji o powiększeniu liczby lokali, o jakiej jest mowa w art. 21 ust. 4 ustawy
(jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm. – dalej jako u.g.g.), a tylko na
podstawie takiej decyzji dochodziło do powstania wyodrębnionego lokalu. Decyzji
o powiększeniu liczby lokali nie stanowiła zarówno decyzja o adaptacji strychu
wydana na podstawie prawa budowlanego, ani też decyzja o przydziale lokalu
wydana na podstawie prawa lokalowego.
Zaskarżonym obecnie wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powodów
od wyroku Sądu Okręgowego.
W jego uzasadnieniu, z powołaniem się na stanowisko orzecznictwa (wyrok
SN z dnia 22 października 2004 r. II CK 98/04, Lex nr 322021) wskazał, że o tym co
wchodzi w skład nieruchomości wspólnej decyduje własność, a decyzję o tym jakie
elementy – części budynku nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej
wszystkich samodzielnych lokali i tym samym staną się współwłasnością właścicieli
lokali, podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu.
Pierwszy lokal został wyodrębniony w przedmiotowym budynku w dniu
24 października 1974 r. i bezspornym było, że do tego czasu strych stanowił
pomieszczenie służące do użytku wszystkich mieszańców. Taki stan rzeczy nie
uległ zmianie do 1 stycznia 1990 r. tj. do zawarcia umowy użyczenia ze S. F.
Oznacza to, że na podstawie art. 15a ust. 2, dodanego z dniem 25 lipca 1972 r. do
ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst.
jedn. Dz. U z 1969 r. Nr 22, poz. 159 – dalej jaka u.g.t.), z momentem
wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku, jego część będąca
strychem stała się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych Skarbu
Państwa i właściciela wyodrębnionego lokalu, a następnie właścicieli pozostałych
lokali. Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości w części stanowiącej lokal
powstały z adaptacji strychu, który przestał być wykorzystywany jako suszarnia, nie
zmieniła jej charakteru prawnego. Nieruchomość nadal pozostała we
współwłasności właścicieli wyodrębnionych lokali i od 27 maja 1990 r. Gminy W. –
Dzielnica M. Powstanie samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 13 w rozumieniu art.
2 ust. 2 ustawy o własności lokali., przez sam ten fakt nie spowodowało, że stał się
4
on przedmiotem odrębnej własności, do tego bowiem – jak trafnie w ocenie Sądu
Apelacyjnego przyjął Sąd pierwszej instancji – potrzebne było wydanie decyzji
administracyjnej w rozumieniu art. 104 § 1 k.p.a., a taka decyzja nigdy nie została
wydana. Sąd Apelacyjny podtrzymał ocenę Sądu Okręgowego, że nie stanowiło
takiej decyzji pismo Kierownika Wydziału Spraw Lokalowych Urzędu Dzielnicowego
W. M., wyrażające zgodę na adaptację, które stanowiło rodzaj promesy na
przydział w/w lokalu po jego przebudowie na rzecz S. F., ani też przedłożone w
postępowaniu apelacyjnym pozwolenie na budowę wydane w dniu 18 września
1989 r. przez Wydział Architektury Urzędu Dzielnicowego W. M.. Przyjął – tak jak
zostało to ustalone w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji – że także po
wybudowaniu lokalu nr 13, nie została wydana przez Gminę decyzja o zmianie
udziałów. Stan prawny tego lokalu nie zmienił się po wejściu w życie ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Nie została bowiem podjęta żadna czynność
prawna określona w jej art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 zmieniająca jego status. Nie stanowiła
jej – wbrew twierdzeniom apelujących – decyzja wydana w dniu 8 listopada 2002 r.
przez prezydenta m. st. Warszawy o ustanowieniu na rzecz powodów użytkowania
wieczystego, której przedmiotem było ustanowienie tego prawa na rzecz byłych
właścicieli nieruchomości w trybie dekretu z dnia 26 października 1945 r., a nie
ustalenie, czy potwierdzenie prawa własności konkretnego podmiotu do
lokalu znajdującego się w budynku na tej nieruchomości. Nadto Prezydent
m. st. Warszawy nie miał kompetencji do ustalania, potwierdzania czyją własnością
jest sporny lokal, ani jaki podmiot jest zobowiązany wobec najemców z tytułu
poniesionych nakładów. Decyzją tą organ administracji nie mógł przyznać
powodom jakichkolwiek praw do lokalu stanowiącego przedmiot współwłasności
właścicieli lokali i dotychczasowego właściciela, ponieważ lokal nie był wyłączną
własnością m. st. Warszawy. W postępowaniu administracyjnym toczącym się bez
udziału właścicieli lokali wyodrębnionych, posiadających udział w nieruchomości
wspólnej, do której należał lokal nr 13, nie można było pozbawić ich praw nabytych
do lokali w postaci współwłasności w tej części nieruchomości budynkowej.
Z tych względów za nieuzasadniony uznał Sąd Apelacyjny podniesiony
w apelacji powodów zarzut naruszenia art. 3 ust. 2 u.w.l. Oddalił także zarzut
naruszenia art. 4 u.w.l. wskazując, że przepis ten, przyznający dotychczasowemu
5
właścicielowi nieruchomości co do niewyodrębnionych lokali oraz co do
nieruchomości wspólnej takie same prawa i obowiązki, jakie przysługują
właścicielom lokali wyodrębnionych, odnosi się do lokali niewyodrębnionych
stanowiących przedmiot dotychczasowego właściciela, a nie do lokali
niewyodrębnionych, które w dniu wejścia w życie ustawy stanowiły przedmiot
współwłasności członków wspólnoty mieszkaniowej., do których należy zaliczyć
lokal nr 13.
Powodowie zaskarżyli wyrok Sądu Apelacyjnego skargą kasacyjną.
W oparciu o przytoczoną w niej podstawę naruszenia prawa materialnego zarzucili
naruszenie:
1) art. 21 ust. 3, 4, 6 u.g.g. polegające na uznaniu, że niezastosowanie
procedury polegającej na wydaniu decyzji administracyjnej w przedmiocie
zwiększenia liczby lokali oraz mechanizmów zmiany udziałów we
współwłasności w księgach wieczystych powoduje, że powierzchnia
samodzielnego lokalu powstałego w wyniku adaptacji dotychczasowych
części wspólnych budynku nie przestawała być przedmiotem współwłasności
właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela
nieruchomości,
2) art. 24 ust. 3 u.g.g. w brzmieniu obowiązującym do dnia 5 grudnia 1990 r.
polegające na przyjęciu, że za decyzję o powiększeniu liczby lokali
mieszkalnych w budynku nie można uznać pozwolenia na budowę, na
podstawie którego dokonano adaptacji strychu.
Wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania lub uchylenie wyroków obu Sądów
orzekających i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi
Okręgowemu.
Sad Najwyższy zważył, co następuje:
Dodany do ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami
i wywłaszczaniu nieruchomości z dniem 10 kwietnia 1991 r. przepis art. 21 –
w brzmieniu zawartym w jej tekście jednolitym – stanowił kontynuację poprzednio
obowiązujących przepisów: art. 15 a ust. 2 u.g.t. i art. 24 ust. 3, 3a u.g.g. (w jego
6
różnej numeracji) w jej pierwotnym brzmieniu, zmienionym następnie z dniem
1 stycznia 1988 r. Zarówno na gruncie poprzednich przepisów jak i na gruncie
art. 21 u.g.g., który przestał obowiązywać z dniem 1 stycznia 1995 r., w związku
z wejściem w życie ustawy o własności lokali, obowiązywała zasada (w zakresie
ustawy o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczeniach na podstawie 24 ust. 3
w brzmieniu do 31 grudnia 1987 i na podstawie art. 24 ust. 4 i 5 obowiązujących do
27 maja 1990 r.), że do czasu sprzedaży przez Państwo wszystkich lokali w domu
wielomieszkaniowym, o przebudowie polegającej na powiększeniu liczby lokali
decydował terenowy organ administracji państwowej o właściwości szczególnej
ds. nadzoru budowlanego. Po dokonaniu przebudowy, organ ten zmieniał w drodze
decyzji odpowiednio wielkość udziałów przypadających poszczególnym
właścicielom. Ten stan prawny w obrębie art. 21 u.g.g. uległ następnie zmianie
o tyle, że od 10 kwietnia 1991 r. kompetencje w tym zakresie w odniesieniu do
nieruchomości państwowej powierzono rejonowemu organowi rządowej
administracji ogólnej, a w odniesieniu do nieruchomości gminnej zarządowi gminy.
Według jednolitego tekstu ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127) do czasu sprzedaży przez Skarb
Państwa lub gminę wszystkich lokali mieszczących się w domach stanowiących
własność Państwa lub własność gminy o przebudowie, nadbudowie lub rozbudowie
domu przez osoby fizyczne, polegającej na powiększeniu liczby lokali, decydował
rejonowy organ rządowej administracji ogólnej, a w odniesieniu do domów
stanowiących własność gminy zarząd gminy. Do organu administracji rządowej
należało następnie wydanie pozwolenia na budowę. Po dokonaniu przebudowy,
nadbudowy lub rozbudowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do
nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a zarząd gminy
w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy w drodze decyzji
zmieniały odpowiednio wielkość udziałów właścicieli poszczególnych lokali we
współwłasności domu oraz współużytkowaniu gruntu.
Przyjęty przez Sądy orzekające w sprawie kierunek wykładni przytoczonych
unormowań, opartej na logicznym i przekonującym wywodzie prawnym, stanowi
odbicie utrwalonego i w zasadzie jednolitego stanowiska judykatury, które Sąd
Najwyższy w składzie obecnie orzekającym podziela. Wymienić tu trzeba
7
w szczególności, oprócz wskazanego przez Sąd Apelacyjny wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 22 października 2004 r., II CK 98/04, uchwałę składu siedmiu
sędziów Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1992 r., III AZP 20/92, (OSNCP
1993, nr 3, poz. 27) i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN
903/97, (OSNC 1999, nr 6, poz. 113), z których wynika po pierwsze, że terenowy
organ administracji państwowej mógł zadecydować o przebudowie domu
wielomieszkaniowego polegającej na powiększeniu liczby lokali, w wyniku czego
mógł powstać samodzielny lokal, jednak wymagało to wydania decyzji
administracyjnej w tym przedmiocie (art. 104 § 1 k.p.a.) i po drugie, że decyzji tej
nie mogły zastąpić decyzje administracyjne o wyrażeniu zgody na przebudowę
budynku przez powiększenie liczby lokali oraz o pozwoleniu na budowę, ani też
decyzja o przydziale lokalu, których skutki prawne nie wykraczają poza ich treść
zdeterminowaną określoną w nich podstawą prawną.
Na tym tle, nie przekonuje pozostający w opozycji w stosunku do
wcześniejszych orzeczeń i odosobniony, pogląd wyrażony w wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 293/09, (Lex 686007), zgodnie
z którym organ administracji wyrażając zgodę na przebudowę budynku w celu
zwiększenia liczby lokali przesądzał jednocześnie o wyłączeniu powierzchni
przeznaczonej na przebudowę spośród części budynku przeznaczonego do
wspólnego użytku. Skorzystanie przez Państwo z uprawienia przyznanego art. 24
ust. 3 stanowiło tym samym zdarzenie sprawcze powodujące, że przestrzeń
zaadaptowana na nowy lokal przestawała być przedmiotem współwłasności, zaś
sama decyzja przewidziana pierwotnie w art. 24 ust. 3 a następnie art. 24 ust. 4
i art. 21 ust. 4 u.g.g. stanowiła jedynie czynność wykonawczą. Jako niedostateczny
dla uznania trafności tych racji przedstawia się argument o niemożności
pogodzenia ze wspólnym użytkiem prowadzenia przebudowy polegającej na
wydzieleniu kolejnego mieszkania, a więc lokalu z założenia służącego
użytkownikowi indywidualnemu.
W tym stanie rzeczy, niepodzielenie przez Sądy orzekające w niniejszej
sprawie poglądów wyrażonych w powyższym wyroku nie stanowi dostatecznego
powodu by uznać – zgodnie ze stanowiskiem skarżących – że przytoczone
w postawie skargi kasacyjnej przepisy zostały błędnie wyłożone. Oceny tej nie
8
może zmienić przywołany przez skarżących, z powołaniem się na judykaturę Sądu
Najwyższego pogląd, zgodnie z którym samodzielny lokal mieszkalny nie należy do
części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli
nieruchomości lokalowych (tak SN m. in. w wyrokach z dnia 2 grudnia 1998 r.,
I CKN 903/97 i z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00), wyrażony w odmiennym,
niż istniejący w niniejszej sprawie stanie faktycznym, w którym określone, sporne
jako przedmiot współwłasności pomieszczenia uzyskały statusu samodzielnych
lokali jeszcze przed wyodrębnieniem własności poszczególnych lokali w budynku.
Z tych przyczyn skarga kasacyjna podlegała oddaleniu stosownie do art.
39814
k.p.c. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono zgodnie z art. 98 § 1
i 3 w zw. z art. 321 § 1 i art. 39821
k.p.c.